Kiinteistösijoitusrahastoista (REIT) on avainasemassa mitkä tahansa oman pääoman tai kiinteän tuoton salkun rakentaminen. Ne tarjoavat suuremman monipuolistumisen, mahdollisesti suuremmat kokonaistuotot ja / tai alentavat yleistä riskiä. Lyhyesti sanottuna niiden kyky tuottaa osinkotuloja ja pääoman arvonnousua tekevät niistä erinomaisen vastapainon osakkeisiin, joukkovelkakirjoihin ja käteisvaroihin. REITit omistavat yleensä ja / tai hallinnoivat tuloja tuottavia kaupallisia kiinteistöjä riippumatta siitä, ovatko ne kiinteistöt itse tai näiden kiinteistöjen kiinnitykset. Voit sijoittaa yrityksiin erikseen tai pörssinoteeratuilla rahastoilla tai rahastoilla. Saatavilla on monia REIT-tyyppejä. Tässä tarkastellaan muutamia tärkeimpiä ja niiden historiallisia tuottoja. Tämän artiklan loppuun mennessä sinun pitäisi olla parempi idea milloin ja mitä ostaa.

REIT: n historialliset tuotot

Kiinteistösijoittajat ovat historiallisesti yksi parhaiten menestyvistä omaisuusluokista. FTSE NAREIT Equity REIT -indeksi on mitä useimmat sijoittajat käyttävät U.: n kiinteistömarkkinoiden suorituskyvyn mittaamiseen. Vuosien 1990 ja 2010 välisenä aikana indeksin keskimääräinen vuosituotto oli 9,9%, toiseksi vain keskikoron varastot, joka oli keskimäärin 10,3% vuodessa samana ajanjaksona. Vertailun vuoksi korkosijoitusten hallussa oli 7% vuotuisia tuottoja ja hyödykkeitä vain 4,5% vuodessa. Kiinteistö oli kahdeksan omaisuusluokan huonoin esiintyjä vain kahdessa vuodessa 20: sta. Kiinteät tulot olivat puolestaan ​​huonoin esiintyjä kuusi kertaa samassa 20 vuoden jaksossa.

Viime aikoina REIT: n kolmen vuoden keskiarvo maaliskuun 2013 ja maaliskuun 2016 välisenä aikana oli keskimäärin 20 vuoden ajanjaksolla ja oli 9,85 prosenttia tuolloin. Historiallisesti sijoittajat, jotka etsivät tuottoa, ovat tehneet paremmin sijoituksia kiinteistöihin kuin korkotulot, perinteinen omaisuusluokka tähän tarkoitukseen. Huolellisesti rakennettuun portfolioon tulisi ottaa huomioon molemmat. (Lisätietoja kiinteistösijoitusten luotettavuuden arvioimisesta.)

Retail REITs

Noin 24% REIT-investoinneista on ostoskeskuksissa ja itsenäisissä vähittäiskaupoissa. Tämä edustaa Yhdysvaltain suurinta yksittäistä investointia. Mitä kauppakeskuksessa tahansa, se todennäköisesti kuuluu REIT: n omistukseen. Kun tarkastellaan vähittäiskaupan kiinteistösijoittamista, ensin on tutkittava itse vähittäiskauppaa. Onko tällä hetkellä taloudellisesti terveellistä ja mikä on tulevaisuuden näkymät?

On tärkeää muistaa, että vähittäiskaupan REIT-yritykset ansaitsevat rahaa vuokralaisesta vuokrasta. Jos vähittäiskauppiaat kokevat kassavirtaongelmia huonon myynnin vuoksi, on mahdollista, että ne voivat viivästyttää tai jopa laskea maksut näistä kuukausimaksuista lopulta joutuakseen konkurssiin. Siinä vaiheessa on löydettävä uusi vuokralainen, joka ei ole koskaan helppoa.Siksi on tärkeää, että sijoitat REIT-laitteisiin, joissa voimakkaimmat ankkurin vuokralaiset ovat mahdollisia. Näihin kuuluvat päivittäistavarakaupat ja kodinhoitotuotteet.

Kun olet tehnyt alan arvioinnin, sinun pitäisi keskittyä itse REIT-sivustoihin. Kuten kaikki investoinnit, on tärkeää, että niillä on hyvät voitot, vahvat taseet ja mahdollisimman vähän velkaa, erityisesti lyhytaikaisia. Huono taloudessa vähittäiskauppiaille, joilla on merkittäviä kassatiloja, on mahdollisuus ostaa hyviä kiinteistöjä ahdistetuin hinnoin. Parhaiten toimivat yritykset hyödyntävät tätä.

Sitä vastoin vähittäiskaupan REIT-tilaan liittyy pidempiaikaisia ​​huolenaiheita, sillä ostos on yhä enemmän siirtymässä verkkoon mallimallin sijaan. Tilaisuuden omistajat ovat jatkaneet innovointia tilansa täyttämiseksi toimistoissa ja muissa ei-vähittäiskaupassa toimivissa vuokralaisissa, mutta alaosasto on paineita.

Residential REITs

Nämä ovat REITit, jotka omistavat ja käyttävät monen perheen vuokra-asuntoja sekä valmistettuja asuntoja. (Lisätietoja kaupallisista kiinteistöistä on osoitteessa 7 vaiheet kaupallisiin kiinteistökauppoihin.) Kun haluat sijoittaa tällaiseen REIT-järjestelmään, kannattaa harkita useita tekijöitä ennen hyppäämistä. Esimerkiksi parhaat asuntomarkkinat ovat yleensä siellä missä kotitalouden edullisuus on vähäinen suhteessa muuhun maahan. Esimerkiksi New Yorkissa ja Los Angelesissa yksittäisten asuntojen korkeat kustannukset pakottavat enemmän ihmisiä vuokrata, mikä ajaa hintoja vuokranantajia voi periä kuukausittain. Tämän seurauksena suurimmat asuntotalletustrategiat keskittyvät yleensä suurkaupunkialueisiin.

Sijoittajien tulisi etsiä väestön ja työpaikkojen kasvua jokaisella erityismarkkinoilla. Yleisesti, kun ihmisille on nettovirta kaupunkiin, se johtuu siitä, että työpaikat ovat helposti saatavilla ja talous kasvaa. Työttömyyden lasku ja kasvavat vuokrat ovat merkki siitä, että kysyntä paranee. Niin kauan kuin asunnon toimitukset tietyillä markkinoilla pysyvät alhaisina ja kysyntä jatkuu, asuntotalletusten tulisi olla hyviä. Kuten kaikkien yritystenkin, niille, joilla on vahvat taseet ja käytettävissä oleva pääoma, tekevät parhaiten.

Terveydenhuollon REITs

Terveydenhuollon REITs on mielenkiintoinen alasektori katsomaan, kun amerikkalaiset vanhentuvat ja terveydenhuollon kustannukset nousevat edelleen. Terveydenhoito REIT investoi sairaaloiden, lääketieteellisten keskusten, sairaanhoidon ja vanhainkodin kiinteistöihin. Tämän kiinteistön menestys liittyy suoraan terveydenhuoltojärjestelmään. Suurin osa näiden toimijoiden operaattoreista riippuu käyttöasteista, Medicare- ja Medicaid-korvauksista sekä yksityisestä palkasta. Niin kauan kuin terveydenhuollon rahoitus on kysymysmerkki, niin myös terveydenhuolto REIT.

Asiat, joita sinun pitäisi etsiä terveydenhuollossa REIT sisältää monipuolisen asiakasryhmän sekä investoinnit useisiin erilaisiin kiinteistötyyppeihin. Painopiste on hyvä, mutta niin myös riskinne levittäminen. Yleensä terveydenhuoltopalvelujen kysynnän kasvu (joka pitäisi tapahtua väestön ikääntyessä) on hyvä terveydenhuollon kiinteistöjen osalta.Siksi asiakkaiden ja omaisuuden tyypin monipuolistamisen lisäksi on etsittävä yrityksiä, joiden terveydenhuoltokokemus on merkittävä, ja joiden taseet ovat vahvat ja joiden pääsy edulliseen pääomaan on korkea.

Office REITs

Office REIT investoi toimistorakennuksiin. He saavat vuokratuloja vuokralaisilta, jotka ovat yleensä allekirjoittaneet pitkäaikaisia ​​vuokrasopimuksia. Neljä kysymystä tulee mieleen kaikille, jotka haluavat sijoittaa toimistoon REIT

1. Mikä on talouden tila ja kuinka korkea työttömyysaste on?
2. Mitkä ovat tyhjyysnopeudet?
3. Kuinka REIT investoi tekemään taloudellisesti?
4. Kuinka paljon pääomaa yritysostoille on?

Yritä löytää REIT: itä, jotka sijoittavat taloudellisiin linnoituksiin. On parempi omistaa joukko keskimääräisiä rakennuksia Washingtonissa, D.C: ssä, kuin se on esimerkiksi Detroitissa ensisijainen toimistotila. . )

Asuntolaina REIT

Noin 10% REIT-sijoituksista on asuntolainoja verrattuna itse kiinteistöön. (Lisätietoja kaupallisista kiinteistöistä, ks. Tunnetuimpia mutta ei välttämättä suurimpia investointeja ovat Fannie Mae ja Freddie Mac, jotka ovat julkisesti rahoitettuja yrityksiä, jotka ostavat kiinnityksiä jälkimarkkinoilla.

Mutta vain siksi, että tällainen REIT sijoittaa kiinnityksiin oman pääoman sijaan, ei tarkoita sitä, että se tulee ilman riskejä. Korkojen nousu johtaisi asuntolainan REIT-kirjanpitoarvojen pienenemiseen, mikä hidastaa hintojen nousua. Lisäksi kiinnitys REITs saavat huomattavan osan pääomastaan ​​turvattujen ja vakuudettomien velkajärjestelyjen avulla. Jos korot nousevat, tuleva rahoitus tulee olemaan kalliimpaa, mikä pienentää lainasalkun arvoa. Matalakorkoisissa olosuhteissa, joissa hinnat ovat nousseet, useimmat kiinnelainat REIT myyvät alennusta osakekohtaiseen substanssiarvoon. Temppu on löytää oikea. . Keinot arvioida REIT

Olen puhunut tiettyjen REIT-tyyppien suhteen sekä mitä etsiä sijoittaessa niihin. Kuitenkin muutamia asioita pitää muistaa, kun arvioidaan REIT. Ne sisältävät seuraavat:

REITit ovat todellisia kokonaistuottoinvestointeja. Ne tarjoavat suuria osinkotuottoja sekä maltillinen pitkän aikavälin pääoman arvonnousu. Etsi yrityksiä, jotka ovat tehneet hyvää työtä historiallisesti tarjoamalla molempia.

1. Toisin kuin perinteiset kiinteistöt, monet REIT: t myydään pörsseissä. Saat monipuolistamisen kiinteistö tarjoaa ilman lukittua pitkällä aikavälillä. Likviditeettiasioissa.
2. Poistot ovat yleensä liian suuria investointien arvon alenemisen suhteen. Näin ollen, sen sijaan, että käytät payout-suhdetta (mitä osingot sijoittajat käyttävät) REIT: n arvioimiseksi, katso sen sijasta toimintaansa (FFO). Tämä määritellään nettotuottoiksi vähennettynä kiinteän omaisuuden myynnillä tietyssä vuo- dessa ja poistoilla. Yksinkertaisesti ottakaa osinko per osake ja jaa FFO per osake.Mitä suurempi tuotto, sitä parempi.
3. Vahva hallinta vaikuttaa erinomaisesti. Etsi yrityksiä, jotka ovat olleet noin jonkin aikaa tai ainakin hallussa tiimin kanssa runsaasti kokemusta.
4. Laatu lasketaan. Vain sijoittaa REITs suuriin ominaisuuksia ja vuokralaiset.
5. Harkitse sijoitusrahastojen tai ETF: n ostamista, joka sijoittaa REIT: hen ja jättää tutkimukset ja ostot ammattilaisille.
6. Bottom Line

Liittovaltion hallitus antoi sijoittajille mahdollisuuden ostaa laaja-alaisia ​​kaupallisia kiinteistöhankkeita jo 1960 lähtien. Viimeisten kymmenen vuoden aikana yksittäiset sijoittajat ovat kuitenkin ottaneet REIT: n käyttöön. Syynä tähän ovat alhaiset korkotasot, jotka pakottivat sijoittajat näkemään yli joukkovelkakirjalainat tuloja tuottaville sijoituksille, pörssikauppojen ja kiinteistösijoittajien keskittymiselle sekä kiinteistöjen 2007-2008 kiinteistöjen sulamisen jälkeen osa amerikkalaisista omistaa kiinteistöjä ja muita aineellisia hyödykkeitä. REITit, kuten kaikki muutkin sijoitukset vuonna 2008, kärsivät suuresti. Tästä huolimatta ne ovat edelleen erinomainen lisä monipuoliseen portfolioon.

Katso asiaan liittyvää lukua tutustumalla REIT-verotuksen perusteet ja Hanki kierros-matkan sijoitus kansainvälisten REIT-sivujen avulla.