Jos haluat kuukausimaksua kiinnityksestäsi, joka on alhaisempi kuin kiinteään korkoon sopiva laina, saatat houkutella kiinnostuksen kohteena olevaa kiinnitystä. Etkä ole tehnyt pitempiaikaisia ​​maksuja useita vuosia laina-ajan alussa, sinulla on parempi kuukausittainen kassavirta. Mutta mitä tapahtuu, kun vain korko-aika on noussut? Kuka tarjoaa näille lainoille? Ja milloin on järkevää saada yksi? Tässä on lyhyt opas tämän tyyppiselle kiinnitykselle.

AD:

Maksutapahtumien suorittaminen

Perusasioissa vain kiinnostuksen kohteena oleva asuntolaina on sellainen, jossa maksat vain ensimmäisten vuosien - tavallisesti viisi tai kymmenen - korkotukea - , maksat sekä pääoman että koron. Jos haluat maksaa pääomamaksut vain korko-aikana, voit, mutta se ei ole lainan vaatimus.

Näet yleensä vain kiinnostuksen kohteena olevia lainoja, jotka ovat rakenteeltaan 3/1, 5/1, 7/1 tai 10/1 säädettäviä korkoja (ARM). Lainanantajat sanovat 7/1 ja 10/1 valinnat ovat suosituimpia lainanottajien kanssa. Yleensä vain korkoaika on yhtä suuri kuin säädettävissä olevien lainojen kiinteäkorkoinen jakso. Tämä tarkoittaa sitä, että jos sinulla on esimerkiksi 10/1 ARM, maksat korot vain ensimmäisten kymmenen vuoden ajan.

AD:

Korottomien ARM-järjestelmien osalta korotus vaihtelee kerran vuodessa (eli siitä, mistä "1" tulee) perustuen vertailukorkoon, kuten LIBOR plus lainanantajan määrittelemä marginaali. Vertailuaste muuttuu markkinoiden muuttuessa, mutta marginaali on ennalta määritetty lainan ottamisen yhteydessä.

Korkomuutoksia rajoittaa koronopeus. Tämä pätee kaikkiin ARM-laitteisiin, ei pelkästään pelkästään ARM-kamppailuihin. Ensimmäinen korko on 3/1 ARMs ja 5/1 ARMS on yleensä kaksi, sanoo Casey Fleming, lainanantaja C2 Finance Corp San Diego ja laatija The Loan Guide: Miten saada paras mahdollinen kiinnitys. Tämä tarkoittaa sitä, että jos aloituskorkosi on 3%, silloin kun korkoaika päättyy neljännellä tai kuudennella vuodella, uuden koronne ei ole korkeampi kuin 5%. 7/1 ARMs ja 10/1 ARMs aloituskorko on yleensä viisi.

AD:

Tämän jälkeen korotukset rajoittuvat tavallisesti 2 prosenttiin vuodessa, riippumatta siitä, mitä ARM: n johdantokappale oli. Lifetime-korkit ovat lähes aina 5% lainan aloituskorosta, Fleming sanoo. Joten jos aloitussumma on 3%, se voi nousta 5%: iin kahdeksannessa, 7% vuonna yhdeksässä ja maksimoida 8% vuonna 10.

Kun vain korko päättyy, sinun on aloittaa pääoman palauttamisen muuhun laina-aikakauteen (täysin jaksotettuna, lainanantajan puhuessa). Nykyisin vain korko-lainoilla ei ole balloon-maksuja; ne eivät yleensä ole sallittuja lain mukaan, Fleming sanoo.Joten jos 7/1 ARM: n täysi määräaika on 30 vuotta ja korkoaika on vain seitsemän vuotta, kahdeksassa vuodessa kuukausittainen maksuerä lasketaan uudelleen kahteen asiaan: ensin uusi korko ja toiseksi pääoman takaisinmaksua jäljelle jääneiden 23 vuoden aikana.

Vähäisempiä korkoehtoisia lainoja

Kiinteäkorkoiset kiinnelainat eivät ole yhtä yleisiä, vaikka löydät ne Bank of Americain kautta, jos tarvitset jumbo-lainan (laina yli 417 dollaria , 000) tai Navy Federal Credit Unionin kautta molemmille sopiville lainoille (lainoja yleensä rajoitettu 417 000 dollariin suurimmassa osassa maata) ja jumbo-lainoja. Liittymään Navy FCU: n jäseneksi sinun tulee olla yhteydessä puolustusvoimien puolustusvoimien, merivartioston tai kansallisen suojelukunnan puolustusvoimien kanssa tai olla yhteydessä Navy FCU: n jäseneen. (Katso Jumbo vs. tavanomaiset kiinnitykset: miten ne eroavat .)

30 vuoden kiinteäkorkoisella korko-lainalla saatat maksaa korkoja vain 10 vuotta, loput 20 vuotta. Olettaen, ettet ole asettanut mitään päämiehelle ensimmäisten kymmenen vuoden aikana, kuukausittainen maksuerisi hyppää huomattavasti 11 vuoteen, ei vain siksi, että aloittaisit pääoman takaisinmaksun, vaan koska maksat päällikön vain 20 vuoden ajan 30 vuoden sijasta. Koska et maksa alas pääomaa koronvaihtokauden aikana, kun korko nollataan, uuden koronmaksusi perustuu koko lainaan. 100 000 dollarin laina, jonka 3. 5 prosentin korko maksoi vain 291 dollaria. 67 kuukaudessa ensimmäisten 10 vuoden aikana, mutta 579 dollaria. 96 kuukaudessa jäljelle jääneiden 20 vuoden aikana - lähes kaksinkertainen.

Yli 30 vuotta, 100 000 dollarin laina maksaisi 174, 190. 80 dollaria (laskettu 291 dollaria, 67 x 120 maksua + 579 dollaria, 96 x 240 maksua). Jos ottaisitte 30 vuoden kiinteäkorkoisen lainan samaan 3. 5 prosentin korkoon (mainittu edellä kohdassa "Miten maksut suoritetaan"), yli 30 vuoden kokonaiskustannukset olisivat 161, 656 dollaria. 12, 534 dollaria. 71 enemmän kiinnostusta vain kiinnostuksen kohteena olevaan lainaan, ja että lisäkorkokustannukset ovat sen vuoksi, että et halua säilyttää korkoa vastaavaa lainaa koko sen ajan. Todelliset korkokustannuksesi ovat kuitenkin pienemmät, jos otat asuntolainan koron verovähennyksen.

Lainan saatavuus

Koska niin monet lainanottajat joutuivat vaikeuksiin vain kiinnostuneiden lainojen kanssa kuplivuosien aikana, pankit epäröivät tarjota tuotteitaan tänään, kertoo Brooklynissa NY: n First Meridian Mortgage -yhtiön varatoimitusjohtaja Yael Ishakis joka on laatinut täydellisen oppaan kodin hankkimiseksi.

Fleming sanoo, että useimmat ovat jumbo-vaihtuvakorkoisia lainoja, joiden määräaika on 5, 7 tai 10 vuotta. Jumbo-laina on eräänlainen sopimaton laina. Päinvastoin kuin lainoja, ei lainkaan lainatonta lainaa voida myydä Fannie Maelle ja Freddie Macille, kaksi jättiläistä laitosta, jotka ovat suurimpien ostajien vastaavia kiinnityksiä ja syy, miksi lainat ovat niin laajalti saatavilla.

Kun Fannie ja Freddie ostavat lainoja asuntoluottojen lainanantajilta, he antavat lisää rahaa lainanantajille lainan myöntämiseen.Muun tyyppisiä lainoja, kuten korot vain lainoja, on rajoitettu toissijainen kiinnitysmarkkinat; se on vaikeampi löytää sijoittaja, joka haluaa ostaa niitä. Useampia lainanantajia kiinnittyy näihin lainoihin ja palvelevat heitä itse, mikä tarkoittaa, että niillä on vähemmän rahaa lisälainojen tekemiseen. Koroton lainat eivät siksi ole niin laajalti saatavilla. Vaikka kiinnostuksen kohteena oleva laina ei ole jumbo-laina, sitä pidetään edelleen epäkurantisena. (Lisätietoja Fannie Mae: mitä se tekee ja miten se toimii .)

Koska vain korko-lainat eivät ole niin laajalti saatavilla, kuin 30 vuoden kiinteäkorkoiset lainat paras tapa löytää hyvä kiinnostuksen kohteena oleva luotonantaja on hyvämaineinen välittäjä, jolla on hyvä verkko, koska se vie vakavia ostoksia etsimiseen ja vertailuun ", Fleming sanoo.

Bank of America, Navy FCU ja yritykset toimivat asiantuntevin lähtein - C2 Rahoitus Oyj, First Meridian Mortgage ja Angel Oak Home Loans - muut lainansaajat, jotka löysimme tarjota vain korollisia lainoja ovat EverBank, Union Bank Private Pankki, markkinoija lainanantaja SoFi, Citizens Bank, Internet Bank ja United Wholesale Mortgage. Tämä ei ole tyhjentävä luettelo, mutta se tarjoaa lähtökohdan, jos ostat vain kiinnostuksen kohteena olevaa lainaa.

Kustannusten vertailu

"Korkotason korotus vaihtelee vain lainanantajan ja päivämäärän mukaan, mutta on selvää, että maksat vähintään 0,25 prosentin korko korolla", Fleming sanoo.

Vastaavasti Whitney Fite, Angel Oak Home Loansin presidentti Atlantaissa, sanoo, että korko kiinnittämällä korko on 0. 125% ja 0. 375% korkeampi kuin kiinteäkorkoisen lainan tai ARM: n korko, riippuen tiedot.

Näin kuukausittaiset maksut näyttävät 100 000 euron kiinnostuksen kohteena olevasta lainaan verrattuna kiinteäkorkoiseen lainaan tai täysin täysipainoiseen ARM: ään, jotka ovat tyypillisiä tämän tyyppiselle lainalle:

• 7-vuotinen, vain ARM-korot, 3. 125%: 260 dollaria. 42
• 30 vuoden kiinteäkorkoinen tavanomainen laina (ei vain korko), 3. 625%: 456 dollaria. 05
• 7-vuotinen, täysin tällöin jaksottava ARM (30 vuoden lyhennys), 2. 875%: 414 dollaria. 89

Näillä hinnoilla lyhyellä aikavälillä vain ARM maksaa sinulle 195 dollaria. 63 vähemmän kuukaudessa 100 000 dollaria lainaksi ensimmäisten seitsemän vuoden aikana verrattuna 30 vuoden kiinteäkorkoiseen lainaan ja 154 dollariin. 47 vähemmän kuukaudessa verrattuna täysin hukkaan 7/1 ARM.

On mahdotonta laskea säädettävän koron korotuksen mukaisen lainan todelliset elinkaarikustannukset, kun otat sen pois, koska et tiedä etukäteen, mitä korkoa nollataan joka vuosi. Ei ole todellakaan keino korottaa kustannuksia, joko, Fleming sanoo, vaikka voit määrittää elinikäisen korkokatteen ja lattiasi sopimuksestasi, joten voit laskea eliniän vähimmäiskestoajan ja enimmäiskustannuksen ja tietää, että todelliset kustannuksesi olisi jonnekin kesken. "Se olisi kuitenkin valtava alue", Fleming sanoo.

Bottom Line

Kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset voivat olla haastavia ymmärtää, ja maksut kasvavat huomattavasti, kun vain korko päättyy.Jos korko-etusijainen laina on ARM, maksut kasvavat entisestään, jos korot nousevat, mikä on turvallinen veto nykypäivän alhaisen hintatason ympäristössä. Nämä lainat sopivat parhaiten kehittyneille lainanottajille, jotka ymmärtävät täysin, miten he työskentelevät ja mitä riskejä he käyttävät. . Saatat myös olla kiinnostunut

Kiinnitykset: Kiinteä korko vs. säädettävä taso ja Asuntolainan perusteet (Lisätietoja 5 riskialttiin asuntotyyppiä

.