Kiinteistöjen arvon arviointi on välttämätöntä monenlaisille pyrkimyksille, mukaan lukien kiinteistörahoitus, kiinteistöjen myynti, sijoitusanalyysi, kiinteistövakuutus ja kiinteistöverotus. Useimmille ihmisille kiinteistön arvostamisen kannalta hyödyllisin on kiinteistön kysely- tai ostohinnan määrittäminen. Tässä artikkelissa esitellään kiinteistöjen arvostuksen peruskäsitteitä ja -menetelmiä, erityisesti kiinteistömyynnin osalta.

SEURAAVA: Miten arvostaa kiinteistöjen sijoituskiinteistöä

Perusarvokäsitteet

Arvo
Arvioinnin tärkein näkökohta on määritellä kiinteistön arvo: kiinteistöjen omistuksesta aiheutuvia tulevia hyötyjä. Toisin kuin useat kulutustavarat, joita käytetään nopeasti, kiinteistöjen hyödyt toteutuvat yleensä pitkällä aikavälillä. Siksi kiinteistön arvon arvioinnissa on otettava huomioon taloudelliset ja sosiaaliset suuntaukset sekä valtion valvonta tai määräykset ja ympäristöolosuhteet, jotka voivat vaikuttaa arvoon neljästä tekijästä:

• Kysyntä - halu tai tarve omistukseen, jota taloudelliset keinot tuovat haluamaan;
• Utility - kyky vastata tulevien omistajien toiveisiin ja tarpeisiin;
• Raskaus - kilpailevien ominaisuuksien rajallinen tarjonta ja
• Siirrettävyys - Omistusoikeuksien siirron helppous.

Arvo vs. Hinta ja hinta

Arvo ei välttämättä vastaa kustannuksia tai hintaa . Kustannukset viittaavat todellisiin menoihin; esimerkiksi materiaaleja ja työvoimaa. Hinta, toisaalta, on summa, jonka joku maksaa jotain. Vaikka hinta ja hinta voivat vaikuttaa arvoon, ne eivät määrää arvoa. Talon myyntihinta voi olla 150 000 dollaria, mutta arvo voi olla merkittävästi korkeampi tai pienempi. Esimerkiksi jos uusi omistaja löytää vakavan puutteen talossa, kuten virheellinen perusta, talon arvo voi olla alhaisempi kuin hinta.

Markkina-arvo

Arviointi on lausunto tai arvio tietyn kiinteistön arvosta tietyn päivämäärän mukaan. Yrityksiä, valtion virastoja, yksityishenkilöitä, sijoittajia ja kiinnitysluottolaitoksia käyttävät arviointikertomuksia tekemällä tärkeitä päätöksiä kiinteistökaupoista. Arvioinnin tavoitteena on määrittää kiinteistön markkina-arvo: todennäköisin hinta, jonka ominaisuus tuo kilpailukykyiset ja avoimet markkinat. Markkinahinta, hinta, jolla omaisuus todella myy, ei välttämättä aina edusta markkina-arvoa. Esimerkiksi jos myyjä joutuu pakotettavaksi markkinoiden sulkemisvaaran vuoksi tai jos omaisuutta myydään yksityisessä myynneissä ilman, että se altistuu avoimille markkinoille, kiinteistö voi myydä alle markkina-arvon.

Arviointimenetelmät

Tarkka arviointi riippuu menetelmien keräämisestä. Tietyt tiedot, jotka kattavat tietyn omaisuuden yksityiskohdat ja yleiset tiedot, jotka koskevat maata, aluetta, kaupunkia ja naapurustoa, jossa omaisuus sijaitsee, kerätään ja analysoidaan saavuttamaan arvo. Tämän prosessin aikana käytetään kolmea perusmenetelmää kiinteistön arvon määrittämiseksi.

Menetelmä 1 - Myynnin vertailutapa

Myyntivertailumenetelmää käytetään yleisesti perheyritysten ja maan arvostuksessa. Joskus sitä kutsutaan markkinatietojen lähestymistavaksi, se on arvo arvosta, joka saadaan vertaamalla kiinteää omaisuutta äskettäin myytyihin ominaisuuksiin, joilla on samankaltaiset ominaisuudet. Näitä samankaltaisia ​​ominaisuuksia kutsutaan vertailukelpoisiksi , ja jotta saadaan aikaan pätevä vertailu, jokaisen on:

• oltava yhtä lähellä aiheen ominaisuutta kuin mahdollista;
• on myyty viimeisen vuoden aikana avoimilla ja kilpailukykyisillä markkinoilla ja
• on myyty tyypillisissä markkinaolosuhteissa.

vertailukelpoiset
Vertailun tulee olla mahdollisimman lähellä aiheen ominaisuutta, ja arviointimenettelyssä tulisi käyttää vähintään kolme tai neljä. Tärkeimpiä tekijöitä, jotka on otettava huomioon vertailutekijöitä valittaessa, ovat kohteen koon ja sijainnin ja vertailukelpoiset ominaisuudet. Sijainti on erittäin tärkeä, koska sillä voi olla valtava vaikutus kiinteistön markkina-arvoon.

Sopeutukset

Koska kaksi ominaisuutta ei ole täsmälleen samankaltaisia, vertailukelpoisten myyntihintojen oikaisuista otetaan huomioon erilaiset ominaisuudet ja muut arvoihin vaikuttavat tekijät, mukaan lukien:

• rakennusten ikä ja kunto;
• Myyntipäivä, jos taloudellinen muutos tapahtuu vertailukelpoisen myyntipäivän ja arvioinnin päivämäärän välillä;
• Sijainti, koska samanlaiset ominaisuudet saattavat poiketa lähialueelta naapurustosta.
• Fyysiset ominaisuudet, mukaan lukien erän koko, maisemointi, rakennustyyppi ja laatu, huoneiden lukumäärä ja tyyppi, asuintilatilan neliöjalat ja onko kiinteistössä parkettilattiat, autotalli, keittiön päivitykset, takka, uima-allas , keski-ilma jne. ja
• Myyntiehdot, kuten jos kiinteistön myyjä oli pakotettu tai jos omaisuus myytiin sukulaisten kesken (alennettuun hintaan).

Kohde-omaisuuden markkina-arvo arvioidaan vertailukelpoisten hintojen oikaistujen myyntihintojen perusteella. Koska jotkin vertailukelpoisten tuotteiden myyntihinnoista tehdyt oikaisut ovat subjektiivisempia kuin muut, painotettu harkinta annetaan tavallisesti niille vertailukelpoisille, joilla oli vähäinen säätö.

Menetelmä 2 - Kustannuslähestymistapa

Kustannuslähestymistapaa voidaan käyttää sellaisten kiinteistöjen arvon arvioimiseen, joita on parannettu yhdellä tai useammalla rakennuksella. Tämä menetelmä sisältää rakennuksen (rakennusten) ja maaperän arvon erilliset arvot ottaen huomioon poistot. Arvioinnit yhdistetään yhteen koko parannetun omaisuuden arvon laskemiseksi.Kustannuslähtökohtana oletetaan, että kohtuullinen ostaja ei maksa enää olemassa olevaa parannettua omaisuutta kuin olisi hankkia ostaa vertailukelpoinen erä ja rakentaa rakennusta, joka on verrattavissa toivottavuuden ja käyttökelpoisuuden suhteen. Tämä lähestymistapa on hyödyllinen, kun arvioitava omaisuus on sellaista omaisuutta, jota ei usein myydä eikä ole tuloja tuottavaa omaisuutta. Esimerkkejä ovat koulut, kirkot, sairaalat ja julkiset rakennukset.

Rakennuskustannukset

Rakennuskustannukset voidaan arvioida usealla eri tavalla, mukaan lukien neliöjalan menetelmä, jossa äskettäin rakennettu vertailukelpoinen hinta neliöjalka kerrotaan kohteen rakennuksen neliöjalan määrällä. yksikkökohtainen menetelmä, jossa kustannukset arvioidaan yksittäisten rakennuskomponenttien, työ ja materiaalit mukaan luettuina, rakennusmenoja kohti, sekä määrälaskennemenetelmä, jossa arvioidaan raaka-aineen määrät, joita tarvitaan korvaamaan kohteen rakentaminen sekä materiaalien nykyinen hinta ja niihin liittyvät asennuskustannukset.

Poistot

Arviointitarkoituksiin arvonalennukset viittaavat kaikkiin olosuhteisiin, jotka vaikuttavat kielteisesti kiinteistöjen parannuksen arvoon ja seuraavat:

• Fysikaalinen heikkeneminen, mukaan luettuna heikentynyt rappeutuminen, kuten maalaus ja katon vaihto ja parantamaton heikkeneminen, kuten rakenteelliset ongelmat;
• Funktionaalinen vanheneminen, joka viittaa fyysisiin tai muotoileviin ominaisuuksiin, joita kiinteistönomistajat eivät enää pidä toivottavina, kuten alhaiset katot, vanhentuneet kalusteet tai koteihin, joissa on neljä makuuhuonetta mutta vain yksi kylpyamme ja
• taloudellinen vanhentuminen, ovat ulkoisia ominaisuuksia, kuten lähellä meluisaa lentoasemaa tai saastuttavaa tehdasta.

Kiinteistöarviointiin liittyvä kustannuslähestymistapa käsittää viisi perusvaihetta:

• Arvioimaan maan arvoa ikään kuin se olisi vapaana ja saatavilla, jotta se voidaan sijoittaa korkeimpaan ja parhaaseen käyttöön myynnin vertailuun, koska maata ei voida poistoja.
• Arvioi rakennuksen rakentamisen nykyiset kustannukset ja sivuston parannukset.
• Arvioidaan heikkenemisen, toiminnallisen vanhenemisen tai taloudellisen vanhentamisen aiheuttamien parannusten poistot.
• Laske poistot arvioiduista rakennuskustannuksista.
• Lisää maan arvioitu arvo rakennuksen (rakennusten) poistettuihin kustannuksiin ja sivuston parannuksiin koko kiinteistöarvon määrittämiseksi.

Menetelmä 3 - Tulorahoitustapa

Tuloihin perustuva lähestymistapa on kolmas kiinteistöjen arvonmääritysmenetelmä, joka perustuu sijoittajan tarvitseman tuoton ja kiinteistön tuottamaan nettotuloon. Sitä käytetään arvioimaan tulon tuottavien ominaisuuksien, kuten asuntokohteiden, toimistorakennusten ja ostoskeskusten, arvoa. Tulonsiirto-käytäntöä käyttävät arvioinnit voivat olla melko suoraviivaisia, kun kohteena olevan omaisuuden voidaan odottaa saavan tulevia tuloja ja kun sen kulut ovat ennustettavissa ja vakaa.

Suorat pääomansiirto

Arvioijat suorittavat seuraavat vaiheet suoraa pääomansiirtostrategiaa käytettäessä:

• Arvioidaan vuosittaiset potentiaaliset bruttotulot;
• Otetaan huomioon avoimet ja vuokran keräämisen menetykset todellisen bruttotulon määrittämiseksi.
• Vähennä vuotuisia toimintakuluja vuosittaisten liiketulojen laskemiseksi.
• Arvioi hinta, jonka tyypillinen sijoittaja maksaisi tietyn tyyppisen ja omaisuuden luokan tuottamasta tulosta. Tämä toteutetaan arvioimalla tuottoprosentin tai aktivointikorko ja
• Käytä pääomituskorkoa kiinteistön vuotuisiin liiketuloksiin arvioidaksesi kiinteistön arvoa.

Bruttotulojen kertoimet

Bruttotulojen kertoimen (GIM) menetelmää voidaan käyttää arvioimaan muita ominaisuuksia, joita ei tyypillisesti ole hankittu tulo-ominaisuuksina, mutta jotka voitaisiin vuokrata, kuten yhden ja kahden perheen asuntotuotteet. GRM-menetelmä kohdistaa kiinteistön myyntihinnan odotettuihin vuokratuottoihinsa. Asuinkiinteistöihin käytetään tavallisesti bruttokorotuloja; kaupallisiin ja teollisiin kiinteistöihin käytettäisiin bruttotuottoa. Bruttotulojen kertoimen laskentamenetelmä voidaan laskea seuraavasti:

Myyntihinta / vuokratulot = Bruttotulojen kerroin

Viimeisintä myynti- ja vuokraustietoa vähintään kolmesta samanlaisesta ominaisuudesta voidaan käyttää tarkan GIM-arvon määrittämiseen. Tällöin GIM voidaan soveltaa kohde-omaisuuden arvioituun oikeudenmukaiseen markkinahintoon sen markkina-arvon määrittämiseksi, joka voidaan laskea seuraavasti:

Vuokratulot X GIM = Arvioitu markkina-arvo

Pohja

Tarkka Kiinteistöjen arvostus on tärkeä kiinnelainanantajille, sijoittajille, vakuutusyhtiöille sekä kiinteistöjen ostajille ja myyjille. Vaikka arvioinnit yleensä suorittaa ammattitaitoisia ammattilaisia, kaikki osallistuvat todelliseen liiketoimeen voi hyötyä hankkimalla perustiedot erilaisista kiinteistöjen arvostusmenetelmistä.