Yhdysvaltojen markkinat odottavat korkojen nousua lähitulevaisuudessa. Vaihtoehtoiset sijoitukset, kuten kiinteistösijoitusrahasto (REIT), voivat tarjota hyviä vaihtoehtoja sijoittajille. Tässä artikkelissa analysoidaan REIT: n potentiaalia korkoherkkyydelle ja arvioidaan niiden soveltuvuutta sijoitusvälineenä korkeissa koroissa.

REITs

REIT

REIT on julkisen kaupankäynnin kohteena oleva turvallisuus, joka sijoittaa kiinteistöihin kiinteistöjen tai kiinnitysten kautta ja usein kaupankäynnin suurissa pörsseissä kuten varastossa. REIT: t tarjoavat suurta likviditeettiä sijoittajille, jotka ostavat kiinteistöt ostamalla sen varastoiksi. REIT-järjestelmät tulevat monenlaisiin erityisominaisuuksiin, kuten asuntojen, liikerakennusten, varastojen ja hotellihuoneiden REIT-laitteisiin. REITit ovat saatavilla myös alueellisissa variantteissa, kuten ne, jotka keskittyvät kiinteistöihin tietyissä maissa / alueilla, kuten U.S., Euroopassa, Kiinassa tai Japanissa. (Lisätietoja: 5 REIT-tyyppistä ja niiden sijoittamista)

REIT-järjestelmät tarjoavat monia etuja, mukaan lukien uuden omaisuusluokan monipuolistaminen, kiinteistöjen korkea likviditeetti pienellä sijoituksella ja verotukselliset edut (paikallisten lakien mukaan). (Lisätietoja: Investing in REITs.)

REIT palauttaa korkoja

REIT: n äskettäinen raportti. com osoittaa historiallisesti alhaisen korrelaation REIT: n ja osakemarkkinoiden välillä. Korrelaatio osoittaa, kuinka kaksi arvopaperia liikkuu suhteessa toisiinsa. Sama raportti osoittaa samanlaisen matalan korrelaation REIT: n ja joukkolainojen tuottojen välillä. (Leikattu taulukko on alla, REIT-sidosten korrelaatio korostettuna.)

Kuva haluta REITS. com.

Suhteellisen REIT-indeksin ja kymmenen vuoden joukkovelkakirjalainan tuottojen samanlainen historiallinen vertailu osoittaa käänteistä suhdetta. Piilotamme suosituimman FTSE NAREIT All REITs -indeksin vuotuiset tuotot 10 vuoden valtion joukkovelkakirjalainojen koroista:

Reitistä saatujen REIT-indeksitietojen perusteella. com (vasen akseli) ja 10 vuoden valtion velkasitoumustiedot stlouisfediltä. org (oikea akseli).

Kuten edellä olevasta kaaviosta käy ilmi, 45 vuotta, nousevien korot näyttävät huonolta REIT-tuloilta ja päinvastoin. Vuosien 1980-1985 korkeiden korkokausien aikana REIT-tuotot olivat pienemmät, kun ne nousivat vuoden 2008 jälkeen, kun korot koskettivat ennätyksellisen alhaisempia.

Kuitenkin on olemassa muita tekijöitä ja muita yksityiskohtaisia ​​havaintoja, jotka voivat viitata positiivisten tuottopotentiaalien sijoituksiin myös korkean koron aikakauden aikana. Poraudu tiettyihin ajanjaksoihin, jolloin korot olivat korkeat ja kiinnostavat mielenkiintoiset havainnot:

• Vuodesta 1979 lähtien korot ovat laskeneet.Osavuosina oli muutamia satunnaisia ​​piikkejä, mutta yleisesti se on ollut korkojen laskusuhdanne. Jokaisen viiden tai kymmenen vuoden jakson aikana alhaisempi korkotaso pidettiin "korkeana". "
• 1979-1984: Tänä ajanjaksona korot nousivat 10% - 14%. REIT: n tuotto oli myös korkealla 9% - 32%.
• 1991-1997: Tämä ajanjakso sai uuden korkean korkokannan, joka vaihteli 6-8%. REIT-indeksin tuotto oli 12% -36%, lukuun ottamatta 1% vuonna 1994.

2000-2001: Seuraava korkean korkotason vaihteluväli oli vuosina 2000-2001, jolloin hinnat nousivat noin 5 5%. Palauttaminen REIT: stä vaihteli 16%: sta 26%: iin.

• Kuinka REIT: t hinnat hinnoittelivat väliaikaisten alhaisten korkojaksojen aikana?
• 1973-1974: Korot olivat verrattain alhaiset, vaihtelivat välillä 6,9%: sta 7,4%: iin (kun vastaava luku oli 10-14% seuraavilla vuosilla). REIT-palvelut toteutuivat huonosti vuosien tappiolla -42% -27%.
• 1998-1999: Korot olivat alueella 4-5,5% ja REIT: n tuotot olivat edelleen negatiiviset -18% -6%.

2007-2012: Kun korkotaso laski asteittain 4%: sta alle 2%: iin, REIT: n ansiotulos laski -45%: sta -5%: iin, mutta vain yksi poikkeus positiivisesta tuotosta vuonna 2009. > Nämä havainnot osoittavat, että REIT: issä ei ehkä ole lainkaan riippuvuutta korkotilanteista. REIT-sijoitusten tuotot voivat tosiasiassa pysyä vapaana koronvaihteluista.

REIT: ista on muita etuja, jotka tekevät niistä hyvät investointivalinnat myös korkeiden korkojaksojen aikana:

• Income Opportunity : REIT-arvoja pidetään tuotto-osuuksina. Vaikka REIT: n hinnankorotus tarjoaa kannattavuutta, huomattava osa REIT-tuotosta on osinkoja. REIT: n osinkotulot ovat epäsiintynyt sankari, jota sijoittajat usein jättävät huomiotta. Kuten REIT-verotuksen perusasiakirjoissa todetaan, REIT-verot ovat yleisesti verovelvollisia U.S: ssä luottamustasolla niin kauan kuin ne jakavat vähintään 90% tuloistaan ​​yksiköidensä haltijoille. Tämä veroetuus johtaa REIT: n osakkaiden osinkotulojen säännölliseen jakoon. Osingonmaksun puuttuessa tehokkaat nettotuotot ovat usein korkeammat kuin joukkovelkakirjalainoista (tai osakkeista), jopa korkeissa koroissa.
• Global Diversification : Toinen epäsuora hyöty, joka voidaan toteuttaa REIT: n kautta, on saada altistuminen maailmanmarkkinoille. Vaikka korkotason muutos saattaisi vaikuttaa REIT-tuottoihin paikallisissa U … S -markkinoilla, sijoittajat voivat tarkastella REIT-yrityksiä, joilla on maailmanlaajuinen altistuminen. 1990-luvulta lähtien U. K., Singapore, Japani, Australia, Alankomaat, Etelä-Afrikka ja monet muut maat ovat ottaneet REIT-listalle mahdollisuuden altistua ulkomaisten maiden kiinteistömarkkinoille. Esimerkiksi jos U.S.-säiliöiden paikalliset kiinteistömarkkinat aiheuttavat korkeampien korkojen vaikutuksen, Singaporen kiinteistömarkkinoille alttiina oleva yhdysvaltalainen sijoittaja voi hyötyä, jos hänellä on REIT-arvoja Singaporen kiinteistöissä salkussaan.
• Sektorin spesifinen altistuminen : Pörssissä noteerattuja julkisesti noteerattuja REIT-tuotteita on eri maun mukaan. Löydät REITs erityisiä asuntoja, ostoskeskuksia, vieraanvaraisuus sektori, varastot ja jopa ne altistuvat valtion tai maan infrastruktuuri. Jos korkotaso nousee, kaikkia kiinteistöalan alasektoreita ei saa heikentää. Esimerkiksi vaikka korkeat korot saattavat osua asuntojen asuntojen altistumiseen REIT-yhtiöiden tuottoihin, tietyn REIT: n tulot, jotka ovat alttiina monille toimiville ostoskeskuksille, ovat edelleen korkeammat. Kiinteistömarkkinoiden huolellinen tarkastelu, korkojen vaikutukset tiettyyn alasektoriin ja tiettyihin kiinteistöomaisuuteen perustuviin erityisiin REIT-järjestelmiin voivat tehdä REIT-sijoituksesta kannattavuuden riippumatta korkovaikutuksesta. (Lisätietoja: 3 Hotel REIT, joka on parantanut markkinoita ja asuin-, terveydenhuollon ja toimiston REITs.)

Bottom Line

Tarkasteltaessa korrelaatiomalleja ja historiallisia tietoja, näyttää siltä, ​​että REIT-tulot pysyvät riippumattomina korkoajoista. Huolellisen tutkimuksen jälkeen ja kiinteistöjen alasektoreiden ja maantieteellisten alueiden oikean valinnan jälkeen sijoittajat voivat harkita REIT: iden hyvä vaihtoehto perinteisille kannoille ja joukkovelkakirjoille, jotka ovat erittäin herkkiä korkoille.