American Dream on menestynyt melkoisesti viimeisen 50 vuoden aikana. Se on laajentanut siihen, että se voi ostaa toisen kodin - loma-asunnon. Nämä ovat järven rannalla sijaitsevat mökit, vuoristossa olevat mökit ja rannalla olevat mökit, jotka kaikki istuvat tyhjiksi 90 prosenttiin vuodessa, kun omistajat ovat pankkihetkellä seuraavalle lomalle - ja asuntolainan ja kiinteistöveron laskutus.

On tietenkin vaihtoehto, että mökki kerää pölyä alasajossa. Voit vuokrata sen muille ihmisille, jotka haluavat nauttia jonkin aikaa poissa työstä. Tässä artikkelissa tarkastellaan joitakin kysymyksiä, jotka ympäröivät vuokrata toisen kodin.

Toisen kodin osto

Ensisijainen asuinpaikka on valtava taloudellinen päätös. Jos harkitset toisen kodin, käytä asuntolainanlaskentaa tutkimaan korkoja lainanantajilta alueella, jossa lomakohteesi sijaitsee. Sitten, kun olet kerännyt arvioita kuukausittaisten kiinnitysmaksujen kokonaiskustannuksista, siirry taloudelliimme selvittääksesi, saatatko paremmin palvella asuntolaina tai maksaa käteistä.

Tästä syystä. Toisen kodin säilyttäminen on askel suuruudeltaan, koska toisessa kodissa on kaikki ensimmäisen kotisi kustannukset ja usein enemmän. Mutta se ei ole helppo irtisanomisia IRS.

Jos olet määrittänyt loma-asunnon hankkimisen, mutta sinulla ei ole pääomaa käteiskassan ostoon, älä ota toista kiinnitystä kotiisi. IRS on sulkenut porsaan, jossa henkilö voisi käyttää toista kiinnitystä hankkimaan erillisen sijoituskiinteistön ja samalla vähentämään veronsa. Jos otat asuntolainasi ensisijaisen asuinsijanasi ostaaksesi toisen kodin, et saa vähentää maksuja henkilökohtaisena kiinnityskorvauksena. Jos siis aiot lainata toista kotia varten, sinun on otettava toinen kiinnitys, joka mahdollistaa verovähennyskelpoisen koron.

As It Stands

Nykyiset verosäännökset, jotka koskevat toisia asuntoja, loma-asuntoja ja sijoitusluokan kodeja, ovat muuttuneet useammin kuin ensisijaisten asuntojen. Vuodesta 2010 lähtien, jos omistat toisen kodin henkilökohtaiseen käyttöön, voit vuokrata sen tai ensisijaisen asuinsijan asialle toiselle osapuolelle enintään kahden viikon ajan (14 yötä) ilmoittamatta tuloja.

Toisella kotona pidetään sijoituskiinteistöä, jos käytät vähemmän kuin kaksi viikkoa ja yrität vuokrata sen loput ajankohtana. On tärkeää muistaa, että lomakeskusten ja muiden vastaavien myötä metsän ohjaamon kysyntä voi tapahtua vain ruuhka-aikoina - samana ajanjaksona luultavasti haluat käyttää omaisuutta itse. (Katso myös: Verovähennykset Vuokra-asuntojen omistajille .)

IRS: n vuokra-asuntoinvestoinnit

Vaikka sijoituskiinteistöjen verot ovat olleet perinteisesti pehmeämpiä kuin muut investoinnit, toiset kodeista näyttävät olevan IRS: n harmaata. Kaikki vuokratulot ovat "passiivisia tappiot" tai "harrastuksen tappiot". Ne voidaan kirjata vain muista passiivisista aktiviteeteista, kuten muista vuokrista, yksityisestä kumppanuudesta, jota et auta toimimasta tai S-yrityksestä. Passiiviset tappiot, joita et voi käyttää, siirretään kunnes myyvät loma-asunnon. Kun myydät kiinteistön, menneitä tappioita voidaan käyttää mahdollisten voittojen korvaamiseen. Jos sinulla on enemmän passiivisia tappionpoistoja jälkikäteen, voit hakea heitä tavanomaisista tuloista.

Voit kuitenkin vähentää enintään 25 000 dollaria vuodessa, jos:

• Oikaistu bruttotulo on alle 100 000 tai
• Olet aktiivisesti mukana kiinteistön hallinnassa.

Tämä verotuksellinen tauko poistuu 150 000 Yhdysvaltain dollarin bruttotulojen (AGI) vertailusta. Jos olet välillä 100, 000 ja 150 000 dollaria, voit saada puolet vähennyksestä. Tämä tuntuu typerältä, koska suurin osa ihmisistä, joilla on varaa ostaa toinen koti, on AGI: n edellä mainittujen lukujen yläpuolella. Todellinen haaste on kuitenkin toisessa kunnossa. Voit käyttää vuosittain vähennystä, jos sinä tai puolisosi haluat tulla pätevä kiinteistöalan ammattilainen ja hallinnoida aktiivisesti kiinteää omaisuutta, joka lähettää passiivisia tappioita. Varoitetaan kuitenkin, että IRS ei todennäköisesti usko, että sinulla on kokopäiväinen työ ja kuunvalo kiinteistönhoitajaksi. Tarvitset yksityiskohtaisen päiväkirjan siitä, mistä, milloin, missä ja mitä teet asuntopäälliköllä todistessasi tapaustasi.

Lomakeskuksen myynti

Ominaisuudet suosituilla lomakohteilla yleensä yleensä ylittävät keskiarvon arvostuksen, joten voi olla aikaa, jolloin haluat käteistää ja löytää uuden paikan. Lomamatkaa myyessäsi ajanjakso, jonka olet pitänyt, vaikuttaa omaisuustuloksiin. Jos myydät ennen kuin vuosi on kulunut, sinulla on lyhytaikaista myyntivoittoa. Jos myydät vuoden kuluttua, liittovaltion vero lasketaan pitkäaikaisen myyntivoiton perusteella. (Katso myös: Pitkäaikainen ajattelutapa täyttää pelkän pääoman voiton verot. )

Voit kuitenkin tehdä pienen väistämisen, jos olet valmis siirtämään kokonaan. Jos myy ensisijainen asuntosi 250 000 dollaria per henkilö verovapaasti ja sitten siirryt lomakotiin ja ilmoitat sen uudeksi ensisijaiseksi asunnossasi, voit käyttää 250 000 (500 000 dollaria pariskunnille) vapautusta uudelleen - jos asut siellä kaksi vuotta. Valitettavasti tämä strategia on usein vain itsenäisten ammatinharjoittajien tai eläkkeellä. Siellä on myös muita rajoituksia sellaisten loma-asuntojen myyntivoittojen poissulkemista varten, jotka on muutettu ensisijaiseksi asuinpaikaksi. ) Vinkkejä toiselle asunnon omistajalle

Jos omistat toisen kodin vuokrauksen tarkoitukseen , ja sinulla on AGI alle $ 150 000, sitten päästä sinne ja aloittaa hallinnan.Tämä tarkoittaa, että et voi käyttää edustajaa vuokralaisten löytämiseen. Järjestät korjaukset henkilökohtaisesti, mutta se antaa sinulle passiiviset tappiot.

Tai jos aktiivinen hallinnointi ei vaadi sinua tai AGI on liian korkea, voit viettää enemmän aikaa matkustamossa ja vaihtaa sen sekalaiseen omaisuuteen pikemminkin kuin sijoituskiinteistöksi. Tämä tarkoittaa, että verot muuttuvat nimeämisen muutoksella - lähinnä, että et voi käyttää passiivisia tappioita. Mutta voit hakea prosenttiosuutta asuntolainoista ja kiinteistöveroista vähennykseksi tuloverosta.

Bottom Line

Lomakauden kääntäminen kannattavaksi vuokraksi on yleensä ylämäkeä taistelu. Ennen kuin hypätä loma-asunnon vuokranantajaksi, katsokaa, miten veresi vaikuttaa. Suurin osa toisen kodin omistajista olisi paremmin palvelemassa luokiteltu sekakäyttöiseksi omaisuudeksi verotuksellisesti ja vuokraamalla heidät vain verotonta 14 yötä varten tietyssä vuodessa. Ihmiset, jotka tulevat toisen asunnon vuokranantajiksi, ovat kuitenkin yleensä johtaneet samoihin pakkoihin, jotka johtivat heitä ostamaan kiinteistön ensiksi. Jos olet yksi näistä ihmisistä, paras tapa toimia on saada aktiivisesti mukaan omaisuuden hallintaan.