Kiinnostuksen kohteena oleva (IO) kiinnitys on monimutkainen laina, joka ei ole kaikille sopiva. Ensinnäkin sinun on ymmärrettävä, miten maksusi eroaa vain korkoajan ja täysin jaksotetun ajanjakson välillä (kun maksat sekä korot ja pääoman). Lisäksi sinun on otettava huomioon, miten lainan korko muuttuu ajan myötä, sillä useimmat nykypäivän korot ovat vain säädettävissä olevia korkoja (ARM).

Kun ymmärrät, miten ne on rakennettu ( Kiinnostuksen kohteena olevat kiinnitykset toimivat ), voit arvioida, onko kyseessä oleva riski sopiva tilanteeseen ja luonneesi.

Tässä on yleiskatsaus siihen, kenen pitäisi harkita kiinnostuksen kohteena olevaa kiinnitystä ja kenen pitäisi välttää.

Harkitse yksi, jos …

Korko-etukäteen saatava laina sopii sinulle, jos olet äskettäin valmistunut ja odottaa, että tulosi hyppäävät merkittävästi muutamassa vuodessa - aikaa korkeamman pääoman ja koron maksamiseen, kun lainan vain korko päättyy. Jos olet tyytyväinen siihen riskiin, että tulosi eivät ehkä kasvata odotustasi, vain kiinnostuksen kohteena olevan lainan ottaminen voisi auttaa sinua ostamaan talon, jonka haluat todella nyt, sen sijaan, että ostat aloittajan kotiin, jonka haluat siirtää muutaman vuoden kuluttua. Voit välttää vaivaa ja transaktiokustannuksia, jotka liittyvät kahden kiinnelainon hankkimiseen ja kodin myyntiin.

Korottomaan lainaan saattaisi myös olla järkevää, jos tulosi ovat epäsäännöllisiä ja haluat joustavuuden maksaa enemmän (eli maksaa joitakin päämiehiä) kuukausina, jolloin tulosi ovat korkeammat ja maksavat vähemmän ( korko) kuukausina, jolloin tulosi on alhaisempi. Mutta jos harjoittelet kurssia, voit hallita tulorajojasi vähemmän riskiä ottamalla käyttöön täyden joukkovelkakirjalainan, kuten 30 vuoden asuntolainan, ja jättämällä ylimääräiset tulosi säästötilille, jonka käytät maksut kuukausina, kun kassavirta on tiukka. Täysin jaksottavalla tarkoitetaan, että jokainen maksu sisältää sekä pääoman että koron, joten jos teet maksut suunnitellulla tavalla, laina maksetaan termi lopussa.

Jos olet tyytyväinen arbitraasiin, voit sijoittaa rahat, jotka olisit kohdannut päämiehelle täysin hukkavien asuntolainojen varalta ja yrittäisitte päästä etukäteen asuntolainan korkoasi käyttämällä vain kiinnostusta kiinnitys. Jos asuntolainakorko on 3% ja voit ansaita 8% osakemarkkinoilla, tulet eteenpäin 5% (todellinen ero voi vaihdella verotustilanteesta riippuen). Mutta useimmat sijoittajat toimivat alhaisempina verrattuna markkinoiden keskiarvoihin, joten ellei sinulla ole todistettua menestystä ja kurinalaisuutta olla myymättä, kun markkinat ovat alhaalla, luultavasti menettää tämän strategian.

Koroton-laina voi myös olla keino hallita kassavirtaa, jos ostat kodin, joka tarvitsee suuria korjauksia. Voit käyttää varoja, jotka olisit kiinnittänyt kiinnityspalkkioon alkuvuosina kiinteän omaisuuden vahvistamiseksi, ja aloita pääoman takaisinmaksaminen, kun olet valmis.

Yleensä kiinnostuksen kohteena oleva asuntolaina on hyvä niille lainanottajille, jotka tietävät, että he pysyvät vain kotona rajoitetusti tai kiinteistösijoittajat, jotka haluavat myydä parin vuoden kuluttua, sanoo First Yael Ishakis, varapuheenjohtaja Meridian-asuntolaina Brooklynissa, NY, ja kirjailija, joka on täydellinen oppaan kodin hankkimiseksi.

Kun he eivät ole hyviä ajatuksia

Jos käytät vain kiinnostuksen kohteena olevaa lainaa ostaa enemmän taloa kuin sinulla on varaa nyt toivossa, että joko pystyt varaamaan sen myöhemmin tai jälleenrahoittamaan ennen korko- vain ajan päättyy, olet ottamassa suurta riskiä, ​​lainanantajat sanovat. Mikä enemmän, toisin kuin asunto-kuplan vuotta, et voi saada vain kiinnostuksen kohteena olevaa asuntolainaa, joka perustuu kykyisi tehdä vain korko-maksuja; sinun on täytettävä sen perusteella, pystytkö tekemään korkeamman pääoman ja korkomaksut myöhemmin.

Samoin kuin vain kiinnostuksen kohteena olevat lainat voivat olla järkeviä niille lainanottajille, jotka odottavat tulojensa kasvavan, niillä ei ole järkevää sellaisten lainanottajien kannalta, jotka eivät odota tulojensa kasvua, kuten eläkeläisiä. "Kiinnostuksen kohteena oleva laina on huono ajatus - kamala idea - kenelle tahansa, joka on kiinteä tulo", sanoo C2 Financial Corp: n San Diegossa lainaohjaaja Casey Fleming ja The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage . "Kun vain korkoaika on päättynyt, lainan täytyy olla uudelleenlaadittu ja hyppy täysin indeksoituun maksuun on valtava. . Monet lainanottajat aikovat käyttää vain korotonta lainaa lyhytaikaisena työkaluna, jonka he tulevat ulos myymällä tai jälleenrahoittamalla ennen vain korkoaika päättyy. Jos et ole niin, mieti kahdesti. Ishakis sanoo, että kuka tahansa, jolla ei ole poistumisstrategiaa, ei pidä ottaa kiinnostuksen kohteena olevaa lainaa.

Jos pidät kiinnostuksen kohteena olevasta lainasta pitkällä aikavälillä, maksat todennäköisesti enemmän kuin tarvitset omaisuuttasi. Yhdistämällä vain kiinnostuksen kohteena oleva ominaisuus säädettävissä olevaan korkoyhdisteen kanssa lainanottajien riski. Koronmukainen ARM on riskialtis kuin joko vain korkoinstrumentti kiinteäkorkoinen laina tai täysin täysipainoinen ARM.

Kun laina on riskialtis sinulle, se on myös riskialtis luottolaitokselle, koska olet todennäköisemmin jättänyt sen pitämällä pussia. Lisää riskiä tarkoittaa korkeampaa korkoa, joten maksat korkeamman koron vain ARM-korotukselle kuin täysin hukuttavan ARM: n. Maksat alhaisemman koron kuin korko-etätason ARM kuin lyhyen aikavälin kiinteäkorkoinen laina, mutta pitkällä aikavälillä maksat enemmän, koska vain ARM: n korot nousevat.

Korot todennäköisesti kasvavat tulevaisuudessa, koska ne ovat lähellä rock-pohjaa tänään, joten sinun on oletettava, että maksusi nousee, kun ne nollataan.Mitä et voi ennustaa on, kuinka paljon maksusi kasvaa, koska et tiedä, mitä korkotaso on kolmessa, viidessä, seitsemässä tai kymmenessä vuodessa. Tämä tekee vain korko-lainojen huono valinta kaikille, jotka eivät ole tyytyväisiä niin paljon epävarmuutta.

Bottom Line

"IO-kiinnitykset olisi varattava taloudellisesti vakaina ja taloudellisesti kehittyneemmille lainanottajille", kertoo Angel Oak Home Loansin toimitusjohtaja Whitney Fite Atlantassa. Oikeissa olosuhteissa ne voivat säästää rahaa ja auttaa sinua saavuttamaan taloudelliset tavoitteet; väärissä olosuhteissa ne voivat olla erittäin kalliita ja pahimmassa tapauksessa sinut suljetaan. (Katso lisätietoja kohdasta

5 Risky Mortgage Type -tyyppiä .)