Warren Buffett keskusteli vuonna 2011 investointien ansioista koko maailman kultahuoltoon (kuva kuutio kullan paino noin 170, 000 metristä tonnia puolella 68 metriä pitkä istuu mukavasti pienemmässä liigassa ballpark), eikä investoida kaikkiin Yhdysvaltojen viljelysmaata plus 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 56-0 23% Luotu Highstockilla 4. 2. 6 ). Kuten aika kuluu, Buffett väittää, että viljelysmaat ja Exxon Mobils jatkaa hämmästyttäviä määriä tuotantoa maissin, vehnän, puuvillan ja biljoonaa dollarin osingoista, kun taas kuutio kulta pysyy muuttumattomana ja istuu edelleen baseball-kentällä, joka ei pysty tuottamaan mitään. "Voit hauskaa kuutiota, mutta se ei reagoi", hän kirjoitti vuonna 2011 Berkshire Hathawayn (BRK. B) osakkeenomistajille.

Buffett siis valitsi hän kertoo meille, että se voi olla yrityksen muodossa joko varastomyynnin tai suoran omistuksen, tilojen ja kiinteistöjen kautta. "Ihannetapauksessa nämä omaisuuden on kyettävä inflaatiopäivän aikana tuottamaan tuotantoa, joka säilyttää ostovoimaansa ja vaatii vähintään uuden pääomasijoituksen. Farmit, kiinteistöt ja monet yritykset, kuten Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 45-0 04% Created with Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) ja oma Seein Candy täyttävät tämän kaksoisputketestin ", hän kirjoitti kirjeessä.

Nämä varat voidaan muuntaa taloudellisiksi vastaavuuksiksi käyttäen oikeita arvostustekniikoita. Hintalappu voidaan määrittää ja tuotto voidaan määrittää. Viime kädessä sijoittamalla sijoittajat oikeisiin metsiin (tuottava omaisuus) ja arvioimalla nämä varat oikein, sijoittajat voivat saavuttaa korkeamman tuoton.

Tuottavuuden mittaaminen perinteisten arvostusmenetelmien avulla

Varastot

Berkshire ja Buffett haluavat ostaa yrityksiä suoraan, mutta kun he eivät pysty, he ostavat huomattavia osia yrityksistä osakekauppojen kautta esimerkiksi IBM: ssä, American Expressissä (AXP AXPAmerican Express Co96, 20-0, 09% Created with Highstock 4. 2. 6 ) ja Coca-Cola. Buffettin ja Benjamin Grahamin arvovaltaisten sijoittajien maailmassa investointien sijoittaminen on älykkäämpiä, kun se on kaikkein liiketoimintalähtöinen ja sijoittajan tulisi kohdella osakkeiden osto ikään kuin edustaa koko liiketoimintaa.

Perinteisiin, korkeatasoisiin arvostusmittareihin sisältyy hinta-voitto ja hinta-arvo-arvosuhteet. Kaikki muu arvo on 10: sta P / E: stä edullisempi kuin P / E: n 20: llä.

Yritykset

Tyypillisiä yritystoiminnan arvostusmittareita ovat kirjanpitoarvo (arvo kaikki vastaavat varat vähennettynä kaikista veloista), vertailukelpoinen markkina-arvo (käyttämällä vastaavien yritysten viimeaikaisia ​​myyntitietoja vastaavan markkina-analyysiin vastaavan markkina-analyysin kaltaisen hinnan määrittämiseksi) ja korkotason arvostus, joka ottaa liiketoiminnan tulot joko viimeisimmän vuoden tai keskimäärin tietyn määrän edeltäviä vuosia ja jakaa ne pääomitusasteella.Aktivointikurssi perustuu riskiin ja odotettuun tuottoon. Esimerkiksi jos parturi on keskimäärin 20 000 dollaria viimeisen viiden vuoden aikana ja määritetään, että pääoman korotus on 20 prosenttia, yrityksen arvo on 20 000 dollaria. 20 tai 100 000 dollaria.

Vuokra-asuntojen rahavirta

Vuokra-omaisuuteen tyypilliset arvostusmittarit sisältävät vertailukelpoisen markkina-analyysin (asuinkiinteistöä arvostetaan normaalisti tällä menetelmällä, ja se osoittautuu melko hyödytöntä vuokra-asuntoa varten se ei ota huomioon tuloja); lisääntymisarvo tai kustannukset rakennuksen korvaamiseksi; ansiokehityksen lähestymistapa (sama kuin yrityksen yläraja-arvon laskenta); bruttovuokraton kerroinlaskenta ja kuukausittainen kassavirta-analyysi.

Bruttovuokraton kerroin on yksinkertaisesti kiinteistön bruttovuokratuotto kerrottuna kertoimella, joka kuvaa mahdollisuutta "rahavirtaan. "Nyrkkisääntönä on se, että kiinteistö tuottaa kassavirran usealla seitsemällä; kiinteistö, jonka bruttovuokratuotto on $ 20 000, todennäköisesti tuottaa kassavirran hintaan 140 000 dollaria (20 000 x 7 dollaria). Tämä laskelma on hyödyllistä ominaisuuksien suodattamisessa jatkoanalyysille, mutta kokonaisvaltaisesti se on hyvin tylppä, ja tyypillisesti kehitetään yksityiskohtaisempi ennustettu tuloslaskelma. Tämä yksityiskohtainen tuloslaskelma kattaa vuokratulot, avointen toimihenkilöiden palkkiot, kiinteistöjen hallinnointipalkkiot, korjaukset ja kunnossapito, pihatyöt, sekalaiset, varaukset, lainat, vakuutus- ja kiinteistöverot. Tuloksena oleva tulo tai "kassavirta" jaetaan sitten ennakkomaksulla käteisrahan määrittämiseksi sijoitetun rahallisen tuoton perusteella.

Kiinteistöinvestointien kaksi tärkeintä etua ovat kasvavien tuottojen käyttö vivutuksen kautta ja "phantom" -kassavirran lisäys muun kuin käteisen arvonalentumisen muodossa. Sijoitetun pääoman tuotto on hyödyllisempi metrinen vertailemalla vuokra-asuntoa osakkeisiin.

Tuottava viljelymaata

Maanviljelyä arvostellaan tyypillisesti vuokrahinta-arvon perusteella, koska viljelykasvien mukaan. com ", yli 50% viljelysmaata Midwest on vuokrata tällä hetkellä. "Siten viljelysmaata, joka vuokrataan 500 dollaria hehtaarin arvoksi, on arvoltaan 12 dollaria ja 500 hehtaaria, jos pääomakanta on 4%. (500 dollaria / 04.04). Tämä aktivointikurssi perustuu pitkäaikaisiin korkoihin.

Taloudellisten ekvivalenttien luominen käyttämällä diskontattua kassavirtamallia

Buffettin vuonna 2000 Berkshiren Hathawayn osakkeenomistajien kirjeessä eritellyt Buffettin vuoden 1992 kirjeessä esittämän tuottavan omaisuuden todellinen luontainen arvo esiteltiin John Burr Williamsissa yli 50 vuotta sitten Sijoitusarvon teoria. "Osakekannan, joukkovelkakirjalainan tai liiketoiminnan arvo määräytyy nykyään kassavirralla ja ulosvirtauksella, joka on diskontattu asianmukaisella korolla, jonka odotetaan tapahtuvan hyödykkeen jäljellä olevan ajan kuluessa", Williams kirjoitti. Tämä sisäinen arvo voidaan laskea käyttämällä diskontatun kassavirran mallia, joka johtaa yhdeksi dollarin arvoksi, jota puolestaan ​​voidaan verrata omaisuuserän nykyiseen hintaan saavuttaa tuotto.Tämä tuottoaste kääntää kaikki omaisuusluokat taloudellisiksi vastaavuuksiksi.

omistajan tulot ja kasvuvauhti

Joten, miten määritetään kaikki sisääntulot ja ulosvirtaukset, joita odotetaan esiintyvän jäljellä olevan omaisuuserän aikana? Yksinkertainen: Ensin määritetään ansiotason arvo (Buffettin maailmassa, joka olisi omistajien tuloja, joka on nettotulos sekä poistot ja vähennys miinus investoinnit) ja kasvattaa tätä arvoa kohtuullisella kasvuvauhdilla. Kasvuvauhti jakautuu ensimmäiseen vaiheeseen ja toiseen vaiheeseen, jossa ensimmäinen vaihe on kasvuvauhti, jonka odotetaan jatkuvan seuraavien viiden tai kymmenen vuoden aikana ja toinen vaihe on jäljellä oleva määrä, jonka odotetaan tapahtuvan kasvun jälkeen nousee kohtuulliselle tasolle.

Ensimmäisessä vaiheessa käytetty kasvu voi olla kyseisen omaisuuserän historiallinen 10 vuoden tuloskehitys. Voit määrittää minkä tahansa omaisuuserän historiallisen tuloksen kasvuvauhdin käyttämällä vain rahan laskentataulukon aika-arvoa tai I / Y-arvoa 10 vuoden takaisesta tuloksesta nykyarvona, viimeisimmän tuloksen tulevasta arvosta ja 10 vuosia. Jos olet varma, että tulot jatkuvat tällä reitillä seuraavien viiden tai kymmenen vuoden ajan, käytä tätä korkoa ensimmäisen vaiheen kasvuvauhtia.

Jäljelle jäävän jakson jälkimmäisen vaiheen osalta yhteinen lähestymistapa on käyttää "pitkän aikavälin nimellistä kasvuprosenttia yhtiön kotimaassa", Robert Hagstromin, Warren Buffett Way esimerkiksi Yhdysvaltojen pitkän aikavälin talouskasvu on 5%

ennustettavuus on avainasemassa diskontatun kassavirtamallin käyttämisessä. ansaita tuloja tulevien tulojen hankkimiseksi millä tahansa luottamusluvulla.Muuttujan muuttujat ovat myös Hubble-avaruusteleskoopin nippuja, säätävät niitä, mutta vähän ja katselet täysin eri universumia.

Alennus Hinta

Diskonttokorko on kurssi, jota käytetään alentamaan kaikki tulevat tulot takaisin nykyarvoon. Ajattele sitä mahdollisuutena investoida kyseiseen omaisuuteen käsin, eikä ostajaa ostamaan maata, voit ostaa Treasury-laskun. arvo, jota Buffett käyttää, on riskittömänä on 30 vuoden korkokanta, nyt 3%. Toiset lisäävät tätä tasoa pääomariskipreemioihin, jotka aiheuttavat riskin. Tämä arvo löytyy New Yorkin yliopiston rahoituksen professori Aswath Damodaran verkkosivuilta. Nykyinen korko on 6,12%. Näin ollen diskonttokorko on 9,12%.

Laske sisäinen arvo

Aiemmat panokset kirjataan diskontattuun kassavirtamalliin ja lasketaan kaikkien tulevien kassavirtojen nettoarvo. Tämä nettomääräinen arvo on omaisuuden sisäinen arvo ja sitä voidaan verrata sen myyntihintaan - oli kyseessä osakekurssi, liiketoiminnan hinta, rakennuksen hintatieto tai euromääräinen hinta - jotta voidaan määrittää turvamarginaali.

Turvamarginaali

Buffettin mentorin, Benjamin Grahamin määritelmän mukaan, turvamarginaali on omaisuuserän nykyisen hinnan ja omaisuuserän lasketun sisäisen arvon välinen ero. Turvamarginaali voidaan ajatella tällä tavalla: Jos haluat rakentaa sillan, jota käyttävät 50 000 tonnia painavat kuorma-autot, rakenna silta, joka pitää 100 000 tonnia painavia kuorma-autoja. Suuri turvamarginaali tarjoaa turvaverkon virheiden ja poikkeamien osalta luontaisarvon laskemisessa. Buffettin mukaan kolmen tärkeimmän sijoituksen sanat ovat turvamarginaali.

Turvamarginaali voidaan jakaa jakamalla omaisuuserän laskettu sisäinen arvo hyödykkeen hintaan ja vähentämällä 1. Kaikella muulla vastaavalla, omaisuuserä, jonka suojausluokka on 75 prosenttia, on paljon laajempi turvaverkko kuin omaisuus, jolla 25 prosentin turvallisuustaso.

Taloudellisten ekvivalenttien osuudet -kulut

Omaisuuserän tuottoprosentin määrittämiseksi voit yksinkertaisesti muuttaa diskonttauskorkoa diskonttokorkomenetelmässä, kunnes laskettu sisäinen arvo on yhtä suuri kuin omaisuus. Esimerkiksi, jos American Expressin sisäinen arvo lasketaan olevan 172 dollaria. 08 osaketta kohti käyttäen diskonttokorkoa 9,12% ja sen nykyinen hinta on 71 dollaria. 73, jonka jälkeen diskonttokoron säätäminen 14. 6 prosenttiin johtaa sisäiseen arvoon 71 dollaria. 73 joka on sama kuin myyntihinta. Tämä tarkoittaa sitä, että mallin mukaan American Expressin sijoittaja voi odottaa vuotuista tuottoa 14,6%. Tämä tuottoaste helpottaa vertailua eri omaisuuslajeihin ja helpottaa pääoman tehokasta käyttöönottoa. Näin ollen, onko tuotos Coca-Cola, suklaa, elintilaa tai puuvillaa, diskontattu kassavirta vähentää eri varoja taloudellisiin vastaaviin.

Bird in the Hand

Buffettin mukaan vuoden 2000 kirjeessä osakkeenomistajille, kaava kaikkien John Burr Williamsin Sijoitusarvon teoria Aesopissa 600 B. C- "kädessä oleva lintu on kaksi koukussa. "Tätä aksiomia on muutettava neljällä kysymyksellä: kuinka varmasti olet, että linnut ovat pensaassa, milloin ne ilmestyvät, kuinka moni on ja mikä on riskittömät korot? (Pitkäaikaisten USA: n tilejä koskevien tuotosten tuotto.) Kaikki nämä muuttujat on otettu alennuksen kassavirtamallissa. "Jos voit vastata näihin kolmeen kysymykseen, tiedät, kuinka paljon lintujen enimmäisarvo on, ja sinulla on nykyisin käytössäsi olevat linnut. Ja tietenkään älä kirjaimellisesti ajatella lintuja. Buffett kirjoitti osakkeenomistajan kirjeessä.

Buffettin mukaan tämä laki on muuttumaton, ja se koskee "maatilojen, öljyjulkaisujen, joukkovelkakirjojen, varastojen, arpajaislupien ja tuotantolaitosten kuluja. numeroita, ja voit sijoittaa kaikki mahdolliset pääoman käytön kaikkialla maailmankaikkeudessa ", Buffett kirjoitti.

Bottom Line

"Onko jokin vuosisadan raha perustuu kultaan, simpukankuoriin, hain hampaisiin tai paperiin (kuten nykyään), ihmiset ovat halukkaita vaihtamaan pari minuuttia päivittäisestä työtä Coca-Colaa tai jotain Seein maapähkinä haurasta.Tulevaisuudessa U.S.-väestö liikuttaa enemmän tavaroita, kuluttaa enemmän ruokaa ja vaatii enemmän elintilaa kuin nykyään. Ihmiset muuttavat ikuisesti mitä he tuottavat, mitä muut tuottavat ", Buffett kirjoitti hänen 2011 osakkeenomistajansa kirjeessä. Kun kyseessä on yksittäinen sijoittaja, näiden tuottavien varojen yksilöiminen kultaisen kuution kohdalla ja hallitsemalla mallia, joka muuntaa ne taloudellisiksi ekvivalenteiksi, johtaa olennaiseen arvoon. Tämä johtaa turvallisuuteen, mikä johtaa korkeampiin tuottoihin.