a:

Yhdistetty laina-arvo (CLTV) -suhde on laskelma, jota asuntovakuuttajat ja luotonantajat käyttävät määrittääkseen kotitalouden kiinteän omaisuuden kokonaisprosentin prosenttiosuutena. CLTV-suhde määritetään lisäämällä kaikkien jäljellä olevien lainojen saldo ja jakamalla omaisuuden nykyinen markkina-arvo. Esimerkiksi kiinteistö, jonka ensimmäinen asuntolaina on 300 000 dollaria, toinen asuntolaina 100 000 dollaria ja 500 000 dollarin arvolla on CLTV-suhde 80 prosenttia.

Lainanantajat käyttävät CLTV-suhdetta yhdessä muutamien muiden laskelmien kanssa, kuten velka-tulosuhteen ja vakioarvon (LTV) suhdeluvun, arvioimaan riskin lainan laajentamisesta lainanottajalle. CLTV-suhde eroaa standardin LTV-suhdeluvusta, koska jälkimmäinen vertailee vain yhtä lainan saldoa kiinteistön arvoon. Edellä olevassa esimerkissä kiinteistön LTV-suhde on 60%, joka saadaan jakamalla vain ensimmäisen kiinnityksen loppusumma kiinteistön arvon perusteella.

Monet taloustieteilijät antavat rento CLTV-standardit markkinoiden sulkemiskriisiin, joka räjähti Yhdysvalloissa 2000-luvun lopulla muun muassa. 1990-luvulta lähtien ja varsinkin 2000-luvun alkupuolella ja puolivälissä kotivakuutukset otti usein toisen kiinnelainsa ostohetkellä maksamatta olevien maksujen sijasta. Lainaajat, jotka halusivat menettää näiden asiakkaiden liiketoiminnan kilpailijoihin, sopivat tällaisista ehdoista riskin lisääntymisestä huolimatta.

Ennen kiinteistökauppaa, joka laajeni 1990-luvun loppupuolelta 2000-luvun puoliväliin, tavallinen käytäntö oli, että kotivakuutusyhtiöt voisivat maksaa alennuksia yhteensä vähintään 20% ostohinnasta. Useimmat luotonantajat pitivät asiakkaita näissä parametreissä rajoittamalla LTV 80%: iin. Kun kupla alkoi lämmetä, monet näistä samoista yrityksistä ryhtyivät toimiin, jotta asiakkaat pääsisivät liikkeelle asettamasta 20 prosenttia. Jotkut lainanantajat nostivat LTV-korkit tai poistivat ne kokonaan, tarjoamalla kiinnityksiä 5%: n alennuksilla tai vähemmän, kun taas toiset pitivät LTV-vaatimuksia paikallaan, mutta nostivat CLTV-korkit usein 100 prosenttiin. Tämän liikkumisen ansiosta asiakkaat voisivat ottaa toisen kiinnelainsa rahoittamaan 20 prosentin alamaksunsa.

Vuonna 2008 alkanut sulkemispistettä korosti, miksi CLTV on tärkeä. Jos sinulla on iho peliin, kuten 100 000 dollarin käteismaksu 500 000 euron taloon, antaa asunnon omistajalle voimakas kannustin säilyttää kiinnitysmaksut. Jos pankki sulkee pois, hän ei vain menettä kotiään vaan myös kasa, jonka hän maksoi sulkeakseen. Kiinteistöjen osuuden vaaditaan myös eristävät lainanantajat kiipeilemästä kiinteistöhinnoista. Jos kiinteistö on arvoltaan 500 000 dollaria ja kokonaiskorvaukset ovat jopa 400 000 dollaria, kiinteistö voi menettää jopa 20 prosenttia sen arvosta ilman, että panttioikeuden haltijat saavat lyhytaikaisen maksun sulkemishuutokaupassa.