Jumbo-laina, joka tunnetaan myös nimellä jumbo-asuntolaina, on kotirahoituksen muoto, jonka määrä ylittää Federal Housing Finance Agencyin (FHFA) asettamat laissa asetetut vaatimukset. Tämän seurauksena, toisin kuin perinteiset kiinnitykset, Fannie Mae tai Freddie Mac ei voi ostaa, taata tai arvopaperistaa. Suunniteltu rahoittamaan luksusominaisuuksia ja koteja erittäin kilpailukykyisillä paikallisilla kiinteistömarkkinoilla, jumbo-asuntolainat ovat ainutlaatuisia merkintäsitoumuksia ja verovaikutuksia.

Jumbo-asuntolainat ovat nousussa, kun asuntomarkkinat elpyvät edelleen suuren laman jälkeen.

Kuinka suuri Jumbo Mortgage on?

Millä hinnalla asuntolaina ylittää perinteiset / yhdenmukaiset ja ylittävät jumboon? Se vaihtelee valtion ja jopa läänin mukaan. FHFA asettaa vuosittain yhdenmukaisen lainakorkon koon eri alueilla, mutta se muuttuu harvoin. Itse asiassa vuoden 2017 enimmäisraja yhden yksikön ominaisuuksille on 424 dollaria, 100 (suurimmassa osassa maata), on ensimmäinen ylitason nousu, lähtötason nousu vuodesta 2006.

Tällä hetkellä yli 424 dollarin 100 asuntolainaa pidetään jumbo-laina valtaosassa mantereella U. S. Suurempi raja on kuitenkin korkeampi alueilla, joilla on jyrkät kotihinnat. Suurimmassa osassa näistä "korkealaatuisista vyöhykkeistä" jumbo on yli 636, 150 dollarin laina.

Tässä on kuva, miten se hajoaa. Manner-Yhdysvalloissa on noin 3, 143 maakuntaa. Näistä 2, 916: n laina-arvo on 424 dollaria, 100 vuonna 2017. Vain 108 maakunnalla on 636 ja 150 dollarin laina raja, mukaan lukien New York City, Los Angeles ja San Francisco. Suurin osa kalliista alueista on Kaliforniassa - mikä ei ole mikään yllätys, kun otetaan huomioon, että Golden State asuu joillekin maan kalleimmista asuntomarkkinoista.

Myös 115 Yhdysvaltain maakunnasta, joiden lainausrajoitukset ovat korkeammat kuin 424 dollaria, mutta alle 636, 150 dollaria. Esimerkiksi Fairfield Countyn Conn.: N mukainen raja on 601 dollaria, 450. Suffolkin kreivikunnassa (koti Bostonissa) raja on 598 000 dollaria.

Lainarajat ovat usein jopa korkeammat mantereella sijaitsevan U. S: n ulkopuolella. Itse asiassa raja Havaijin viidissä maakunnissa vaihtelee välillä 636 dollaria , 150 ja 721, 050 dollaria. (Hawaii, yhdessä Alaska, Guam ja Neitsytsaaret, saavat olla korkeammat rajat.) Täydellinen luettelo läänin laina rajat, katso täältä.

Jumbo-asuntolainan hyväksyminen

Jos sinulla on nähtävissäsi noin puoli miljoonaa tai enemmän taloa kotiin - ja sinulla ei ole paljon pankkitilillä istuntoa - olet todennäköisesti menossa vaatia jumbo-kiinnitystä. Ja jos yrität laskea yhden, sinun on kohdattava paljon tiukemmat luottotarpeet kuin asunnon omistajat, jotka hakevat tavanomaista lainaa.Tämä johtuu siitä, että jumbo-lainoilla on enemmän luottoriskiä lainanantajalle, koska heiltä puuttuu Fannie Mae tai Freddie Mac takuu, kuten yllä mainittiin. Ja tietysti, koska siihen liittyy enemmän rahaa.

Kuten yleensä asuntolainojen osalta, jumbon vähimmäisvaatimukset ovat kiristyneet vuodesta 2008 lähtien. Jotta saat hyväksytyksi, tarvitset tähtimerkkiluoton - 700 ja yli - ja erittäin alhainen velka (DTI) suhde - alle 43%, ainakin ja edullisesti lähemmäksi 36%. Vaikka ne ovat väärennettyjä kiinnityksiä, jumbojen on usein kuuluttava suuntaviivoihin, jotka Consumer Financial Protection Bureau pitää "pätevänä asuntolainana", lainausjärjestelmää, jossa on standardoituja ehtoja ja sääntöjä, kuten 43 prosentin DTI.

Sinun on osoitettava, että sinulla on käteisvaroja käsi kädessäsi, jotta voit kattaa jumbo-kiinnitysmaksut, jotka ovat todennäköisesti erittäin korkeat, jos valitset 30 vuoden kiinteän kiinteän asuntolainan. Erityiset tulotasot ja varannot riippuvat koko lainan koosta, mutta kaikki lainanottajat tarvitsevat 30 päivän palkkapostit ja W2-verolomakkeet, jotka ulottuvat kaksi vuotta. Jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja, tulovaatimukset ovat suuremmat: kaksi vuotta veroilmoituksia ja vähintään 60 päivää nykyisiä tiliotteita. Lainanottajan on myös osoitettava, että hänellä on likvidejä omaisuuseriä ja kassavaroja, jotka ovat yhtä suuri kuin kuusi kuukautta kiinnitysmaksujen suorittamisesta.

Ja kaikkien hakijoiden on näytettävä asianmukaiset asiakirjat kaikista muista lainoista ja todiste siitä, että heillä on omistusoikeus muihin kuin kiinteään omaisuuteen.

Kuinka paljon voit lopulta lainata riippuu luonnollisesti varallesi, luottotietoistasi ja kiinteistön arvosta, josta olet kiinnostunut ostamaan (lisätietoja on kohdassa Liian suuri velka kiinnitykselle? < ) . Jumbo Loan Rates

Valoisalla puolella, kun jumbo-kiinnitykset käytti korkeampia korkotasoja kuin perinteiset kiinnitykset (suuremman rahasumman takia ja koska se voi kestää kauemmin myydä halvempaa kotiin, jos lainanantajan on suljettava pois), tämä ero on viime vuosina sulkeutunut. Nykyään jumbo-asuntolainan keskimääräinen vuosikorko (APR) on usein verrattavissa tavanomaisiin kiinnityksiin - ja joissakin tapauksissa jopa pienempi. Muutoin pankit voivat veloittaa 0, 25 prosentista 1,5 prosenttiin enemmän kiinnostusta jumbo-lainaan.

Vaikka valtion rahoittamat yritykset eivät voi käsitellä niitä, jumbo-lainoja usein arvopaperistetaan muilla rahoituslaitoksilla. koska näillä arvopapereilla on suurempi riski, ne käyvät kauppaa perinteisten arvopaperistettujen kiinnitysten tuotto-palkkiolla. Kuitenkin myöhäistä leviämistä on vähennetty ja lainojen korko itse.

Ennakkomaksu Jumbo-lainoilla

Paremmalla kirkkaammalla puolella ennakkomaksujärjestelmän vaatimukset ovat löystyneet samaan aikaan. Aiemmin jumbo-asuntolainanantajat vaativat usein asunnon ostoa asettamaan 30 prosenttia asunnon ostohinnasta (verrattuna 20 prosenttiin tavanomaisissa asuntolainoissa). Nyt luku on laskenut niin alhaisella kuin 10 prosentilla 15 prosenttiin.(Huomaa kuitenkin, että etuoikeusmaksun maksaminen voi olla useita etuja, kuten yksityisen kiinnitysvakuutuksen kustannukset. Katso

Yksityinen kiinnelainavakuutus: Vältä näitä 6 syytä ). Voit periä kaikki nämä alhaiset korot korko- ja alamaksuista siihen, että pankit ovat yleensä erittäin innokkaita löytämään uusia asiakkaita niiden jumbo-laina-paketeille. Jumbo-asuntolainojen luotonottajat ovat todennäköisesti tai ovat tulossa tien päällä, erilainen korkean nettovarallisuuden omaava instituutti rakastaa kirjautua pitkäaikaisiin tuotteisiin. Tällaisilla asiakkailla on erinomainen luottohistoria, runsaasti varoja ja usein tarvetta lisävarallisuuden hallintaan ja sijoituspalveluihin tiellä. Lisäksi on käytännöllisempää, että pankki hallinnoi yhden 2 miljoonan dollarin asuntolainan kuin 10 200 000 dollarin kiinnitystä.

Kenen pitäisi saada Jumbo-laina?

Näitä kiinnityksiä pidetään sopivimpina sellaisille suurituloisille, jotka tekevät vuosittain 250 000 - 500 000 dollaria. Tämä segmentti tunnetaan nimellä HENRY, lyhenne sanoista "korkeat palkansaajat, jotka eivät vielä ole rikkaita"; se viittaa ihmisiin, jotka yleensä tekevät paljon rahaa, mutta eivät ole miljoonia ylimääräistä rahaa tai muita varoja kertynyt - vielä.

Vaikka HENRY-segmentissä oleva henkilö ei ehkä ole kerännyt vaurautta hankkimaan kallista uutta kotia käteisellä, niin korkean tulotason omaavilla yksilöillä on yleensä paremmat luottopisteet ja laaja-alaisempia luottotietoja kuin keskimääräinen koti-ostaja, joka etsii tavanomaista asuntolainaa pienemmällä määrällä.

Luotettavan luoton lisäksi myös korkean tulotason saaneilla on taipumus olla vakiintuneempi eläketili. Ne ovat usein osallistuneet tällaisiin investointeihin pitempään kuin alhaiset tulot. Ne ovat yleensä lisänneet varoja tällaisiin tileihin, joten tilien saldot edustavat huomattavia summia.

Jumbo-lainan verotusvaikutukset

Vain siksi, että saatat saada jonkin näistä lainoista, ei tarkoita, että sinun pitäisi ottaa se. Sinun ei todellakaan pitäisi, jos lasket siitä, että hänellä on esimerkiksi huomattava verotauko.

Olet varmaan tietoinen siitä, että voit vähentää veroistasi minkä tahansa vuoden aikana maksetut kiinnityskorot. Mutta et luultavasti koskaan joutunut huolehtimaan siitä, että IRS: n paikat kohdistuvat tähän vähennykseen. Voit vähentää korot niin kauan kuin kiinnitys itsessään on miljoona dollaria tai vähemmän. Jos asuntolainasi on suurempi, et saa täyden vähennyksen. Jos otit esimerkiksi 2 miljoonan dollarin jumbo-asuntolainan, joka kertyy 60 000 kruunua korkoa kohden vuodessa, voit vähentää vain 30 000 dollaria - kiinnityksen korot ensimmäiseen miljoonaan. Joten saat vain verohelpotuksen puoleen asuntolainojen korosta.

Ja vaikka jumbos-korot ovat ristiriidassa tavanomaisten kiinnelainojen kanssa, silti voi silti liittyä sinut kriittiseen numeroon ja verrata termejä, jotta voisimme todistaa, että jos kaksi suurta, parempaan talouteen pitkälläsiirrolla.