Jos aiot ostaa asunnon ja olet aloittelijakumppani, sinun on tiedettävä erimielisyydet asunto-osakeyhtiön (co-op) ja condominium (condo) ja paljon harvinaisempi ja usein väärin ymmärretty konglomeraatio, condop. Asunnot ovat suosittuja kaikkialla Yhdysvalloissa, yhteistyökumppaneita löytyy suurimmista kaupungeista ja muodostavat New Yorkin myyntimarkkinoiden suurimman osan. Condops ovat harvat ja kaukana ja niin vähän ymmärretty, että yksi välittäjä, pyydettäessä määritellä ne, sanoi: "En ole varma, mutta onko se laillista? "Kyllä se on, katso alla.

Mutta ensin, vähän historiaa: Kuukausittaisen artikkelin artikkelin mukaan Yhteistyökumppani on olemassa kirjaa osakehuoneistoista, jotka ovat olemassa jo vuonna 2000 BC (olivatko he luolissa?). Tämä tekisi yhteistyössä käytännössä uusia tulokkaita, ja ensimmäinen maailmassa ilmeisesti luotu tulipalon jälkeen aiheutti vakavan asuntopulan Rennesissa, Ranskassa vuonna 1720.

Kesti vielä 150 vuotta ennen kuin konsepti siirtyi lampun yli Manhattan. Historioitsijat eivät ole samaa mieltä siitä, missä ensimmäisessä Manhattan-yhteistyössä rakennettiin - jotkut sanovat West 18th Streetin vuonna 1876, toiset 152 West 57th Street vuonna 1881. Mikä sitten, se oli käsite, joka oli kiinni. Nyt 75% NYC: n markkinoista on co-ops, 25% condos, mutta condo luku on noussut tasaisesti: 80-luvulla se oli 15%, 90s, 20%. Ja keräilijöille oudot tosiasiat: Epäilemättä yksi tunnetuimmista rakennuksista viime U.S.-historia oli co-op - Watergate.

Täällä vertaillaan condos ja co-ops - kahdenlaisia ​​ominaisuuksia, joita todennäköisesti harkitset. Kahden - condopin pariton konglomeraatio voi tulla viimeiseksi, koska niitä ei ole paljon ympärillä.

Condos ja Co-ops: Määritä ero

Kun ostamasi osakehuoneisto, asunnossasi ja prosenttiosuus yhteisistä alueista kuuluu sinulle; olet ostanut kiinteää omaisuutta. Kun ostat yhteistyökumppanin, olet ostanut rakennusyhtiön osakkeita, osakkeita, joiden avulla voit käyttää yksikköä siinä rakennuksessa. Asunnon sulkeutumisen yhteydessä sinulle annetaan teos, aivan kuin olisit ostanut talon; suljettaessa yhteistyökumppania varten, saat omistusta koskevan vuokrasopimuksen.

Hyväksytty

Voit valita yhteistyökumppanin tai condo, mutta se ei tarkoita, että yhteistyökumppani tai condo valitsevat sinut. Sinun on läpäistävä hyväksymisprosessi, joka voi, varsinkin kun on kyse yhteistyöstä, pitkä ja joskus hankala. Sinun on toimitettava yksityiskohtainen tietopaketti yhteistyökomitealle, joka luetteloi kaikki ja kaikki rahoituskeskustelut. Yhteistyössä hallitus voi hyväksyä tai hylätä mahdollisen omistajan ja ottaa erittäin vakavasti vastuunsa kaikkien omistajien etujen suojelemisesta valitsemalla parhaat ehdokkaat.

BrickUndergroundin, New Yorkin kiinteistöalan verkkosivuston mukaan, yhteistyötaulut ovat "kaikkivoipaisia" - melkein. He voivat kääntää sinut alas vain mistä tahansa syystä, kunhan se ei riko kaupungin ihmisoikeuslaki, joka kieltää hylkäämisen rodun, uskonnon, värin, kansallisen alkuperän, sukupuolen, iän, vammaisuuden, sukupuolisen suuntautumisen, siviilisäädyn vuoksi , kansalaisuuteen, ammattiin tai sen perusteella, kuinka monta lasta olet. Kaikki muu on oikeudenmukainen peli - siitä, miten voit jakaa hiuksesi, onko sinulla mitään. Ja nyt, joka tapauksessa, heillä ei ole mitään velvollisuutta kertoa, miksi he ovat hylänneet sinut. "

Tarinoita painajaismaisesta yhteistyöhön liittyvistä vaatimuksista ja haastatteluista ovat legioon erityisesti NYC: ssä. Jotkut levyt edes vaativat, että otat lemmikkisi hallituksen "haastatteluun" - todella.

Pitkästä aikaa on hyväksytty viisaus, että se oli helpompi hyväksyä condo board kuin co-op hallituksen. Victoria Vinokur, kokenut kiinteistönvälittäjä New Yorkissa, on samaa mieltä, mutta varoituksella: "Useimmat ihmiset ajattelevat, että koska he ostavat huoneistoa, ei ole mitään sääntöjä, mutta se ei ole näin", hän sanoo. Yleensä "asuntolevyn vaatimukset eivät ole yhtä tiukkoja kuin ko-op-aluksella, mutta useimmat condo-levyt vaativat hakupaketteja, joilla on taloudellisia tietoja. "Ja condo boardin hyväksyntäprosessi ei tavallisesti kestää niin kauan kuin se toimii yhteistyössä.

Rahoitus

Asunnon oston rahoittamista hallitaan rahoitusmarkkinoilla, ei hallintoneuvostosta, ja sen vuoksi joustavampi kuin yhteistyökumppani. Yleensä ostaja voi rahoittaa jopa 90% asunnon ostohinnasta.

Yhteistyössä hallitus määrää ennakkomaksun, ja jotkut rakennukset vaativat huomattavia summia. Vinokur sanoo, että "yleensä Manhattanilla mahdollisten ostajien pitäisi olla valmiita laskemaan vähintään 20-50 prosenttia ostohinnasta. "

Kuukausimaksut

Vuokrataloissa kuukausimaksua kutsutaan" yleisiksi maksuiksi "; Yhteistyössä se on "ylläpitoa. "Molemmat maksut kattavat rakennuksen ylläpidon, henkilöstön maksut ja usein veden, kaasun, lämmön ja ilmastoinnin. Joka kuukausi yhteistyökumppanin omistaja kirjoittaa yhden tarkistuksen, kun taas condoomistaja kirjoittaa kaksi: yksi rakennuksen ylläpidosta ja toinen kiinteistön veroista. Yhteistuotantomaksuihin sisältyvät rakennuksen kiinteistöverot ja osuus kiinteistön kiinnityksistä, ja ne ovat usein korkeammat kuin condo: n yhteiset maksut ja kiinteistöverot.

Sekä condo- että co-op-lautakuntien on annettava arvioita ylläpitokuluihin / yhteisiin maksuihin kattaakseen suuret kustannukset, jotka voivat tulla esille - laaja korjaus, tarve lisää henkilökuntaa jne.

Säännöt

Yksi syy siihen, että monet ihmiset ovat houkutelleet condo käsite on käsitys siitä, että on vähemmän sääntöjä kuin co-op. Tämä on tavallisesti totta, mutta Vinokurin mukaan "vielä on käytettävä lisensoituja urakoitsijoita remontointiin ja saada asunnon hallituksen hyväksyntä työstä.Ja vielä on alihankinta- ja asennusohjeita pesukoneessa / kuivausrumpussa ja onko lemmikkieläimet sallittuja. "

Subletting-kysymys on usein punainen lippu, jossa on yhteistoimintalevyt ja joista he säätävät huolellisesti. asuissa, subletting on helpompi järjestää. Jos noudatat sääntöjä, jotka eivät yleensä ole raskaita, voit vuokrata huoneistoasi. Siksi asunnot ovat paras vaihtoehto sijoituskiinteistöksi. (Lisätietoja sijoituskiinteistöistä: Hyödyt ja omistusoikeudet vuokraamisesta ja Toisen kodin vuokraus: Dos and Don'ts.)

Verovähennys

Co - osakkeenomistajat ovat oikeutettuja ottamaan verovähennyksestä osuutensa kuukausittaisesta ylläpitomaksusta, joka edustaa heidän osuuttaan kiinteistön kiinteistöveroista ja niiden suhteellisesta osuudesta kiinteistön kiinnityksestä.

Taloyhtiön omistajat saavat samat verotukselliset edut ja vähennykset kuin muut asunnon omistajat, mukaan lukien vähennys kiinnityksestä korkoineen. (Katso Johdatus ostamiseen Condominiu m, saadaksesi lisätietoja.)

Ja nyt, näistä condiloista

Condop on luokka, jonka omistajat ovat luoneet 1980-luvulla ja kehittäjät, jotka halusivat kiertää IRS-sääntöä, joka uhkasi tukahduttaa voitonsa. Säännöksessä todettiin, että yhteistyökumppani ei voinut ansaita yli 20 prosenttia sen tuloista kuin ei-asuvien osakkeenomistajien, mikä merkitsee kaupallisia tiloja. Jos luku ylitti 20%, osakkeenomistajat eivät voineet ottaa kotivakuutuksen verovähennystä. Jotta korjata, että omistajat ja kehittäjät "jakoivat" rakennuksensa.

Monilla asuilla on huomattavia ja hyvin kannattavia kaupallisia tiloja, mutta asukkaiden ja liiketilojen omistajien on voitava tehdä yhteistyötä riitojen vuorovaikutusten välttämiseksi. Jos harkitset lupausta, tee joitain etsintätöitä selvittääksesi, kuinka hyvin nämä kaksi pelaajaryhmää toimivat ja onko vireillä oikeudenkäyntiä.

"Useat välittäjät käyttävät termiä" condop "viittaamaan yhteistoiminnalliseen rakennukseen condo-sääntöjen kanssa, kertoo Regosinin, Edwardsin, Stone & Federin kiinteistönvälittäjän Adam Stone, eikä rakennusta, joka on todella condop. Vaikka jotkut toiveet saattavat olla liberaaleja toimintatapoja omistusten ja ostajien suhteen, "se ei olisi siksi, että ne ovat osa lainaa", sanoo Braverman Greenspunin Robert Braverman, toteaa, että "yhteistyökumppanit, kova alihankkijoille ja myynnille kuin mikä tahansa itsenäinen yhteistyökumppani. "

Bottom Line

Päätös siitä, onko ostaa condo tai co-op (tai condop) riippuu oman talouden; kuinka mukava olet siitä, että nämä varat tutkitaan tarkasti; haluamallasi rakennustyypillä (joka toimii yhteisyrityksenä tai sellaisena kuin se on enemmän kuin löyhästi yhdistetty asunnonomistaja, joka jakaa yhteisiä tiloja ja kuluja); ja viime kädessä, kuinka mukavasti olette kiinnostuneita rakennussääntöjen noudattamisesta, joihin voi kuulua onko voit vuokrata, pelata pianoasi kello 22 jälkeen tai jättää saappaat oveltasi ulkona lumisella päivällä. Kuten aina, kaikki hankinnat, jotka ovat yhtä tärkeitä kuin kotona, edellyttävät asiantuntijoiden neuvoja - asiantuntevat kiinteistövälittäjät, asianajajat ja rahoitusneuvojat, jotka voivat tarkistaa kunkin ostotyypin edut ja haitat ja neuvoa sinua jokaisella askeleella.

Lisätietoja kotiin ostopäätöksistä, katso Kiinnitykset: kuinka paljon voitat? ja 30-vuotisen vertailun vertailu 15 vuoden kiinnitys.