Asuntokriisin seurauksena olosuhteet näyttivät juuri sopiviksi ulkomaisille ostajille, jotka toivovat, että hemmottelevat pääurakoitsijan kiinteistöä. Kodit myyvät houkuttelevia hintoja, ja dollari oli suhteellisen edullinen. Kuitenkin viime vuosina asioita on tullut kovempia ulkomaisille sijoittajille. Asuntojen kiinteistöjen hinnat nousevat valtakunnallisesti noin 35 prosenttia vuodesta 2012, ja dollari jatkaa vahvasti useita tärkeimpiä valuuttoja vastaan ​​ja lisää edelleen hintoja, jotka ulkomaalaisten on maksettava U.S.-kodeissa.

Nämä tekijät vaikeuttavat ulkopuolisten asettamista käteisvaroille koteihin yhdellä suosimalla kaupungeissa, kuten New Yorkissa ja San Franciscossa. Kuten Wall Street Journal raportoi hiljattain, useammat ulkomaalaiset etsivät lainaa näistä kiinteistöistä huolimatta haasteista, jotka tulevat lainaamalla U.S.-pankilta. (Katso lisätietoja kohdasta Miksi New Yorkin luksusmateriaalilla on ollut huono vuosi .)

Miten ulkomaalainen ostajana on erilainen

Ei-U: lle. S. asukkaat, jotka haluavat omistaa sijoituskohteen, on useita tekijöitä, jotka on otettava huomioon, jos he harkitsevat kiinnitystä

1. Ei Fannie ja Freddie. Suurin este on, että kiinnitysjoukot, kuten Fannie Mae ja Freddie Mac, eivät osta lainansa lainanantajalta. Koska nämä yhteisöt omistavat tai takaavat valtaosan amerikkalaisista asuntolainoista, se saattaa sijoittajat kiinni. Asiojen monimutkaistamiseksi monet pankit ovat varovaisia ​​pitämään tällaiset kiinnitykset omissa kirjoissaan, koska on vaikeampaa jäljittää laittomia lainanottajia ulkomailla.

2. Korkeammat hinnoitellut kiinnitykset. Useat pankit, mukaanlukien suuret nimekkäiset laitokset, myöntävät ulkomaisille kansalaisille, jotka asuvat U.S: n ulkopuolella. Sen sijaan, että luottavat tavanomaisiin kiinnityksiin, he tarjoavat sopimattomia lainoja omilla vakuutusohjeillaan. Esimerkiksi HSBC tarjoaa kansainvälisille sijoittajille enintään 3 miljoonan dollarin rahoituksen tarvittavilla asiakirjoilla.

3. Ennakkomaksu. Mutta tässä on kicker: Sinun on todennäköisesti maksettava paljon korkeampi vähimmäiskorvaus, joka korvaa korkeamman luottoriskin. Lainanantajat pyytävät sinua yleensä asettamaan 30% tai enemmän myyntihinnasta ennen lainan pitämistä. Vaikka tämä on paljon rahaa, se on paljon helpompaa kuin maksaa kaikki rahat, mikä on noin puolet ulkomaisten kiinteistöjen ostajista.

4. Suurempi hyväksymisprosessi. Toinen näkökohta, joka on erilainen kuin ei-U: lle. S. kansalaiset ovat tuloja ja luottotarkastuksia. Prosessi on monimutkaisempi niille, jotka asuvat maan ulkopuolella, koska niillä ei ole amerikkalaisia ​​veromuotoja tai kotimaisia ​​luottotietoja. Lainanantajat yleensä pyytävät hakijan kotimaassa ilmoitettuja pankkitilejä ja veroilmoituksia.Luottoraportin sijaan he joutuvat joskus pyytämään useita kuukausia luottokorttitilastoja lainaustottumustensa tutkimiseen.

5. Se kestää kauemmin. Prosessi voi kestää jonkin verran pidempään kuin asukkaiden kohtaaminen, mikä on yksi syy sille, että on järkevää soveltaa pankin kautta, joka on läsnä sekä kotimaassasi että USA: ssa. Näin ei voi olla vain vauhdittaa vakuutusmenettelyä, mutta joissakin tapauksissa myös edullisempia hintoja kuin ulkomaalaiset muuten näkevät.

6. Halvempia all-cash vaihtoehtoja. Kun otetaan huomioon lainan saamiseen liittyvät esteet, monet ulkomaiset sijoittajat päättävät maksaa käteistä asuinkiinteistöille. Mutta hintojen nousuessa useimmat heistä alkavat tarkastella maan edullisempia osia.

Merentakaiset sijoittajat ostivat 102 dollaria. 6 miljardia USA: n asuinkiinteistöä huhtikuusta 2015 maaliskuuhun 2016, lasku hieman yli 1% edellisvuodesta, National Association of Realtors. Heidän ostamiensa kiinteistöjen määrä kasvoi kuitenkin tosiasiallisesti noin 3% samana ajanjaksona, mikä osoittaa, että heillä on halvempia koteja.

Vaikka New York ja Kalifornia ovat edelleen suosittuja paikkoja ostaa kotona - yhdessä ne muodostavat 19% ulkomaan liiketoimista - enemmän toimintaa tapahtuu, kun kiinteistöt ovat halvempia. Vuonna 2015 Floridan osuus ulkomaisista ostajista oli 22%, kun taas Texasissa ja Arizonassa 10% ja 4%. ) Pohjapaneeli

Kun osakemarkkinat ovat edelleen hämärtyneet, ulkomailla asuvat ulkomaalaiset katsovat edelleen Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoita (katso lisätietoja kohdasta

New York City Real Estate: Safe Haven? hyvä paikka varata rahaa. Kuitenkin, kun hinnat ovat nousussa ja dollari pysyy vahvana, useimmat niistä tarvitsevat rahoitusta houkuttelevien kohteiden hankkimiseksi.