Yksi tärkeimmistä seikoista, kun henkilö haluaa jälleenrahoittaa tai ostaa talon, on asuntomarkkinoiden vallitseva kiinnitysaste, koska korolla on suora taloudellinen vaikutus lainanottajan käytettävissä olevaan tuloon ja vastuuseen.

Mutta mikä vaikuttaa asuntolainojen korkoihin? Talous, korot ja asuntolainojen korot ovat keskenään sekoittuneet, kun Yhdysvaltain keskuspankki (Fed) on suoralla (ja johdannaisella) vaikutus kummallekin näistä.

Talous ja korot

Fedin politiikka perustuu Yhdysvaltain talouden tilanteeseen. Liittovaltion avoin markkinakomitea (FOMC), jota voidaan kutsua Fedin päätöksentekijänä, arvioi Yhdysvaltojen talouden terveyttä, joka perustuu eri virastojen laatutietoihin. Perustuen siihen, mitä FOMC uskoo taloudellisesta tilanteesta (kuten kasvusta, inflaatiosta, työllisyydestä), Fed päättää hinnat. Liittovaltion varainhankinta on yksi tärkeimmistä poliittisista koroista, ja muut keskeiset raha korot, kuten diskonttokorko ja prime rate, ovat riippuvaisia ​​Federal Reservein asettamasta liittovaltion rahastokorosta.

Kun Federal Reserve säilyttää liittovaltion varat alhaisilla tasoilla, se vaikuttaa koko Yhdysvaltain talouteen muiden korkoarvojen kautta, jotka tekevät lainanottoa ihmisille ja yrityksille halvemmalla. Se kannustaa ihmisiä käyttämään kuluttajaluottoja kulutukseen ja yrityksiä kannustetaan lainaamaan laajentumiseen ja muihin tarkoituksiin - mikä kaikki edistää talouskasvua ja lisää työllisyyttä.

Tällaisia ​​tilanteita ovat esimerkiksi erittäin korkea inflaatio, kun keskuspankki korottaa korkotasoja talouden rahan määrän valvomiseksi. Liittovaltion varainhankinnan tavoite oli jopa 20 prosenttia inflaatiokehityksessä 1980-luvun alussa. se on laskenut tasaisesti vasta äskettäin. FOMC korotti liittovaltion varojen tavoitevalikoiman 0, 25%: iin - 0, 5% joulukuusta 2015 eteenpäin. (Liittyvät luvut, katso: Fedin uudet työkalut talouden manipulointiin.)

Liittovaltion varojen muutos välitetään avoimen markkinatoiminnan (OMO) kautta (eli Yhdysvaltojen valtion joukkovelkakirjalainojen ostamisesta tai myymisestä). Jos Fed pyrkii lisäämään talouksien rahaa, se ostaa joukkovelkakirjalainoja, antamalla käteistä vaihtoa. Kun Fed ostaa lainat, joukkovelkakirjalainan hinnat nousevat ylöspäin ja rahan määrän lisääntyminen lisää lainanottoa halvemmalla ja korot alentuvat.

Toisaalta, jos Fed pyrkii purkamaan ylimääräisen rahan tarjonnan, se myy joukkovelkakirjoja ja vastaanottaa rahaa. Joukkovelkakirjalainat vähentävät joukkovelkakirjojen hintoja ja samanaikaisesti vähentävät rahan määrää, mikä tarkoittaa, että talouteen kierrätetään vähemmän rahaa. Tämä tekee lainanoton kalliimmaksi ja nostaa korkotasoa ylöspäin. Nyrkkisääntönä joukkovelkakirjalainan hinnat ja korot liikkuvat vastakkaisiin suuntiin.(Lisätietoja: Miksi korkotasoilla on suora yhteys suhteessa Bond-hintoihin?)

Linkit, joissa asuntolainojen korot

Taloudellisen tilanteen tai korkotason muutokset eivät vaikuta välittömästi asuntoluottoihin. on monia linkkejä, jotka siirtävät hitaasti vaikutusvaltaansa. Joten, mitä asuntolainan korot riippuvat?

Pitkän aikavälin valtiokonsernien tuotot vaikuttavat suoraan kiinteisiin kiinnityskorkoihin (pitkän aikavälin tuotto tarkoittaa 10- ja 30-vuotisia). Toinen tuote on kilpaillut samoille sijoittajille, jotka investoivat 10 vuoden tai 30 vuoden valtionkassan, joka tunnetaan nimellä asuntovakuudelliset arvopaperit (MBS). Niinpä tuoton kasvaessa näiden tuotteiden on myös tarjottava parempia tuottoja sijoittajien houkuttelemiseksi, mikä on mahdollista vain silloin, kun lainoja myönnetään korkeammalle. Siten korkeammat tuotot johtavat asuntolainojen korotuksiin. (Liitteenä oleva lukema, katso: Voitot Mortgage Debtista MBS: llä.)

Mainostetaan nyt treasuryyn tuotto talouteen. Sano, että talousnäkymät ovat synkät; ihmiset haluavat siirtyä osakkeista valtion joukkovelkakirjalainoihin ja arvopapereihin investoinneille, koska niitä pidetään turvallisimpina. Tämä lisää näiden instrumenttien kysyntää, mikä lisää joukkolainojen hintoja. Kun joukkolainojen hinnat nousevat ylös, niiden tuotto (tai tuotto) laskee. Kun tuotto laskee, myös asuntolainakorot alkavat laskea. Kokonaisuutena talouskasvun hidastumiseen liittyy alhaisempi asuntolainakorko (joukkovelkakirjamarkkinoilla) ja alhaisemmat poliittiset kurssit, kun keskuspankki yrittää piristää taloutta. Päinvastoin on totta, kun taloudellinen tilanne ja näkymät ovat hyvät.

Vaikka liittovaltion rahastokorko (ja muut korot) eivät vaikuta suoraan pitkäaikaisiin kiinteisiin kiinnityskorkoihin, niillä on suora vaikutus säädettävissä olevaan korkoon (ARM). Tämä johtuu siitä, että säädettävissä olevat lainat tarkistetaan ja tarkistetaan kuukausittain, puolivuosittaisesti tai vuosittain riippuen toimeksiannosta ja liittyvät yhden vuoden valtionrahoitukseen.

Tuottokäyrä on käyrä, joka kuvaa lyhytaikaista ja pitkäaikaista Treasury-tuottoa. Alla olevassa taulukossa on päivittäiset korkosijoitukset eri duraatioista vuosilta 2007-2015 (vuoden ensimmäinen päivä) sekä kiinnitysastetta kyseisenä ajankohtana. Tavallisessa taloudellisessa skenaariossa pitkän aikavälin tuoton pitäisi olla korkeampi kuin lyhytaikaiset tuotot. Muista, että pitkäaikaisten korko- ja asuntolainojen välillä on aina eroa kiinnityshankin riskien huomioon ottamiseksi.

Päivämäärä	3 kuukautta	1 Vuosi	10 vuotta	30 vuotta	Asuntoluottokorot
01.02.2007	07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01.02.2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
01.2.2013	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
02.01.2014	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
02.1.2015	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Lähde: Yhdysvaltain valtiovarainministeriö, Freddie Mac (asuntolainakorko on koko kuukauden eikä tiettyä päivämäärää) * perustuu ensisijaiseen asuntoluottokyselyyn (22.1.2015). Luvut prosentteina.

Perusviiva

Kun harkitset asuntolainan ottamista huomioon, sinun on tarkistettava, mihin suuntaan kiinteät asuntolainan korot ovat menossa ja varoa Yhdysvaltain keskuspankin lausuntoon taloudellisesta tilanteesta sekä tuottokäyrän mallista. Nämä lähteet voivat antaa arvokkaita ohjeita talouden tilanteesta ja asuntolainojen koroista. (Lisätietoja: Miten korot vaikuttavat asuntomarkkinoihin?)