Mikä on "Commercial Real Estate"

Kaupallinen kiinteistö on kiinteistöä, jota käytetään yksinomaan elinkeinotoiminnassa ja joka on vuokrattu tarjoamaan työtilaa elävän tilan sijaan. Yhdestä huoltoasemasta valtavaan kauppakeskukseen kaupallisessa kiinteistössä on kaikenlaisia ​​vähittäiskauppiaita, toimistotiloja, hotelleja, kahviloita, ravintoloita ja lähikauppoja.

KAUPALLISTEN KAUPUNKI

Kaupallinen kiinteistö on yksi kolmesta kiinteistötyypistä sekä asuin- ja teollisuusalueista. Kuten nimestä ilmenee, kaupallista kiinteistöä käytetään kaupankäynnissä (asuinkiinteistöä käytetään asumiseen, kun taas teollisia kiinteistöjä käytetään tavaroiden valmistukseen ja tuotantoon). Vaikka jotkut yritykset omistavat rakennuksia, tyypillinen skenaario on se, että sijoittaja omistaa rakennuksen ja kerää vuokraa kustakin liiketoiminnasta. Vaikka asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset voivat olla noteerattuja vuositasolla tai kuukausittaisella vuokralla, kaupalliset kiinteistöt ovat tavallisesti noteerattuja vuosimaksun dollareina per neliöjalka.

Lease Lowdown

Vuokrasopimukset voivat kestää vuosittain kymmeneen vuoteen tai enemmän, kun toimisto- ja vähittäiskaupan tilat ovat keskimäärin viisi ja kymmenen vuotta. "Suuremmilla vuokralaisilla on taipumus olla pitempi vuokrasopimus", sanoi CBRE Groupin (CBG) Capital Markets -toimialaryhmän toimitusjohtaja Brian McAuliffe. "Lyhyen aikavälin vuokrasopimukset lisäävät joustavuutta vuokrasopimusten säätämiseen, kun taas pitemmät vuokrasopimukset tarjoavat enemmän turvallisuutta, erityisesti luotonantajien kanssa. "(Lisätietoja: Kiinteistösijoitusten tutkiminen. )

Liiketoimintakiinteistöjen vuokrasopimuksia on neljä ensisijaista tyyppiä, joista jokainen vaatii eri vastuun tasoa vuokranantajalta ja vuokralaiselta.

• Yhden nettovuokrauksen ansiosta vuokralainen on vastuussa kiinteistöveron maksamisesta.
• Kaksinkertaisen nettomaksun (NN) vuokrasopimus tekee vuokrasta vastuussa kiinteistöverojen ja vakuutusten maksamisesta.
• NNN-vuokrasopimus tekee vuokrasta vastuussa kiinteistöveron, vakuutuksen ja ylläpidon maksamisesta.
• Bruttovuokrauksessa vuokralainen maksaa vain vuokran, ja vuokranantaja maksaa kiinteistön verot, vakuutukset ja ylläpito.

Kiinteistöluokitukset

Kiinteistöt luokitellaan eri luokkiin. Toimistotila on esimerkiksi jaettu kolmeen luokkaan: luokka A, luokka B tai luokka C.

• Luokka A edustaa parhaita rakennuksia esteettisyyden, iän, infrastruktuurin ja sijainnin kannalta.
• Luokan B rakennukset ovat yleensä vanhempia ja huonosti kuin luokan A rakennukset. Nämä rakennukset ovat usein kohteena sijoittajien palauttamiseksi.
• Luokan C rakennukset ovat vanhin, yleensä yli 20-vuotiaat, jotka sijaitsevat vähemmän houkuttelevilla alueilla ja jotka tarvitsevat kunnossapitoa.

Kiinteistöyritykset

Kaupallinen kiinteistöyhtiö kertoo siitä, miten parhaiten neuvotella vuokralaisten houkuttelemisesta ja pitämisestä vuokrasopimuksilla - kiinteistönomistajien on löydettävä tasapaino vuokrausten maksimoinnin ja avoimien työpaikkojen ja vuokranliikevaihdon minimoimiseksi. Liikevaihto voi olla kalliille omistajille, koska tilaa on mukautettava vastaamaan eri vuokralaisten erityistarpeita - sanoa, jos ravintola siirtyy kiinteistöön, kun joogatutkimus on käytössä.

Kaupallisessa kiinteistötilassa on paljon yrityksiä. CBRE on maailman suurin. Muita isoja pelaajia ovat Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank ja DTZ. Nämä yritykset auttavat hankkimaan kaupallisia kiinteistöjä, arvioimaan arvoa, välittäjäostoja ja -myyntiä, hallinnoimaan ylläpitoa, löytämään vuokralaisia ​​ja pitämään ne vuokralaisina, neuvottelemaan vuokrasopimuksista ja löytämään rahoitusvaihtoehdot. "Täyden palvelun yritys täyttää kaikki asiakkaan kiinteistötarpeet riippumatta siitä, ovatko he yksilöitä, kommandiittiyhtiöitä tai laitoksia", McAuliffe sanoi.

Kaupallisen kiinteistöyhtiön erikoisosaaminen on hyödyllistä, sillä tällaisia ​​omaisuutta koskevat säännöt ja määräykset vaihtelevat valtiossa, maakunnassa, kunnassa ja teollisuudessa sekä koossa.

Commercial Real Estate Outlook

Yhdysvaltain kaupalliset kiinteistömarkkinat ottivat osuman 2008-2009-taantuman aikana, mutta se on saavuttanut vuosittain voitot vuodesta 2010 lähtien ja on sittemmin saanut takaisin lähes kaikki taantuman aikakauden tappiot.

Washington-pohjainen Urban Land Institute julkisti äskettäin ennuste kiinteistökehityksestä, joka ennustaa kaupallisten kiinteistöjen hintojen nousevan edelleen voimakkaasti vielä vuodessa. Kiinteistöjen konsensusuunnitelma kartoitti 46 toimialan ekonomistit ja analyytikot. Se katsoo, että kaupallinen omaisuus kasvaa keskimäärin 7,6 prosentilla vuosittain vuoteen 2017 mennessä, mikä on 5,3 prosentin historiallista pitkäaikaista nousua vuosittain. (Liittyvät lukemat, katso: Aiotteko korkeammat korkokannat murskata kiinteistöä? )

Kaupallisesta omaisuudesta kerätyt vuokrat ovat myös nousussa. Newmark Grubb Knight Frank ilmoitti äskettäin, että toimistotilojen vuokran kansallinen keskiarvo oli 27 dollaria. 76 neliöjalkaa vuoden 2015 ensimmäisellä neljänneksellä, 4% enemmän kuin vuotta aiemmin, kun taas teollisuustilan kysyntä oli 5 dollaria. 70 neliöjalkaa, jopa 7%.

Sijoittaminen kaupalliseen kiinteistöön

Investoinnit kaupallisiin kiinteistöihin voivat olla tuottoisaa ja toimivat hyvänä suojana osakemarkkinoiden epävakautta vastaan. Sijoittajat voivat tehdä rahaa arvostuksen kautta, kun he myyvät, mutta useimmat tuotot syntyvät vuokralaisten keräämistä vuokrista.

Useimmissa tapauksissa kiinteistöt myyvät rakennuksen - yhden toimistorakennuksen, yhden ravintolan, yhden tehtaan jne. Kuitenkin, jos kehittäjä haluaa enemmän pääomaa hankkeen laajentamiseksi tai haluaa nähdä tuoton nopeammin, hanke jakaa pienempiin yksiköihin sen sijaan, että ne myydään kokonaisuutena. (Lue lisää kaupallisista ominaisuuksista, katso Exploring Real Estate Investments opetusohjelma.)

Hyödyt kaupalliselle kiinteistölle

Yksi kaupallisten kiinteistöjen suurimmista eduista on houkutteleva leasingnopeus.Alueilla, joilla uuden rakentamisen määrää rajoitetaan maalla tai lain mukaan, kaupallisilla kiinteistöillä voi olla vaikuttavia tuottoja ja huomattavaa kuukausittaista kassavirtaa. Teollisuusrakennukset yleensä vuokraavat alhaisemmalla hinnalla, vaikka niillä on myös alhaisemmat yleiskustannukset kuin toimistotornissa.

Kaupalliset kiinteistöt hyötyvät verrattain pitemmistä vuokrasopimuksista vuokralaisten kanssa kuin asuinkiinteistöissä. Tämä antaa kaupalliselle kiinteistön haltijalle huomattavan määrän kassavirran vakautta, kunhan rakennukseen on sijoittautunut pitkäaikaisia ​​vuokralaisia.

Kaupallisten kiinteistöjen haitat

Säännöt ja määräykset ovat ensisijainen estäjä useimmille, jotka haluavat sijoittaa kaupallisiin kiinteistöihin. Kaupallisten kiinteistöjen osto- ja kunnossapitovastuuverot, mekaniikka on haudattu oikeudellisiin tasoihin, jotka vaihtelevat valtion, maakunnan, teollisuuden, koon, kaavion ja monien muiden nimitysten mukaan. Useimmat kaupallisen kiinteistön sijoittajat ovat joko erikoistuneita tai palkansaajia.

Toinen este on riski, jonka vuokralaisen liikevaihto kasvaa. Asuintiloissa tietyn vuokralaisen tilavaatimukset ovat lähes samat kuin mikä tahansa aiempi tai tuleva vuokralainen. Kaupallisella omaisuudella jokaisella vuokralaisella voi olla hyvin erilaisia ​​tarpeita, jotka edellyttävät kalliita kunnostustöitä. Rakennuttajan on sopeuduttava tilan mukaan jokaisen vuokralaisen erikoistuneeseen kauppaan. Kaupallinen kiinteistö, jolla on alhainen työpaikka mutta korkea vuokralaisen liikevaihto saattaa silti menettää rahaa tulevien vuokralaisten remontin kustannusten vuoksi.

Kenen pitäisi investoida?

Ne, joilla on liiketoiminta, aloittelijoille. Se voi olla taloudellisesti edullista omistaa oman työtilanne sen sijaan, että vuokraa sen.

Sen lisäksi, että ihmiset, jotka sopivat parhaiten kaupalliseen kiinteistöön sijoittamiseen, ovat ne, joilla on joko huomattava määrä tietoa teollisuudesta ja sen oikeudellisista, taloudellisista ja sääntelyllisistä näkökohdista tai jotka voivat palkata ihmisiä, jotka tekevät. Kaupalliset kiinteistöt -alueet ovat korkean riskin omaavia, suurta palkkioita kiinteistöinvestointeja, jotka houkuttelevat haasteita etsiville kehittyneille sijoittajille. Kuten olette arvannut, tällainen sijoittaja todennäköisesti on jo suuri yksittäinen nettovarallisuus: investoiminen edellyttää usein huomattavaa käynnistyspääomaa.

Siinä sanotaan, että on olemassa laaja valikoima kaupallisia ominaisuuksia, mega ostoskeskuksista ja toimistotornista pieniin varastoihin ja yksittäisiin myymälärakennuksiin. Kun tarkastellaan kaupallisia kiinteistöjä puhtaasti investoinneina, tärkein tekijä on tarjonta ja kysyntä. Ihanteellinen omaisuus sijaitsee alueella, jossa työpaikka on vähäistä ja tilaa uusille kehitykselle on rajallinen. Alhainen tarjonta ja suuri kysyntä merkitsevät suotuisia vuokrausastetta sekä korkeamman arvostuksen suojausta. Alueellisen paikallisen talouden vahvuus vaikuttaa myös ostosi arvoon, joten haluat tarkistaa työllisyysastetta työvoimatoimiston (BLS) kautta yhdessä muiden talouskasvun ja vahvuusmittareiden kanssa.

Riippumatta siitä, minkälainen ominaisuus tai asteikko, voit ajatella, vain varmista, että voit käsitellä aikaa ja kustannuksia, jotka liittyvät investointeihin kaupallisten kiinteistöjen.

Miten sijoittaa: Suoraan

Suorien sijoitusten löytäminen on yksinkertaista: edellä mainituista kaupallisista kiinteistöyhtiöistä on lueteltu erilaisia ​​valtakunnallisia yrityksiä. Kiinnostavat sivustot asuinkiinteistöihin, kuten Trulia ja Realtor. com, sisältävät myös hakukelpoisia tietokantoja kaupallisista luetteloista. Toinen sivusto, LoopNet, on erikoistunut kaupalliseen omaisuuteen.

Sijoittaja voi ostaa pienen vähittäismyyntiverkon tai varastointikeskuksen suoraan tai yksityisen kumppanuuden kautta, mutta maksatusvaatimukset ovat yleensä paljon korkeammat kuin asuinkiinteistöissä: luulet ainakin 30%. Toinen vaihtoehto on kiinteistövakuudelliset kumppanuudet, vaikka ne vaativat usein huomattavaa investointia.

Sijoittaminen: välillisesti

S & P Dow Jones Indicesin maailmanlaajuisten osakemarkkinoiden johtaja Michael Orzano - se esittelee S & P / Case-Shillerin kotimarkkinaindeksit, joka on johtava Yhdysvaltain asuntojen hintojen mittari - varoittaa kun otetaan huomioon monet päänsäryt, jotka rikkoo rahastoyhtiöitä ja / tai vuokranantajia: "Suorat sijoitukset kaupallisiin kiinteistöihin eivät ole käytännöllisiä useimmille sijoittajille, koska suuret investoinnit ovat tarpeen yhden kiinteistön hankkimiseksi ja rakennuksen rakennukset. "Sijoittajat, jotka eivät halua käsitellä kaikkia välittömiä omistuksia (tai joilla ei ole pääomaa ostaa kiinteistöjä), voivat silti päästä peliin useilla tavoilla.

Yksi on kiinteistösijoittajien (REIT) kautta. Kaupalliset kiinteistöt REIT: t pitävät kiinteistöomaisuutta (kun sijoitusrahasto omistaa osakkeita tai joukkovelkakirjoja), mutta ne ovat julkisen kaupankäynnin kohteena; tämä tekee niistä helppoa ostaa ja myydä, mikä tarjoaa likviditeettiä tunnetusti epälikvideillä kentillä. REIT: n ylläpitäjät käsittelevät kaikki osto-, ylläpito-, vuokralaisten ja niin edelleen. He saavat myös erityisiä verotuksellisia näkökohtia ja tarjoavat yleensä sijoittajille korkeat tuotot; ne voivat suunnata tulojen, pääoman arvonnousun tai molempien tuottamiseen.

"Useimpien yksittäisten sijoittajien kätevä tapa päästä kaupallisiin kiinteistömarkkinoihin on REIT: n kautta", kertoo Christian Thomas, sijoitus konsultti Glastonbury, Conn. -perustaisten USI Advisorsin kanssa. "Kongressi on perustanut REIT: t vain tähän tarkoitukseen, ja useimmilla on päivittäinen hinnoittelu. "(Lisätietoja: Mitkä ovat REIT? riskit).

Ja jos haluat lisää monipuolistamista, "indeksipohjaiset tuotteet, kuten kiinteistöjen jäljitys ja REIT-vertailuarvot, tarjoavat kustannustehokkaan keinon käyttää monipuolista REIT-portfolioa", Orzano toteaa. Yksi esimerkki tästä on iShares Industrial / Office Real Estate ETF, jäljempänä.)

Toinen tapa päästä kaupalliseen valtakuntaan on kaupallisten kiinnitysten vakuudettomien arvopapereiden (CMBS) kautta, korolliset velkakirjat, joilla on kaupallisia kiinnityksiä. CMBS: n odotetaan nousevan 150 miljardiin dollariin vuonna 2017 ennustetusta 115 miljardista dollarista vuonna 2015, Urban Land Institutein Real Estate Consensus Forecastin mukaan.