Asuntolainojen verovähennys on yksi Amerikan arvostetuimmista verohelpotuksista. Kiinteistönvälittäjät, asunnonomistajat, toiveet talonmiehet ja jopa verotarkastajat saivat arvonsa. Totuus, myytti on usein parempi kuin todellisuus.

OPINNÄYTETYÖ: Henkilökohtaisen tuloverolain

Monet asunnonomistajat saavat mitään

Vuoden 2005 puhemiehen liittovaltion verouudistuksen neuvoa-antavan paneelin laatimien tietojen mukaan vain 54 prosenttia veronmaksajille, jotka maksavat kiinnelainojaan veroetu. Jäljelle jää 46 prosenttia talon omistajista, jotka maksavat korkoja, mutta eivät lainkaan hyötyneet. Myös ne, jotka saavat etua, saavat todennäköisesti paljon vähemmän kuin he odottavat.

AD:

Asuntolainojen verovähennys on ehkä kaikkein väärinymmärretty osa omistusasumista. Se on ottanut lähes myyttisen aseman siihen pisteeseen, jossa monet myytävät homeowners myyvät hyödyt ennen kuin he jopa tutkivat taustalla olevaa matematiikkaa määrittääkseen heidän kelpoisuutensa. Taustalla on kaksi ensisijaista väärinkäsitystä. Ensimmäinen on virheellinen ajatus siitä, että jokainen asunnonomistaja saa verohelpotuksen. Toinen on se, että jokainen asuntolainan korko maksettu dollari johtaa tuloverovelan dollari-dollariin. (Jos olet asunnonomistaja, tämä on yksi kohde, jonka haluat ymmärtää ja käyttää paluullasi. Katso Verojen alennukset kiinnitysluottotakuilla .)

AD:

Häirintäkysymys 1

Huolimatta myynnin jälkeisestä hypeistä on huomattava määrä asunto-ostajia, jotka eivät lainkaan maksa mitään verohelpotusta kiinnityskoron verovähennyksestä. Pidä mielessä, että vähennykseen oikeuttavan edun saamiseksi asunnon on eriteltävä vähennyksensä tuloveroa määritettäessä. Itemizing tarjoaa mahdollisuuden ottaa huomioon tiettyjä kuluja, kuten kiinnityskorkoja, kiinteistöveroja ja sairauskuluja. Koska asuntolainojen korko on usein suurin kustannus veronmaksajien edessä, vähentämällä se on usein mainittu taloudellinen kannustin ostaa kotiin.

AD:

Jälleen kerran, vaikka teoriassa on houkutteleva ajatus, tosiasia on, että vähennysten erittely ei ole järkevää kaikille. Ensinnäkin tavanomainen vähennysmäärä perustuu veroilmoituksen tilaan. Käyttämällä vuoden 2011 tietoja esimerkkinä verovelvolliset, jotka ovat yksin tai naimisissa, mutta erikseen arkistoidaan, tavanomainen vähennys on 5 800 dollaria. Kotitalouksien päämiehille on 8 500 dollaria, ja aviopareille, jotka arkistoivat yhteisiä tuloja, tavanomainen vähennys on 11 dollaria , 600.

Verovelvolliset, joilla ei ole vähennyksiä, jotka ylittävät tavanomaisen vähennysmäärän, eivät saa erotella vähennyksiä. Verovelvolliset, joilla ei ole riittävästi vähennyksiä, jotta he voisivat saada erittelyn, eivät saa etua korkoaan heidän kiinnitystään. Älkää unohtako - lähes puolet kaikista asuntolainoista kiinnittyy tähän luokkaan.

väärinkäsitys 2

Vaikka asunnon omistajat, jotka erottavat veronsa ja ovat oikeutettuja kiinnityskoron verovähennykseen, vähennyksen määrä on vain murto-osa kiinnityskorkoa koskevasta korosta. Jälleen kerran pieni määrä rypistymistä tarvitaan täysin ymmärtämään tilannetta, koska vähennys ei ole verohyvitys - et saa 1 dollarin verotusta jokaisesta käyttämästä dollarista; saat penniä dollariin. Toisin kuin luotto, joka tarjoaa dollarimääräisen dollarin alennuksen todellisista veroista veloituksetta, asuntolainojen vähennys vähentää verotettavan veron alaisten tulojen määrää. (Yhteisön palveluista vapaisiin ohjelmistoihin on monia ilmaisia ​​resursseja, jotka auttavat veresi kanssa. Lue 6 lähdettä ilmainen verotuki .)

Esimerkiksi verovelvollinen, joka maksaa 12 000 dollaria asuntolainalla korot ja verojen maksaminen 35 prosentin henkilökohtaisella tuloveroasteella sallittaisiin jättää 12 000 Yhdysvaltain dollaria tuloverovelaksi, jolloin säästöt olivat 4 200 dollaria. Joten asunnonomistaja maksoi pankille 12 000 dollaria korkoineen saatetaan kolmasosa tästä määrästä verottamatta.

Matemaattisesti, kun käytät $ 12 000 dollaria rahan määrän vähentämiseen, jonka verot maksat $ 4 200: lla, ei yksinkertaisesti ole mitään järkeä. Mikä vielä pahempaa, rehellinen arvio todellisista perusviivojen säästöistä pitäisi ottaa huomioon tavanomaisen vähennyksen arvo. Alla olevassa taulukossa on vertailu.

Veronmaksajien tila	Vakiohuojennus	Vakiohuojennuksen arvo 35%: n verokannalla	999: n arvo> Kiinnelainojen vähennys 12 000 dollariin korko Alapignin ero	Standardin Vähennys- ja asuntolainojen vähennys Yhden
$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	2 dollaria, 170	Kotitalouspäällikkö
8, 500	2 975 dollaria	$ 4, 200	$ 1, 225	Naimisissa
$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	35%: n veroluokassa oleva aviopari saisi $ 11, 600 tavanomaisen vähennyksen, joka on $ 4, 060 alennetun veronmaksun arvoinen. Jos pari eritelsi vähennykset A-luettelossa, asuntolainan vähennys nousisi $ 4 200: een. Vaikka verovelvollisella ei olisi kiinnityskorkoa, verovelvollinen saisi tavanomaisen vähennyksen. Kahden välinen ero - lisäarvo, joka maksaa 12 000 dollaria reaaliversiona pankille asuntolainojen korolla - on 140 dollaria. (	Yleiskatsaus eriteltyjen vähennysten

lisää.) Verovelvollisten, joiden verotukselliset verokannat ovat pienempiä, saavat entistä pienemmän edun. Verovelvollinen, joka maksaa 12 000 dollaria kiinnityskorkoineen ja maksaa veroja 25 prosentin henkilökohtaisella tuloveroasteella, saisi vain 3 000 dollarin verovähennyksen. Asuntolainojen vähennyksen "etuus" on esitetty alla olevassa taulukossa. Veronmaksajien tila

Vakiohuojennus

Vakiohuojennuksen arvo 25% Tax bracket	Asuntolainan vähennys 12 000 dollaria korolla	Alapignin ero	Standardin Vähennys- ja asuntolainojen vähennys Yhden	5 dollaria, 800 1, 450
3 000 dollaria	1 550 dollaria	Kotitalouspäällikkö	8, 500	2 dollaria 125
3 000 dollaria	875 dollaria	Naimisissa	11, 600	2, 900
3 000 dollaria	100 dollaria	kertoo, että "MID-keskimääräinen arvo (asuntolainojen vähennys) nousee jatkuvasti 91 dollarin tuloista, joiden vuotuiset tulot ovat alle $ 40 000 ja $ 5 459 yli 250 000 dollaria."Tiedot osoittavat, että verotuksellinen vähennys, joka on todennäköisesti otettu käyttöön kotihoidon kannustamiseksi, ei kannusta yksityishenkilöitä vuokrauksen ja omistamisen välisellä marginaalilla. Sen sijaan sitä käytetään eniten veronmaksajien, jotka eritellään, ja jotka yleensä ovat korkeamman tulotason kotitalouksia.	.	.

Parempi tapa Sen sijaan, että käytät suuria summia rahaa korkoa pieneksi vastineeksi, sinun on paljon parempi maksaa käteistä uudelle talolle. Rahan osto säästää sinut kymmeniä tuhansia dollareita, koska et maksa korkoja. (Tämä voi olla suurin velka, .

Tietenkin on aina väitettä, että voisit tehdä enemmän rahaa maksamalla kiinnostuksen ja sijoittamalla rahaa loput rahastasi osakemarkkinoilla. Se tuntuu hyvältä strategiaa, kun markkinat ovat nousussa, mutta neuvoa antavat tuottajat eivät näe missään tapauksessa, kun osakemarkkinat putoavat 40%, kotitalouksien arvot laskevat 40% ja sijoitusneuvonta jättää asunnon omistajille enemmän kiinnostuksensa kuin kotisi arvo on.

Koska siellä ei ole sijoitusta, joka takaa paremman tuoton kuin summa, jonka säästät välttämällä korkojen kokonaissummaa, konservatiivinen valinta on selvä. Vältä korotusten tekemistä, jos voit. Maksat talon nopeasti, jos et voi.