Kiinnostuksen kohteet (IO) kiinnitykset ovat suosittuja lainanantajien ja lainanottajien keskuudessa, koska heillä on kyky antaa asunnon omistajille asuntoja, joiden asuntolainat eivät muutoin ole oikeutettuja. Nämä lainat, jotka edellyttävät pienempiä kuukausittaisia ​​lainanottoja kuin tavanomaiset, takaisin maksettavat lainat, voivat olla suurta hyötyä ensikertalaisille omistajille tai lainanottajille, jotka odottavat merkittävää lisäystä käytettävissä olevista tuloistaan. Nämä lainat voivat kuitenkin myös olla riskialttiita niille lainanottajille, jotka huononevat talouttaan.

Tässä artikkelissa keskustelemme siitä, miten tällainen rahoitus voi vaikuttaa lainanottajan verotustilanteeseen ja verrata sitä perinteiseen rahoitukseen.

Jos harkitset myös tavanomaisen kiinteäkorkoisen asuntolainan etsimistä, voit jatkaa tutkimustasi käyttämällä kiinnityslaskin kuten alla.

Luottolaitosten perusteet

Säädettävät korot (ARM), joilla on alun perin maksuja, jotka ovat usein huomattavasti pienempiä kuin niiden tulevat kiinteäkorkoiset maksut, ovat olleet suuressa osassa subprime-kriisin Vuoden 2007 lainanottajat, jotka huolehtivat siitä, että heidän tulonsa kasvavat vähintään yhtä nopeasti kuin heidän kiinnitysmaksujensa kasvu, saattavat havaita, että heillä ei ole varaa vuosittain korkoeroihin tai korkeampiin kiinteäkorkoisiin maksuihin.

IO-kiinnitysten kuukausimaksut ovat pienemmät kuin vertailukelpoisilla pääoman takaisinmaksusuorituksilla, koska ne eivät edellytä pääoman maksamista osa laina-ajasta. Lainanantajat voivat lisätä lainanantoa, jotta lainanottajat voivat saada lainoja, jotka ovat huomattavasti suuremmat kuin vastaavan tavanomaisen kiinnityksen. Yhdysvalloissa IO-asuntolainojen rakenne on yleensä 30 vuoden laina, jolla on joko viiden tai kymmenen vuoden koronmaksumaksuja. Tällöin maksut mitätöidään kokonaisuudessaan lainan jäljellä olevan keston ajan. Korkotaso tyypillisesti käy ilmi koronvaihtokauden aikana ja sopeutuu usein vastaamaan markkinakorkojen muutoksia.

IO-kiinnityksen korko on usein korkeampi kuin tavanomaisen kiinnityksen korko. Korkoihin perustuvilla lainoilla on myös taipumus olla korkeammat maksukyvyttömyysriskit kuin perinteiset lainat. Lisäksi lainanantajat saattavat joutua menettämään enemmän, jos lainanottaja luopuu IO-kiinnityksestä tavanomaiseen asuntolainaan verrattuna, koska lainanottaja maksaa pääoman takaisin luotonantajalle. Pahimmassa tapauksessa mahdollinen kotitalouden arvon aleneminen saattaisi tehdä lainanottajalle mahdollisuuden maksaa maksuja, vaikka omaisuus olisi myyty. Se myös pitää lainanottajat pystyäkseen jälleenrahoittamaan kiinteistöä lainan erääntyessä. Tästä syystä lainanottajalle on maksettava korvaus lainanantajille tämän maksukyvyttömyysriskiin nähden, ja se on riskipreemion kohteena tavanomaisten pääomatuottojen yhteydessä. Tämä riskipreemio on korkeampien korkojen muodossa.

Tätä oletusriskiä voidaan kompensoida tämän lainan mahdollisella tavalla vähentää ennakkomaksua. Kun markkinat uskovat, että tulevat maksukyvyttömyysluotot ovat laskussa, jotkut lainanantajat, erityisesti ne, jotka kiinnittävät nämä kiinnitykset, tarjoavat lainoja alennetuilla lainoilla, koska ne kykenevät lisäämään tuottoa eräpäivään (YTM) ja vaikuttamaan "A" -arvon arvoon joukkolainojen erät, joiden tuotot vaikuttavat suoraan ennakkomaksuun.

Vain kiinnostus Vs. Perinteiset kiinnitykset

On tärkeää ymmärtää, miten IO-maksurakenne verrataan sen pääasialliseen takaisinmaksuvaihtoehtoon. Harkitse kaksi lainaa seuraavilla termeillä. Vertailutarkoituksessa käytetään IO-lainaa, joka sulkee pois pääoman takaisinmaksuaikaa.

200 000 -vuotisen, 30 vuoden täysipäiväinen tavanomaisen pääomalainan, jossa on 5 prosentin korko verrattuna 200 000 dollarin 30-vuoden korkoon, vain sellainen, ei-poistotuote, jolla on sama korko, tuottaisi seuraavat taloudelliset tulokset:

Kohde	IO Loan (A)	Perinteinen laina (B)	Ero (AB )
Kuukausimaksu (pääoma ja korko)	833 dollaria. 33	$ 1, 073. 64	- 240 dollaria. 31
Kokonaiskorko	300 000 dollaria. 00	186 dollaria 511. 57	113 dollaria, 488. 43
Yhteensä maksettu	0 dollaria. 00	200 000 dollaria	- 200 000 dollaria
Päävelkaantumisaste maturiteetilla	200 000 dollaria	0 dollaria. 00	200 000 dollaria

Tässä skenaariossa henkilö, joka ottaa vain korkoasetuksen, maksaa 240 dollaria. 31 vähemmän kuukaudessa, vielä 113, 488 dollaria. 43 kiinnostusta lainojen elinaikana ja 30 vuoden lopussa vielä velkaa alkuperäinen 200 000 dollaria. Pitkäaikaisen lainan päävelka pienenee ajan myötä ja koska korkokustannukset perustuvat maksamatta olevaan pääomaan, lainasaajan lainanottaja joutuu maksamaan merkittävän määrän lisäkorkoa lainaan.

Etuvelat lainanottajille

Tämän tyyppisen rahoituksen etuna on se, että lainanottajat eivätkä lainanantajat voi määrittää sopivan ja saavutettavissa olevan pääoman määrän laina-ajan kuluessa. Asuntolainojen vähennyskyvyn ansiosta asuntolainat ovat yksi halvimmista pääomalähteistä. Kuitenkin korkeat kuukausittaiset kulut näiden lainojen palvelukseen voivat joskus pakottaa jotkut asunnon omistamaan käyttämään kalliimpia lyhytaikaisia ​​lainoja, kuten luottokortteja ja vähittäisluottolimiittejä. Käyttämällä IO-kiinnitystä osana yleistä rahoitussuunnitelmaa, asunnon omistajat voivat käyttää maksun enimmäisjoustavuutta lyhytaikaisten lainojen kustannusten lyhentämiseksi säännöllisesti. Avainsana täällä on "määräajoin", koska suunnitellun pääoman maksamisen keskeyttäminen säännöllisesti voi helposti tulla syy kuluttamaan ja mahdollisesti syventää velkaa. (Asiaan liittyvästä käsittelystä on lisätietoja kohdassa Asuntolainojen verotuksen alentaminen .)

Korottomien lainojen toinen etu on se, että se voi auttaa pehmentämään elämänmuutoksia, jotka vaikuttavat negatiivisesti käytettävissä oleviin tuloihin. Perinteiset kiinnitykset voivat olla huomattava taakka ihmisille, kun käytettävissä oleva käteinen vähenee.Esimerkkejä näistä ovat työn menettäminen, liiketoiminnan keskeytyminen tai suuri ennakoimaton kustannus. Jos tilapäinen käytettävissä olevan tulon vähennys tapahtuu, vain kiinnostuneet kiinnittäjät voivat keskeyttää kiinnitysluottojen maksamattomat maksut, vapauttaen rahaa auttaakseen heitä saamaan asunto-osakeyhtiöitä taantuman myötä. Joku, jolla on riittävä taloudellinen itsekuri noudattaa hyvin harkittua rahoitussuunnitelmaa, voi maksaa ennakkoon sopivan suurimman määrän pääomaa kerätä haluttu ja saavutettavissa oleva oman pääoman määrä kotona, mutta muille tämän strategian virheellinen hallinnointi todennäköisesti johtaa taloudellinen epävakaus.

Lainanottajille aiheutuvat riskit

Vain luottolaitospankkiin kohdistuvat riskit estävät oman pääoman kertymisen kotona, joka voi olla varallisuuden lähde ja taloudellisen itsenäisyyden osatekijä, joka ulottuu eläkeikään. Putoamaton lainanottaja, joka aikoo tehdä yhä suurempia pääomakustannuksia lainan ajaksi, huomaa, että kykenemättömyys jäädä maksusuunnitelman mukaan voi johtaa siihen, että ylipainotetaan haluttua korkoa. Kun asuntolaina erääntyy, lainanottaja riskiisi alun perin odotettua suuremman ilmapallo-maksun vuoksi. IO-rahoitus vaatii introspektiota ymmärtämään oman taloudenhallinnan taitoja. Tällaisen due diligence -toiminnan aloittaessa kiinnostusluottoa tai muuta rahoitusta, joka pitää yhden turvallisena taloudellisista häiriöistä.

Ihanteellinen lainanottaja

Millaisen lainanottajan tulisi harkita IO-lainoja? Nuori, ensimmäisen kerran asunnonomistaja käyttää todennäköisesti vain kiinnostuksen kohteena olevaa asuntolainaa, mutta todennäköisimmin joutuu myös ongelmiin, jos ansiot eivät kasvu asuntolainojen korotusten myötä. Ammattilainen, jolla on ennalta arvaamaton tulo tai tulot, joilla on suuri muuttuva osa, voi sopia tähän tyyppiseen lainaan sopivasti. Esimerkiksi ammattilaiset, jotka ansaitsevat suuria bonuksia osana vuosittaista korvaustaan ​​hyötyvät alhaisemmista kuukausimaksuista ja voivat käyttää suurta kiinteämääräistä jakamista pääomana suunnitellun pääomamäärän maksamiseen. Ammattilaiset, kuten välittäjät, jotka työskentelevät komission rakenteessa ja joiden tulot voivat vaihdella dramaattisesti vuosittain, voivat varmasti hyötyä joustavuudesta maksaa pääoman, kun tulot ovat käytettävissä.

On olemassa yksi tilanne, jossa lainanottaja voi harkita IO-kiinnityksen aloittamista ilman aikomusta maksaa pääomakorvaus ennen erääntymistä. Kiinteistösijoittajille / keinottelijoille IO-lainat voivat olla poikkeuksellinen tapa käyttää muiden ihmisten rahaa hyödyntämään kiinteistömarkkinoiden vahvistamista. (Lisätietoja kiinteistöinvestoinneista on kohdassa Real Estate Investment Tutorial , Real Estate Investments ja Viisi asiaa jokaisen kiinteistösijoittajan tulisi tietää . < Käyttämällä IO-lainoja asunto-hankkeisiin sijoittajat pitävät nykyiset toimintakustannukset mahdollisimman alhaisina ja maksimoivat voitot. Käteistä, jota muuten olisi käytetty pääoman takaisinmaksuun, käytetään muihin kuluihin tai käytetään kiinteistön päivittämiseen maksimoidakseen arvon, kun alueen kiinteistömarkkinat saavuttavat huippunsa.Myytäessä kiinteistöä maksimiarvosta ja sen jälkeen lainan takaisinmaksusta sijoittajat voivat mahdollisesti saavuttaa jäljellä olevan tuoton suhteessa omaan pääomaansa suhteellisen pieniin määriin. Koko strategia voi kuitenkin romahtaa, jos kyseisen alueen asuntomarkkinat menevät taantumaan. Spekulaattori voi loppua maksamasta kuukausimaksuja ennen kuin hän onnistuu myymään kiinteistön kohtuulliseen hintaan.

Bottom Line

IO-lainat ovat sellainen rahoitusmuoto, joka vaatii lainanantajia olemaan varovaisempi vakuutussopimuksissaan varmistamaan, että palkkiot ylittävät maksukyvyttömyysriskien. Lainanottajille kyky lykätä päämaksuja ajoittain auttamaan kotilainan alkuvaiheessa tai eristää ne odottamattomista tulonlaskuista ovat etuja, jotka johtavat siihen, että monet harkitsevat kiinnostuksen kohteena olevia lainoja. Lukuun ottamatta sellaisia ​​kiinteistösijoittajia, jotka käyttävät lainanantajan pääomaa hyödyntämään kiinteistösijoitusten paikallisia piikkejä, tämän rahoituksen käyttävien lainanottajien on voitava arvioida heidän kykyjään pysyä rahoitussuunnitelmassa ja käyttää asuntolainojaan edullinen tapa turvautua liiallisiin menotottumuksiin.