Lähes kolmannes amerikkalaisista asunnonomistajista ei ole kiinnitystä. Kaikki muut tarvitsivat apua lainanantajalta ostaakseen kotinsa. On helppoa sanoa vain, "haluan alhaisimman hinnan, jonka löydän", mutta se ei ole paras tapa tarkastella kiinnityksiä.

Koti on todennäköisesti suurin osto, jonka teet elämässäsi. Asuntolaina on suurin osa kyseisestä ostoksesta, ja kuten kaikkien suurten yritysostojen yhteydessä, kannattaa aina tehdä vertailuostoksia. Mutta ennen kuin aloitat ostokset, sinun on tiedettävä, mitä vertailla.

Jos et halua tarkastella maksua, miten tiedät hyvän tarjouksen huonosta? Casey Flemingin, C2 Financial Corporationin asuntolainojen neuvonantajan ja "The Loan Guide: Miten saada paras mahdollinen asuntolaina" kirjoittaja, on kolme tärkeintä näkökohtaa.

Kolme tapaa arvioida lainaa

1. Kuukausimaksu . Mutta eikö vain sanoa ei tarkastelemaan maksua? Tässä tapauksessa voit yksinkertaisesti arvioida, sinulla on varaa maksaa, joka menee kotiin, johon olet rakastunut. On paljon kiinnitysmaksumittareita verkossa (katso Asuntolaskimet: miten he työskentelevät ).

Käytä laskinta selvittämään lainan pääoman ja koron verojen, yksityisen kiinnitysvakuutuksen (jos tarvitset sitä), HOA-maksut, asunnon vakuutusmaksut ja muut maksut. Et tarvitse tarkkaa numeroa juuri nyt, mutta pääset niin lähelle kuin mahdollista. Lisätietoja on kohdassa Asuntolainan perusteet: kiinteäkorkoiset kiinnitykset ja Miksi minun on maksettava yksityinen kiinnitysvakuutus?

Katsokaa sitten lainanantajan näkökulmasta. Jokainen lainanantaja on erilainen, mutta luultavasti ei tee lainaa, jos kuukausittaisten kuukausittaisten velkavastuulliesi ylittävät noin 38 prosenttia kuukausittaisesta bruttotuloksesta (velka / tuotto-suhde). Jos se on enemmän, harkitse halvempaa lainaa.

2. Lainan käyttökustannukset. Flemingin mukaan ihmiset löytävät sen väärin. Kiinnitykset ovat monimutkaisia, mutta jos tarkastelet melua ohi ja kysytte tämän yksinkertaisen kysymyksen, asiat tulevat paljon selkeämmäksi: "Kuinka paljon se maksaa minulle luotonantajan rahan käytöstä? "

Lainanantajan kannustin ansaitsemaan rahaa on saada voitto - joko sinusta tai myymällä laina jollekin muulle korkeammalle hinnalle. Mitä enemmän he voivat päästä pois sinusta, sitä paremmat marginaalit ovat.

Sinun tehtäväsi on maksaa lainan vähimmäismäärä. Et voi arvioida sitä kuukausimaksulla. Sinun on tarkasteltava, kuinka paljon maksaa lainan laina-aikana.

Asuntolainojen välittäjä voi auttaa sinua selvittämään lainan elinikäisen kustannuksen tai voit käyttää online-laskinta. Jos et usko, että pysyt kotonasi lainan ajaksi, välittäjä tai laskin voi kertoa, kuinka paljon se maksaa jonkin aikaa.

Jotta alhaisempi elinikäinen hinta, sinun on maksettava enemmän eteenpäin. Jos pystyt käsittelemään sitä, korkeampi kuukausimaksu on sinulle parempi kuin alempi maksu - useimmissa tapauksissa.

3. Riski. Koska koti on kaksinkertainen paikka elää ja investointi, sinun on ymmärrettävä hieman investointiriski. Entä jos markkinoilla on toinen sula, kuten se teki vuonna 2008, ja jättää sinut kotiin, jolla on suurempi asuntolaina kuin se kannattaa? Mitä jos saat lainan tietyllä korolla ja ajan myötä, hinnat alenevat? Entä jos menetät maksukyvyn? Nämä eivät ole vain riskejä sinulle - ne ovat myös riskejä lainanantajalle ja voivat vaikuttaa lainan ehtoihin.

Flemingin mukaan kiinnitykset ovat niin monimutkaisia, että keskivertokuluttajan on vaikea keskittyä mihinkään muuhun kuin maksun määrään. "Ongelmana on se, että [kiinnitysmarkkinat] ovat niin monimutkaisia, että useimmat kuluttajat keskittyvät pelkästään kuukausittaiseen maksuun, kunhan he eivät koe olevansa riskialttiita. "Koska useimmat ihmiset eivät ole kokeneita sijoittajia, he näkevät lukitun hinnan ja maksun vähiten riskialttiina, mutta se ei välttämättä ole totta. Se kuitenkin antaa turvallisuuden tunteen.

Älä pidä 30 vuoden kiinteäkorkoista asuntolainaa. Ajan myötä se on luultavasti kallein vaihtoehto. Vertaa säädettäviä korkoja ja lyhyempiä aikavälejä, kuten 15 vuoden kiinteäkorkoista kiinnitystä. (Lisätietoja on kohdassa 30-vuotisen ja 15 vuoden asuntolainan vertailu.)

Luotonantajien vertailu

Pyydä ensin muutamia lainanantajia hyvästä arvosta (GFE) . Ajattele tätä esimerkiksi pyytämästä autokauppiaasi antamaan sinulle parhaan hinnan ajoneuvossa. Hyvässä uskossa arviot eivät ole tarkkoja, mutta ne toimivat keinona arvioida lainoja. Koska lainanantajat voivat laittaa eri kustannuksia eri paikkoihin muuttaakseen lainatilannetta, sinun on todennäköisesti tarvittava apua jollakin, jolla on kiinnityksiä, jotta he voivat arvioida GFE: itä. Pyydä joku, joka ei kilpaile yrityksestänne, jos mahdollista.

Jos yhdellä lainanantajalla on huomattavasti alhaisempi maksu, se todennäköisesti veloittaa korkeampia etukäteismaksuja pisteiden muodossa. Jos sulkemiskustannukset ovat huomattavasti alhaisemmat, se voi olla menettänyt kustannukset lainaan korkeamman koron muodossa.

On erittäin epätodennäköistä, että jokainen lainanantaja merkittävästi vähentää muita. Sinun tarvitsee vain selvittää, missä lainanantaja veloittaa sinusta, mikä näyttää olevan alennus. Sinulla on vaikeuksia erottaa nämä erot itse, asuntolaina ammattilainen voi auttaa.

Paras laina tarpeidesi mukaan

Fleming kysyy asiakkailtaan kolmea kysymystä, kun heille on räätälöity laina:

1. Mikä niiden riskinsietoisuus on? Suostuvatko he mieluummin maksua, joka ei muutu ajan myötä vai olisiko säädettävissä olevan koron asuntolaina vaihtoehto? Säädettävät lainat ovat usein alhaisempia kuin kiinteät korot, mutta ne muuttuvat markkinaolosuhteiden mukaan. Lainanottajan on oltava hyvä, kun rahoitusmarkkinoiden ylä- ja alamäet ovat sään.

2. Mikä kuukausimaksu on mukava? Fleming sanoo, että "Useimmat ihmiset aina vastaa- vat pienempiä kuin mikä on totta, koska se tuntuu hyvältä neuvotteluvälineeltä. On kuitenkin parasta, jos asiakas on täysin rehellinen minulle, koska en voi muuttaa toimeksiantoani lisäämällä maksua joka tapauksessa. Samalla vastataan kysymykseen "mitä voit saada? "Monille ihmisille he voivat saada enemmän kuin he ovat valmiita maksamaan kuukausittain, mutta toisinaan se on päinvastainen ja tietenkin kelvollinen on rajoittava tekijä. ”

3. Miten he arvioivat maksut vs. kokonaiskustannukset? Saako lainanottaja maksaa enemmän etukäteen ja heillä olisi alhaisempia maksuja tai vähemmän nyt ja heillä olisi korkeampia maksuja ja korkeampia eliniän lainoja?

Lopuksi kannattaa pyrkiä alhaisimpaan korkoon, kuukausittaiseen maksuun, joka sopii mukavasti budjettiin, ja suunnitelma maksaa lainaasi mahdollisimman nopeasti. Vuodesta 2014 alkaen useimmat asuntolainojen ennakkomaksut ovat yleensä kiellettyjä, joten nopeammin maksat asuntolainasi, sitä vähemmän maksat käyttää lainanantajan rahaa.

Miten yksityiskohdat tekevät eron

Oletetaan, että haluat ostaa kotiin 250 000 dollarin kiinnityksen ja nykyinen korko on 4,1%. Uskot, että pysytte kotona kymmenen vuoden ajan ja suunnittelet 10 prosentin ennakkomaksun. Jos saat 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan, kuukausimaksu on 1, 193 dollaria. 54. (Verojen ja vakuutusten lisääminen tuo sen lähelle $ 1, 515.)

Yli 10 vuoden aikana aiot jäädä kotiin, maksat 143, 225 dollaria, mutta suurin osa siitä on kiinnostusta. Itse asiassa maksoit lainanantajasi 90 ja 184 korkoa ja rakensi vain 53 dollaria, 040 omaa pääomaa.

Jos olet kuitenkin mennyt 20 vuoden kiinteäkorkoisiin lainoihin (korot nousevat hieman 4,16 prosenttiin), sinulla olisi korkeampi kuukausittainen maksu, joka on 1, 514 dollaria. 95 yhteensä 10 vuoden kustannukset 181 dollaria, 794, mutta sinulla olisi rakennettu paljon enemmän oman pääoman, koska lainan kesto oli lyhyempi. Sinä olisit maksanut 81, 426 korkoa ja saanut 100 dollaria, 368 omaa pääomaa.

Kaikki maksut eivät ole yhtä suuria: olettaen, että kotisi arvostaa arvoa, saat oman pääoman takaisin kun myyt kotisi. Kiinnostus on kuitenkin heittää pois. Maksamalla ylimääräiset 19, 320 dollaria viiden vuoden aikana säästät 8, 759 korkoa ja saat 47 dollaria, 328 omaan pääomaan - selvästi paljon! Mitä kauemmin pidät kotonasi, sitä etuna on enemmän etua. Hanki 15 tai 10 vuoden asuntolaina ja saat paljon suuremman oman pääoman määrän paljon vähemmän koronmaksuista vastineeksi suuremmasta maksusta. Itse asiassa korkeampi kuukausimaksu on halvempi vaihtoehto.

Kun saavut kotiasi 20%, voit pyytää yksityisen kiinnitysvakuutuksenne peruuttamista. Tämä voi lyödä jonkin verran 60 ja 90 dollarin dollaria pois kuukausittaisista lisäkustannuksista (varsinaisen kiinnitysmaksun lisäksi). Lisätietoja on kohdassa Miten päästä eroon yksityisestä kiinnelainasta .

Bottom Line

Toisin kuin jotkut muuntyyppiset lainat, sinulla on paljon valtaa kuukausittaiseen maksuun.Voit maksaa korkeamman maksun ja maksaa vähemmän laina-ajan kuluessa tai alentaa kuukausimaksua ja maksaa enemmän ajan kuluessa. Parasta on saada itsenäinen asuntovakuuttaja, joka ei yritä myydä sinulle kiinnitystä. Tämä henkilö voi auttaa sinua selvittämään parhaan toimintatavan. Lisätietoja, katso Pitäisikö jälleenrahoittaa asuntolainasi, kun korot laskevat? ja Onko asuntolasi ryöstää eläkkeelle?