Historiallisesti kiinteistöillä on ollut alhainen korrelaatio joukkovelkakirjojen ja joukkovelkakirjojen sijoitusten kanssa, mutta ostaminen ja myyminen fyysinen omaisuus ei ole läheskään yhtä helppoa.

Syötä kiinteistöjohdannaiset tai omaisuuden johdannaiset. Nämä välineet antavat sijoittajille mahdollisuuden saada altistumista kiinteistöomaisuusluokalle ilman, että heidän tarvitsee ostaa tai myydä kiinteistöjä korvaamalla kiinteän omaisuuden kiinteistöjen tuottoindeksin avulla. Nämä johdannaiset perustuvat swap-sopimuksiin, joissa toinen osapuoli vaihtaa yhden altistuksen toiselle. Tällä tavoin sijoittajat voivat saada altistumisen joko kiinteistöpääomalle tai velalle ilman, että he koskaan ostaisivat kiinteistöomaisuutta tai lainauspääomaa kiinteistöinä vakuudeksi. Lue, miten he työskentelevät.

Johdanto johdannaisiin
Kansallinen kiinteistösijoitusyhtiöiden (NCREIF) kiinteistösijoitusneuvosto (NPI) on hyväksytty indeksi, joka on luotu instrumentin tarjoamiseksi kaupallisten kiinteistömarkkinoiden sijoitustoiminnan mittaamiseksi. Alun perin vuonna 1982 kehitetty, vertailukelpoinen indeksi koostuu yli 7 200 kiinteistöstä, joiden arvo on yhteensä noin 315 miljardia dollaria (vuoden 2012 kolmannesta neljänneksestä) kaikista U.S.-alueista ja kiinteistöjen maankäyttötarkoituksista.

Vaikka tämä indeksi on ollut olemassa jo yli 20 vuotta, vain vasta äskettäin tiedot ovat olleet riittävän läpinäkyvät, jotta se pystyy tarkasti ja asianmukaisesti seuraamaan oman pääoman ehtoisia kiinteistöjä. Kiinteistötietojen läpinäkyvyyden parantaminen ja kauppatietojen hankkiminen helpommin ja edullisemmin, kiinteistöindekseistä on tullut entistä tärkeämpiä, mikä johtaa tehokkaampien johdannaismarkkinoiden luomiseen.

Kiinteistöjohdannaiset ovat keino sijoittajille, joilla on mahdollisuus altistaa omaisuusluokalle ilman tarvetta ostaa tai myydä kiinteistöjä korvaamalla kiinteän omaisuuden altistuminen kiinteistöjen tuotto-indeksille. Tämä sallii sijoittajan pienentää etukäteistä pääomavaatimustaan ​​ja suojata kiinteistöportfoliota huonompaan suuntaan tarjoamalla vaihtoehtoisia riskinhallintastrategioita.
Kaupalliset kiinteistösijoitukset luokitellaan seuraaviin investointityyppeihin:

• Oma pääoma
  

• Yksityinen velka
  

• Julkinen pääoma
  

• Julkinen velka

Yksityisen pääoman sektoriin kehitettiin NPI: n perustana olevien swapien käyttöönotto. Ne olivat edeltäjä muille kehittyneille kiinteistöjohdannaisille. NCREIF-indeksissä tähän mennessä tarjotut johdannaiset ovat "vaihtosopimuksia", jotka ovat eri muodoissa, jolloin sijoittajat voivat vaihtaa altistumista joko indeksin arvonnoususta tai kokonaistuonnista tai vaihtamalla vastuita yhdestä maankäytöstä toiseen.

Yksi tapa on "mennä kauan" (toistaa ostamisen ominaisuuksia) tai "mennä lyhyeksi" (toistaa myyntiominaisuuksien altistumista).Toinen tapa on vaihtaa NCREIF-indeksin kokonaistuotto kiinteistöalalla eriteltynä, jolloin sijoittajat voivat ottaa aseman vaihtoehtoisessa kiinteistöalalla, jossa he eivät saa omistaa kiinteistöjä, jolloin sijoittajat voivat vaihtaa toimisto-omaisuuden tuotot vähittäiskaupan kiinteistöjä.

Return swapin avulla swapin molemmilla puolilla kaksi sijoittajaa voi toteuttaa kiinteistöstrategioita, joita ei voida toteuttaa yksityisillä kiinteistömarkkinoilla. Sellaisen omaisuuden hankkiminen tai myyminen, joilla on erilaiset altistukset, ei ole kovin todennäköistä, että samalla varallisuudella varmistettaisiin sama sijoitusperusta strategian kääntämiseksi. Swapien ansiosta sijoittajat voivat muuttaa tai tasapainottaa salkkujaan tiettynä ajanjaksona ilman, että heidän on siirrettävä omistusoikeus taseeseen. Enintään kolmen vuoden sopimuksia hallinnoi yleensä sijoitusrahasto, joka toimii rahastojen selvitysyhteisönä.

Jos sijoittaja jatkaa NCREIF-indeksin kokonaistuottoa, hän hyväksyy NPI: n (maksetaan neljännesvuosittain) kokonaistuottoa ennalta määrätyllä nimellisellä määrällä ja suostuu maksamaan LIBOR-koron sekä spread samaan nimelliseen määrään. Swapin toinen osapuoli saisi samat rahavirrat päinvastoin, maksaa neljännesvuosittaisen indeksin tuoton ja vastaanottaa LIBOR: n sekä levityksen.

Olettaen, että kauppiaan molemmilla puolilla on sijoittajia, kaksi sijoittajaa, jotka haluavat myydä yhden omaisuuserän toisen osapuolen kaupankäynnin kohteeksi, voivat kaupankäynnin kohteena olevan NPI: n tuoton vaihtaa toiselle. Esimerkiksi salkunhoitaja, joka katsoo, että hänen rahoi- tuksensa on liikaa kohdistettu toimistokiinteistöihin, ja teollisuudelle alittavat varat, voisivat vaihtaa osaa toimistosaltistuksesta teollisuudelle ilman tosiasiallisesti ostamaan tai myymään kiinteistöjä.

Julkinen pääoma
NPI: n sijasta kaupallisten kiinteistömarkkinoiden julkisen pääoman sektoriin kohdistuvat johdannaiset käyttävät kansallisten kiinteistösijoitusyhtiöiden (NAREIT) kokonaistuottoa rahavirtojen laskemiseksi (pitkä sijoittaja) tai maksettu (lyhyt sijoittaja).

Tämä indeksi tarjoaa kaupallisten kiinteistöjen vakuudettujen julkisten arvopaperien markkinoiden tuoton. Vaihtovastaanotin maksaa LIBOR: n ja leviämisen yhdeksi vuodeksi 50 miljoonan dollarin nimellisarvosta, ja hän saisi neljännesvuosittaiset maksut NAREIT-indeksistä 50 miljoonalla dollarilla. Sijoittaja voi jälleen kerran saada täysin monipuolisen julkisen kiinteistösijoituksen ilman yksittäisen omaisuuden hankkimista.

Kiinteistöliikenteen velka
Kaupparekisteritalletusten (commercial mortgage-backed securities, CMBS) markkinoilla olevien kiinteistökiinnitysten taustalla olevan joukon eri riskiprofiilien laajuuden ja syvyyden takia kiinteistöjohdannaiset ovat saatavilla kiinteistösijoituksista. Julkisten kiinteistöjen velkojen vaihto perustuu CMBS-markkinoiden indeksiin. Nämä indeksit, toisin kuin osakekannat, ovat olleet noin 1990-luvun loppupuolelta lähtien.

Suuren transaktioita koskevan tiedon laajuuden ja syvyyden vuoksi (CMBS-indeksit ovat paljon parempi tulosindikaattori omille markkinoille kuin pääomaosuuskunnille). Merkittävin ero pääomasijoitusten ja velkaswapien välillä on se, että LIBOR-maksujen vastaanottimet saavat LIBOR miinus leviää, toisin kuin osakeswapit, jotka perustuvat yleensä LIBOR plus leviäminen. Tämä johtuu siitä, että kohde-etuutena olevat arvopaperit rahoitetaan yleensä lyhyen aikavälin uudelleenlaskennan jälkeisellä velalla, joka on tavallisesti LIBORilla vähennettynä. Tämä on altistuminen, joka välitetään swap-vastapuolille.

Luottoriskin suojaamiseen käytetään tavallisesti yksityisiä kiinteistöjä koskevia johdannaisia, kuten luottoriskinvaihtosopimuksia (CDS). Johdannaiset, kuten lainasopimukset, tarjoavat swap-osapuolelle sekä korkotason että luottoriskin, kun taas omaisuuserä (kaupallinen kiinteistölaina) jää vastapuolen taseeseen. Näin ollen asuntolainanantaja voi suojata osuuksia velkasalkustaan ​​eri sijoitusehtoihin joutumatta myymään lainaa itse. Tällä tavoin sijoittaja voi siirtyä tietyiltä kiinteistömarkkinoiden sektoreilta, kun he kokevat, että tuotto ei ole suhteessa riskiin ja sitten palaa myöhemmin altistumiseen, kun kyseisen alan markkinat parantuvat.

Bottom Line
Koska kaupalliset kiinteistöt ovat pääomavaltaisia ​​ja suhteellisen epälikvidisiä, kiinteistösijoittajat ovat joutuneet suojaamaan altistumistaan ​​tai toteuttamaan alfa-strategioita. Kiinteistöt, joille on ominaista korkeat transaktiokustannukset ja markkinat, jotka ovat tehokkaampia kuin osakkeet ja joukkovelkakirjat, ovat lisänneet salkkujen tasapainottamista markkinoiden muuttuessa.

Kiinteistöjohdannaiset ovat muuttaneet kaupallisia kiinteistömarkkinoita antamalla sijoittajille taktisesti muuttaa altistumistaan ​​tiettyihin riskeihin ja mahdollisuuksiin ilman tarvetta ostaa ja myydä omaisuutta. Nämä johdannaiset mahdollistavat altistumisen joko eri kiinteistöpääomamarkkinoiden sektorille tai kaupankäynnin kohteena olevan kiinteän omaisuuden arvosta muuttuvan koron lisäyksellä tai alennuksella.

Kyky vaihtaa vastuita mahdollistaa kiinteistösijoittajalle entistä enemmän taktisia sijoittaessa. He voivat nyt siirtyä kiinteistömarkkinoiden neljästä neljänneksestä ja ulos niistä, mikä mahdollistaa suuremman riskienhallinnan ja mahdollisuuden lisätä nykyistä kiinteistöomaisuushyödykkeitään joko lyhyen tai pitkän aikavälin sijoitushorisonttiin.