Globaalin taantuman jälkeinen ylellisyyskodeiden kysyntä oli suuri joukko rikkaita kansainvälisiä sijoittajia, jotka etsivät turvallista paikkaa ansaitaakseen parempaa tuottoa matalan korkotason ympäristössä. Koska ne ovat vetäneet takaisin kansainvälisten tapahtumien, kuten öljyn hinnan laskun ja Kiinan talouskasvun hidastumisen sekä joidenkin alojen vero- ja korkotason nousun vuoksi, hinnat ovat laskeneet eräissä tärkeimmissä kaupungeissa. Muita tärkeitä kaupunkeja odotetaan edelleen kasvavan merkittävästi vuonna 2016 - ei vain yhtä jännittävillä kuin niiden taantuman jälkeen.

Seuraavassa tarkastellaan seitsemää keskeistä kaupunkia ja mitä tapahtuu ylellisillä asuinalueillaan. Jaamme myös joitain asiantuntijaneuvoja siitä, miten järkevää on investoida taantuviin markkinoihin.

1. Shanghai

Shanghain ylellinen asuntotarjous kasvoi viime vuonna bambusta, ja se kasvoi merkittävästi 440 prosenttia vuoden 2014 inventaarion mukaan, Knight Frank, yritys, joka tarjoaa globaaleja asunto- ja kaupallisten kiinteistöjen neuvontapalveluja. Kaupunki näki myös keskimääräisen myyntihinnan nousun 14 prosentilla samana ajanjaksona. Keskiluokan ylellisillä huoneistoilla oli keskimääräistä suurempi kasvu neljännellä vuosineljänneksellä, ja Pudongilla ja Huanpulla on joitakin kaupungin korkeimpia hintoja.

Alhaisempi asuntolainojen korko ja uudet säännöt, jotka helpottavat ja edullisempia saada asuntolaina toisen kaupungin kiinteistöön, edistävät puomiään. Knight Frank esittelee Shanghain keskimääräisten luksushintojen 5%: n kasvun vuonna 2016.

2. Lontoo

Vuosi sitten puoli vuotta sitten Lontoon ylellisillä kiinteistömarkkinoilla oli kuuma. Mutta se alkoi jäähdyttää vuonna 2015 ja tammikuun lopulla myynti oli hidastunut huomattavasti. Asuntojen myynti kestää kauemmin, ja listoilla on useita hinnanalennuksia. Vuoden 2015 hintojen lasku oli suurin Knightsbridgen alueella (-6,1%) ja vähemmän merkityksellisillä alueilla kuten Hyde Park (-1,8%); hinnat nousivat Islingtonissa (6,4%).

Mahdollisia yleisen hidastumisen syitä ovat tiukemmat lainanantostandardit, joiden tarkoituksena on estää asunto-kupla, suuremmat kiinteistöverot ja poliittinen ja taloudellinen epävarmuus. Kaiken kaikkiaan kaupungin keskimääräisen kiinteistön arvon (priciest 5%) nousi viime vuonna vain 1%.

Huolimatta siitä, mitä kuulostaa paljon huonoilta uutisilta, Englannin keskuspankki, toisin kuin Fed, ei ole vielä korottanut tavoitekorkoaan. Tämä merkitsee sitä, että asuntolainakorot pysyvät alhaisina, ja tämä on yksi syy siihen, miksi Knight Frank ennakoi Lontoon tärkeimpien kiinteistöjen kiinteiden hintojen nousua 2 prosentilla vuoteen 2016 mennessä. (Lisätietoja on kohdassa Onko oikea hetki ostaa talon Lontoossa? )

3. New York City

Asuntojen kiinteistöjen hinnat nousivat viime vuonna 5%, ja niiden odotetaan tekevän saman tänä vuonna kaupungissa, joka ei koskaan nuku, Knight Frank raportoi.Suurin riski hintoihin on Fed-rahastojen korkeampi odotettu nousu, Knight Frank sanoo, koska korkeammat hinnat aiheuttaisivat edullisempia asuntoja lainanottajille ja ulkomaisille sijoittajille, joiden taloudellinen asema heikkenee dollarin vahvistumisen myötä. Muita huolenaiheita New Yorkin markkinoista ovat hitaampi talouskasvu maailmanlaajuisesti ja hidas palkkakehitys. Myös uusien luksushotelleiden toimitukset New Yorkissa kasvavat; jos tarjonta tulee liian suureksi, hinnat saattavat kärsiä. New York City Real Estate: Safe Haven? )

"Manhattanilla näemme erittäin vahvan markkina-alueen", kertoo Daniel Blatman, ylellinen kiinteistövälittäjä Douglas Elliman Real Estatein kanssa New York Cityssä. "Hyvin hyvät tuotteet ovat edelleen liikkuvia, kun taas ylellisyystuotteiden ylellisyystavarat voivat hidastua hieman. "Blatmanin mukaan kaikkein aktiivisimpia ovat ylelliset kotiot, jotka täyttävät ihmisten tarpeet ja ovat hinnoiteltuja. "Tuote, joka pystyy sisällyttämään sisäänrakennetun espresso makerin maksamaan enemmän, pyrkii istumaan hieman pidempään", hän sanoo. (Katso Manhattan Luxury Condos Investoinnit.)

4. Singaporessa

Singaporessa Aasiassa toiseksi suosituimpia luksusmarkkinoita (vain Hong Kong on kalliimpaa), hinnat ja myynti vähenivät hieman vuonna 2014 ja 2015 lähes 80 prosentin hinnankorotuksen jälkeen vuodesta 2008 vuoteen 2013. ulkomaalaisia, jotka ostavat kiinteistöjä siellä, koska kiinalaiset, malesialaiset ja indonesialaiset sijoittajat ovat vaikuttaneet ylikuumenemismarkkinoihin ja kasvu on aiheuttanut näiden sijoittajien harkitsemaan muita suuria globaaleja kaupunkeja. Monet uudet asunnot Singaporessa nyt ovat avoimia.

Jotkut sijoittajat ja analyytikot ovat myönteisiä tunteita Singaporen luksusmarkkinoilla, koska maan yleinen houkuttelevuus erittäin varakkaille; toiset näkevät mahdollisuuden edelleen laskea korot nousevat ja sijoittajat huolehtivat markkinoista ja laajemmasta taloudesta. Knight Frank odottaa hintojen laskevan 3,3 prosentilla tänä vuonna. Hinnat voivat olla alhaalta ylöspäin.

5. Sydney

Australian suurin kaupunki on Knight Frankin 2016 luksusmarkkinoiden ennusteiden kirkkain paikka, ja sen arvioitu hinnankorotus on 10%. Se seuraa mahtavaa 2015, jolloin hinnat nousivat arviolta 15%. Sydneyn kysyntä on suuri kiinalaisilta, jotka etsivät vakautta investoinneissa ulkomaille ja paikallisilta sijoittajilta.

Sydneyn ylellisimpiin asuntomarkkinoihin kohdistuvat suurimmat uhkat ovat heikko öljyn hinta, kun hyödykkeiden kysyntä laskee ja tarjonta nousee ja Kiinan talouskasvun odotettua suurempi hidastuminen vaikuttaa myös öljyn ja hyödykkeiden hintoihin ja vaikuttaa viime kädessä raportti kertoo. Myös yksi lainanantaja on julkisesti kutsuttu Sydneyn high-end-asuntomarkkinoilla "huomattavasti yliarvostettu. "(Lisätietoja lukemisesta on kohdassa Rahoitus ulkomailla Kiinteistöomaisuus .)

6. Hongkong

Hongkongin asuntomarkkinoilla on useita kohtalaisen vakavia riskejä, mukaan lukien U: n odotettua nopeampi nousu.S.-korot (ongelma, koska Hongkongin valuutta on sidottu Yhdysvaltain dollariin), maailmanlaajuiset poliittiset kriisit, jotka rikkoisivat kauppaa ja lisäävät hallituksen asuntomarkkinoiden sääntelyä Knight Frankin mukaan.

Yritys ennustaa 5%: n alentamista asuntojen ensimmäisenä asuntokuntien hinnankorotuksen kasvuna vuonna 2016, kun se kasvoi 1,5 prosentilla vuonna 2015, mikä teki Hongkongista listan heikoimman kaupungin. Ongelman ratkaiseminen on kaupungin asuntotarjonnan lisääntyminen. Yksi asia Hongkongin luultavasti ei tarvitse huolehtia on matala palkkakehitys, joka luo kohtuuhintaisuusongelmia ja heikentää kysyntää. (Lisätietoja Vinkkejä ostamiseen Luxury Real Estate ja Yli 6 Billionaires Asuu Hongkongissa .)

7. Los Angeles

Vaikka se ei ole mukana Knight Frankin mietinnössä, Los Angeles on tärkeä kaupunki ylellisyydellisten kiinteistöjen osalta. Globaaliset sijoittajat ovat kiinnostuneita siitä, että heillä on vankka kokemus ja hämmästyttävä kasvupotentiaali, sanoo Jay Belson Luxury Developmentin toimitusjohtaja Jay Belson Beverly Hillsissä. Mutta verrattuna muihin keskeisiin kaupunkeihin, hinnat näyttävät edulliselta, koska L. A. on jotain sellaisia ​​kaupunkeja, jotka eivät ole: maata.

"Kun katsot maailman kalliimpia kaupunkeja, kun Lontoossa keskimääräinen hinta per neliöjalka on 5, 300 dollaria, Tokiossa 7 600 dollaria ja Hongkongissa 11 000 dollaria, Beverly Hills on loistava bargain at $ 3 000 kanssa puoli acre maa ", Belson sanoo. Kaupunki houkuttelee kansainvälisiä ostajia, jotka vierailevat L. A: n kodeissa vain muutamia kertoja vuodessa, hän sanoo, mutta näkee myös nykyisten L. A.-asukkaiden johdonmukaisen kysynnän. (Asiaan liittyvien lukujen osalta katso Ryhdy kiinteistönvälittäjälle Ultra Richille .)

Edelleen hyväkuntoisilla alueilla, kuten Malibu Beachilla on liikaa varastokokonaisuutta ja asuntoja myydään listan hinnan alapuolella. Sotheby's International Realtyn suurempi Los Angelesin markkinoiden päivitys vuoden 2015 viimeiselle neljännekselle. Yksi Los Angelesin vahvimmista osamarkkinoista on Pacific Palisades, jossa mainosjakauma on alhainen ja kodeissa myydään lähes listalla. Ja vuonna Belobessa myytyjen 29 kotelojen keskimääräinen hinta vuonna 2015 oli lähes 19 prosenttia korkeampi kuin vastaavalla kaudella vuonna 2014 myydyistä 39 kodeista.

Investointi hitaampiin asuntoihin

Jos sijoitat ylellisissä asuinkiinteistöissä ottaen huomioon nykyiset markkinaolosuhteet? Harkitse, mitä kolme ylellisyyttä kiinteistönvälittäjä kertoi meille.

"Se riippuu ostajien motiivista ja kodin suunnitelmista", kertoo TBG Homes Worldwidein perustaja ja toimitusjohtaja Danny Batsalkin Beverly Hillsissä, Kalifornia. "Jos tämä on pääasiallinen asuinpaikka ja ostaja aikoo asua koti, sitten, on aina järkevää investoida ylellisyyttä kiinteistö. Jos tarkoituksena on ostaa ja myydä nopeasti, niin se ei välttämättä ole yhtä järkevä alamarkkinoilla, koska hanke on vaarassa menettää rahaa. "

Mutta jos aiot ostaa ja myydä viisi tai kymmenen vuotta tiellä, Batsalkin on nouseva:" Olen aina varma, että kiinteistöt ovat korkeammat. Jos katsot takaisin viimeisimmille alamarkkinoille, jotka alkoivat vuonna 2007, ihmiset, jotka ostivat markkinoiden ollessa "alas" vuosien 2010 ja 2012 välillä, ovat hyötyneet suuresti - joissakin tapauksissa nämä asunnot ovat kaksinkertaistuneet arvostaan ​​tuona aikana!"

Michael Kelczewski, kiinteistönvälittäjä Brandywine Fine Properties Sothebyn kansainvälisessä kiinteistössä Centerville, Del., Toteaa, että" muutaman pääkaupunkiseudun ja virkistyskohdeiden ulkopuolella luksusmarkkinat voivat olla haastavia. "Kun sijoitat haastavaan omaisuusluokkaan, hän sanoo, että on tärkeää keskittyä tällaisiin mittareihin:

• Kuinka monta luksusomistusta kaupattiin aihealueella?
• Mikä oli keskimääräinen aika markkinoilla?
• Kuinka suuri oli listahintojen ja myyntihinnan välinen ero?

Jos ostat investointina, lisää Kelczewski, haluat tarkastella arvoa ja arvostusta. Lisäksi kaikilla markkinoilla, jopa ylikuumentunut, voit kehittää menestyksekkään sijoitusstrategian ja saada voittoa, hän sanoo.

Julio Ybanez, kiinteistönvälittäjä Keyes Co. / Luxury Portfolio Internationalin kanssa erikoistunut ylellisiin ja ylellisiin kiinteistöihin Fort Lauderdalen ja Boca Ratonin välillä. Jopa hiljaisilla markkinoilla, hän sanoo, on useita tapoja tarkastella ostaa ylellisyyttä kotiin:

• Arvioi, kuinka paljon ostaa parantaa henkilökohtaista tai liike-elämää.
• Kysy neuvoa arvostetuilta, paikallisilta, korkealaatuisilta kiinteistökauppiailta.
• Hanki täysi historia samanlaisesta myynnistä viimeisten kolmen tai viiden vuoden aikana saadaksesi laajan näkymän hinnoista eri markkinaolosuhteissa, jotta voit tehdä oikean tarjouksen (katso 10 vinkkejä kohtuullisen hinnan hankkimiseen kotona ).

Ybanez sanoo, että kaupungeissa, jotka yleensä ylittävät ylimmän omaisuuden ylin hinta per neliöjalka, ovat Lontoon, New Yorkin, Hongkongin, Singaporen ja Zürichin kaltaisia ​​"mega-taloudellisia keskuksia", joissa ostajat käyttävät näitä asuntoja ensisijaisina asuntoina. Se on totta, vaikka erittäin korkeat nettovarallisuuskäyttäjät käyttävät usein enemmän toisiaan ja kolmansiinsa koteihinsa esimerkiksi Ranskan Rivieralla ja Caymansaarilla, hän lisää.

Hongkongin tai Singaporen kaupungit saattavat kokea alhaisemmat markkinat, koska heillä on korkeampia veroja tärkeimmistä kiinteistöistä, vaikeuksia uusien asukkaiden hyväksymisestä tai Kiinan talouskasvun hidastumisesta, hän sanoo, mutta perusteet ovat siellä ja nämä kaksi kaupunkia ovat Aasian keskuksia. ovat täällä jäädäkseen.

Jos olet huolissasi myymisestä, muista, että 10 + miljoonan dollarin markkinointi kestää pidempään ja mitä korkeampi hinta menee, sitä kauemmin se kestää, Ybanez sanoo. Jos et halua kääntää kiinteistöä, se on luultavasti hieno, ja on vaikea kertoa, millaiset markkinatilanteet voivat näyttää kolmesta seitsemään tai kahteen vuoteen tai enemmän, kun olet valmis myymään. Joskus erittäin ylellisiä koteja kestää vuosia myydä, Ybanez toteaa.

Bottom Line

Vaikka analyytikot eivät odota vuoden 2016 tarjota upeita tuloja kiinteistösijoittajille ylellisyyksissä suurissa globaaleissa kaupungeissa, Sydney voisi nähdä keskimäärin 10%: n tuoton ja huipun ennusteen, Hong Kong's vaatii vain 5 prosentin laskua, mikä on tuskin syy paniikkiin. Luxe-sekvenssit, kuten Beverly Hills, Calif., Ja Aspen, Colo ovat myös vastakkain trendin kanssa (katso Mansion hinnat lyövät uusia korkeuksia) . Kuten aina, korot, kiinteistöverot, talouskasvu, politiikka ja hyödykkeiden hinnat, joidenkin keskeisten tekijöiden nimeäminen vaikuttavat hintoihin.

Katsokaa vain nykyisestä myynnin määrästä ja hinnoista, mutta millä muilla erittäin korkean nettotuloksen arvoisilla yksilöillä ja pitkän aikavälin arvoilla, esimerkiksi Lontoon ja New Yorkin tärkeillä tärkeimmillä rahoituskeskuksilla, kun onko tietty kaupunki hyvä veto kiinteiden kiinteistöjen kiinteiden tuottojen suhteen. .