Kulut ja kiinteistöt, kuten kulta ja kiinteistöt, ovat katkottuja investointeja ja kodin osto on yhteinen sijoitus ihmisille eri puolilla maailmaa, koska sitä pidetään laajalti turvallisena ja kannattavana investointina. (Lisätietoja: Kiinteistösijoitusten tutkiminen: Johdanto.)

Kiinteistösijoittaminen edellyttää kuitenkin pitkäaikaista sitoutumista ja hyvitystä, ja se on riskialtista myös pitkällä aikavälillä. Lisäksi monet sijoittajat jättävät usein huomiotta kustannukset.

Seuraavassa on muutamia tärkeitä näkökohtia piilotetuista kustannuksista ja tekijöistä, jotka tekevät kiinteistösijoittamisesta riskialtista, kallista ja ei-kannattavaa. Sijoittajien tulisi pitää tämä kaiken mielessä ennen kuin heittävät alaspäin vaikeasti ansaitut rahat.

Yhteinen käsitys

Keskimääräinen sijoittaja voi huomata, että kahden makuuhuoneen condominium esikaupungeissa oli käytettävissä 300 000 dollaria viisi vuotta sitten, ja nyt myy 450 000 dollaria. Tämä on viileä tuotto 50% viidessä vuotta, paljon parempi kuin varastojen, joukkovelkakirjojen tai kullan paluu. Absoluuttinen voittoarvo näyttää myös olevan korkealla 150 000 dollarilla, ja rahoituksen saatavuus antaa illuusion käyttää vipuvaikutteista rahaa voiton saamiseen.

Näiden ilmeisten etujen avulla mitkä ovat kiinteistöinvestointien haasteet ja piilotetut kustannukset?

Kiinteistölainojen kustannusanatomia

Harkitse yksittäisen henkilön siirtymistä uuteen kaupunkiin uuteen työhön. Hän odottaa pysyvän noin viiden vuoden ajan, mutta voi jatkaa sitä ajanjaksoa, joka perustuu hänen uransa kasvuun nykyisen työnantajansa tai muiden samassa kaupungissa olevien työnantajien kanssa. Hyvän tuoton olettamuksen perusteella hän harkitsee asunto- tai taloyhtiön ostamista vuokraamisen sijaan. (Lisätietoja on syistä vuokraaminen on parempi kuin ostaminen.)

Muista, että henkilö voi ostaa osakkeen tai pörssinoteerattujen rahastojen osuuden niin vähän kuin 5 dollaria, mutta kiinteistösijoittamiseen tarvitaan tuhansia dollareita. Vaikka suurin osa kiinteistöinvestoinneista rahoitetaan lainoilla, hankkimalla 300 000 dollarin arvosta kotiin tai huoneistoon liittyy vielä 20 prosentin (60 000 dollarin) käsiraha.

Henkilöä, joka osallistuu alle 20 prosentin osuuteen, voi saada lainan, mutta he joutuvat maksamaan korkeampia korkoja ja joutuvat ottamaan yksityisen kiinnitysvakuutuksen, mikä lisää kustannuksia. Korkeammat korot johtavat korkeampiin takaisinmaksumääriin, ja kiinnitysvakuutus maksaa yleensä 0,15-2,5% lainan määrästä.

Jos olette ostanut edellä mainitun 300 000 000 dollarin arvosta tekemällä 20 prosentin käsirahan ja antamalla jäljelle jääneille 240 000 dollaria 3,875 prosentin korolla 20 vuoden pitkäaikaiselle kiinnitykselle, kuukausittaiset maksut tulevat noin $ 1, 440.

Lainan käsittelyyn on lisätty kertaluonteisia kustannuksia, jotka ovat noin 4% lainan määrästä (9 600 dollaria). Kiinteistövälitysverot tai rekisteröintimaksut vaihtelevat valtiosta toiseen ja keskimäärin kaksi.5% kiinteistöarvosta lisää 6 000 dollaria kustannuksiin.

Jos oletat, että kiinteistön arvo nousee 1,5 kertaa viiden vuoden aikana 450 000 dollariin, hinta nousee noin 9% yhdistelmäperusteisesti. Vuosittaisen kiinteistöveron korottaminen 1,5 prosentilla nykyisestä kiinteistöarvosta, viiden vuoden aikana maksetun veron kokonaismäärä on noin 30 000 dollaria.

Jos sijoittaja osti condo, kuukausimaksu 200 dollaria osakeyhdistysliitto olisi yhteensä 12 000 dollaria viiden vuoden aikana. Sitten sinun pitäisi lisätä korjaus-, kalustus- ja ylläpitokustannuksia. Konservatiivinen arvio 1 000 dollaria vuodessa vie meidät yhteensä 5 000 dollariin viidessä vuodessa.

Sitten oletetaan, että omistaja löytää ostajan, joka haluaa ostaa huoneensa 450 000 dollarin arvosta viiden vuoden kuluttua.

Tuolloin sijoittaja olisi maksanut takaisin pankille 86 miljoonaa dollaria lainaa. Lisämaksu 60 000 dollarin käsiraha, lainan käsittelyn (9 600 dollaria), kiinteistönsiirtovero (6 000 dollaria), kiinteistövero (30 000 dollaria), condo-yhdistysmaksut (12 000 dollaria) ja yleinen ylläpito ( $ 5, 000), kokonaismäärä on 209 000 dollaria.

Mikä verkko palaa?

Alkuperäinen 20 vuoden lainan periaate 240 000 dollaria laskee noin 180 000 dollariin viidessä vuodessa, koska sijoittaja pitää 1 440 kuukausimaksua. Sijoittaja maksaa takaisin 180 000 dollarin arvosta uuden ostajan 450 000 dollarin myyntihinnasta. Sijoittaja maksaa tämän kiinteistön kokonaiskustannukset 209 000 dollaria, jäljelle jäävästä maksusta pankille vielä 180 000 dollaria, joten hän saa nettomääräksi 61 000 dollaria.

Sijoittaja käytti pääasiassa 209 000 dollaria viidessä vuotta ja sai nettotuloksen 61 000 dollaria paluun 29. 2%. Vaikka myyntihinta tuntuu korkealta, piilokustannukset ovat poistaneet paljon voitosta.

Kestää kauemmin. Oletetaan, että sijoittaja jatkaa oleskeluaan kaupungissa ja pitää asuntosi koko lainan 20 vuoden ajan. Viiden vuoden välein asunnon arvo kasvaa 1,5 kertaa. 20 vuoden kuluttua arvo nousee 1 dollariin. 52 miljoonaa, arvostusta yli viisi kertaa.

Sijoittaja maksaa 345, 600 dollaria. Lisätään 60 000 dollaria, kokonaiskustannukset ovat 405, 600 dollaria.

Käyttämällä samanlaisia ​​laskutoimituksia kuin yllä, saamme koko kiinteistövero $ 251 000, ylläpitokustannukset (48 dollaria , 000), yleiset korjaus- ja huoltopalvelut (20 000 dollaria), lainojen käsittelykulut (9 600 dollaria) ja omaisuudensiirtovero (6 000 dollaria). Kokonaismäärä on 739, 600 dollaria, joten nettotulos yli 20 vuotta on 780 dollaria, 400 palaa 106%, mikä kaksinkertaistaa rahat 20 vuoteen.

Pitkällä aikavälillä tehokas tuotto ei ole niin suuri. Vaikka hinta nousee viiteen kertaan, korkotulojen, verojen ja muiden kulujen kustannukset heikentävät voittoa.

Sijoittajien tulee myös huomata, että rahan reaalinen arvo laskee ajan myötä. Huoltokustannukset ja säännölliset korjaukset lisääntyvät inflaation vuoksi. Jos inflaatiota harkitaan myös, nettotuotto laskee edelleen. Sijoittajien tulisi myös harkita vakuutus-, välityspalkkiot ja omaisuuden luovutusverot myynnin aikana.Niiden lisääminen vähentää edelleen nettotuottoa.

Kiinteistösijoituksiin liittyy muita riskejä. Investointijakson aikana tapahtuvat muutokset voivat vaikeuttaa omaisuuden myymistä myöhemmin. Esimerkiksi meluisa uusi moottoritie tai rikollisen piikki voi haitata omaisuutta. Kaikki yliluonnolliset onnettomuudet, kuten hurrikaani tai maanjäristys, voivat tuhoa omaisuuden kokonaan, mutta vain osittainen summa voidaan periä vakuutuskorvauksista. Jopa jälleenrahoituksen avulla vakuutus rahaa, saada korkeampi hinta vaikeutuu tapahtumien tällaisten tapahtumien alueella.

Kiinteistöinvestointien vaihtoehdot

Kiinteistösijoitusten sijasta sijoittajien tulisi harkita kiinteistösijoitusrahastoja, kiinteistövaihtoehtoja, kiinteistöpääomarahastoja, kiinteistösijoituksia, sijoitusrahastot ja varastot edullisiksi vaihtoehdoiksi. (Lisätietoja löydät yksinkertaisista keinoista sijoittaa kiinteistöihin)

Varastojen varastotilanteissa varastot, ETF: t ja REIT: t tarjoavat monipuolistamista. Jos rohkeat sydämet haluavat ottaa vastapuoliriskiä sääntelemättömällä markkinoilla, kiinteistövaihtoehdot voivat tarjota korkeampia tuottoja ilman kuluja tai veroja. (Lisätietoja: Miten tehdä rahaa kiinteistöomaisuuden kanssa)

Bottom Line

Kiinteistösijoitukset edellyttävät runsaasti taloudellisia sitoumuksia, jotka ulottuvat pitkiä aikoja. Tällaisten investointien arvon arviointi pitkäaikaisesti on monimutkainen tehtävä. Vaikka jotkut sijoittajat houkutellaan tarkastelemalla nimellisiä hinnankorotuksia, on otettava huomioon kaikki kustannukset