Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on vakiinnuttanut pienemmän sijoittajan keinon osallistua suoraan kiinteistöjen tuottamiin suurempaan tuottoon. Aiemmin nämä luottamustoimet katsottiin pieniksi sijoitusrahastoiksi, samaan luokkaan kuin energiaan tai muuhun sektoriperusteiseen luottamukseen, mutta kun Global Industry Classification Standard antoi REIT: lle erillisen omaisuuserän säännöt muuttuivat ja niiden suosio noussut.

Tässä artikkelissa selostetaan, miten REIT-yritykset toimivat ja tutkivat sitten niiden tavanomaisten sijoittajien tarjoamat ainutlaatuiset verotukselliset vaikutukset ja säästöt. (Aloita yhteenveto näistä varoista ja mitä he voivat tehdä omalle salkillesi, katso REIT-tapa .)

REIT: n perusominaisuudet REITit ovat ominaisuuksien yhdistelmää ja kiinnityksiä ja tarjottiin vakuudeksi sijoitusrahastojen muodossa. Jokainen REIT-yksikkö edustaa suhteellista osuutta omistajuudesta kullakin kohde-ominaisuudella. NYSE: n REIT: llä on 423 miljardin dollarin markkina-arvo. Vuonna 2011 lähes 140 REIT: tä vaihdettiin aktiivisesti New Yorkin pörssissä ja muilla markkinoilla.

SEE: Kiinteistöinvestointien tutkiminen

REIT: t ovat tyypillisesti arvokkaampia kuin kasvusuuntautuneet, ja ne koostuvat pääosin pienistä ja keskisuurista korkotuotoista.

IRS edellyttää, että REIT-yksiköt maksavat vähintään 90 prosenttia tuloistaan ​​osuudenomistajille (osakkeenomistajille). Tämä on samanlainen kuin yrityksillä, ja se tarkoittaa, että REIT-järjestelmät tarjoavat korkeampia tuottoja kuin perinteisillä kiinteäkorkoisilla markkinoilla. Ne ovat myös yleensä vähemmän haihtuvia kuin perinteiset varastot, koska ne heiluttavat kiinteistömarkkinoita. (Lisätietoja REIT-arvostuksesta on kohdassa Kiinteistösijoituksen luottamuksen perusarviointi .)

REIT: n kolme tyyppiä REIT: t voidaan jakaa kolmeen luokkaan: pääomaosuus REITit, kiinnelainat REITit ja hybridit REITit.

• Equity REITs - Nämä omistavat ja / tai vuokraavat kiinteistöjä ja keräävät kiinteistömyynnistä saatavat vuokratulot, osingot ja myyntivoitot. Kolmen tulonlähde tekee tämän tyyppistä erittäin suosittua.
• Mortgage REITs - Nämä luottamustoimet aiheuttavat suuremman riskin, koska ne altistuvat korkoille. Jos korot nousevat, asuntolainojen arvo voi pienentyä merkittävästi. (Lisätietoja on kohdassa Asuntolainasi takana .)
• Hybrid REITs - Nämä välineet yhdistävät kaksi ensimmäistä luokkaa. Ne voivat olla joko avoimia tai suljettuja (samanlaisia ​​kuin avoimet ja suljetut sijoitusrahastot), niillä on rajallinen tai rajoittamaton elämä ja ne voivat sijoittaa joko yhteen hankeryhmään tai useisiin ryhmiin.

Verotus Trust Taso
REIT: n on noudatettava samoja sääntöjä kuin kaikki muut sijoitusrahasto-osuudet.Tämä tarkoittaa, että REIT: ista on verotettava ensin luottamustasolla, sitten edunsaajille. Mutta heidän on noudatettava samaa itsearviointimenetelmää kuin yrityksissä. Joten REITillä on samat arvostus- ja kirjanpitosäännöt kuin yrityksillä, mutta sen sijaan, että ne kulkevat voittojen kautta, ne siirtävät kassavirran suoraan osuudenomistajille.

REIT: iä on muutamia ylimääräisiä sääntöjä, jotka ylittävät muiden sijoitusrahastojen sääntöjen. Ne ovat:

1. Vuokratuottoa käsitellään liiketoiminnan tuloina REIT: lle, koska hallitus pitää vuokraa REIT: n liiketoiminnaksi. Tämä tarkoittaa, että kaikki vuokraustoimintaan liittyvät kulut voidaan vähentää samalla tavoin kuin yritysmenot voidaan kirjata yrityksen irtisanomisiksi.
2. Lisäksi osuudenomistajille jaettaville tuloille ei veroteta REIT-järjestelmään, mutta jos tulot jakautuvat ulkomailla asuvalle tuensaajalle, kyseisiin tuloihin on sovellettava 30 prosentin lähdeveroa tavanomaisista osingoista ja 35 % korkoa myyntivoitoista, ellei kurssi ole sopimuksessa alhaisempi.

Kaikkiin käytännön tarkoituksiin REIT: t vapautetaan yleensä verotuksesta luottamustasolla niin kauan kuin ne jakavat vähintään 90 prosenttia tuloistaan ​​yksiköidensä haltijoille. Kuitenkin myös REITit, jotka noudattavat tätä sääntöä, joutuvat edelleen verotuksen kohteena oleviin tuloihin.

Verotus U nitholders
REIT: n tekemät osingot maksetaan osuudenomistajalle tavanomaisina tuloina - ellei niitä pidetä "pätevinä osinkoina", jotka verotetaan myyntivoittoina. Muussa tapauksessa osingot verotetaan osuudenomistajan ylimpään marginaaliverokantaan.

Myös osa REIT: n maksetuista osingoista voi olla pääomansiirtovelvoittoinen tuotto, joka ei pelkästään pienennä yksikön haltijan verotettavaa tuloa vuodessa, jolloin osinko on maksettu, vaan myös vähentää veroja siihen osaan, kunnes pääomavaraisuus on myyty. Nämä maksut vähentävät myös osuudenomistajan kustannusperustaa. Verottamattomia osuuksia verotetaan joko pitkä- tai lyhytaikaisiksi myyntivoittoina / -tappioina.

Koska REIT: ista verotetaan harvoin luottamustasolla, ne voivat tarjota suhteellisesti korkeampia tuottoja kuin osakkeet, joiden liikkeeseenlaskijoiden on maksettava veroja yritystasolla ennen osingonmaksun laskemista.

Esimerkki - Osuudenomistajan verolaskenta Jennifer päättää investoida REIT: hen, joka on tällä hetkellä kaupankäynnin kohteena 20 dollaria. REIT: llä on toimintoja 2 dollaria per yksikkö ja jakaa 90% tai 1 dollaria. 80, tästä osuudenomistajille. Kuitenkin 0 dollaria. 60 prosenttia tästä osingosta on peräisin poistoista ja muista kuluista, ja sitä pidetään pääoman palauttamattomana pääoman tuotona. Siksi vain $ 1. Tämä osinko on 20 ($ 1.80 - $ 0. 60) todellisista tuloista. Tämä summa verotetaan Jenniferille tavanomaisena tulona, ​​jonka kustannusperusta on pienempi kuin 0 dollaria. 60 - 19 dollaria. 40 yksikköä kohden. Kuten aikaisemmin todettiin, tätä alennusta verotetaan joko pitkän tai lyhyen aikavälin voiton / tappion aikana, kun yksiköt myydään.

Bottom Line REIT: n tarjoamat ainutlaatuiset verotukselliset edut voivat johtaa parempaan tuottoon sijoittajille, jotka hakevat korkeampia tuottoja suhteellisella vakaudella.Teoreettisesti on mahdollista, että osuudenomistaja saavuttaa negatiivisen kustannusperusteen, jos yksiköt pidetään tarpeeksi kauan. Vaikka tämä ei ole kovinkaan yleistä, sijoittajien on ymmärrettävä selvästi mahdolliset mahdolliset voitot tai tappiot tällä tavalla.