Kaupallinen kiinteistö (CRE) on tuloja tuottavaa kiinteistöä, jota käytetään yksinomaan liike-elämän tarpeisiin, kuten vähittäismyyjiin, toimistokompleksiin, hotelleihin ja huoneistoihin. Rahoitus - mukaan lukien näiden kiinteistöjen hankkiminen, kehittäminen ja rakentaminen - toteutetaan tyypillisesti kaupallisten kiinteistölainojen avulla: kiinnityskassat, jotka vakuutena ovat liens kaupallisessa, eikä asuinkiinteistössä.

Samoin kuin asuntolainoilla, pankit ja itsenäiset luotonantajat ovat aktiivisesti mukana lainaa kaupallisessa kiinteistössä. Myös vakuutusyhtiöt, eläkerahastot, yksityiset sijoittajat ja muut pääomalähteet mukaan lukien U.S. Small Business Administrationin 504-laina-ohjelma antavat lainoja kaupallisille kiinteistöille.

Tässä tarkastellaan kaupallisia kiinteistölainoja: miten ne poikkeavat asuntolainoista, niiden ominaisuuksista ja mitä lainanantajat etsivät.

Yksilöt vs. yksiköt

Asuntovakuuksia tehdään yleensä yksittäisille lainanottajille, mutta kaupallisia kiinteistölainoja tehdään usein liikeyrityksille (esim. Yrityksille, kehittäjille, kumppanuuksille, rahastoille ja luottamuksille) . Nämä yhteisöt muodostetaan usein kaupallisen kiinteistön omistukseen.

Yhteisöllä ei välttämättä ole taloudellista menestystä tai luotonhistoriaa, jolloin lainanantaja voi vaatia yhteisön päämiehet tai omistajat takaamaan lainan. Tämä antaa lainanantajalle yksittäisen henkilön (tai henkilöryhmän), jolla on luottohistoria ja / tai taloudellinen tulos - ja keneltä he voivat palauttaa laina-oletuksen. Jos lainanantajaa ei vaadita tämän tyyppistä takuuta, ja omaisuus on ainoa lainan takaisinmaksun keino, lainaa kutsutaan turvautumattomaksi lainaksi, mikä tarkoittaa, että lainanantaja ei ole turvautunut ketään tai muuta kuin omaisuutta.

Lainojen takaisinmaksuaikataulut

Asuntolaina on joukkovelkakirjalainan tyyppi, jossa velka maksetaan säännöllisin väliajoin tiettynä ajanjaksona. Suosituin asuntolainatuote on 30 vuoden kiinteäkorkoinen kiinnitys.

Asuntojen ostajilla on myös muita vaihtoehtoja, mukaan lukien 25 vuoden ja 15 vuoden kiinnitykset. Pitempiä poistojaksoja ovat tyypillisesti pienemmät kuukausittaiset maksut ja korkeammat korkokulut lainan koko elinaikana, kun taas lyhyemmät kuoletusaikoja koskevat yleensä suurempia kuukausittaisia ​​maksuja ja pienemmät korkokustannukset. Asuntolainat jaksotetaan lainan laina-aikana siten, että laina maksetaan takaisin laina-ajan päättyessä. Esimerkiksi lainanantaja, jolla oli 200 000 dollarin 30 vuoden kiinteäkorkoinen kiinnitys 5 prosentilla, tekisi 360 kuukausimaksua 1 073 64 dollarin arvosta. Tämän jälkeen laina maksettaisiin kokonaan takaisin.

Toisin kuin asuntolainat, kaupallisten lainojen ehdot vaihtelevat tyypillisesti viidestä vuodesta (tai vähemmän) 20 vuoteen, ja poistoaika on usein pitempi kuin lainan kesto. Esimerkiksi lainanantaja voi tehdä kaupallisen lainan seitsemäksi vuodeksi, jonka lyhennysaika on 30 vuotta. Tässä tilanteessa sijoittaja maksaisi seitsemän vuoden aikana lainan, joka perustuu 30 vuoden aikana maksettuun lainaan, jota seuraa lopullinen lopullinen "ilmapallo" maksu lainan kokonaisuudessaan. Esimerkiksi sijoittaja, jolla oli 1 miljoonan dollarin kaupallinen laina 7%: lla, maksoi kuukausittain 6 dollarin, 653,02: n seitsemän vuotta, minkä jälkeen lopullinen ballonmaksu oli 918,127,64, joka maksaa lainan kokonaan.

Laina-ajan pituus ja kuoletusaika vaikuttavat lainanantajan veloittamiin maksuihin. Riippuen sijoittajan luottokyvystä, nämä ehdot voivat olla neuvoteltavissa. Yleensä mitä pidempään lainan takaisinmaksuaikataulu, sitä korkeampi korko.

Laina-arvo-arvot

Toinen keino, jolla kaupalliset ja asuntolainat eroavat toisistaan, on laina-arvo-suhteessa (LTV): luku, joka mittaa lainan arvon omaisuuden arvoa vastaan. Lainanantaja laskee LTV: n jakamalla lainan määrän pienemmäksi kiinteistön arvioidusta arvosta tai hankintahinnasta. Esimerkiksi LTV 90 000 dollarin laina 100 000 dollarin kiinteistössä olisi 90 prosenttia (90, 000 ÷ 100, 000 = 0. 9 tai 90 prosenttia).

Sekä kaupallisten että asuntolainojen lainanottajat, joilla on pienemmät LTV-maat, voivat saada edullisempia rahoitusosuuksia kuin korkeammat LTV: t. Syy: Heillä on enemmän omaisuutta (tai vaaraa) omaisuudelle, mikä on vähemmän riskinä lainanantajan silmissä.

Korkeat LTV: t sallitaan tietyille asuntolainoille: VA- ja USDA-lainoille sallitaan jopa 100% LTV; jopa 96,5 prosenttia FHA-lainoista (lainat, jotka on vakuutettu liittovaltion asuntoverosta); ja jopa 95% tavanomaisista lainoista (Fannie Maen tai Freddie Macin takaamat).

Kaupallisen lainan LTV: t puolestaan ​​päinvastoin laskevat 65%: sta 80%: iin. Vaikka jotkut lainat voidaan tehdä korkeammilla LTV: llä, ne ovat harvinaisempia. Erityinen LTV riippuu usein lainaluokasta. Esimerkiksi raaka-alueelle voidaan sallia enintään 65% LTV, kun taas monikulttuurisessa rakennelmassa voi olla hyväksyttävä jopa 80% LTV. Kaupallisissa lainoissa ei ole VA- tai FHA-ohjelmia eikä yksityisiä kiinnitysvakuutuksia. Siksi lainanantajilla ei ole vakuutusta kattamaan lainanottajan oletusta ja hänen on turvauduttava vakuudeksi pantattuun kiinteistöön.

Huomautus: Yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI) on sellainen vakuutuslaji, joka suojaa lainanantajia laiminlyönnistä ja sulkemisriskistä, jolloin ostajat, jotka eivät pysty tekemään merkittävää ennakkomaksua (tai haluavat olla) kohtuuhintaan. Jos lainanottaja ostaa asuinkiinteistön ja laskee alle 20 prosenttia, lainanantaja minimoi riskin vaatimalla lainanottajaa ostamaan vakuutuksia PMI-yritykseltä. Katso Kuinka päästä eroon yksityisistä kiinnelainoista .

Velanhoitovastuiden suhde

Kaupalliset lainanantajat tarkastelevat myös velanhoitopalvelujen kattavuutta (DSCR), joka vertaa kiinteistön vuotuista nettotuototuotosta (NOI) vuotuiseen kiinnitysluottopalveluunsa (mukaan lukien pääoma ja korot) mitataan kiinteistön kyky huolehtia velasta. Se lasketaan jakamalla NOI vuotuisella velkapalvelulla. Esimerkiksi omaisuus, jonka arvo on 140 000 USD vuonna NOI ja 100 000 dollaria vuosittaisessa kiinnitysluottopalvelussa, olisi DSCR 1. 40 (140, 000 ÷ 100, 000 = 1. 4). Suhde auttaa lainanantajia määrittämään suurimman lainan koon kiinteistön tuottaman kassavirran perusteella.

DSCR-arvo alle 1 tarkoittaa negatiivista kassavirtaa. Esimerkiksi DSCR on. 92 tarkoittaa, että NOI on riittävä vastaamaan 92% vuotuisesta velkapalvelusta. Yleisesti ottaen kaupalliset luotonantajat etsivät vähintään 1,25 DSCR: ää riittävän kassavirran varmistamiseksi. Alhaisempi DSCR-järjestelmä voi olla hyväksyttävissä lyhytaikaisille poistoajoista ja / tai kiinteistöistä, joilla on vakaa rahavirta. Korkeampia suhteita voidaan vaatia kiinteistöille, joilla on epävakaat rahavirrat - esimerkiksi hotelleissa, joissa ei ole pitkäaikaisia ​​(ja siksi ennakoitavampia) vuokrasopimuksia, jotka ovat yhteisiä muuntyyppisten kaupallisten kiinteistöjen kanssa.

Korot ja palkkiot

Kaupallisten lainojen korot ovat yleensä korkeammat kuin asuntolainoilla. Myös kaupalliset kiinteistölainat koskevat yleensä maksuja, jotka lisäävät lainan kokonaiskustannuksia, mukaan lukien arviointi, laillinen, lainahakemus, lainanotto ja / tai tutkimuskulut. Jotkut kustannukset on maksettava etukäteen, ennen kuin laina hyväksytään (tai hylätään), kun taas toiset maksetaan vuosittain. Esimerkiksi laina voi olla kertaluonteinen laina-aloitusmaksu 1 prosentti, joka maksetaan sulkemishetkellä, ja vuotuinen maksu on neljännes yksi prosentti (0, 25%), kunnes laina maksetaan kokonaan. Esimerkiksi miljoonan dollarin laina voi vaatia 1%: n laina-aloitusmaksun, joka on 10 000 dollaria, joka maksetaan etukäteen, ja 25 prosentin palkkio on 2 500 euroa, joka maksetaan vuosittain (koron lisäksi).

Ennakkomaksu

Kaupallinen kiinteistölaina voi olla ennakkomaksun rajoituksia, jotka on suunniteltu säilyttämään lainanantajan odotettavissa oleva lainan tuotto. Jos sijoittajat soveltavat velkaa ennen lainan erääntymispäivää, heidän on todennäköisesti maksettava ennakkomaksuja. Neljä päätyyppiä "exit" -selvityksistä lainan maksamiseksi aikaisin:

• Prepayment Penalty . Tämä on perusperusteinen ennakkomaksu, joka lasketaan kertomalla nykyinen jäljellä oleva saldo tiettyyn ennakkomaksuun.

• Korkotakuumaksu . Luotonantajalla on oikeus tiettyyn korkoon, vaikka laina maksettaisiin aikaisin. Esimerkiksi laina voi olla 10 prosentin korko taattu 60 kuukaudeksi, ja sen jälkeen 5% irtisanomismaksu.

• Lukitus . Lainanottaja ei voi maksaa lainaa ennen tiettyä ajanjaksoa, kuten 5 vuoden irtisanomisaika.

• defeasance . Vakuuksien korvaaminen. Sen sijaan, että lainaaja maksaa rahaa, lainanottaja vaihtaa uusia vakuuksia (tavallisesti Treasury-arvopapereita) alkuperäisen lainan vakuudeksi.Lainan maksamismenetelmään voidaan liittää suuria rangaistuksia.

Ennakkomaksut määritellään laina-asiakirjoissa ja ne voidaan neuvotella muiden lainaehtojen kanssa kaupallisten kiinteistölainojen kanssa. Optiot olisi ymmärrettävä etukäteen ja arvioitava ennen lainojen maksamista aikaisin.

Bottom Line

Kaupallinen kiinteistö on yleensä sijoittaja (usein elinkeinonharjoittaja), joka ostaa kiinteistön, vuokraa tilaa ja kerää vuokraa yrityksiltä, ​​jotka toimivat kiinteistön sisällä. tuloja tuottava omaisuus.

Kiinteistölainojen arvioinnissa lainanantajat pitävät lainan vakuuksia; yhteisön (tai päämiehien / omistajien) luottokelpoisuus, mukaan lukien tilinpäätöksen ja tuloverotuksen kolmen - viiden vuoden kuluttua; ja taloudelliset tunnusluvut, kuten laina-arvo-suhde ja velanhoitopalvelut. Lue lisää 7 askelta kaupalliseen kiinteistökauppaan ja Löydä Fortune kaupallisessa kiinteistössä .