Olitpa kiinnostunut ostamaan kodin käyttämään ensisijaisena asuinpaikkana tai sijoituskiinteistöinä, on mahdollista, että kiinteistö on tällä hetkellä vuokralaisten käytössä. Jos näin on, on muutamia asioita, jotka sinun on harkittava ennen kuin päätetään käydä läpi ostoksen. Lue lisää nopeasta käyttöönotosta vuokranantajien oikeuksiin, vuokranantajan velvoitteisiin ja riskien rajoittamiseen, kun hankit asuntoa vuokralaisten kanssa. (Katso myös Omistusoikeuden omistajuuden omistus ja haitat .)

Vuokralaisten oikeudet

Aluksi on tärkeää ymmärtää, että kiinteistön myynti ei muuta vuokrasopimusten ehtoja. Aivan kuten palvellisuudet (ja muut liitot), jotka "kulkevat maalla" - eli he ovat sidottuja maalle eikä omistajalle - vuokrasopimukset pysyvät "kiinnitettynä" taloon, vaikka omistus siirtyisi käsiinsä. Takeaway: Vuokrasopimus, joka on käytössä ennen ostopäätöksen tekemistä, pysyy voimassa sen jälkeen, kun olet sulkenut sen päälle, joten ei voi laillisesti nostaa vuokraa, muuttaa lausekkeita tai sopimuksia tai potkia vuokralainen ulos ennen vuokra-ajan päättymistä vain, koska olet uusi omistaja.

Jos haluat ehdottomasti vuokralaisten siirtyä ulos, sinulla on pari vaihtoehtoa. Yksi on tehdä tarjouksen talossa, joka riippuu siitä, että koti on vapaa (eli ei vuokralaisia), kun suljet. Tämä asettaa myyjälle taakan rikkoa vuokrasopimuksen tai tarjota kannustimen vuokralaisille lähtemään aikaisin. Jos myyjä ei pysty (tai halua) tehdä tämän, voit kävellä ja alkaa etsiä toista taloa. Toinen vaihtoehto on ostaa kiinteistö ja sitten rikkoa vuokrasopimus (t), neuvotella uudelleen ehtoja tai "ostaa" vuokralainen (t) itse. Mutta tässä tilanteessa pitää mielessä, että vuokralaisella ei ole velvollisuutta hyväksyä uusia ehtoja, jos hänellä on voimassa oleva vuokrasopimus - ja voit avata itsellesi oikeusjutun, jos rikkoisit vuokrasopimuksen tai yrittäisitte pakottaa häätö.

Vuokranantajan velvollisuudet

Uudena omistajana peritän vuokranantajan velvoitteet. Suuri osa vuokranantajasta on turvallisen ja asumiskelpoisen omaisuuden ylläpitäminen vuokralaisille. Yleensä sinun on (vähintään):

• Pidä kaikki yleiset alueet, kuten käytävät ja portaat, turvallisessa ja puhtaassa kunnossa.
• Varmista, että rakenneosat ovat turvallisia ja ehjiä (lattiat, seinät, portaat, hissi, katto).
• Varmista, että sähkö-, vesi-, lämmitys- / ilmastointilaitteet (HVAC), ilmanvaihto- ja saniteettilaitteet ovat kiinteistön ylläpidettyjä.
• Varmista, että vuokralaisilla on käytettävissään juoksevaa vettä, kuumaa vettä ja lämpöä kohtuullisina määrinä kohtuullisina aikoina.
• Anna roskasäiliöitä ja järjestä roskakorin poisto.
• hallita tunnettuja ympäristömyrkkyjä, kuten lyijymartsipölyä ja asbestia.
• Tuhoa jyrsijöitä ja muita tuholaisten infektioita.

Paikalliset lait voivat vaatia lisävaatimuksia asumiskelpoisuudesta - tarkista ne, jotta varmistat, että olet vaatimusten mukainen. Lisäksi on välttämätöntä lukea leasing, josta saat selville mahdolliset muut velvoitteet, kuten esimerkiksi nurmikon leikkaaminen tai apuvälineiden maksaminen. (Lisätietoja: Vihjeitä mahdolliselle vuokranantajalle .)

Vuokrasopimuksen muuttaminen tai lopettaminen

Jos vuokralaisella on kuukausittain vuokrasopimus, vuokranantaja) voi irtisanoa vuokrasopimuksen tai lisätä vuokran ennen uuden kuukauden alkua edellyttäen, että annat asianmukaisen ilmoituksen (tyypillisesti 30 päivää, mutta tämä vaihtelee valtion ja kuukausien lukumäärän mukaan, jonka vuokralainen on käyttänyt kiinteistön). Jos määräaikaisesta vuokrasopimuksesta on voimassa (esim. Kuusi kuukautta tai 12 kuukautta), vuokralaisella on kuitenkin laillinen oikeus (useimmissa tapauksissa) omistaa kotiin niin kauan kuin vuokrasopimus on aktiivinen, riippumatta siitä, kuka omistaa kodin .

On muutamia tapauksia, joissa vuokrasopimus voidaan lopettaa aikaisin. Yksi on, jos vuokrasopimuksessa on kieli, jossa täsmennetään, että omistajalla (myyjällä) on oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jos hän myy tai siirtää omaisuutta; siinä tapauksessa vuokrasopimus voidaan lakata lopullisesti ostaessasi kotiin. Toinen poikkeus on, jos ostat kiinteistön sulkemisen seurauksena, jolloin voit noudattaa valtion tilisiirtoa koskevia sääntöjä. Esimerkiksi Washingtonin osavaltiossa sinun on annettava vuokralaisille 60 päivää aikaa irtisanoa suljetun omaisuuden ennen kuin voit aloittaa häätötoimen. Joissakin tapauksissa vuokralaiset suostuvat siirtymään aikaisemmin avaamalla "käteisellä avaimella" tarjouksen uudesta omistajasta, toimitsijamieheltä tai pankista.

Lopuksi, jos aiot käyttää kodin ensisijaisena asuinpaikkana (eikä vuokra-omaisuutena), saatat joutua käyttämään omistajan siirtymään häätöä (OMI) saadakseen vuokralainen siirtymään ulos. Säännöt vaihtelevat valtioittain, mutta yleensä sinun on siirryttävä kotiin 90 päivän kuluessa häätöstä ja asuttava siinä ensisijaisena asuinsijana vähintään kolme vuotta.

Bottom Line

Tärkeä ensiaskel on tarkistaa vuokrausasiakirjat ennen sulkemista, jotta tiedät, mitä olet tekemässä, ja voit varmistaa, että vuokrasopimus on hyvin kirjoitettu ja jäsennelty noudattamaan paikallisia vuokrauslainsäädäntöjä . Jos jotain tuntuu siltä, ​​pyydä, että myyjä vahvistaa kielen sulkeutumisen ehtona. On myös tärkeää saada paitsi ennalta maksetut vuokran ja vakuuksien talletukset, mutta myös rahat (se olisi siirrettävä sinulle tilinpäätöshetkellä). Sinun on luultavasti pidettävä vakuus luottamustilissä (riippuen tilastasi), ja sulkemisasiamiehen pitäisi ennakoida nykyinen vuokramaksu käyttäjän ja myyjän välillä.

Varmista myös, että myyjä antaa kiinteistön kuntoa koskevat tiedot, ennen kuin vuokralainen on muuttanut. - Jos on vahinkoa, sinulla on vaikeuksia todistaa, että vuokralainen on vastuussa ilman sisäänkirjautumisraporttia. Mahdollisuuksien mukaan tapaat vuokralaisia ​​ennen sulkemista, jotta voit tarkistaa kodin nykyisen kunnon ja keskustella vuokrasopimusehdoista.

Lopuksi varmista, että olet asianmukaisesti vakuutettu. Normaali asunnonomistaja ei yleensä tee työtä. Ilmoita vakuutetulle, että asuntoa vuokrataan niin, että sinut hoidetaan vuokralaisten vammojen, laiminlyöntien ja muiden tappioiden varalta. (Katso myös meidän opetusohjelmamme: Täydellinen oppaaksi vuokranantajalle .)