Sijoittaminen vuokra-asuntoon voi osoittautua älykkääksi rahaksi. Aloittelijoille vuokra-asunto voi tarjota tasaisen tulonlähteen, kun rakennat oman pääoman ja omaisuus (ihanteellisesti) arvostaa. Myös veroetuja: Voit vähentää vuokrakulut kaikista vuokratuista tuloista, mikä alentaa verovelkaa. Suurin osa vuokra-asuntojen kuluista - mukaan lukien kiinnitysvakuutukset, kiinteistöverot, korjaus- ja ylläpitokulut, kotitoimistokulut, vakuutukset, asiantuntijapalvelut ja johdolle liittyvät matkakulut - vähennetään rahana kuluvana vuonna. Lisätietoja on kohdassa Verovähennykset vuokraamomme omistajille.

Toinen tärkeä verovähennys - joka on poistojen arvo - toimii eri tavoin. Poisto on prosessi, jolla vähennetään vuokra-asunnon ostamisesta ja parantamisesta aiheutuvat kulut (nopea aluke, tarkista Poikkeamisohjeet ). Sen sijaan, että otat yhden suuren vähennyksen vuoden aikana, kun ostat (tai parannat) kiinteää omaisuutta, poistot jakavat vähennyksen koko kiinteän käyttöiän ajan. IRS: llä on hyvin erityisiä poistoja koskevia sääntöjä, ja jos omistat vuokra-omaisuuden, on tärkeää ymmärtää, miten prosessi toimii.

Mikä ominaisuus on depreciable?

IRS: n mukaan voit vähentää vuokra-asuntoa, jos se täyttää kaikki näistä vaatimuksista:

• Omistat kiinteistön (pidätte omistajana, vaikka omaisuus olisi velaton ).
• Käytät yrityksen omistusta tai tuloja tuottavaa liiketoimintaa.
• Ominaisuudella on määritettävissä oleva käyttöikä (eli se on jotain, joka kuluu, hajoaa, katoaa, vanhenee tai menettää arvonsa luonnollisista syistä).
• Kiinteistön odotetaan kestävän yli vuoden.

Vaikka omaisuus täyttää kaikki edellä mainitut vaatimukset, sitä ei voida vähentää, jos se asetetaan käyttöön ja hävitetään (tai sitä ei enää käytetä liiketoimintaan) samana vuonna. Koska maa ei kuluta, hajota tai katoa, se ei ole poistettavissa. Yleensä et voi vähentää selvitys-, istutus- ja maisemointikustannuksia, koska näitä toimintoja pidetään osana maan kustannuksia.

Milloin Poistot alkavat ja päättyy?

Voit aloittaa poistot vähennyksistä heti, kun kiinteistö on "asetettu käyttöön" tai valmis ja käytettävissä käytettäväksi vuokra. Tässä on esimerkki: Ostat vuokra-asunnot 15. toukokuuta. Kun olet työskennellyt talossa useiden kuukausien ajan, olet valmis vuokrata 15. heinäkuuta, joten aloitat mainonnan verkossa ja paikallisissa asiakirjoissa. Löydät vuokralaisen, ja hänen vuokrasopimuksensa alkaa 1. syyskuuta. Koska talo asetettiin palvelukseen (eli valmiina vuokralle ja miehitetylle) 15. heinäkuuta, alkaa alkaa heikentää taloa heinäkuussa (ei syyskuussa, kun alkaa kerätä vuokraa).

Jatketaan omaisuuden vähenemistä, kunnes

• olet vähentänyt koko kustannuksesi tai muut perusasiat kiinteistössä, tai
• poistat kiinteistön palvelusta, vaikka et olisikaan täysin korjannut sen kustannuksia tai muulla perusteella. Kiinteistö poistuu palvelusta, kun sitä ei enää käytetä tuloja tuottavana omaisuutena - tai jos myyt tai vaihdat sen, muunnat sen henkilökohtaiseksi, hylätään tai tuhotaan.

Voit edelleen hakea vähennystä kiinteistöjen poistoista, jotka ovat tilapäisesti "idle" tai eivät ole käytössä. Jos teet korjauksia yhden vuokralaisen siirtyessä ulos, voit kuitenkin edelleen heikentää omaisuutta, kun saat sen valmiiksi seuraavalle vuokralaiselle.

Poistotapa

Kolme tekijää määrää vuosittain vähennettävien poistojen määrän: omaisuuden perusta, takaisinperintäaika ja käytetty poistotapa. Vuodesta 1986 käyttöön otettu asuntovuokraus poistetaan käyttäen modifioitua nopeutettua kustannusjärjes- telmää (MACRS), joka laskee kustannukset (ja poistot vähennykset) yli 27,5 vuotta, ajan, jonka IRS pitää " hyödyllistä elämää ".

Vaikka on aina suositeltavaa työskennellä pätevän verokirjanpitäjän kanssa laskettaessa poistoja, perusvaiheet ovat seuraavat:

1. Määritä omaisuuden perusta . Omaisuuden perusta on sen hinta: summa, jonka olet maksanut (käteisellä, asuntolainalla tai muulla tavalla) omaisuuden hankkimiseksi. Osallistumiseen sisältyy eräitä selvitysmaksuja ja sulkemiskustannuksia, mukaan lukien oikeudenkäyntimaksut, rekisteröintimaksut, selvitykset, siirtomaksut, omistusvakuutukset ja kaikki summat, jotka myyjän on maksettava (kuten takaisinmaksuista). Joitakin selvitysmaksuja ja sulkemiskustannuksia ei voi sisällyttää oletukseen, mukaan lukien palokurssivakuutusmaksut, kiinteän omaisuuden valmiiksi käyttämiseen liittyvät vuokrat, sekä lainan saamisen (tai jälleenrahoituksen) maksut: pisteitä, kiinnitysvakuutusmaksuja, luottoriskikustannuksia ja arviointimaksut.
2. Erota maa-alueiden ja rakennusten kustannukset . Koska voit vain pienentää rakennuksen kustannuksia, ei maata, sinun on määritettävä jokaisen arvon alentamaan oikea summa. Arvon määrittämiseksi voit käyttää jokaisen kiinteän omaisuuden hankintahetkellä kohtuullista markkina-arvoa tai voit laskea arvon arvioituihin kiinteistöveron arvoihin. Sano, että olet ostanut talon 110 000 dollaria. Viimeisimmän kiinteistöveron arvioinnissa kiinteistö on 90 000 dollaria, joista 81 000 dollaria on taloon ja 9 000 dollaria maa. Siksi voit jakaa talon ostohinnan 90% ($ 81, 000 ÷ 90 000) ja ostaa 10% ($ 9 000 000 $ 000) maasta.
3. Määritä perusta talossa . Nyt, kun tunnet kiinteistön (talon ja maa-alueen) ja talon arvon, voit määrittää perustaksi talon. Yllä olevan esimerkin avulla talosi perusta - määrä, joka voi heikentyä - olisi 99 000 dollaria (90% 110 000 dollarista).Pohjasi maassa olisi 11 000 dollaria (10% 110 000 dollarista).
4. Määritä säädetty taso tarvittaessa . Sinun täytyy joutua tekemään korotuksia tai vähennyksiä teidän perustalle tiettyjen tapahtumien välillä, jotka tapahtuvat kiinteistön oston ajankohdan ja sen ajan, jonka olet valmis vuokraamaan. Esimerkkejä lisäyksistä perustaan ​​ovat kaikki lisäykset tai parannukset (joiden taloudellinen käyttöikä on vähintään yksi vuosi) ennen kuin laitat kiinteistön käyttöön, rahat, joita käytit vahingoittuneen omaisuuden palauttamiseen, kustannukset, jotka aiheutuvat hyödyllisten palvelujen omaisuus ja tietyt oikeudelliset maksut.

Esimerkkejä vähennyksistä ovat vahinkojen tai varkauksien aiheuttamat vakuutusmaksut, tapaturmavakuutuksesi, jota vakuutuksesi ei kata, jolle teit vähennyksen ja rahat, jotka sait palkkion myöntämiseen.

Järjestelmä, jota käytetään

Seuraavassa vaiheessa määritetään, mitkä kahdesta tarkistetusta nopeutetusta kustannusjohtamisjärjestelmästä (MACRS) sovelletaan: General Depreciation System (GDS) tai ADS (Alternative Depreciation System). Yleisin on GDS, ja yleensä sinun on käytettävä sitä, ellei teet peruuttamattomia vaaleja ADS: ään, tai laki edellyttää, että käytät ADS: ää. ADS on valtuutettu, kun kiinteistö:

• on pätevä liiketoiminnan käyttö 50% ajasta tai vähemmän
• verottomana käytettäväksi
• rahoitetaan verovapaana joukkovelkakirjalainaa
• käytetään ensisijaisesti maataloudessa < Kun tiedät, mikä MACRS-järjestelmä on käytössä, voit määrittää omaisuuden palautumisjakson. GDS: n käyttöaika on 27 vuotta. jos käytät ADS: tä, saman tyyppisen omaisuuden palautumisaika on 40 vuotta.

Nyt sinun on määritettävä summa, joka voidaan vähentää vuosittain. Koska useimmat asuinkiinteistöjen kiinteistöt käyttävät GDS: ää, keskitymme tähän laskelmaan.

Jokaiselle vuoden ajan kiinteistö on käytössä, voittaisi yhtä suuri summa: 3. 636% vuosittain, kun jatkat omaisuuden vähenemistä. Jos kiinteistö oli käytössä alle vuoden ajan (esimerkiksi ostanut talon toukokuussa ja aloittanut sen vuokraamisen heinäkuussa), pienennät prosenttiosuutta kyseisenä vuonna riippuen siitä, milloin se on otettu käyttöön. IRS: n asuntovuokra-asunto - GDS-taulukon mukaan:

tammikuu

3. 485%	helmikuu
3. 182%	maaliskuu
2. 879%	huhtikuu
2. 576%	toukokuuta
2. 273%	kesäkuu
1. 970%	heinäkuu
1. 667%	elokuu
1. 364%	syyskuu
1. 061%	lokakuu
0. 758%	Marraskuu
0. 455%	joulukuu
0. 152%	Käytä esimerkiksi taloa, jonka arvo on 99 000 dollaria ja joka otettiin käyttöön 15. heinäkuuta. Ensimmäisen vuoden aikana alenisi 1,667% eli 1 650 (99 000 dollaria) x 1,667%). Joka vuosi sen jälkeen laskemme 3,66 prosenttia tai 3, 599 dollaria 64, niin kauan kuin vuokra oli käytössä koko vuoden. Huomaa, että tämä luku vastaa olennaisilta osiltaan periaatetta, joka jakautuu 27: nnen takaisinperintäjakson ajan: 99, 000 ÷ 27. 5 = 3 600. Ero johtuu osittaisen palvelun ensimmäisestä vuodesta.

Bottom Line

Poistot voivat olla arvokas työkalu, jos sijoitat vuokrausominaisuuksiin, koska sen avulla voit jakaa kiinteistön hankintakustannukset vuosikymmenien aikana vähentäen näin kunkin vuoden verovelvoitetta. Tietenkin, jos poistat omaisuuden ja myydät sen enemmän kuin sen arvonalentunut arvo, sinä veloitat arvonlisäveron arvonlisäveron takaisinperintäveron kautta.

Koska vuokra-asuntojen verolainsäädäntö on monimutkainen ja muuttuu ajoittain, on suositeltavaa työskennellä pätevän verokirjanpitäjän kanssa vuokraamoliikkeen perustamisen, käytön ja myynnin yhteydessä. Näin varmistat, että saat edullisimman verokohtelun - ja lisäksi voit välttää yllätyksiä verotuksessa.