Missä elää on yksi suurimmista päätöksistä, jotka eläkeläiset kohtaavat. Monet ihmiset, jotka lähestyvät eläkkeelle siirtymistä, ovat vaikeita päättää perheen pitämisestä, pienentämisestä pienempään taloon tai huoneistoon tai päästä eroon stressistä ja kustannuksista, jotka voivat liittyä kotitalouden omistukseen. (Katso: Omistusoikeuden piilotetut kustannukset .) Tässä annamme sinulle ne kohdat, joiden piti tehdä päätöstä itsellesi.

Asiat, jotka ajattelevat

Joitakin yksinkertaisia ​​ideoita mielessä auttaa yksinkertaistamaan päätöstä vuokrauksen ja kodin omistajuuden välillä. Vaikka tämä on tärkeä valinta kaikille eläkeläisille, on parasta välttää yksityiskohdat omistajuudesta ja vuokrausmahdollisuuksista ja tarkastella tätä ongelmaa suurikokoisesta näkökulmasta. Pidä mielessäsi seuraavat seikat, kun katsotte tätä päätöstä:

• Mikä on budjetinne vuokraamisesta tai omistuksesta verojen ulkopuolella?
• Katsotteko asuntoa vai huoneistoa mahdollisena investointimahdollisuutena vai pelkästään elinkustannuksina?
• Oletko ajatellut omistukseen liittyviä riskejä odottamattomien kustannusten suhteen ja voiko budjettisi sietää niitä?

Verotuksen jälkeiset odotukset

Alkamisvaihe omistusoikeuden ja vuokrauksen analysoinnissa on määrittää, kuinka paljon rahaa haluat käyttää verojen ulkopuolella. Koska asuntolainojen korot ja kiinteistöverot ensisijaisen asuinpaikan osalta ovat verovähennyskelpoisia, tuntemus verojen jälkeen on välttämätöntä. (Lue lisää: Veronkorotukset kiinnityskorkoihin .) Onneksi matematiikka on hyvin yksinkertainen ja selitetään kuviossa 1, joka mielivaltaisesti olettaa veron jälkeisen veron, joka on 2 000 dollaria asuntolainojen, verojen ja kotivakuutuksesta tai vuokrakustannuksista.

Koska vuokrat eivät ole verovähennyskelpoisia, laskelmia ei tarvita. Verot kuitenkin vaikeuttavat omistusoikeuden tilannetta, sillä voit käyttää kuukausittain runsaasti yli 2 000 dollaria, mutta maksaa vain 2 000 dollaria, kun saat veron hyvityksen. Pohjimmiltaan sinun tarvitsee vain määrittää marginaalinen verokohteesi, vähentää prosenttiosuus kuvasta 1 ja jakaa budjettisi tuohon summaan (ks. Alla).

Kuva 1

Kuvassa 1 näkyy, että jos budjetissa on 2 000 Yhdysvaltain dollarin verotuksen nettokustannus ja marginaaliverokanta on 20%, voit viettää asuntolainojen korot ja kiinteistöt 2 500 dollaria vuodessa verot. Pidä mielessä, että sinun täytyy maksaa ennakkolaskun verohyvityskauden ajan. Näin ollen myös kassavirtaustesi on otettava huomioon.

Harkittavia riskejä

Kotihoidolla on selvää etua, koska voit teoriassa saada enemmän rahaa. Ilmaista lounasta ei ole, koska kotiomistus aiheuttaa myös merkittäviä taloudellisia riskejä. Tällaisia ​​asioita, kuten markkina-arvon vaihtelut, odotetut ylläpitokustannukset ja odottamattomat ylläpitokulut voivat sisältää valtavia lisäkustannuksia vuokrauksen lisäksi.Kuitenkin, kun olet suorittanut edellä mainitun matematiikan, käy vain ostoksilla koteihin, kiinnityksiin ja vuokrausominaisuuksiin, jotka sopivat talousarvioosi. Älä unohda suunnitella inflaatiota; vuokrat, verot ja vakuutuskustannukset nousevat ajan mittaan.

Sijoitusmahdollisuus?

Vaikka kodeissa ja osakehuoneistoissa voi olla hyviä sijoitusmahdollisuuksia, näitä varoja ei pitäisi tutkia yksinomaan tästä näkökulmasta. Tosiasia on, että asuminen on väistämätön elinkustannus. Konservatiivisesta näkökulmasta kotisi olisi pidettävä elinkustannuksena eikä sijoitusomaisuudessa. Tämä johtuu siitä, että sijoitusomaisuuteen ei saisi liittyä vaihtoehtoisen asunnon löytämistä likviditeetin tarjoamiseksi. Tästä syystä eläkeläisen näkökulmasta olisi parempi jättää huomiotta investointi, jolla on omistussuhteita ajatteluprosessissa. Se häiritsee sinua todellisesta tavoitteesta suunnitella asianmukaisesti eläkkeesi asumiskustannuksesi.

"Yksi suurimmista myytävistä myytteistä on se, että se on investointi. Se ei ole ", sanoo Kirk Chisholm, Massachusettsin innovatiivisen neuvoa-antavan ryhmän varallisuuspäällikkö." Omistamalla koti, jossa asut, on kustannus, ei investointi. Investointi muodostaa kassavirran. Toki on olemassa joitakin etuja kodin omistamisesta, mutta kun korostat kustannuksia, sitoudut suuria pääomamääriä, kodin epälikviditeettiä ja sitä, että asuntojen hinnat eivät aina nouse, tekee siitä paljon vähemmän houkuttelevan 'investointi. '"

Jos kuitenkin näette kodin sijoituksena, yleissääntö on hyvin yksinkertainen: Osta vähäinen ja myy korkea. Tämä tarkoittaa, että ostetaan ja myydään asuntoja opportunistisesti.

Muista kuitenkin, että vuokralla voidaan tietyillä tavoin pitää varannon lyhentämisen taloudellista vastinetta. Jos esimerkiksi olette sitä mieltä, että asuntojen hinnat ovat alhaisemmat, voit vuokrata talon, odottaa hintojen laskua ja ostaa kotiin myöhemmin. Tämä strategia hyötyy siitä, että lyhyet kustannukset alenevat. Jos olet väärässä asuntojen hintojen suuntaan ja loppujen lopuksi maksat korkeammat asuntokustannukset ostoksesi aikana, tämä on samanlainen kuin maksaa korkeamman hinnan varastoon, joka kattaa lyhyen aseman.

Tämä on tärkeintä, että eläkeläisen pitäisi olla huolissaan ensisijaisen asunnon käytöstä investointina. Myymällä kotiasi, otat mahdollisuuden tulla hinnoiteltu pois markkinoilta, jos hinnat nostavat sen sijaan, että laskevat. Tämän pitäisi olla suuri huolenaihe, jos olet kiinteällä budjetilla ja nauti oman kodin tai asunnon omistajuudesta verrattuna vuokraajalle.

Huoltoriski

Toinen tärkeä kysymys tarkasteltavaksi on omistajuuteen liittyvä ylläpitoriski. Tämä on tärkeää, koska vuokraus on sama kuin vakuutuksen hankkiminen huoltoa vastaan. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokralaisilla ei ole vastuuta säännöllisistä kunnossapitokustannuksista, laitteiden vioista tai katastrofeista, kuten puusta, joka putoaa kotiisi tai jonka myrsky iskee. Vuokrauksen kauneus on, että vuokranantajan on huolehdittava omistajan odottamattomista taloudellisista kustannuksista.(Luettu: Vuokranantaja: enemmän ongelmia kuin se on? )

"Suosin vuokrata monista syistä. Ensimmäiset syyt ovat korkeat [koti] hinnat, joilla on heikko sijoituspotentiaali. Toinen syy on omistajan aliarvioitu kuukausittainen kustannus. Verot, korkotulot, vakuutukset, vesi, sähkö, sprinklerijärjestelmät, suunniteltu ja suunnittelematon ylläpito sekä kaikki muut aiheuttavat merkittäviä kuukausittaisia ​​maksuja, jotka eivät kata pääoman rakentamista. Vuokraus on usein vain kustannustehokkaampaa ", kertoo Osbon Capital Managementin osakkaiden Max Osbon, Bostonissa, Mass.

Cashing Out ja likviditeetti

Muut vuokralaisen taloudelliset hyödyt ovat, että sinun ei tarvitse huolehtia markkinaolosuhteista, jos siirryt, eikä investointitappio ole mahdollisuutta. Lisäksi vuokralaisena sinun ei tarvitse huolehtia likviditeetistä. Kotimyynti voi kestää kauan; se sisältää myös paljon paperityötä. Lisäksi useimmat kiinteistötoimistot veloittavat provisiota. Tämä sotku, kun on aika siirtyä, voi varmasti olla sen arvoinen.

Lisäksi eläkeläiset elävät usein vain eläkkeistä, kuten sosiaaliturvasta tai yritysjärjestelystä. Niillä ei kuitenkaan ole aina suuria summia nettoarvoa. Jos sinulla ei ole riittäviä varoja sivussa maksamaan odottamattomia kuluja, kodin omistajan säännölliset kustannukset saattavat olla pilailuja. Toisaalta, jos sinulla on riittävästi varoja sivussa, jotta se voi sietää odottamattomat omistuskustannukset, huoltoriskit eivät todellakaan saa olla suuri huolenaihe keskusteluissa.

Bottom Line

Yhteenvetona päätettäessä, onko oma koti eläkkeelle siirtyminen on päätös, joka voidaan tehdä tarkastelemalla useita keskeisiä kohtia:

• Päätä, haluatko tehdä investoinnin tai maksaa budjetin elämästä.
• Kuvaa, mitä haluat käyttää verojen jälkeen, ja tee matematiikka määrittääksesi budjetin vuokraamisesta ja omistajuudesta.
• Pitäkää vakavasti, kuinka paljon riskiä olet valmis tekemään. Haluatko huolestua markkinahinnoista? Onko sinulla varaa omaisuuden ylläpitämiseen liittyvistä taloudellisista riskeistä?
• Muista, että likvidien varojen koon ja kykysi sietää omistajuuteen liittyvistä taloudellisista riskeistä on suora yhteys.

Valitettavasti tällaisilla päätöksillä on vähän tekemistä kovien tosiasioiden kanssa ja enemmän tekemisiin sielunhaun kanssa. Eläkkeelle siirtymisen on tarkoitus olla huolettomasti ja nautittavaa; tutkia tilanteesi ja hoitaa vain kustannukset ja riskit, joiden avulla voit nukkua hyvin yöllä.