Ennen asuntolainakriisiä vuosille 2008-2009 ostettu suljettu koti oli paljon vaikeampi. Kiinteistöjen bargain-metsästäjien aiemmin oli noudatettava huutokauppoja laittaa tuomioistuimissa tai seuloa läpi reams oikeudellisia arkistoja. Mutta subprime-sulatuksen aiheuttamien sulkemisten aalto ei ole vain lisännyt käytettävissä olevien kiinteistöjen määrää, se on helpottanut niiden hankkimista ja hankkimista. Itse asiassa prosessi on usein samanlainen kuin minkä tahansa muun kodin etsiminen. Suljetut asunnot ovat käytettävissä lähes kaikilla kiinteistömarkkinoilla eri puolilla maata tarjoamalla mahdollisuuksia asunnon omistajille ja sijoittajille.

-9->

Miten löytää suljetut asunnot

Löydät markkinoilta suljetut kiinteistöt usean listan (MLS) aikakauslehdissä ja verkkosivuilla online-kiinteistöjen hakujen, pankkitoimistojen ja sivustojen sekä paikallisten sanomalehtien kautta. On olemassa monia verkkosivustoja, jotka nyt ovat erikoistuneet etsimään koteja ja kiinteistöjä, jotka ovat sulkemisessa, kuten usa-foreclosure. com ja Fannie Maen HomePath. com. Jotkin rahoituslaitokset, kuten Bank of America, tarjoavat myös sivuja, jotka auttavat sinua etsimään suljetun kodin. Paikallisissa monilähetyspalveluissa kiinteistöjä, joita ei suljeta pois, ei välttämättä ole korostettu sinänsä; tämä voidaan mainita vain kiinteistön kuvauksessa.

Lainaamot myyvät yhä enemmän takavarikoidut omaisuutensa kiinteistösijoittajien kautta, joten älä epäröi kysyä realtorilta mahdollisuuksista. Jotkut kiinteistönvälittäjät ovat jopa erikoistuneet sulkemisominaisuuksiin.

Tarkemmin sanottuna suljetun kodin sijoittaminen riippuu siitä, missä se on juuri sulkemisprosessissa: Omistajat voivat edelleen olla alkuperäisen omistajan omaisuutta (aikaisemmissa vaiheissa, jos kyseessä on ennalta sulkeutuva ja lyhytaikaiset myyntiominaisuudet) tai esimerkiksi pankki tai hallitus (myöhemmin). Tässä on viisi sulkemistapaa ja lähestymistapoja ostamiseen.

1. Pre foreclosures
Kiinteistö on ennalta sulkemisen jälkeen, kun kiinnityslainanantaja on ilmoittanut lainanottajille, että he ovat laiminlyöneet, mutta ennen kuin kiinteistö on myytävänä huutokaupassa. Jos asunnonomistaja voi myydä kiinteistön tänä aikana, hän voi välttyä markkinoilta sulkemiselta ja sen kielteisestä vaikutuksesta luottotietoihin ja tulevaisuuden näkymiin (ks. Hypoteollisuuden saaminen konkurssin ja sulkemisen jälkeen ). Näin ollen jotkut asunnon omistajat ovat halukkaita neuvottelemaan. Ennakkotulokset on tyypillisesti lueteltu läänin ja kaupungin oikeudenrakennuksen rakennuksissa. Lisäksi monet online-resurssit, kuten www. sulkemiseen. com, listan ominaisuudet, jotka ovat valmiiksi sulkeutuvassa vaiheessa.

2. Lyhyt myynti
Lyhyt myynti tapahtuu, kun lainanantaja on halukas hyväksymään vähemmän kuin mitä on kiinnitetty kiinnitykseen. Lainanottajien ei välttämättä tarvitse olla lainanantajan kiinnitysmaksujen laiminlyönti, jotta lainanantaja sopisi lyhyestä myynnistä; Heidän on kuitenkin tyypillisesti osoitettava jonkinlaisia ​​taloudellisia vaikeuksia, kuten työpaikan menetys, joka todennäköisesti johtaa oletukseen.Usein kyseinen asuinpaikka on vedenalainen, mikä merkitsee sitä, että se on vähemmän kuin jäljellä oleva asuntolaina. Lyhytmyynnin saamiseksi lainanantajan on suostuttava "myymään kiinteistö lyhyt" hyväksymällä vähemmän kuin on velkaa, ja koti on listattava myytäväksi. Nämä ominaisuudet mainostetaan yleensä lyhyen myynnin "odotettaessa pankin hyväksyntää".

Lyhyen myyntitilan hankkiminen on suurin piirtein sama kuin perinteinen osto, mutta sopimusten kieli vaihtelee ja täsmennetään, että ehdot ovat lainanantajan hyväksyntä. Pankki voi kestää useita kuukausia vastatakseen lyhyen myyntitarjoukseen, joten prosessi voi kestää huomattavasti pidempään kuin perinteinen osto. Monet kiinteistösivustot, mukaan lukien yksittäiset yritykset tai listautumispalvelut, tarjoavat mahdollisuuden hakea lyhyellä myynnillä.

3. Sheriff Sale Auctions
Sheriffin myyntihinta huutokaupassa tapahtuu, kun lainanantaja on ilmoittanut lainanottajalle viivästyksestä ja sallinut luotonottajan lykätä ajanjaksoa. Huutokauppa on suunniteltu luotonantajalle, jotta se voi maksaa nopeasti lainaa, joka on maksukyvytön. Nämä huutokaupat tapahtuvat usein kaupungin oikeusturvan vaiheissa, joita hallinnoivat paikalliset lainvalvontaviranomaiset. Kiinteistö huutokaupataan korkeimman tarjouksen tekijälle julkisesti ilmoitetulla paikalla, päivämääränä ja kellonaikana. Nämä ilmoitukset löytyvät paikallisista sanomalehdistä ja monista online-paikoista tekemällä hakuja "sheriffien myyntihuutokaupoista".

4. Pankkiomisteiset kiinteistöt
Kiinteistöt, jotka eivät myy huutokaupassa, palaavat takaisin pankkiin; eli niistä tulee kiinteistöomisteisia (REO) ominaisuuksia. Niitä hallinnoi usein pankin REO-osasto, joka ylläpitää pankkiomisteisten kiinteistöjen luetteloa. Online-lähteet, kuten www. realtytrac. com on laaja luetteloita, jotka voidaan etsiä kaupungin, valtion tai postinumero.

5. Hallituksen omistamat kiinteistöt
Jotkut asunnot on ostettu Federal Housing Administration (FHA) tai Veterans Affairs Departmentin (VA) takaamilla lainoilla. Kun nämä kiinteistöt joutuvat sulkemiseen, hallitus ottaa ne takaisin ja myydään hallituksen toimihenkilöiden välityksellä. Hallituksen rekisteröityä välittäjää on otettava yhteyttä valtion omistaman omaisuuden hankkimiseen. Ostajat voivat tutkia tällaisia ​​ominaisuuksia www. hud. gov (klikkaa "AIHEALUEET" ja valitse "Myytävät asunnot").

Miksi suljetut asunnot ovat halvempia

Suljetuista kodeista suurin myyntipiste on luonnollisesti niiden alhaisempi hinta - usein huomattavasti alhaisempi kuin samankaltaiset samankaltaiset kiinteistöt (tunnetaan vertailukelpoisina tai kompakteina välittäjänä) -puhua). Useimmat sulkemiset myydään 5% alemmilla markkina-arvoilla, ainakin tietyillä alueilla. Ostajat voivat myös hyödyntää lisäsäästöjä, kuten alentuneita maksuja, alentuneita korkoja tai arviointimaksujen poistamista ja tiettyjä sulkemiskustannuksia.

Mikä tekee heistä tällaisen sopimuksen? Jos asuinpaikka on ennen sulkemista tai lyhyen myyntivaiheen aikana, sen omistajat ovat taloudellisesti sitoutuneita - he tarvitsevat rahaa. Ja aika ei ole heidän puolellaan: heidän täytyy purkaa omaisuutta ja saada mitä he voivat, kun he voivat, jotta he eivät menettäisi kokonaan.Lyhyesti sanottuna nämä myyjät eivät juuri neuvottele vahvuudesta. Vaikka se saattaa vaikuttaa julmalta hyödyntää toisten onnettomuuksia, ostajilla voi olla hyötyä.

He voivat hyötyä vieläkin enemmän, jos omaisuus on todella takavarikoitu. Sheriffin toimisto ei ole kiinnostunut roikkua taloon; pankit eivät halua olla vuokranantajan liiketoiminnassa. Rahoituslaitokset haluavat päästä eroon nopeasti suljetuista kiinteistöistä (kohtuulliseen hintaan, tietenkin - heidän on vastattava sijoittajille ja tilintarkastajille, että he yrittävät saada takaisin mahdollisimman paljon alkuperäistä lainan määrää). Tämä taas hyödyttää ostajia.

Lopuksi suljetut kodeet myydään tavallisesti "as-is" -olosuhteissa - jos on vaurioita, korjaukset eivät ole osa yhtälöä - ja kuten käytetyt autojen ja vintage-huonekalujen harrastajat tietävät, "as-is" tarkoittaa alennus. Tietenkin "niin-on" voi olla kaksiteräinen miekka, kuten jäljempänä keskustellaan.

Oloasuntojen hankkimisen riskit

Ominaisuus Ongelmia

Vaikka se kantaa kompensoivaa alennusta, "niin on" voi olla melko makea. Jos koti on edelleen omistajien käytössä, sitä usein huonosti ylläpidetään - loppujen lopuksi, jos ihmiset eivät pysty tekemään kiinnitysmaksuja, he todennäköisesti jäävät taakse maksamaan säännöllistä ylläpitoa, puhumattakaan suurista korjauksista. Lisäksi jotkut ihmiset, jotka kohtaavat tai pakotetaan sulkemiseen, ovat kauhistuneita ja poistavat turhautumisensa kotonaan ennen pankin takaisinmaksua. Tämä tarkoittaa usein laitteiden ja kalusteiden poistamista ja joskus jopa suoranaista vandalismia.

Jos omaisuus on jo pantu takaisin, tilanne saattaa olla vieläkin huonompi. Rikollisuus on vakava huolenaihe vapaiden asuntojen kohdalla. Pahinkoiset nurmikot ja huonokuntoiset katot mainostavat varkaille, että paikka on tyhjä. Monet näistä opportunisteista ryöstivät kupariputkien, kuparijohtojen, laitteiden ja kalusteiden kotiin. Vapaa koti voi myös olla magneetti lääkekauppoihin, prostituutioon ja väkivaltaisiin rikoksiin. Köyhät yhteisöt kärsivät erityisen paljon, koska niillä on vähemmän resursseja parantaa parempia asukkaita kuin varakkaimmilla alueilla. Jopa ilman rikoselementtiä, kodeissa, jotka ovat lepotilassa kuukausia tai jopa vuosia, on todennäköisesti altistunut elementeille ja siten niillä on huomattava riski jonkinlaisesta vahingosta: muotit, heikentynyt putkisto, puunkypsyys, termiitit - asiat, jotka edellyttävät huomattavaa kulua korjata, tehdä bargain hintalappu vähemmän bargain. Jotkin rahoituslaitokset tekevät perusominaisuuksia REO-ominaisuuksilleen, kuten talvehtimiselle. He kuitenkin hylkäävät kaiken vastuun kiinteistön nykytilanteesta, eivätkä he korjaa mitään ennen kuin sitä myydään. Tietenkin kotitarkastuskertomus voi paljastaa monia mahdollisia ongelmia, ja yleinen urakoitsija voi tarjota korjausennusteita. Valitettavasti ostajat huutokaupassa eivät useinkaan ole mahdollisuutta tarkastaa kiinteistöjään ennen ostoa, mikä tarkoittaa, että löydät talosi monenlaisia ​​ikäviä yllätyksiä, kun olet kirjautunut pisteviivaan. . Piilotetut kulut

Ennakoidut korjaus- ja korjaustyöt, kuten back taxes ja liens (kuten huutokaupan ominaisuuksissa usein liittyvät) niille joko IRS: n tai valtion tai muiden velkojien) voi lisätä lisäkustannuksia muutoin haluttuun taloon. Mitä tahansa velkaa, hallituksen on ensin maksettava ja ratkaistava ennen ostoprosessin etenemistä. Tämä pätee pääasiassa huutokaupattaviin kiinteistöihin. pankki maksaa aina kiinteään omaisuuteen liittyvät lienssit ennen jälleenmyyntiä toiselle osapuolelle.

Tarjouksentekijät joutuvat maksamaan kiinteistöensä käteisenä ostohetkellä: Rahoitusta ei sallita. Joten, varmista, että ostamasi bargain-talo ei jätä sinulle rahaa huonoon.

Hidas prosessi

Edelliset komplikaatiot merkitsevät usein paljon paperityötä. Tyypillisesti foreclosures on useita lisäasiakirjoja, jotka on täytettävä valmistautua sulkemiseen, joka ei ole aina niin ajankohtainen. Jos se on lyhyt myynti tilanne, omistajan lainanantajan on hyväksyttävä kauppa ja se voi kestää jonkin aikaa, kuten aiemmin mainittiin. Talossa olevat vakavat vahingot voivat johtaa alhaisempiin kotiarviointiin, mikä voi vaikuttaa ostajan kykyyn saada lainaa. Jotkut lainanantajat eivät saa lainata tiettyä dollarin määrää, koska pienemmän lainan tulospotentiaali ei ole riskin arvoinen.

Vaikka olette sitä mieltä, että pankki olisi halukas purkamaan palautetun asunnon, pankin ja muiden asianosaisten väliset vasteajat voivat olla hitaita myös REO-ominaisuuksilla. Aika, jonka kuluessa saat vastauksen hintatarjoukseen, voi vaihdella suuresti. jos pankki, joka omistaa omaisuutesi on täynnä sulkemisia, niin se voi kestää kauemmin pankin käsittelemään pyyntösi. Pankkien, joilla on huomattavia taakkoja, on tiedetty kestää jopa 90 päivää vastatakseen tarjoukseen. Jos aiot rahoittaa oston, olisit järkevää viettää aikaa saada ennakkohyväksyntä asuntolainalle.

Kilpailu

Kuten kaikilla markkinoilla, aina, kun on mahdollista hankkia jotain alennuksella menevästä korosta, kysyntä nousee. Niinpä kiinnostuksen lisääntyminen ja kilpailu - ei pelkästään potentiaalisista matkustajista, vaan sijoittajista ja flip-ammattilaisista - ovat väistämätöntä, kun käsitellään hyödyllisiä suljetuista ominaisuuksista. Hyvin usein suljettu koti voidaan hinnoitella miellyttävän muiden ympäröivien koteiden alapuolella, mutta kun sana pääsee ulos, lukuisat tarjoukset voivat tulla nopeasti ja houkutteleva sota syntyy. Joten mikä kerran oli edullinen koti suuressa naapurustossa, se voi nopeasti tulla kalliiksi omaisuudeksi.

Suljettujen asuntojen mahdolliset ostajat voivat olla viisaita tekemään tarjouksia useista kiinteistöistä kerralla, koska kilpailevien ostajien on mahdollista saada kiinteistö, jolla on korkeampi tarjous tai kokonaisrahoitustarjous. Mutta älä lannistu, jos joku muu hallitsee tarjouksen tietylle omaisuudelle; tarkista säännöllisesti, näkyykö se uudelleen pankin varastosta. Foreclosure-sopimukset pyrkivät usein kaatumaan.

Suljetun kodin hankkiminen

Jos ostat pankista, sinun on parannettava neuvottelutaitojasi ja aloitettava prosessi, jossa on tarjolla lowball-tarjous halutulla kiinteistöllä. Pankit, jotka ovat keränneet huomattavia varastoja suljetuista kiinteistöistä, ovat halukkaampia neuvottelemaan hinnasta; sitä kauemmin, että pankki on pitänyt kiinteistöä, sitä suuremmat odotukset, että se harkitsee vakavasti alhaisempia tarjouksia, etenkin kiinteistöihin, joita pidetään pidempään. Siksi sinun pitäisi todennäköisesti tehdä alkuperäisen hintatarjouksen hinnalla, joka on vähintään 20 prosenttia nykyisen markkinahinnan alapuolella tai ehkä enemmän, jos hintatarjous on sijoitettu alueelle, jolla on paljon sulkemisia.

Jos voit maksaa kiinteistön ja kaikki tarpeelliset korjaukset käteisellä, olet kelvollinen. Siksi jotkut ostajista päättävät yhdistää ulkopuolisten sijoittajien kanssa, jotka voivat auttaa heitä etupäässä ja jakaa voitot, kun koti menee jälleen myyntipisteeseen. Itse asiassa käteissopimukset edustavat huomattavaa osaa REO-myynnistä.

Rahoitusmahdollisuudet suljetuissa asunnoissa

Voit ostaa kiinnitysluottoa REO-kiinteistön hankkimiseksi, vaikka yksityiset luotonantajat ovat yleensä taipuvaisia ​​rahoittamaan markkinoilta sulkemista. Kuitenkin kaksi rahoitusvaihtoehtoa on saatavissa niille, jotka ovat oikeutettuja - Federal Housing Administration (FHA) - 203 (k) lainaa ja HomeSteps-ohjelmaa Freddie Macin kautta, joka on yksi julkisesti sponsoroiduista kiinnostuneista yrityksistä.

203 (k) Lainat

FHA suunnitteli 203 (k) kiinnitykset, jotka auttaisivat vähentämään pankkien huolenaiheita, jotka muuten olisivat varovaisia ​​riskialttiista REO: sta. ostoksia. Veloittamalla lainanottajille kiinnitysvakuutusmaksu, he voivat taata ohjelmassa mukana olleiden yksityisten lainanottajien lainoja.

Lainanottajille yksi suurimmista eduista on kyky rahoittaa kotivakuutus sekä mahdolliset korjaukset yhdellä kiinnityksellä. Perusversio, kevyt 203 (k) laina, on tarkoitettu rajoitettuihin korjauksiin, jotka eivät vaadi teknisiä tai arkkitehtisuunnitelmia. Yksityishenkilöt voivat lainata jopa 35 000 dollaria kotimaan myyntihinnan yläpuolella kattamaan peruskorjauksia, kuten uusia laitteita, sivuraitaa ja ikkunoita.

Laajempiin korjauksiin, kuten lisäyksen rakentamiseen tai rakenteellisten vahinkojen varalta, perinteinen 203 (k) laina on yleensä paras vaihtoehto. Toisin kuin virtaviivainen variantti, asunnon on otettava vähintään 5 000 dollaria; enimmäismäärä perustuu kunkin läänin FHA-rajaan. Lisäksi sinun on maksettava riippumaton konsultti tarkastamaan omaisuutta ja varmista, että työ täyttää ohjelmaohjeet.

Näiden lainojen lisähaitta on hinta. Kiinnitysvakuutuksen maksamisen lisäksi lainanottajat maksavat yleensä korkotasoja, jotka ovat neljäsosa prosenttiyksikköä korkeammat kuin perinteiset lainat. He voivat myös joutua haarukkaan yli yhden tai kahden pisteen, jotka ovat etukäteen maksut, jotka ovat kumpikin yhden prosentin suuruinen.

Kuva 1.

Vertailu perinteisiin 203 (k) lainoihin ja virtaviivainen versio. (Lähde: Bank of America -verkkosivu)

HomeSteps

Freddie Mac tarjoaa likviditeettiä asuntolainamarkkinoille ostamalla pankkilainoja, yhdistämällä ne ja myymällä ne sijoittajille arvopapereiksi. HomeStepsin avulla organisaatio - yksityisten lainanantajiensa kautta - tarjoaa erityisrahoitusta niille, jotka haluavat ostaa vain omistamansa suljetut kiinteistöt. HomeSteps on tällä hetkellä saatavilla vain seuraavissa valtioissa: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, Etelä-Carolina, Tennessee, Texas ja Virginia.

Jos sattuu asumaan jossakin näistä valtioista, HomeStepsilla on merkittäviä etuja. Heidän joukossaan on, että sinun ei tarvitse ostaa kiinnitysvakuutusta, mikä erottaa 203 (k) lainaa. Tämä yksinään voi säästää ostajia satoja, jopa tuhansia dollareita kiinnityksen aikana. Lisäksi HomeSteps-asuntolaina ei edellytä arviointia alkuvuodesta, mikä voi olla suuri este tavanomaisen lainan hakijoille.

Ostajat löytävät luettelon yhden perheen, condo- ja multi-perheen ominaisuuksista HomeSteps-verkkosivuilla.

Bottom Line

Pinnalla suljetut koteihinsa voivat vaikuttaa hirveesti houkuttelevalta. Kuitenkin kustannukset voivat olla erittäin arvaamattomia ja taustalla olevat vahingot saattavat tehdä omaisuudesta epätoivottavan. Ostoprosessi on usein hidasta, mikä saattaa kannustaa toisia ajatuksia ostajien mielissä, kun taas markkinoiden sulkeutuneiden ominaisuuksien houkutteleminen voimakkaasti saattaa työntää toiveikkaita ostajia pois.

Kun kaikki tämä on sanottu, foreclosed koteihin voi päätyä uskomatonta tarjouksia. Ostajilla on ainutlaatuinen mahdollisuus maksaa alhaisempi markkina-arvo koteihin, jotka eivät olisi normaaleissa olosuhteissa käytettävissä. Jos hankinta-puolella on säästöjä, se parantaa todennäköisyyttä, että ostaja ymmärtää omaisuuden arvonnousun ja sijoituksensa voitosta, jos hän myy tulevaisuudessa.

Jos vastuullisesti tehdään, ostavan suljetun kodin ostaminen voi antaa ostajalle mahdollisuuden hyötyä lukemattomista eduista monien vuosien ajan.