New York Cityn kiinteistömarkkinat ovat monella tavalla erilaisia ​​kuin missään muussa Yhdysvalloissa. Yksi suurimmista eroista NYC: n ja Any-Other-Townin, USA: n välillä, on, että NYC: ssä myytävät huoneistot ovat joko asunnot tai yhteistyökumppaneita. Useimmissa paikoissa asunnot ovat sääntö, muttei Big Apple. Vaikka yhteistyökumppanit ovat enemmän kuin NYC-asunnot, useimmat arvioista kertovat, että noin 75 prosenttia on yhteistyökumppaneita - useammat asunnot ovat aktiivisilla markkinoilla milloin tahansa. (Elokuun lopulla Manhattanin markkinoilla oli 526 kahden makuuhuoneen yhteishuoneistoa ja 764 asuntoa.)

Aloitetaan nopeasti määritellä eron yhteistyön ja condo: Kun ostamasi osakehuoneisto, asuntosi ja prosenttiosuus yhteisistä alueista kuuluu sinulle. Kun ostat coop, et todellakaan "osta" asuntosi; sen sijaan ostavat osakkeita yrityksessäsi, joka on sinun rakennustasi. Osasi koko riippuu huoneiston koosta. Osakkeiden ostaminen mahdollistaa yksikön miehittämisen yhteisomistuksessa. Suljettaessa condo saat teoksen; suljettaessa yhteistyökumppanille saat leimansa. (Yksityiskohtaisempaa vertailua varten katso Yhteistyö-, asumis- ja asuinkerrostyön perusteet ja eroja .)

Jotkut mahdolliset ostajat, kuten yksi pari, jonka kanssa puhuimme, alkoivat ostaa huoneistoa mutta muuttaa mieltään, kun etsintä on käynnissä. Alun perin tämä pari ajatteli, että he haluaisivat välttää kokonainen hallituksen tarkastelu ja rajoitukset kahden makuuhuoneen asuntojen uudistamiseen ja sublettingihin, mutta loppujen lopuksi talous voitti: "Se tuli alas asuntoon ja hintaan. Toistaiseksi hallitus on kunnossa, ja rakennus on ollut hienoa - joten ei valituksia. ”

New York Timesin artikkelin mukaan asunnot ja yhteistyökumppanit ovat edelleen erinäisiä hyödykkeitä, mutta "hienovaraisilla mutta kuitenkin konkreettisilla tavoilla jokainen käsittelee toisen ominaisuuksia, kun he kilpailevat hyvin kallistuneille ostajille yhä haastavammassa markkinapaikassa. "

Tässä verrataan condoiden ja yhteistyökumppanien ominaisuuksia, jotka auttavat sinua ostopäätöksen tekemisessä.

Mikä rakennustyyppi ja mihin?

Yleisesti ottaen vanhemmilla asuinalueilla on valtaosa yhteistyöhankkeista. Uudemmat asuinalueet, jotka kerran katsotaan syrjäyttäjiksi, mutta joita pidetään nyt "lonkka", ovat siellä, missä löydät asunnot.

Gary Malin, New Yorkin kiinteistövälitys Citi Habitatsin toimitusjohtaja Gary Malin kertoo: "Jos pidät historiallisista ominaisuuksista, olet todennäköisesti päätynyt yhteistyöhön, sillä lähes kaikki sotavälineet rakennetaan tällä tavalla. Lisäksi, koska yhteistyössä toimivat rakennukset ovat yleensä vanhempia kuin condo kehitys, ne ovat usein sijaitsevat keskeisimmillä paikoilla. Esimerkiksi lähes kaikki asuinrakennukset, jotka linjaavat Park Avenuea Upper East Side -alueella (missä tahansa mitassa tahansa), ovat yhteistyössä."

Jos asut lasihuoneessa taivaalla on enemmän tyyliäsi, todennäköisesti katsot paljon asunnot, Malin mukaan. Condo-rakennukset eivät yleistyneet New Yorkissa 1970-luvulle asti, joten ne ovat usein nykyaikaisempia kuin yhteistyökumppanit. "Koska Manhattanilla on rajoitettu uusi asunto-osakehuoneistojen saatavuus", hän sanoo, "uusimmat asunto-osastot ovat todennäköisesti löydettävissä kaukaisilta ja länsipuolisilta tulevilta ja syrjäisiltä alueilta. Queensissä ja Brooklynissa olemme nähneet paljon uusia rakennustaloja, jotka on rakennettu Long Island Cityn ja Williamsburgin vanhoihin teollisuusalueisiin sekä Brooklynin keskustaan. "

Useimmiten molemmilla asunnoilla ja yhteistyökumppaneilla on portinvartija ja ylimmän johdon henkilöstö; jotkut lisäävät concierge, joka tekee kaikkensa, että kaksi muuta eivät. Mukavuudet voivat olla hillittyä (ehkä vain kellarissa oleva varastotila) tai yhtä äärimmäisiä kuin yhdellä Condo Brooklynin rannalla: päiväkoti ja lemmikkieläinten kylpylä (nimeltään The Wag Club), jossa henkilökunta katselee, kouluttaa ja sulhasen koira; Kaksivaiheisille asukkaille on maisemoitu terassi, biljardihuone, pianohuone, seulontahuone, lasten leikkihuone, kuntosali, golf-simulaattori ja ulkona viheriö.

Kuinka paljon voit viettää?

NYC: n yhteistyökumppaneiden ja condo-markkinoiden tärkeimpiä indikaattoreita ovat Quarterly Elliman -raportti. Vuoden toisen vuosineljänneksen 2015 raportin co-op ja condo myynti, hinnat molemmissa ominaisuuksista olivat liikkuvat ylöspäin. Kahden makuuhuoneen yhteistyöhankkeissa keskimääräinen hinta oli 1 dollari. 575 miljoonaa; asunnot, vain alle 2 miljoonaa dollaria. Kolmen makuuhuoneen eroero oli vieläkin huomattavampi - vain alle 3 miljoonaa dollaria yhteistyössä, 4 dollaria. 65 miljoonaa huoneistoa varten.

Halsteadin kiinteistön Harkov Lewis -ryhmän Warner M. Lewisin mukaan "Kaikki uudet kehitysasut ovat asunnot, ja niiden hinnoittelu ylittää mitä kukaan olisi voinut kuvitella vuosia sitten … Ulkomaiset ja kotimaiset ostajat haluavat turvallisen paikan sijoittaa rahansa . New Yorkin kiinteistö on saanut suurenmoisen hyvityksen, koska "pääoman säilyttäminen" on ollut avain joillekin sijoittajille - he ovat istuttaneet rahaa sijoitusasuntoihin, mitkä asunnot sallivat ja yhteistyökumppanit (suurimmaksi osaksi) eivät. "

Kahdenlaisten kiinteistöjen alennukset eroavat toisistaan ​​huomattavasti. On mahdollista laittaa vain 10% hankintahinnasta condo; Yhteistyöntekijän täytyy laskea 20%: sta 50%: iin.

Entä sulkemiskustannukset?

Asunnon loppumaksut ovat korkeammat kuin yhteistyökumppanit. Yksityiskohdista pyysimme New Yorkin kiinteistönvälittäjän Adam Stone vertaamaan näitä kahta. Tässä on se, mitä hän sai esille: 1 miljoonan dollarin asunnossa, jossa on 800 000 dollarin kiinnitys, sulkemiskustannukset olisivat: ostajan osavastuut, 4 500 dollaria; lainanantajan omistusvakuutus, $ 1 000; otsikkohakuja, 700 dollaria, tallennusmaksut, 700 dollaria, New Yorkin valtion "kartanovero", 10 000 dollaria, NYS: n asuntolainausveroa, 15 dollaria 370 dollaria. Suurin summa: 32, 270 dollaria (ilman lainanantajan palkkioita, jotka vaihtelevat luotonantajan mukaan). Yhteistyökumppaneiden osalta se on vain 10 000 dollarin kartanovero.Merkittävä ero johtuu siitä, että huoneisto on kiinteä omaisuus, kun taas yhteisomistuksessa olevat osakkeet ovat henkilökohtaisia ​​omaisuutta. "Se voi olla vain semantiikka joillekin, mutta ei laskettaessa sulkemiskustannuksia. ”

Ja kuka tahansa, joka miettii, mitä "kartanovero" on, Stone kertoo: "New Yorkin osavaltiolla on siirto-vero 0, 4% myyntihinnasta, joka peritään myyjältä asuinalueella. Sillä on myös 1 prosentin ostajan siirtovero, jota kutsutaan myös "kartanoveroiksi", koska se koskee vain 1 miljoonan dollarin tai sitä suurempien asuinkiinteistöjä. "

Kuinka kuukausittaiset maksut ovat?

Vuokrataloissa kuukausilasku kutsutaan "yleisin maksuiksi"; Yhteistyössä se on "ylläpitoa. "Molemmat maksut maksavat rakennuksen ylläpidosta - yhteiset alueet ja viherrakentaminen, henkilöstön maksaminen ja usein jotkut apuohjelmat. Yhteistyökumppanit kirjoittavat yhden tarkistuksen kuukaudessa, condoomistajat kirjoittavat kaksi (yksi ylläpidon rakentamisesta ja yksi kiinteistöveroista), mutta usein condo-omistajan yhteenlaskettu kokonaismäärä on pienempi kuin omistajan ylläpitolaskut.

Ylläpitoa ja yhteisiä maksuja ei ole asetettu kiveen; kaikki suuret kustannukset - uusi katto, uusi aula, enemmän henkilökuntaa - voivat laukaista arvioinnin, mikä johtokunnan jäsenet päättävät ja voi harvoin muuttua.

Kuinka paljon haluat ilmoittaa hallitukselle?

useimmilla yhteistyöelimillä on tiukka ja usein pitkä sovellusprosessi; condo levyt ovat yleensä vähemmän vaativia. Lewis tiivistää sen: "Yhteistyössä ei vain tarvitse olla rahaa ostaa asunnon (tai rahoituksen tehdä niin), sinun on myös hyväksyttävä hallitus on jättänyt hakemuksen, joka on yleensä hyvin yksityiskohtainen ja aikaa vievää. Sitten, vähän tai mitään syytä, ostaja voidaan hylätä haastattelun jälkeen tai edes ennen vain niiden paketin takia. Minulla on ollut tarjouksia ja nähnyt tarjouksia, joissa on nolla riimi tai syy hylkäämiseen. "

Luuletko että hän liioittelee? Tutustu näihin sarakkeisiin BrickUndergroundissa, New Yorkin kiinteistöjen uutissivustossa, mikä johtuu syistä, että New Yorkers joutuu hylkäämään yhteistyökomitean ja curveball-yhteistyön hallituksen haastattelukysymykset.

"Condomin kanssa rakennus voi pyytää pakettia ostajalta", Lewis sanoo, "mutta ei ole haastattelua ja rakennuksella on vain ensimmäinen kieltäytymisoikeus (eli joko heidän on hyväksyttävä se tai huoneisto täytyy ostaa se itse), mikä tarkoittaa sitä, että sinulla on allekirjoitettu sopimus, ellei ostajalle (tai rahoitukselle) tapahdu jotain kauppaa yhtä hyvä kuin tehty. "

Mitkä ovat säännöt?

Co-op-laudat tekevät paljon sääntöjä. He voivat antaa tehtävän, kun voit harjoitella pasuunasi, voitko laittaa loma-koristeet kotiovellesi ja onko lemmikkisi mukanasi. Useimpien sääntöjen tarkoituksena on edistää yhteistyön elämisen harmoniaa, rauhallisuutta ja tyytyyttä.

Mutta säännöt, jotka estävät joitakin kotimaisia ​​ostajia ja lähes kaikkia kansainvälisiä ostajia ovat yhteisrahoituksen rajoituksia, on harvinaista, että yhteisomistukset antavat osakkeenomistajille mahdollisuuden vuokrata asuntojaan pitkiä aikoja, jos lainkaan .Toinen kansainvälisten hankintojen sääntö, joka tekee kansainvälisten hankintojen mahdottomaksi, on se, että ne eivät todennäköisesti hyväksy ketään, jonka varat ovat Yhdysvaltojen ulkopuolella.

"Yhteistyöhankkeissa keskitytään vakiintuneen, pitkäaikaisen asukkaiden joukkoon. Condos ei näytä aivan yhtä huolestuneena siitä, että vaikka monet New York Timesin mukaan "asettavat heftier ja lukuisat maksut, kiristävät talon sääntöjä ja estävät lyhytaikaisia ​​vuokria, jotka voivat antaa rakennuksen hektistä tunnelmaa . "

Bottom Line

Malin tiivistää sen parhaiten:" Yhteistyötahot ovat yleisesti ottaen fiksu valinta niille, jotka arvostavat vakautta ja haluavat "istuttaa juuret" rakennuksessa. Yksinkertaisesti kysy itseltäsi, "olenko siinä pitkän matkan? "Yhteistyökumppanit ovat paljon vähemmän ohimeneviä kuin yhteistyökumppanit, joten on hyvä paikka elää, jos haluat tutustua naapureihisi. Vain olla valmis analysoitavaksi, piiloutuneeksi ja tuottavaksi, mutta ymmärrä, että tämä prosessi on vakaa ja erittäin turvallinen investointi. "

Vaihtoehtoisesti hän sanoo:" Jos haluat mieluummin marssata oman rumpalinsa voittoon - ja arvostat joustavuutta, niin huoneisto voi olla viisas valinta sinulle. Ymmärrä kuitenkin, että tämä vapaus on hinnalla. Asunnot ovat lähes aina kalliimpia kuin vastaavat yhteistyökumppanit. Lisäksi jos näet uusia kasvoja hissillä säännöllisesti, on ongelma sinulle - katso muualta. Vuokralaiset voivat olla yhteisiä condo rakennuksia. Omistajat käyttävät usein asuntoa vapaammin. "

Aiheeseen liittyviä tietoja varten katso

Manhattan Luxury Condos as Investments

ja

Onko oikea Condo Insurance?