Talon kääntö on korkeimmillaan vuodesta 2007, mikä johtuu asuntojen hintojen noususta ja rahoituksen lisääntyneestä saatavuudesta. Lisäksi rajoitettu asuntotarjonta auttaa vanhempia ansaita enemmän voittoa nyt kuin mitä he saivat asunto-kriisin jälkeen, kun markkinoiden sulkemiset olivat tulvia.

Ostaessasi kiinteistöjä, kiinteistöjä ja jälleenmyyntiä voi olla kannattavaa, se vie paljon enemmän rahaa käännettäväksi taloon kuin ostaa yksinkertaisesti talon, johon haluat elää. Ei vain tarvitset käteistä tuloa omaisuuden omistajaa, tarvitset myös saneerausrahastoja sekä rahaa maksaa kiinteistöveroja, apuohjelmia, vakuutuksia ja lainan korkoa siitä päivästä, kun myynti loppuu rehab -työhön ja päivään, jona se myy. Lyhytaikaiset myyntivoiton verokannat ovat 10%: n ja 39,6%: n välillä riippuen liittovaltion tuloveroasemasta, ja ne vähentävät voitot, jotka ansaitset kiinteistöissä, joita käännetään yhden vuoden kuluessa tai vähemmän.

Jos sinulla ei ole omia varoja investoida, aloittaminen talon kääntämisessä ei ole helppo ehdotus. Tämä ei ole vuosi 2005, jolloin kukaan, joka voisi peittää peilin, voisi saada kiinnityksen ilman mitään alaspäin. Vaikka etukäteen maksatkin, maksat enemmän, kun olet lainaava flipin rahoittamiseksi, kuin silloin, kun olet lainaava ostamaan ensisijaisen asuinpaikan: lainanantajat näkevät kääntymisen riskisemmäksi ehdotukseksi.

Lisäksi monet lainanantajat eivät toimi kokemattomien suutarien kanssa. He haluavat nähdä, että sinulla on onnistunut kokemus kääntymästä ainakin yhdestä kotistä eikä tehdä poikkeuksia. Toiset työskentelevät kokemattomalla flipperillä, mutta veloittavat korkeampia palkkioita, kunnes kyseinen henkilö kehittää menestyksekkään track records. (Katso 5 Virheitä, jotka tekevät talosta floppi .)

Jos olet kiinnostunut käännä koteja, mutta et ole all-cash-ostaja, tässä on joitain vaihtoehtoja rahoitusyritykselle.

1. Hanki kovia rahaa

Asiantuntijat eivät ole samaa mieltä siitä, mikä "kova raha" tarkoittaa. Jotkut sanovat, että se viittaa siihen, että se on paljon kalliimpaa kuin perinteinen rahoitus ja sillä on "vaikeampia" termejä. Toiset sanovat, että se rahoittaa taloja, jotka ovat "kovia" tavanomaisten lainanantajien rahoittamiseksi. Toiset taas sanovat, että termi kuvaa vakuuden vakuudeksi: kova omaisuus, joka tässä tapauksessa on kiinteistöä.

Miten nämä lainat toimivat

Korkorahaluotot ovat tavallisesti alle yhden vuoden ja korkotaso on 12-18 prosenttia, sekä 2-5 pistettä. Piste on 1% lainan summasta, joten jos olet lainaa 112 000 dollaria ja lainanantaja veloittaa 2 pistettä, maksat 2% 112, 000 tai 2, 240 dollarista. sinulla olisi perinteinen asuntolaina, jolla on kova raha laina, sinun ei tarvitse joutua maksamaan pisteitä, kunnes koti myy, mikä voi auttaa sinua rahoittamaan kääntöpistettä asettamatta omia rahaa.

Kovan rahan lainanantajat perustuvat lainaan kotimaisen jälkihankinnan arvoon (ARV). Jos koti maksaa 80 000 dollaria, mutta ARV on 160 000 dollaria ja voit lainata jopa 70 prosenttia ARV: stä, voit lainata 112 000 dollaria. Kun olet maksanut $ 80 000 ostohinnan, sinulla on jäljellä 32 000 dollaria kustannusten sulkemiseen, lainanantajan palkkioihin, eläkevakuutukseen, kustannusten kustantamiseen ja kulujen myyntiin, kuten pysäyttämiseen, markkinointiin ja kiinteistönvälittäjien palkkioihin. Jos pystyt pitämään kiinni kyseisestä budjetista, sinun ei tarvitse tarvita rahaa taskusta kääntymään kotiin.

SparkRentalin perustaja Brian Davis ja kiinteistösijoittaja, jolla on 15 kiinteistöä, sanoo, että voi olla mahdollista sulkea sulkemiskustannukset neuvottelemalla myyjälle maksamisesta.

2 000 pistettä kohden on huomattava summa, joka on 32 000 dollarin budjetti, ja jos maksat 15 prosentin korot kuudeksi kuukaudeksi, korot yhteensä 112 000 dollaria ovat 8 400 dollaria Kova raha lainanantajat yleensä odottavat vain korko-maksuja kuukausittain, kun laina on erääntynyt, mutta jotkut saattavat sallia koron kertyvän eikä vaatia sitä maksettavaksi, kunnes flip on valmis. Näiden kahden suuren kulutuksen jälkeen sinulla on vain 21, 360 dollaria kaiken muun - vähemmän, jos sinun tarvitsee maksaa sulkemiskustannukset. Mutta jos koti todella myy 160 000 dollaria, katsot 48 000 dollarin voittoa, josta on vähennetty verot, kuuden kuukauden työskentelyyn, mahdollisesti kirjoittamatta yhden tarkistuksen omasta pankkitililtään.

Kova raha vs. perinteiset lainat

Lucas Machado, House Heroesin presidentti, kiinteistösijoittajaryhmä, joka korjaa Etelä-Floridassa huonokuntoisia taloja ja rahoittaa kovan rahan lainoja, sanoo kovan rahan lainat ovat eniten suosittu ja nopein tapa saada rahaa flipiksi, koska byrokratiaa ei ole.

"Huonosti kunnossa olevat ominaisuudet eivät täytä perinteisiä kiinnitysrahoitusta koskevia ohjeita. Kovan rahan lainanantajat toisaalta odottavat lainaavansa taloja huonokuntoisiksi, Machado sanoo. Toisin kuin tavanomaiset luotonantajat, kuten pankit, eivät ole sitovia kiinteistövastuita tai lainanottajan pätevyyttä koskevia ohjeita, kuten velka-voitto-osuuksia ja luottotietoja.

"Kovan rahan luotonantajat päättävät tehdä lainan arvioimalla sopimuksen vahvuutta ja kodin flipperin luotettavuutta", Machado sanoo. Jos osto- ja korjauskustannukset vs. jälleenmyyntiarvo ovat järkeviä ja kotileikkaus on luotettava, kovan rahan lainanantaja tekee lainan. "Jos flipperin oletus, kova raha lainanantaja voi sulkea pois, omistaa talon ja myydä sen kannattavasti omasta. "

Joissakin tapauksissa kovan rahan lainanantajat haluavat nähdä asiakirjoja, kuten veroilmoituksia, pankkitilejä ja luottotietoja, mutta se riippuu lainanantajasta. Toinen ero perinteisten lainanantajien ja kovan rahan lainanantajan välillä on, että jälkimmäinen ei välitä, jos ennakkomaksuja lainataan.

Pankin kaltainen kova raha lainanantaja pitää ensimmäisen aseman pantinaa kotona, kunnes lainanottaja maksaa lainan takaisin, mutta lainanottaja on omistajansa ja pidättelee sen, kertoo Mat Trenchard, yritysostojohtaja Sennasta House Buyers, yksi suurimmista taloyhtiöistä Houstonissa.

Mistä etsiä luotonantajia

Yksi paikka löytää kova raha lainanantaja on verkossa.

Lima One Capital työskentelee uusien ompelulaitteiden kanssa ja lainaa jopa 90% laina-kustannuksista tai jopa 70% laina-ARV. Palkkiot ja korot laskevat lainanottajan kääntämiskokemuksella. Lima One lainataan useimmissa valtioissa; hinnat ja maksut vaihtelevat valtion mukaan. Oletetaan yleensä maksavan 3,50 prosentin ja 12 prosentin koron, jos olet suorittanut yhden kierroksen viimeisen 24 kuukauden aikana. 3% aloitusmaksu ja 11% korko kahdella tai neljällä käännöksellä hihnasi alla; ja 2%: n alkupäätös ja 9,99 prosentin korko viiden tai useamman täytetyn flipsin kanssa. Lainanottajat, joiden luottoluokitus on alle 680, voivat lainata hieman vähemmän ja maksaa korkeimmat kustannukset; vähimmäisluottopiste on 630. Lima One Capital vaatii 10% käsirahan ja tarjoaa takaisinmaksuaikaa enintään 13 kuukauteen.

LendingHome tarjoaa kiinteitä ja lainaavia lainoja jopa 90% ostohinnasta ja 100% korjauskerroista. Lainanottajien on esitettävä pankkitilit, jotta he voivat kattaa ennakkomaksun ja sulkemisen kustannukset. ostosopimus; luettelo niiden aikaisemmista korjaustoimenpiteistä; kiinteistöasiakirjat; ja ennakkomaksu. Korkotaso vaihtelee tyypillisesti 9 prosentista 12 prosenttiin. Sovellushinta on 199 dollaria, joka kattaa kolmannen osapuolen lainanottokustannukset. LendingHome veloittaa myös alkamismaksun, arviointimaksun sekä omistus- ja vartiointimaksut, ja yhtiöllä on takaisinostorahastot vasta sen jälkeen, kun kunnostustyöt ovat valmiit.

Toisena vaihtoehtona Machado ehdottaa paikallisten kiinteistösijoitusyhdistysten, paikallisten sijoittajien ja paikallisten kiinteistövälittäjien tavoittamista kovan rahan lainanantajan löytämiseksi. Mutta neuvotteluissa ei ehkä ole paljon tilaa, varsinkin pisteissä ja koroissa.

Viimeisen kolmen ja puolen vuoden aikana Machado toteaa, että on ollut niin paljon mahdollisuuksia lainata rahaa, ettei tarvetta etsiä kauppaa. "Miksi ottaa lainaa alemmalla paluulla tänään, kun huomenna todennäköisesti kohtaat toisen mahdollisuuden? " hän kysyy.

2. Ota yhteyttä yksityisten luotonantajien kanssa

"Yksityinen lainanantaja on yksinkertaisesti henkilö, jolla on huomattava pääoma lainaksi", sanoo Trenchard. "Olisitte yllättyneitä siitä, kuinka monta ihmistä siellä on etsimässä rahaa, jonka he ovat säästäneet. Ne toimivat paljon kuin HML [kova rahan lainanantaja], paitsi että voit yleensä saada parempia hintoja ja termejä. "

Trenchard sanoo, että yksityiset luotonantajat voivat olla avoimempia maksuehtojen neuvottelemiseen kuin kovan rahan lainanantajat. He voivat jopa olla halukkaita toimimaan yhteistyökumppanina ja ottamaan osaa voitoista vastineeksi siitä, että lainanottajan etua ei veloiteta.

"Työkappaleen avain on luottaa neuvotteluihin", Trenchard sanoo. "Heidän on verkotettava ja puhua muiden nuorten kanssa, kuinka paljon he ovat tottuneet maksamaan ja tietävät, että he voivat kävellä. Älä ajattele, koska et voinut päästä sopimukseen ensimmäisen luotonantajan kanssa, josta puhut, että et löydä rahaa sopimukseen. "

Jos sinulla ei ole rikas setä, voit etsiä yksityisiä lainanantajia paikallisissa kiinteistöverkkotapahtumissa.Nämä henkilöt saattavat veloittaa 8%: sta 12%: iin, plus nollasta kahteen pisteeseen verrattuna kovan rahan lainanantajan 12%: sta 15%: iin 2-5 pistettä, Trenchard sanoo. Kuten kova raha lainanantaja tai pankki, he ottavat ensimmäisen aseman panttioikeus talossa.

Yksityisen lainanantajan vetäminen

Kokenut ammattikäyttöiset saniteettitekijät sanovat, että paras tapa vetää yksityisen lainanantajan, jonka olet harkinnut, on puhua muiden suutarien kanssa - jotka myös löytää kiinteistöverkkotapahtumista - ja kysyä, onko heillä kokemusta näistä lainanantajista. Kuinka nopea oli käänne? Mitä hinnoittelua ne saivat? Kuinka luotettava oli lainanantaja? Voit myös pyytää viitteitä ja soittaa heille.

Huonoin tapaus on yleensä se, että sopimus menettyy, koska lainanantaja ei tarjoa luvattua rahoitusta ja ostaja menettää vakavaraisen talletuksensa. Toinen mahdollisuus on yllätyksenä selvitystaulukossa odottamattomilla lainanantajamaksuilla. On myös mahdollisia oikeudellisia taisteluita sopimusehdoilla tai lainanantaja yrittää saada kiinni lainanottajalle oletuksena, jotta se voi sulkea pois omaisuutta. Nämä ovat kaikki hyviä syitä tarkistaa lainanantaja ennen allekirjoittamista.

"Se sanoi, muista, että tällaisessa kaupankäynnissä lainanantaja on kaupankäynnin joukko rahaa vastineeksi joistakin allekirjoitetuista paperilehdistä - lainaasiakirjoista. Tämä ei ole huono sopimusta lainanottajalle, Machado sanoo.

Online Private Lenders

Kuten kova raha lainanantajat, voit myös löytää yksityisiä lainanantajia internetissä.

5 Arch Funding , jonka kotipaikka on Irvine, Kaliforniassa, työskentelee kokeneiden riisilintujen kanssa 18 valtiossa. Se tarjoaa yhden kertaluonteisia korkoja kiinteä-ja-flip lainoja.

Ankkurilainat väittää, että se on maan suurin kiinteä ja lainaava lainanantaja. Calabasas, Calif. -yritys voi sulkea sopimukset seitsemän päivän aikana laajan valikoiman kiinteistötyyppejä kilpailukykyisellä korolla 20 valtiossa. Ehdot vaihtelevat valtion mukaan; Esimerkiksi Kaliforniassa lainat ovat saatavilla 8-12 prosentin korkotasolla riippuen laina-arvosta ja lainanottajan kokemuksesta, ja 2 - 3 prosentin korotuspalkkiot ja 6-12 kuukauden lainaehdot ilman ennakkomaksua seuraamuksia. Sanomalehdet voivat lainata jopa 70% kodin ARV: stä. Lainanottajien on oltava todistetusti vähintään viisi edistystä viimeisten 18 kuukauden aikana; Ankkuriluottolaitokset harkitsevat lainoja pätevöityneille yrityksille ja monen jäsenyyden omaaville LLC: lle, joissa on vähemmän kuin viisi kappaletta.

Trenchard ei katso, että yritykset, jotka lainata rahaa flippereihin, ovat yksityisiä lainanantajia - vaikka he viittaisivat itseään vastaavasti - koska heillä on taipumus olla maksuja ja korkotasoja samanlaisia ​​kuin kovan rahan lainanantajien. Kuitenkin molemmat edellä mainitut esimerkit ovat poikkeuksia.

Davis sanoo, että jotkut yritykset voivat pitää yksityisiä lainanantajia yksinkertaisesti siksi, että he ovat yksityisomistuksessa olevia yrityksiä, mutta teknisesti yksityinen lainanantaja on ystävä, perheenjäsen tai muu henkilö, joka ei tee liiketoimintaa lainanantorahasta, mutta suostuu tekemään laina.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding luottaa joukkoon erilaisia ​​henkilöitä ja / tai laitoksia rahoittamaan kollektiivisesti lainoja.Jokainen lainanantaja, jota kutsutaan sijoittajaksi, toimittaa pienen osan lainanottajan lainaa ja ansaitsee rahaa näille rahoille.

Perinteiset crowdfunding-sivustot, kuten Prosper, eivät ole suunnattuja talojen ostamiseen ja kääntämiseen; Prosperin suurin laina-arvo on 35 000 dollaria, ja se on tarkoitettu sellaisiin projekteihin, kuten kodin remontointiin, velan vakauttamiseen ja pienyritysten rahoitukseen. Siinä on erikoistumisalueita, jotka tarjoavat asunto-osakehuoneistoja. Valintavaihtoehdot ovat RealtyShares , Groundfloor Finance ja Patch of Land . Jotkut "antavat" lainaasi, mikä tarkoittaa, että yritys sulkee nopeasti lainan omilla varoillaan, kun se odottaa sijoittajien sijoittavan rahoitusta, kun taas toiset eivät sulje lainaasi ennen kuin sijoittajat ovat täysin rahoittaneet sen. Tämä voi tarkoittaa hitaamman sulkemisen tai sulkeutumisen.

"Crowdfunding sivustot miehittävät samanlaista kapeaa kuin kova raha lainanantajat," Davis sanoo. "He ovat suhteellisen kalliita, mutta antavat lainaa kiinteistösijoittajille riippumatta siitä, kuinka monta asuntolainaa heillä on, ja keskittyvät voimakkaasti itse sopimuksen takuisiin ja laatuun. "

Neljä Crowdfunding-sivustoa

RealtyShares tarjoaa lyhytaikaista hoitokustannushintaa (LTC) jopa 90%: n rahoitukseen, sulkeutuu vain 10 päivässä, 6-24 kuukautta ja hinnat alkavat 9%. Lainat ovat 100 000 - 10 miljoonaa dollaria. Yhtiö toimii kokeneilla sijoitusyhtiöillä, joilla on todistettu tulos ja hyväksyy vain 5% sopimuksista.

Groundfloo r tarjoaa lainoja 25 000 - 2 000 000 dollaria rahoittamalla jopa 90% LTC: stä, sulkemalla vain seitsemän päivää, alle puolen miljoonan euron lainoihin tarvittavat pankkitilit. Korot vaihtelevat 6 prosentista 26 prosenttiin. Lainanottajien on maksettava vähintään kolme kuukautta etua, vaikka he maksaisivat lainan ennemmin. Tyypilliset sulkemiskustannukset ovat $ 500 - $ 1, 500 ja Groundfloor veloittaa kahdesta neljään pistettä lainaa kohti. Kaikki pisteet ja palkkiot voidaan siirtää lainaan. Pohjakerros ei tyypillisesti toimi kokemattomien suutarien kanssa.

Patch of Land tarjoaa lainoja 100 000 - 5 miljoonaa dollaria rahoittamalla jopa 80% laina-arvo tai jopa 70% jälkeen kunnostettu arvo, sulkeutuu peräti 7 päivää, ja korot ovat alkaneet 7,99%. Lainanottajat tekevät automaattisesti kuukausittaiset korkomaksut lainoistaan ​​yhden ja 36 kuukauden välillä. Patch of Land toimii vain kokeneiden kehittäjien kanssa.

AssetAvenue , Kaliforniassa toimiva verkkolainaaja rahoittaa 150 000-2 000 dollarin lainaa investointiominaisuuksille 43 valtiossa ja sanoo, että se voi sulkea rehab-lainan vain 10 päivässä. Se perii hakemusmaksun, jotta kolmas osapuoli voi suorittaa asianmukaisen huolellisuuden lainanottajan lainahakemuksesta; se perii myös perimismaksun ja muut standardin sulkemiskustannukset. Läpiviennit voivat lainata jopa 75% ostohinnasta ja jopa 100% rehab-budjetista. Lainanottajat lataavat asiakirjansa ja voivat seurata lainansa edistymistä verkossa. Lainat maksetaan takaisin lainanottajan pankkitililtä veloituksetta.

Mahdolliset haitat

Trenchard ja Machado sanoivat, että he eivät olleet käyttäneet kiinteistöverkko-sivustoja. Mutta molemmat epäilivät, että crowdfundersin prosessi arvioida ja sitoutua kauppaan voisi olla hitaampaa kuin mitä lainanottaja kokisi yksityisen tai kovan rahan lainanantajan kanssa, jolla hänellä on vankka suhde. Nämä lainanantajat saattavat pystyä sulkemaan sopimuksen 24 tunnin kuluessa, kun suuri mahdollisuus ilmestyy ja kaikki paperityöt ovat kunnossa.

Toisin kuin yksityinen lainanantaja, väkijoukko sivustot eivät myöskään tarjoa mahdollisuutta neuvotella. He voivat asettaa parametrit jokaiselle toimeksiannolle, koska he ovat vastuussa suurelle sijoittajaryhmälle.

(Lisätietoja omasta vastuusta, kun myyt Kiinteistövälitys: 8 ilmoitusta on tehtävä .)

Pohja

Jos sinulla ei ole tarpeeksi rahaa kääntääksesi talo ilman taloudellista apua - tai jos sinulla on rahaa, mutta haluat rajoittaa riskejä - on useita tapoja saada rahoitusta. Kova raha lainanantaja, yksityinen lainanantaja tai kiinteistönvälittäjä sivusto voi auttaa sinua saavuttamaan talon-käännetään unelmia.

Kaikki nämä vaihtoehdot ovat kalliita verrattuna perinteiseen asuntolainarahoitukseen omistaman miehityksen kotona, mutta niiden hinta heijastaa suurta riskiä, ​​jonka luotonantaja on tekemässä, ja on epätodennäköistä, että saat alhaisen korkotason pankkilainan kääntyä taloon. Mutta muiden ihmisten rahojen käyttäminen paitsi mahdollistaa sinut aloittamassa liikkumisliiketoiminnassa, kun sinulla on vain vähän tai ei lainkaan rahoja investoida, se antaa myös sinulle mahdollisuuden kääntää enemmän kiinteistöjä samanaikaisesti ja kasvattaa yleistä voittoa, kun saat tarpeeksi kokemusta tekemään useita tarjouksia .

"Jos tiedät vaihtoehdot, mistä löytää ne ja miten verkko, ongelma on enemmän etsimisessä kuin rahojen löytämisessä", Trenchard sanoo. "On hyvin helppoa löytää rahaa paljon, mutta on erittäin vaikeaa löytää hyviä tarjouksia. "

Vastuuvapauslauseke: Tässä artikkelissa mainitut ja kuvattu lainanantajat on tarkoitettu vain tiedoksi. Mikään Investopedia eikä kirjailija ei hyväksy mitään näistä yrityksistä. Lainanottajien tulisi tehdä oma tutkimustyö ennen määrittämään, onko jokin näistä lainanantajista hyvä valinta heidän erityisiin rahoitustarpeisiinsa.