Liittovaltion hallitus ymmärtää, että asuntolainat ovat suurimpia taloudellisia rasitteita, joita monet amerikkalaiset koskaan olettavat elämästään. Jotta tauko (ja oletettavasti kannustaisi ihmisiä osallistumaan kiinteistömarkkinoihin), sisäinen tulovirasto (IRS) sallii veronmaksajien vähentää kiinnitystensä korot.

Mutta mitä jos saat toiseksi asuntolaina? Onko sillä väliä mitä käytät? Voitteko vain vähentää korkoa määräämättömäksi ajaksi?

Tarkastelemme perusteellisesti toisen kiinnityksen ottamista verotuksellisiin seurauksiin. Näet, miten voit laskea veroja verovähennyksistä ja korostaa erilaisia ​​rajoituksia ja tappeja.

Perusteet

Ensinnäkin sinun on ymmärrettävä, mikä on "pätevä koti" (se, johon kiinnityskorko vähennys koskee) ja miten IRS määrittelee "kiinnityskorot" ja "asuntolainat". >

Aloittelijoille "pätevä koti" viittaa joko kotiisi, jossa tavallisesti asut tai toinen koti. Matkavakuutukset, huoneiden perävaunut, asunnot ja veneet ovat kaikki oikeutettuja, kunhan niillä on "nukkuminen, ruoanlaitto ja wc-tilat", kuten IRS-julkaisu 936 esittää.

Jos sinulla on kolme tai useampia ominaisuuksia, voit hakea vain kahta heistä ensisijaisesti ja toisesta kotitaloudesta tietyn vuoden ajan. Jos sattuu myymään jonkin kodeista, joita sinä annoitte kyseisenä vuonna, voit katsoa toisen kiinteistön ensisijaiseksi tai toisesta kodistasi kyseisen vuoden tasapainosta.

Jos olet väittänyt vähennyksiä kotiin, joka kaksinkertaistuu kuin jotain muuta, kuten vuokra-asuntoa tai toimistoa, jotkin värikkäät säännöt ja laskelmat tulevat mukaan siihen, kuinka paljon aikaa tiloissa. Voit viitata yksityiskohtiin tässä, mutta yleisesti ottaen, jos vuokraat toisen kodin, sinun on asuttava vähintään 14 päivää tai enemmän kuin 10 prosenttia sen vuokrasta, jonka vuokrataan vuosittain (kumpi on pidempi) jotta se voi vähentää kiinnitysluoton korot. (Jos et asu siellä ollenkaan, niin olet vuokranantaja, ja kaikki erilaiset säännöt tulevat esiin: katso

verovähennykset vuokralaisten omistajille ). Asuntolainan korko koskee vain sellaisia ​​lainoja varten maksetut korot, jotka käyttävät kotisi vakuudeksi. Tämä sisältää:

Ensimmäiset kiinnitykset ja toiset kiinnitykset

• Luottotiedot
• Kotitalouksien lainoja
• IRS kuvaa kolme asuntoluottojen ryhmää. Nämä vaihtelevat riippuen siitä, milloin otit velan ja mitä tuottoa käytettiin:

Suuret velat

• tarkoittavat asuntolainoja, jotka kotiasi vakuutti ennen 13.10.1987 tai sen jälkeen (tämän jälkeen voimassa olevat verosäännökset tulivat voimaan ). Kotivakuutusvelka
• viittaa asuntolainoihin, jotka on otettu 13.10.1987 jälkeen, joita käytettiin kodin ostoon, rakentamiseen tai parantamiseen (ts.e …, korjaukset, korjaukset jne.). Kotivaltion velka tai laina
• viittaa 13.10.1983 jälkeen otettuihin asuntolainoihin, joita käytettiin muihin kuin asumiseen liittyviin tarkoituksiin, kuten kollegion opetuksen rahoittamiseen, uuteen autoon, lomaan tai kauniiseen paljon muuta, joka ei liity kodin ostamiseen, rakentamiseen tai parantamiseen. Vähennykset

Tämä riippuu siitä, millaista velkaa sinulla on jo - ja kuinka paljon haluat olettaa. Jos olet naimisissa ja talletat yhdessä, voit vähentää vain yhden miljoonan dollarin tai vähemmän kodin hankintavelan ja 100 000 dollarin arvosta kotitalouksien velkaa kokonaisuudessaan. Jos olet yksin, tai naimisissa ja arkistoida erikseen, sinun rajat tulevat 500 000 dollariin kotivakuutusvelalle ja 50 000 kotitalouksien velaksi.

Toisin sanoen, jos kiinnitys tai kiinnelainasi käytetään ostamaan, rakentamaan tai parantamaan ensisijaista ja / tai toista kotia (hankkimalla sen kotiin hankkimisen velaksi) ja yhteensä 1 miljoonalla dollarilla, voit vähentää kaikki olen maksanut korkoa. Jos sinulla on esimerkiksi 4 prosentin korko jokaisesta kahdesta kiinnityksestä, joiden yhteenlaskettu summa on enintään 1 miljoonaa dollaria, voit vähentää kaikki vuotuiset 40 000 euron vuosikorot.

Jos kotihankintavelko on kuitenkin, esimerkiksi 2 miljoonaa dollaria, voit vain vähentää puolet siitä kokonaishinnasta, jonka olet maksanut 2 miljoonan dollarin kiinnityksellä kyseisenä vuonna. Jos samaa 4 prosentin korkoa sovelletaan, voit vain vähentää 40 000 dollaria sen 80 000 dollarin sijaan, jonka olet oletettavasti maksanut kyseisen vuoden korkoina. (Tätä on tarkasteltava kenelle tahansa, joka yrittää rahoittaa seitsemän luukun omaisuutta. Katso

Jumbo vs. perinteiset kiinnitykset: kuinka he eroavat .)

Vaikka tämä raja ei koske velkaantuneita velkoja, et voi enää vähentää uusia asuntolainoja, jos velkasi velka ylittää jo miljoona dollaria. Entä jos sinulla on vain 900 000 dollaria velkaantuneessa velassa? Sitten voit vain vähentää korkoa vielä 100 000 dollarin arvosta kotiin hankkimista velkaa.

Ainakin tämä on yleissääntö. IRS tarjoaa laskentataulukon, jonka avulla määrität todelliset vähennyskelpoiset asuntolainan korot.

Paperityö

Niin kauan kuin olet maksanut asuntolainojen korkoa vähintään 600 dollaria, saat kiinnostuksen haltijalta tai lainanantajalta (se on yleensä lomake 1098) muutaman kuukauden ennen vero-ilmoittautumisaikaa. Vuosittaisten maksujen dollarin määrän lisäksi tämä asuntolainan korko näyttää myös maksetut kiinnitysvakuutusmaksut ja vähennyskelpoiset maksupisteet (jos olet ostanut kotiin kyseisen vuoden). Kun olet saanut tämän asiakirjan kädessä, käytät sen täyttämällä verotulosi lomakkeella 1040, A-luettelossa (eritelty vähennykset).

Kotitalouksien velka- ja kotimaisuusvelkojen yhdistämisellä voit teknisesti lainata 1 dollaria. 1 miljoonaa kotiasi vastaan. Jos kuitenkin sinulla on ylimääräinen velka, joka ylittää tämän kynnysarvon, saatat joutua vähentämään koron, jos kyseiset tuotot käytettiin pätevään kulutukseen, kuten investointi (ilmoitetaan myös A-luettelossa) tai yritys (Schedule C tai C-EZ).

Jälleenrahoitus, palkkiot ja palkkiot

Jos jälleenrahoitat asuntolainat, mukaan lukien toisen, voit hakea uutta lainaa kotitalouksien hankkimisvelvolliseksi edellisen lainan päämiehelle. Kaikki edellä mainittua käsitellään pääomaosuusvelvoitteena.

Lisäksi, jos maksat pisteitä uudesta kiinnityksestä, voit vähentää ne lainan laina-aikana. Olettaen, että jälleenrahoitat uuden 30 vuoden asuntolainan, voit vähentää 1/30

th ^{siitä, mitä olet maksanut pisteissä vuosittain. Jos et ole vähentänyt kaikkia pisteitä, kun myyt tai jälleenrakennut taloa (uudelleen), voit vähentää jäljelle jääneet kaikki kerralla kyseisenä vuonna. Sinä ilmoitat vähennyksen A-lomakkeella, lomake 1040, rivillä 12.} Sikäli kuin oikaistut bruttotulot eivät ylitä 109 000 dollaria (tai 54 500, jos ne ovat naimisissa ja arkistoidaan erikseen), voit vähentää joidenkin tai kaikki kiinnitysvakuutusmaksut. Tämä kuuluu sinun "home hankintavelko" luokkaan.

Bottom Line

Verosäännöt ovat monimutkaisia, ei ole kieltämättä, mutta jos menetät kunnolla, säännökset voivat säästää tuhansia dollareita vuodessa. Muista neuvotella pätevän verotuksen ammattilaisen kanssa ennen kuin päätät ottaa toisen kiinnityksen.