Talon ostaminen yleensä menee jotain tällaista: selvitä, mitä sinulla on varaa, etsi lainaa, vuokraa kiinteistönvälittäjä, tee lista vaaroista, tarkastele ominaisuuksia, tarkastele lisää ominaisuuksia , tee tarjous, suojaa asuntolasi, lähellä uutta kotisi. Useimmat ostajat ovat aikaa vievää ja ajoittain turhauttavaa, ja useimmat ostajien katselevat näkemysominaisuudet ovat olennainen osa kodin ostoprosessia. Monet eivät koskaan unohda ostaa taloa tarkastamatta ensin naapuruston, kodin ja pihan.

On kuitenkin ostajia, jotka ovat halukkaita ostamaan asuntoja näkemättä niitä ensin. Useat syyt, nämä ostajat ja sijoittajat ovat halukkaita ohittamaan tämän prosessin osan, luottaa sen sijaan useisiin listautumispalveluihin (MLS) kuvauksiin, Internet-valokuviin ja virtuaalikierroksiin. Kun markkinoilla on ahdistuneita koteja, jotkut kiinteistösijoittajat hankkivat kotona näkymän näkymätöntä yritettäessä tehdä hyviä tarjouksia. Ostajat saattavat myös houkutella kotejaan, kun heillä on mahdollisuus markkinoilla, joilla on rajoitettu tarjonta. Kilpailun vuoksi - ostajilta pyrkiville ensimmäisille sijoittajille ja institutionaalisille yrityksille, jotka ostavat koko kiinteistöryhmiä - näkyy näkymättömien kiinteistöjen ostojen tiheyttä tietyillä markkinoilla eri puolilla maata. Vaikka voit saada onnekas ja spin mukava voitto, kun on aika myydä, on olemassa merkittäviä riskejä, jotka on tunnustettava ennen sitoutumista tämäntyyppisten kiinteistöjen investointeihin.

Ominaisuudet

Häiriötyt ominaisuudet ovat yleensä vaurioituneet tai huonot kunnossa, ja ne ovat pankin tai lainanantajan sulkemassa tai mainostaneet myyntiä varten. Useimmat pankit pyrkivät purkamaan nämä kiinteistöt mahdollisimman nopeasti, koska ne ovat kalliita säilyttää: kiinteistöverojen, kunnossapidon ja lakisääteisten maksujen välillä voi maksaa pankkeja 1 000 dollaria päivässä kunkin omaisuuden säilyttämiseksi inventaariossaan. Koska nopea myynti on taloudellisesti järkevää pankille, näitä kiinteistöjä tarjotaan usein merkittävälle alennukselle, eikä ole epätavallista, että jotkut asunnot myyvät penniä dollariin. Tämä tarjoaa erinomaisen mahdollisuuden sekä ostajille että sijoittajille saada kiinteistöjä markkinahintojen alapuolella.

Markkinoilla, joilla on rajoitettu tarjonta, voi pakottaa ostajia ja sijoittajia ostamaan taloja näkymättömäksi. Sen sijaan, että löytäisimme hyviä tarjouksia, täällä ostajat voivat odottaa maksavan markkina-arvoa tai suurempaa vain varmistaakseen omaisuuden haluttuun alueeseen. Tiukka markkinoilla, kuten Bostonissa ja New Yorkissa, on tavallista, että myyjät saavat useita kilpailukykyisiä tarjouksia, jotka voivat merkittävästi nostaa hintoja. Monet näistä tarjouksista tulevat ostajilta, jotka eivät ole koskaan astuneet jalan päälle, mutta jotka tietävät haluavansa ostaa kyseisillä markkinoilla.

Edeltävät rakennustyöt tarjoavat myös mahdollisuuksia ostajille ja sijoittajille. Markkinoilla on valmiiksi rakennettu omaisuus, vaikka sitä ei ole vielä rakennettu. Tämäntyyppinen omaisuus voi olla hyödyllinen sekä myyjille että ostajille: myyjät (tavallisimmin rakentajat) saavat rahaa, jonka he tarvitsevat jatkaakseen rakentamista ja osoittavat hankkeen elinkelpoisuuden lainanantajille ja muille mahdollisille ostajille ja ostajat voivat ostaa alempia ennakkosuunnitteluaste ja kyky myydä jälkikäteen markkinahintaan (tai edellä projektista riippuen).

Kilpailu

Sijoittajat, jotka etsivät hyviä tarjouksia tai prime-ominaisuuksia, voivat vastustaa suurten lippujen, tukkukauppiaiden ja institutionaalisten ostajien kovaa kilpailua. Flippers ovat kiinteistösijoittajia, jotka tavoittelevat, kuten osakemarkkinoiden sijoittajat, ostavat alhaiset ja myyvät korkeita. Tyypillisesti nuotit hankkivat kiinteistöt alennuksella, korjaavat ja kunnostetaan ja myydään lyhyessä ajassa voiton saamiseksi. Kiinteistön korjauksen jälkeinen arvo (ARV), arvio sen kohtuullisesta markkina-arvosta korjausten ja korjausten jälkeen, käytetään selvittämään, onko kiinteällä omaisuudella voittopotentiaali. Hevoset laskevat potentiaaliset voitot ottamalla ARV: n ja vähentämällä hankintahinta, korjaus- ja kunnostuskustannukset sekä kuljetuskustannukset (kiinteistön hallussapitoon liittyvät kulut, mukaan lukien kiinnitysmaksut, kiinteistöverot, vakuutukset ja apuohjelmat). Koska nuotit riippuvat näistä laskelmista, jotta he voivat tehdä voittoa, jotkut eivät osta näköä näkymättömiin. Toiset kuitenkin keskittyvät suljetuihin kiinteistöihin, jotka voidaan ostaa jyrkän alennuksen perusteella, mutta jotka myydään huutokaupassa ilman mahdollisuutta tarkastella ennen paperien allekirjoittamista.

Samalla tavoin kuin räpylät, kiinteistö tukkuliikkeet yrittävät hyötyä kiinteistöistä lyhyessä ajassa. Toisin kuin ompelukoneilla, tukkukauppiaat eivät osta ja osta rehab-ominaisuuksia. Sen sijaan he yleensä asettavat sopimuksen kohteena olevat kiinteistöt vastuuseen (joten he pystyvät lopettamaan sopimuksen tarvittaessa) ja sitten luovuttavat tai myyvät kiinteistöjä muille sijoittajille voitosta. Tukkukauppaa voidaan pitää "välittäjänä", joka ympäröi kiinteistöjä sijoittautuneille sijoittajille. Kun kiinteistö on asetettu sopimukseen, tukkuliike markkinoi kiinteistön etsimään halukas ostaja ja monissa tapauksissa tukkukauppiaalla on ostaja, joka on ryhmitelty jo ennen kiinteistön luovuttamista sopimukseen. Tukkumyyjän maksaa kiinteän omaisuuden hinta ja sen hinta, jonka hän myy, on tukkumyyjän voitto. Koska tukkumyynti ei sisällä aikaa vieviä korjauksia ja korjauksia, monet tukkuliikkeet etsivät pienempiä ja yleisempiä voittoja kuin reikiä.

Institutionaaliset sijoittajat hankkivat suuria kiinteistöjen varastoja, joskus koko ahdistuneita ominaisuuksia. Institutionaaliset sijoittajat, jotka tukevat syvällä taskuilla, voivat ostaa kymmeniä tai satoja asuntoja, vähentää varastoja ja siten nostaa hintoja markkinoilla (ja lisätä todennäköisyyttä myydä voittoa).Institutionaalisilla sijoittajilla voi olla niin valtava ostovoima, että ne voivat tehdä pienille sijoittajille ja yksittäisille kotiinkuljettajille melko vaikeaksi, ellei mahdottomaksi löytää hyviä kauppoja kohdemarkkinoilla.

Tarjousten lisäksi tukkukauppiaat ja institutionaaliset sijoittajat - pienempi ostajaryhmä ostaa asuntoja näkymättömältä tarpeettomasti. Tämä useimmiten koskee henkilöä, joka liike- tai henkilökohtaisista syistä siirtyy uudelle alueelle, mutta ei ole aikaa ostaa uutta taloa. Tyypillisesti nämä ostajat työskentelevät kiinteistönvälittäjien kanssa, jotka lähettävät heille yksityiskohtaisia ​​kuvauksia, valokuvia ja videoita (tai virtuaalikierroksia) kiinteistöistä, jotka täyttävät ostajan kriteerit. Koska agentti tulee olemaan ostajien silmät ja korvat, on tärkeää, että ostajat määrittävät tarkat tarpeensa, ei vain kodin ominaisuudet, vaan myös vaatimukset kouluille, liikenneyhteyksille, julkiselle liikenteelle ja lähistöllä.

Riskit

Kotihoitajat ja sijoittajat voivat ostaa asuntoja näkymättömäksi, mutta käytäntö ei ole vaaraton. Yksi suurimmista riskeistä on, että kiinteistöön tulee jotain vikaa, joka ei näy kuvissa. Huonekalut ja kamerakulmat voivat helposti piilottaa monia vikoja, kuten vettä, vaurioita, muotteja ja rakenteellisia vaurioita. Vaikka monet kiinteistöt ovat epäonnistuneita, koska omistajilla ei ole aikaa, asiantuntemusta tai rahaa kodin asianmukaiseen säilyttämiseen, jotkut aiemmat omistajat vahingoittivat tahoja. Usein tämä on harhaanjohtava yritys "palaamaan takaisin pankkiin" tekemällä vaikeammaksi myydä omaisuutta. Muina aikoina ihmiset repivät mitä tahansa - laitteet, kalusteet, kuparijohdot, jopa maisemointi - rahaa varten.

Motivaatiosta riippumatta tuhoutuminen sulkemisen jälkeen voi sisältää suhteellisen halpoja korjauksia, kuten reikää kipsilevyyn tai laajaa ja kallista korjausta. Erityisen ruma tapahtuma vuonna 2011, kalifornialainen ylellinen kapasiteettitalo tarvitsi noin 250 000 dollaria korjauksiin sen jälkeen, kun aiemmat omistajat menettivät kotiin sulkemisen. Kemikaalit ja sementti oli kaadettu kiinteistön viemäreihin ja vesi jätettiin juoksemaan kuukausia kohti - mikä johti laajaan muottiin koko kotiin ja lattialle, joka syöksyi vesiliukoisten esineiden painoon. Lisäksi kiinteistön laitteet, kaapit, pesualtaat ja wc-tilat oli poistettu.

Toinen syy näkymättömäksi katsomiselle voi olla riskialtista, että valokuvat ja virtuaalimatkat eivät anna sinun nähdä kotona toivottuja piirteitä, kuten lähellä olevia suurjännitejohtoja, liikennettä, naapurimaiden melutasoja ja epätavallisia hajuja kuten muotia tai 100 kissat, jotka asuivat talossa). Läpikulku on ainoa tapa varmistaa, että pidät talosta, pihalta, naapureilta ja alueelta.

Räpylät, tukkukauppiaat ja institutionaaliset sijoittajat ovat lisänneet riskin siitä, että he eivät pystyisi myymään kiinteistöä ajoissa, koska tarvitaan laajaa korjausta. Sijoittajille, mitä kauemmin talossa pidetään, sitä enemmän kustannuksia menetetään kustannusten kuljettamisessa.Kiinteistösijoitusten lähtökohtana on usein ostaa ja myydä nopeasti, ja kun tämä ei tapahdu - jostain syystä - sijoittaja voi päätyä tappioksi varsinkin, kun tarvitaan odottamattomia ja kalliita korjauksia.

Suojautumiskeinot

Valmiuslauseke on yksi parhaista suojauksista, kun hankitaan kodin näkymä näkymätön. Valmius määrittelee ehdon tai toimen, joka on täytettävä, jotta kiinteistösopimuksesta tulee sitova. Yksi tärkeimmistä ennakoimattomuudesta kotona hankittaessa on ensimmäinen tarkastusvaatimus, joka antaa ostajalle oikeuden saada kotiin tarkastettua tietyn ajan kuluessa, esimerkiksi 5-7 päivää. Tämä suojaa ostajalta, joka voi irtisanoa sopimuksen tai neuvotella korjauksista ammatillisen kotitarkastajan tekemien havaintojen perusteella. Tarkastaja tutkii kodin sisä- ja ulkotiloja sekä arvioi sähkö-, pinta-, vesi-, rakenne- ja ilmanvaihtoelementtien kunnon.

Riippuen siitä, miten varattu sanamuoto on muotoiltu, ostaja voi:

• Hyväksyä tarkastuskertomuksen ja jatkaa kauppaa
• hylätä raportti ja palaa kauppaan
• Pyydä lisäaikaa lisätarkastuksia varten < Pyydä korjauksia tai käyttöoikeussopimuksia
• Ostajat voivat myös pyytää läpiviennin varalta. Tämäntyyppisten varojen avulla voit tehdä lopullisen (tai ensimmäisen) läpikäynnin kiinteistöstä ennen kuin allekirjoitat paperit sulkeutumaan. Pidä mielessäsi, kuten kaikkien mahdollisten riskien kanssa, myyjän ei tarvitse suostua minkäänlaisiin varauksiin, ja he odottavat usein korkeampaa ostohintaa korvaamaan myyjälle lisättyjä riskejä (eli riskiä siitä, että ostaja poistuu sopimuksesta) .

Ostajat ja sijoittajat voivat sekä lisätä kerrosta suojaamaan näkymätöntä näkemistä kokeneen kiinteistöalan ammattilaisen avustuksella. On tärkeää, että asiamies on teidän puolellanne (toimita teidän puolesta ostajan edustajana) eikä toimi myyjän puolesta. Asiamiehen pitäisi olla luottamustehtävä sinulle varmistaaksesi, että saat parhaan tarjouksen. Monet ostajat ja sijoittajat vetävät useita agentteja ennen kuin löytävät yhden, joka ymmärtää heidän tarpeensa ja kuka he tuntevat voivansa luottaa.

Bottom Line

Jotkut ihmiset ostavat kodin näkymiä tarpeettomiksi, kun taas toiset tekevät sen kiinteistöinvestointien mahdollisuuksista. Joka tapauksessa kodin ostaminen ilman näkemistä on riskejä: omaisuudella voi olla vikoja tai vahinkoja, jotka voivat johtaa laajoihin ja kalliisiin korjauksiin. Myös koti saattaa olla epätoivottavassa paikassa (esim. Kiireisen tien vieressä) tai muita haitallisia piirteitä. Riippumatta siitä, ostatko näkymän näkymättömäksi välttämättömänä vai sijoituksena, voit rajoittaa riskejä tekemällä läheistä yhteistyötä luotetun ja kokeneen kiinteistönvälittäjän kanssa ja ottamalla mukaan joitain valmiuslausekkeita kiinteistöjen ostoon.