Päinvastainen asuntolaina on monimutkainen, hieman kiistanalainen rahoitusväline. Ehkä siksi Home Equity Conversion Mortgagesin (HECM), suosituin lajike, säännellään sekä liittovaltion asunto- ja kaupunkikehitysyksikössä (HUD), jonka tarkoituksena on "luoda vahvat, kestävät, osallistavat yhteisöt ja laadukkaat kohtuuhintaiset koteja kaikille , "Ja Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). CFPB hyväksyy ja tutkii kulutustavaroiden rahoitustuotteita ja -palveluja sääntelevänä kuluttajien valituksia käänteisten kiinnelainojen suhteen ja tekee tutkimuksia siitä, kuinka hyvin käänteiset kiinnitykset palvelevat kuluttajia. Federal Housing Administration (FHA), joka vakuuttaa HECM: t, on osa HUD: tä. Valtion hallitukset säätävät myös käänteisiä asuntoluottolaitoksia ja lainanottajia koskevia säännöksiä.

Katsotaanpa, mitä avainasetuksia on, mikä vaikuttaa sinuun, jos haluat saada HECM: n. Lainamäärät Liittovaltion laki rajoittaa rahamäärää, jonka omistaja voi lainata HECM: n kautta 625 dollariin, 500 tai kotiin arvioitu arvo, kumpi on pienempi. Lainan laajuus perustuu myös lainanottajan tai hänen "kelvollisen lainanoton" puolisonsa, nuorempien, ja lainan koron lainaan. Summa, jonka voit lainata heti sulkemisen jälkeen, kutsutaan päärajoitukseksi. Pääraja kasvaa joka kuukausi sen jälkeen, kun se on kiinnittänyt asuntolainan korko- ja kuukausittaisen kiinnitysvakuutusmaksun.

Et voi lainata rajan ylittävää rajaa, mutta voit pysyä kotona, kunnes jokin tapahtumasta tekee käänteisen asuntolainan maksettavaksi. 75-vuotiaan asunnonomistaja, jonka odotettu korko oli 7,75 prosenttia, ja koti, jonka arvo oli 165 000 dollaria (vaikka asuntolaina rajoittui 151 dollariin, 725 dollariin), olisi 151, 725 dollarin arvoinen Näin ollen alkuperäisen päärajan on 84, 055. 65, HUD: n mukaan. Korko on "odotettavissa", koska useimmat käänteiset asuntolainat ovat säädettävissä, joten on vaikea tietää etukäteen, mitä todellinen korko on ajan mittaan.

Tämän jälkeen lainanantaja alentaa alkuperäistä pääomaa lainanantajan maksamilla lainamaksuilla, jotka maksavat käänteisestä kiinnitysluotoista, kuten alkupääomasta ja etukäteen asuvan kiinnitysvakuutusmaksun. Jos lainaa käytetään välittömiin kodin korjauksiin tai vaatii kesannoitua elinajanodotetta (eli varoja, jotka on varattu kiinteistöveron ja asunnon vakuutuksen maksamiseen, jos varallisuuttasi ei riitä), alkuperäinen pääraja on vähennetään myös näillä määrillä. Asunnon omistajat eivät voi lainata enempää kuin 60% rajan lainan ensimmäisenä vuonna.

Maksusuunnitelmat

Lainanottajat voivat valita, miten saavat lainaa nettomääräisestä alkurajoituksesta.Ainoa kiinteäkorkoinen vaihtoehto on kertamaksu, kertamaksu, suuri kertamaksu. Tämä kurssi voi olla riskialtista, jos lainanottaja ei ole hyvä hallinnoida rahaa, varsinkin kun se voi myös asettaa hänelle tavoite huijauksille (katso

Varo näitä käänteisiä asuntolainoja

). On viisi maksusuunnitelmaa, joilla on säädettävä korko: Maksumenetelmät

antavat saman kuukausimaksun niin kauan kuin ainakin yksi lainanantaja asuu omaisuudessaan ensisijaisena asuinpaikkana. Kuukausittaisen maksulaskelman oletetaan, että lainanottaja elää 100: een, mutta jos lainanottaja elää pidempään, hän saa samaa kuukausimaksua.

• Maksupohjaiset maksusuunnitelmat antavat myös kuukausittaisia ​​maksuja, mutta niillä on ennalta määrätty lopetuspäivä. Lainanottajien on ylitettävä pääraja aikataulusuunnitelmalla, jos lainan todellinen korko päättyy korkeammaksi kuin odotettu korko, joka laskettiin sulkemalla.
• A luottoluokka
• kasvaa ajan myötä ja antaa asunnon omistajille käänteisiä kiinnitysrahastoja tarpeen mukaan, mikä tarkoittaa myös sitä, että he maksavat vain korot summista, joihin he todella päätyvät lainaksi. Modified tenure yhdistää pienemmät kiinteät kuukausittaiset maksut elämälle pienemmällä luottorajalla.
• Modifioitu termi yhdistää pienemmät kuukausittaiset maksut pienemmällä luottorajalla (pienemmät kuin saadaksemme joko termiinin tai luottorajan itse).
• Voit muuttaa maksusuunnitelmasi lainan keston ajan niin kauan kuin pysyt päärajoituksessa. Huomaa, että jos vain yksi pari jäsen on lainanottaja, eloonjäänyt puoliso ei saa mitään maksuja lainanottajan kuoleman jälkeen. Tämä voi olla syy valita kertakorvausvaihtoehdon (katso Käänteinen kiinnitys: Voisiko leski loukata taloa?

). Lainakorot Jokaisen lainanantajan, joka haluaa tarjota HECM-kiinnityksiä, on saatava FHA-hyväksyntä - ja hänen on noudatettava liittovaltion lakisääteisiä lainaehtoja.

Maksupäätös, jonka mukaan lainanantajat ansaitsevat rahaa asuntolainoista, perustuvat liukuvaan asteikolla kodeihin, joiden arvo on 400 000 dollaria. Maksu voi olla 2, 500 tai 2% ensimmäisistä 200 000 dollareistasi omaisuuden arvioitu arvo (kumpi on suurempi) ja 1% seuraavasta 200 000 dollarista. Maksu saa olla enintään 6 000 dollaria jopa yli 400 000 dollarin kodeissa. Joten jos kotisi arvioitu arvo on 300 000 dollaria, sinun on maksettava enintään 5 000 dollaria aloitusmaksuissa. Jos kotisi arvioitu arvo on 100 000 dollaria, maksat enintään 2 500 dollaria.

Hallitus ei rajoita sitä, mitä lainanantajat voivat veloittaa selvitysmaksuista, joita kutsutaan myös sulkemiskustannuksiksi, ja kotitarkastusta. Jotkut lainanantajat tarjoavat maksamaan nämä kulut sinulle, mutta sitten veloittaa korkeamman koron. Tässä tilanteessa pyydä lainanantajaa antamaan sinulle kaksi lainausta, yksi siitä, että sinä maksat sulkemiskustannukset ja yksi perustuu lainanantajan maksamaan niistä.

Hallitus ei myöskään rajoita kolmannen osapuolen maksuja, kuten tallennusmaksuja ja asuntoveroa, mutta voit ottaa yhteyttä paikalliseen kiinteistöveronmäärittäjään varmistaaksesi, että lainanantajan maksut ovat tarkkoja.

Hallitus rajoittaa kuukausittaisten huoltopalkkioiden lainanantajat voivat veloittaa sinulle 30 tai 35 dollaria kuukaudessa riippuen lainaustyypistäsi. Tämän maksun on tarkoitus kattaa luotonantajan kustannukset lähettämästä tiliotteita ja lainaa ja varmista, että olet maksanut asunnon omistajille vakuutus- ja kiinteistöverot tarpeen mukaan. Lainanantaja lisää tämän kuukausimaksun kuukausittain lainan tasapainoonsa; se otetaan huomioon myös siitä, kuinka paljon voit lainata (pääraja). Jos lainanantaja ei veloita palvelumaksua, se voi periä korkeamman koron kattaakseen palvelukustannuksensa.

Kun lainanantaja-ostos on, voit käyttää hallituksen hakutyökalua FHA: n hyväksymien yritysten löytämiseksi (ja lue lisää niistä

Löydä Top Reverse Mortgage Companies

). Cold Feet Käänteisillä kiinnityksillä on kolmen arkipäivän jäähdytysaika, jonka aikana asunnon omistajat voivat peruuttaa liiketoimen ilman rangaistusta. Tätä oikeutta kutsutaan myös "peruutusoikeudeksi" tai "peruuttamisoikeaksi. "Jos käytät tätä oikeutta, lainanantajan on palautettava kaikki lainan rahoittamiseen käytetyt summat. Varmista, että peruutat sen kirjallisesti ja lähetät ilmoituksen sellaisella tavalla, jolla voit todistaa sen lähettämisen aikana ja kun lainanantaja on saanut sen.

Bottom Line

Käänteiset kiinnitykset ovat monimutkainen tuote, ja säännöt, jotka ohjaavat niitä ovat monimutkaiset. (Lisätietoja on kohdassa

FHA: n käänteisten kiinnelainojen ohjeet.)

Pidä mielessä, että jos sinulla on oma tai yksitoiminen käänteinen asuntolaina tämän yleisemman HECM-kiinnityksen sijaan, säännöt ovat jonkin verran eri; Lue Mitkä ovat erilaiset käänteiset kiinnitykset?