Kun jälleenrahoitat kiinnitysasi, kaikki riippuu arvioinnista. Jos kodin arvo on niin alhainen, että olet vedenalainen, et voi jälleenrahoittaa. Jos arvioinnin arvo laskee oman pääomansijoituksesi alle 20 prosenttiin, joudut maksamaan yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI) maksamisesta tai käteisrahoituksen tekemisestä pöydälle käteisrahoituksen tekemiseksi. Lisäksi et välttämättä saa alhaisinta korkoa, koska lainanantajat pitävät lainanottajia vähemmän pääomasijoittajina riskialttiimpia. Jos aiot harkita uudelleenrahoitusta, sinun pitäisi ymmärtää arvioinnin keskeinen rooli prosessissa.

Mikä on kotiarviointi?

Arviointi on toimiluvan saaneen tai sertifioidun ammatinharjoittajan käsitys asunnon arvosta, jonka on antanut kiinnostuksen kohteena oleva kolmas osapuoli. Arvioijaa saa maksaa siitä, että hän tarjoaa kodin arvostamisen palvelua, mutta ei ole ihoa peliin, kun kyse on siitä, pystytkö refinannaamaan sen arvon takia, jonka hän saapuu. Refinancing-tapahtumissa arviointi estää pankkia varmistamalla, että se ei anna lainanottajalle lisää rahaa kuin omaisuus on. Jos kiinteistö menee myöhemmin sulkemiseen mistä tahansa syystä, lainanantaja haluaa pystyä jälleenmyymään kiinteistön ja saamaan rahat takaisin.

Arvioija vierailee kotonasi 30-45 minuutin ajan mittaamaan sen mittoja, tarkastelemaan sen mukavuuksia ja arvioimaan sen yleisiä olosuhteita sekä sisä- että ulkotiloissa, valokuvien ulkoasua, autotallia ja kaikkia sisätiloja huone. Hän tutkii sitten omien kiinteistöjen rekisterejä - mielenkiintoisia ominaisuuksia naapurustossasi, jotka ovat myyneet äskettäin. Kotikäynnin ja näiden tietojen perusteella arvioija saa ammattimaisen käsityksen siitä, kuinka paljon omaisuuttasi myyisi, jos laitat sen markkinoille. Pankki käyttää tätä arvoa - yhdessä tulosi, varallisuuttasi ja luottotietojesi kanssa - määrittämään, kuinka paljon se lainaa sinulle.

Kuinka kotikartoitukset toimivat nykypäivän markkinoilla

Kolmen tyyppiset refinansiotapahtumat eivät edellytä arviointia. Sekä liittovaltion asuntolaitoksen virtaviivaistaminen että veteraanihallinnon korkoriskirahoituksen laina eivät edellytä sitä. Joissakin tapauksissa Home Affordable Refinance -ohjelma ei myöskään määrää yhtä. Kaikki muut tyyppiset jälleenrahoittajat edellyttävät arviointia.

Liittovaltion säännöissä sanotaan, miten lainanantajat ja arvioijat toimivat koko arviointiprosessin ajan. Asuntokriisin jälkeen hallitus halusi lisätä arvioijan itsenäisyyttä estääkseen mahdollisuuden luotonantoon, joka perustui täytettyihin kodin arvoihin. Dodd-Frank ja Truth in Lending Acts vaativat nyt arviointeja "suoritettavaksi itsenäisesti ja vapaiksi sopimattomasta vaikutuksesta ja pakottamisesta."

Koska liittovaltion arvioijien riippumattomuusvaatimukset määrittelevät arvioijan ja lainanantajien välisten hyväksyttävien vuorovaikutusten kapean laajuuden, lainanantajat pelkäävät, että yhteydenpito arvioijien kanssa voitaisiin ymmärtää loukkaavan lakia yrittämällä vaikuttaa arvioijan näkemykseen ennen arvioinnin suorittamista . Lainanantajat väsyttävät varovaisuutta estääkseen kurinpitotoimenpiteiden mahdollisuuden. Lainaviranomaiset ja välittäjät eivät voi valita arvioijan eikä lainanottajaa. Lainanottajat eivät myöskään voi toimittaa arviointia, joka suoritettiin eri lainanantajalle, vaikka he "voivat kertoa pankille, että toinen arviointi on olemassa ja pankki voi pyytää arviointikertomusta suoraan toiselta laitokselta. "

Lainanantaja järjestää usein arvioinnin kolmannen osapuolen kautta, jota kutsutaan arvioinnin johtoryhmäksi (AMC)." AMC: n käyttäminen ei ole vaatimus, mutta se on yhteinen lähestymistapa arvioijan riippumattomuuteen ", kertoo Joe Parsons, senior loan PFS Funding of Dublin, Calif., alueellinen pankkiiri ja asuntolainojen välittäjä.

Monet lainanantajat - etenkin pienet, paikalliset - ovat suoria viittaussuhteita pienen arvioijaryhmän kanssa eivätkä käytä AMC: tä. Tai lainanantajalla voi olla oma itsenäinen arviointiryhmä. Arvioijalla tulisi olla paikallinen tietämys alueesta (nimeltään markkinaosaaminen). Arvioijien odotetaan noudattavan arviointisäätiön ammattimaisen arviointikäytännön standardointia, vaikka nämä standardit eivät ole lakia.

Kotikäyntipalkkiot

Arviointimaksut vaihtelevat valtion mukaan, mutta arvioijien on laskutettava alueelle tavanomaiset ja kohtuulliset maksut. Odottaa maksaa 300 dollaria ja 500 dollaria arvioidakseen standardi yhden perheen kotiin.

"Monimutkaisemmat ominaisuudet ovat kalliimpia, koska tarkastus kestää kauemmin", sanoo Erik Benton, Decorum Valuation Services -yrityksen varatoimitusjohtaja Ellicott Cityssä, Md.

Sinun on maksettava maksu etukäteen arvioinnin aika eikä sulkemista; riippumatta siitä, onko laina sulkeutunut, arvioija teki vielä työn. Vaikka maksu saattaa vaikuttaa kelvolliselta, jos se antaa sinulle haluamasi refinance-ehdot, se voi tuntua rahojen tuhlaajalta, jos alhaiset arvioinnit merkitsevät, että et voi jälleenrahoittaa.

Koska lainanantajat eivät voi keskustella kodin arvosta tai ennakoidusta "tavoitearvosta" arvioijan kanssa toimeksiantohetkellä, asunnon omistajat eivät voi saada arvioijan arviota siitä, onko heidän kotinsa arviolta riittävän korkea, jotta he voivat jälleenrahoittaa ennen kuin he maksamaan palvelusta, kuten he voisivat ennen uusien sääntöjen. Parhaimmillaan voit etsiä viimeisintä vertailukelpoista myyntiä esimerkiksi Zillow- ja Redfin-sivuilla, mutta niiden tietueet saattavat olla puutteellisia.

Toinen vaihtoehto on kysyä kiinteistönvälittäjältä vertailevaa markkina-analyysiä ja antaa sinulle viimeisimmän vertailukelpoisen myynnin tulosteita Multiple Listing Serviceista, kertoo RE / MAX Greater Atlanta -edustaja Bruce Ailion. Pyydä kauniisti, koska he tekevät sinut hyväksi - toisin kuin kotimyynti, asiamies ei ansaitse mitään palkkiota refinansiolta.

Korkean arvioinnin mahdollisuuksien parantaminen

Arvioija, jonka arvioija antaa kotiisi, riippuu pitkälti vertailukelpoisten kiinteistöjen viimeaikaisista myyntihinnoista, mutta olet erehtynyt, jos epäilet, ettet voi tehdä mitään auttaaksesi kotisi tuloa joka on sen potentiaalisen arvioinnin arvon yläpäässä.

Kotisi arvioiminen on samanlainen kuin ensimmäinen päivämäärä, Ailion sanoo. Vaikka sinulla ei ole aavistustakaan siitä, miten kumppanisi haluaa tai arvioi sinua, hyvin hoidettu parantaa huomattavasti mahdollisuuksiasi houkuttelevaksi katsomiseksi. "Joten se on arvioinnin kanssa", hän sanoo.

"Omaisuuden on oltava siistiä ja puhdasta, selkeää ja helppoa. Lemmikkieläimet tulisi sulkea ja hajuja peittää. Et halua, että arvioija kiirehti ulos, "Ailion sanoo.

Näin arvioijat kuvaavat, miten he työskentelevät:

"Yleisesti ottaen ei ole merkitystä, jos nurmikkoa ei leikata tai talosi on sotku", kertoo Vaccari & Associates -yrityksen toimitusjohtaja Ralph J. Vaccari

Marblehead, Mass. "On kuitenkin tärkeää ymmärtää, että likaantunut tai epämuodostunut koti voi lisätä tavanomaisen kulumisen ja repäisyn ulkonäköä ja että ehto voi itse asiassa vaikuttaa arvoon. "

Arvioija huolehtii seuraavista, sanoo Vaccari:

• ulko- ja sisätilat
• huoneiden kokonaismäärä
• toimivuus, mukaan lukien sisätilojen suunnittelu ja asettelu sekä toiminnallinen vanhentuminen
• parannukset keittiöihin ja kylpytiloihin , ikkunat, katto ja kotijärjestelmät (lämmitys, sähkö- ja putkityöt) viimeisten 15 vuoden aikana, jotka tekevät kodin nykyaikaisemmiksi, toimiviksi ja eläviksi nykypäivän standardien mukaan
• kodin järjestelmien kunto ja ikä > ulkoiset mukavuudet, kuten autotallit, kannet ja kuistit
• sijainti
• houkuttelevat ominaisuudet, kuten ulompi ulkonäkö, joka on ristiriidassa muun naapuruston kanssa
• On hyvä huomauttaa ominaisuuksista, jotka eivät välttämättä ole välittömästi ilmeinen, joka voisi mahdollisesti lisätä arvioijan arvion, Parsons sanoo.

Ennen AKA Comes

Valmistautuminen kotiisi arvioitsijan vierailun kuitenkin eroaa valmistella sen potentiaalinen ostaja.

"Kun avaat kodin mahdolliselle ostajalle, haluat herättää emotionaalisia vastauksia", Parsons sanoo. "Myyjänä haluat, että ostaja voi kuvitella kuinka onnellisia ja mukavia he ovat siellä. Tällaisia ​​subjektiivisia näkökohtia ei sovelleta arviointiin, hän sanoo.

Vaccari lisää, että asunnonomistaja ei tekisi muutosta, kuten repimällä vanha matto paljastamaan puulattiat arviointia varten, kuten hän saattaa myyjälle. Kuitenkin koti- ja sisätilojen sisäpihan virkistäminen voi auttaa, sillä se voi poistaa häiriöitä, jotta kaikki kodin alueet, myös kellari, saataisiin täysipainoisesti katsella.

Lopuksi: "Jos verotiedot ovat virheellisiä, huomaatkaa," sanoo Ailion.

Muutoin arvioijan on vastata ongelmien selvittämisestä ja kysymyksistä, jos se on perusteltua, Vaccari sanoo.

Jos varmistat hyvän arvion

Onnittelut! Olet suorittanut merkittävän askeleen jälleenrahoituksessa kiinnitysasi. Nyt on aika käydä läpi seuraavan vaiheen vaiheet lainanantajan kanssa. Jos olet varmistanut suotuisan arvioinnin, käytä työkalua, kuten Investopedian kiinnityslaskin, tutkimaan korkotasoja jälleenrahoitetun asuntolainan arvoksi. Näiden lukujen aseistuksella voi auttaa sinua jonkin verran neuvotteluvoimaa, kun tapaat lainanantajan kanssa.

Toinen lausunto alhaisesta arvioinnista

Joskus arvioijan arvo ei ole vain pienempi kuin haluat sen olevan, mutta pienempi kuin luulet kotisi olevan kannattavaa.

"Arviointi on vain yksi mielipide", Ailion sanoo. "Vaikka tämä on koulutettu ja koulutettu mielipide, kuten kaikilla ammateilla, on hyviä ja huonoja harjoittajia. "

Kun otetaan huomioon prosessin tiukat liittovaltion asetukset, onko mitään tekemistä alhaisesta arvioinnista?

"Jos asunnonomistaja ei pidä arvioinnin arvoa, hän voi kirjoittaa valituskirjeen lainanantajalle tai AMC: lle, mutta hänen arviointinsa muuttaneen arvioijan mahdollisuus on hyvin ohut, ellei asunnonomalla ole ylivoimainen todisteita että arvo on pois päältä ", sanoo Benton.

Valitus voi menestyä vain, jos näytät, että arvioija teki merkittävän virheen, kuten esimerkiksi neliön kuvauksen tai huoneen laskemisen virheellinen; kun otetaan huomioon tärkeä viihtyisyys, kuten uima-allas tai kylpylä; tai ottamatta huomioon vertailukelpoista myyntiä, joka voisi tukea suurempaa arvoa, kun taas "kirsikan poistaminen" on vähemmän sopiva vertailukelpoinen, mikä merkitsisi pienempää arvoa, Parsons sanoo.

Voit myös tehdä asian osoittamalla, että käytetyt tietokoneet olivat alemmassa koulukunnassa tai huonompiin osa-alueisiin, joilla ei ollut HOA: ta uima-altailla ja tenniskenttiä, että kaikki vertailut olivat ahdistuneita tai REO-myyntiä, tai että niillä on muita negatiivisia ulkoisvaikutuksia, jotka vaikuttavat arvoon, kuten ollessaan kiireisellä kadulla, Ailion sanoo. "Selitä, miksi ne ovat erilaiset eivätkä ole samat kuin sinun. Sinun on todistettava, että jokin virhe on valittujen vertailutulosten kanssa. "

Sinun vaihtoehdot, kun arviointi on alhainen

Jos et pysty haastamaan alhaisen arvioinnin, miten varmistat, että refinansiot kulkevat? Jos arviointi antaa sinulle vähemmän kuin 80% oman pääoman - eli lainanantaja vaatii sinua maksamaan yksityisen kiinnitysvakuutuksen - voit tehdä käteisenrahoituksen ja tuoda useita tuhansia dollareita sulkemiseen päästäkseen maagiseen 80%: n lainaan -arvo-suhde ja välttää PMI. Voit myös maksaa PMI: n nyt. Jos kotiarvot nousevat edelleen, voit tarjota vertailukelpoista myyntiä kiinnostuksenhuoltoliikkeestölle ja pyytää sitä poistamaan PMI, vaikka et ole vielä maksanut suurta pääomaasi. Jos arviointi osoittaa, että olet vedenalainen, voit kuitenkin vain odottaa markkinoiden parantuvan, ellei sinulla ole oikeutta saada hallituksen avustusohjelmaa, kuten HARP.

Bottom Line

Ymmärrys siitä, miten arviointimenetelmä toimii, antaa sinulle parhaan mahdollisuuden saada arvioija antamaan mahdollisimman suuren arvon omaisuudelle.Arvioinnit eivät aina tule niihin arvoihin, joita lainanottajat toivovat, ja ne ovat inhimillinen prosessi, jossa on tilaa subjektivisuudelle ja virheille. Voit hakea alhaisen arvioinnin, mutta onnistuu vain vahvojen tietojen avulla.