Kun otat kotitalouksien luottorajan (HELOC), niin kutsuttu vetoväli kestää tavallisesti kymmenen vuotta. Tänä aikana voit lainata rahaa tarpeen mukaan ja tehdä matalaa, korotonta maksua siitä, mitä olet lainannut. Monet kodinomistajat tekevät juuri niin, koska ne pistävät vähemmän lyhyellä aikavälillä. Vetoajan päättymisen jälkeen et kuitenkaan enää voi lainata omalta riviltäsi, ja sinun on aloitettava täysin jaksotettujen korkojen ja pääomakorvausten tekeminen niin kutsuttuna takaisinmaksuaikana, joka on yleensä 20 vuotta. Tämä tarkoittaa, että kuukausittaiset maksut voivat olla huomattavasti korkeammat kuin ne olivat vetojakson aikana, ja monet asunnon omistajat joutuvat kohtaamaan maksuhäiriön. Yksi tapa ratkaista maksukysymysongelma on jälleenrahoittamalla HELOC: nne, ja siihen on useita tapoja. Tässä artikkelissa kerrotaan, miten voitat, mitä vaihtoehtoja olet, ja kunkin edut ja haitat. (Jos haluat jälleenrahoittaa säännöllisen asuntolainan, katso Home Equity -lainan uudelleenrahoitus: How-to Guide .)

HELOC

uudelleenrahoituksen saaminen> HELOCin jälleenrahoitus on samanlainen kuin ensimmäisen kiinnityksen ottaminen tai jälleenrahoittaminen. Sinun on täytettävä tulosi, kulut, velkasi ja omaisuutesi perusteella, mikä tarkoittaa sellaisten asiakirjojen, kuten palkanmurtajien, W2-lomakkeiden, veroilmoitusten, kiinnitysasiakirjojen, valokuvakirjojen, vakuutustodistusten ja muiden asiakirjojen tarjoamista, joita vakuutuksenottaja pitää tarpeellisina. Saadaksesi alhaisimmat korot, sinun täytyy olla erinomainen FICO-pisteet: jossain 740- 850-sarjassa. Voit saada pisteet niin alhaisella kuin 620, mutta maksat enemmän kuin kaksinkertaisen korkotason, jolla on erinomainen pisteet, ja sinulla voi olla vaikeampaa löytää lainaaja, joka työskentelee kanssasi. (Lisätietoja on kohdassa 5 suurinta tekijää, jotka vaikuttavat luottotietoosi .)

Sinulla on oltava myös riittävästi pääomaa kotona, kun otat uuden lainan vastaamaan lainanantajan ohjeita yhdistetyn lainan arvosta. Jotkut lainanantajat antavat asunnon omistajille erinomaisen lainanoton jopa 100% kodin arvosta, mutta on yhteistä, että he voivat lainata vain 80-90 prosenttia. Seuraavassa on esimerkki siitä, miten tämä on määritetty:

Ominaisuusarvo: 300 000 dollaria

Ensimmäisen asuntolainan saldo: 190 000 dollaria

<= HELOC-saldo: $ 50, 000

Lainojen kokonaismäärä: $ 240, 000

Yhdistetty laina arvoon: 80%

Omistusoikeus: 20%

haluat vain jälleenrahoittaa nykyisen HELOC-saldon ja et halua lainata enemmän, sinun pitäisi pystyä löytämään lainanantaja, joka työskentelee kanssasi, varsinkin jos sinulla on hyvä luotto. Lisäksi, mitä enemmän pääomaa sinulla on, sitä matalampi korko on.

Jälleenrahoituksen asetukset

Kotitalouksien luottorajan uudelleenrahoittamista on neljä tapaa.Tässä ovat vaihtoehdot, ja kunkin edut ja haitat.

1. Pyydä lainaa muuttamalla

Miten se toimii:

Ota yhteyttä lainanantajaasi ja selitä, että sinulla on vaikeuksia tehdä maksuja, kun vedon aika päättyy. Kysy, jos lainanantaja voi työskennellä kanssasi muuttamalla lainaehdoin tavalla, joka tekee kuukausittaiset maksut edullisiksi, joten et ole oletuksena. Esimerkiksi Bank of Americailla on koti-pääomaa tukeva ohjelma, joka myöntää pätevän asunnon omistajille pidemmän aikavälin, alhaisemman koron tai molemmat, jos he ovat kokeneet taloudellisia vaikeuksia, kuten tulonmenetyksen tai avioeron. Hyödyt:

Lainan muuttaminen voi olla ainoa vaihtoehto, jos olet vedenalainen. Mutta ennen kuin menet yksi, näet, onko sinulla liittovaltion tai valtion apuohjelmia kamppailee kodin omistajille, kuten Home Edullinen toinen lien muutos-ohjelma tai FHA Short Refinance. Vastuut:

Lainaa ei ole velvoitettu muuttamaan lainaasi, joten tämä vaihtoehto ei ole ehkä käytettävissä. Jos se on, sinun on osoitettava, että voit maksaa muutetun lainan. 2. Avaa uusi HELOC

Miten se toimii:

Voit ampua laatikkoa alas tien päällä aloittamalla uuden vetojakson ja uuden kiinnostuksen mukaisen takaisinmaksuajan. Hyödyt:

Se ostaa sinulle jonkin aikaa parantaakseen taloudellista tilannettasi, jos taistelette, että pääset täyttämään summasi, etkä halua oletuksena olemassaolevaan lainaasi. Häviöt:

Sinun täytyy maksaa lainaa jonain päivänä. Mitä kauemmin pidätte maksamatta takaisin, sitä enemmän kiinnostusta veloitat, ja mitä korkeammat jaksotetut pääomat ja korot maksetaan kuukausittain. Myös uuden vetoajan antaminen helpottaa lainanottoa. Jos olet jälleenrahoittamassa, koska olet huolissasi nykyisen HELOCin palauttamisesta, viimeinen asia, jonka haluat tehdä, on lisätä velkasi. Kuten aiemmin olette nähneet, on vaikea tietää, millainen kokonaiskustannuslaskusi tai kuukausittaiset maksut ovat HELOCin takia, koska olet lainaamassa vähän täällä ja siellä ja korko voi vaihdella. Lisäksi, kun uusi HELOC: n takaisinmaksuaika korottaa korkotasoa, se voi olla korkeampi kuin nykyään, mikä tekee niistä kuukausittaiset maksut entistä suuremmiksi. (Lisätietoja on kohdassa Miten HELOCit voivat vahingoittaa sinua .) 3. Hanki uusi kotivaltion laina

Miten se toimii

: Käännät vaihtuvakorkoisen HELOC-saldon kiinteäkorkoiseksi koti-pääomalainaksi. Voit maksaa saldoasi 20 tai 30 vuoden ajan. Hyödyt:

Lopetat jatkuvan lainanoton kierron ottamalla kertakorvauksen maksamalla HELOC: nne ja saat kiinteän korkokannan, jossa on vakaa kuukausimaksu. Varmista, että tiedät pitkän aikavälin lainanottokustannuksesi ja tehkasi ne kotitalouden pitkän aikavälin rahoitussuunnitelmaan. Vastuut:

Jotkut lainanantajat ovat lakanneet tarjoamaan koti-pääomalainoja, joten ostokset ympäriinsä tekevät enemmän työtä kuin HELOCin löytäminen. Ne ovat kuitenkin käytettävissä, varsinkin jos olet valmis katsomaan suurimpien pankkien ulkopuolelta - mikä sinun pitäisi olla, koska suurilla rahoituslaitoksilla ei välttämättä ole parhaat hinnat tai kaikkein asiantuntevin asiakaspalvelu.Muista myös, että mitä pidempi on laina-aika, sitä pienemmät kuukausimaksut ovat, mutta mitä kiinnostus maksaa. 4. Jälleenrahoittaa saldo uudeksi ensimmäiseksi kiinnityskuluksi

Miten se toimii:

HELOCin jälleenrahoituksen sijaan jälleenrahoitat sekä HELOC: n että ensimmäisen kiinnelainasi yhteen lainaan: uuden ensimmäisen kiinnityksen. Hyödyt:

Saat alhaisimmat korot saataville. Ensimmäiset asuntolainakorot ovat yleensä alhaisempia kuin kotitalouksien lainan korot, koska jos te olette maksamatta kotitalouksesi maksuja, teidän ensim- mäisen asuntolainanantajanne oli harjoittanut etämyyntiä omasta suljetusta kotiostasi. Markkinoilla, joilla HELOC-korot ovat 4,75% ja kotitalouksien lainan korot ovat 5,23%, 30 vuotta, kiinteät ensimmäisen asuntolainan hinnat saattavat olla 4,9% ja 15 vuoden kiinteät ensiluokkaiset asuntolainakorot voi olla 3,31%. Olettaen, että olet jälleenrahoitanut kiinteän koron ensimmäisen kiinnityksen, saat saman verran kuukausittaisten maksujen vakautta ja tiedät koko lainanottokustannuksesi edestä, aivan kuten teillä olisi edellä esitetyn koti-pääoma-lainan vaihtoehto. Vastuut:

Ensimmäisen asuntolainan ottaminen voi merkitä huomattavasti suurempia sulkemiskustannuksia kuin sinä uudel- leenrahoittamalla uuteen HELOC- tai kotivaltion lainaan. Bottom Line

Saatat saada edullisempia kuukausimaksuja HELOC: ssä lainan muutoksella, jälleenrahoituksella uudeksi HELOCiksi, jälleenrahoittamalla oman pääoman lainan tai jälleenrahoittamalla uuden ensimmäisen kiinnityksen. Tutki vaihtoehtoja useiden lainanantajien kanssa, jotta näet, mikä vaihtoehto tarjoaa parhaan yhdistelmän lyhytaikaisen kohtuuhintaisuuden ja alhaisimpien mahdollisten pitkäaikaisten kulujen ja sulkemiskustannusten. (Lisätietoja:

HELOC-kiinteäkorvausvaihtoehdon toiminta .)