Jos seuraavaan kotiin, jonka aiot ostaa, tulee erityisen jyrkkä hintalappu, saatat joutua hakemaan jumbo-kiinnitystä rahoittamaan se. Nämä lainat, usein yli puoli miljoonaa dollaria ja enemmän, on suunniteltu rahoittamaan luksusominaisuuksia ja koteja erittäin kilpailukykyisillä paikallisilla kiinteistömarkkinoilla ja niillä on ainutlaatuiset merkintäsitoumukset ja verovaikutukset.

Mutta mistä suuret ovat, mitkä ovat jumbo-lainoja tai kiinnityksiä, ja miten ne poikkeavat tavanomaisista, pienemmistä vastaajistaan?

Fannie Mae, Freddie Mac ja lainausrajat

Lähes 90 prosenttia kaikista Yhdysvalloissa kirjoitetuista asuntolainoista tukee kaksi lähes julkista valtion virastoa, Fannie Mae ja Freddie Mac. . Nämä kaksi virastoa arvopaperistetaan (eli hankitaan, pakataan ja myydään) käytännöllisesti katsoen mitä tahansa kiinnitystä, kunhan se noudattaa niiden velkojen luottopisteitä ja historiaa, velkaantumisastetta (DTI), asuntolainan laina-arvo-suhdetta sekä yhtä muuta keskeistä tekijää: lainan suuruus. Vuodesta 2017 lähtien kansallisten enimmäisluottolimiittien enimmäismäärä on 424 dollaria, 100 yksikköyksikköä kohden. Kuitenkin yli 208 maakuntaa U. S. nimetään korkeatasoisiksi, kilpailukykyisiksi alueiksi (New York City, Los Angeles, Nantucket); näissä lainan enimmäismäärä voi saavuttaa 625, 500 dollaria.

Kun kiinnitykset ylittävät nämä kynnysarvot, silloin he saavat jumbo-status. Muista kuitenkin, että vaikka jumbo-kiinnitykset jäävät lainaehtoja noudattaen, eivätkä Fannie Mae tai Freddie Mac tue niitä, monet edelleen noudattavat kuluttajan taloudellisen suojelun toimiston tammikuussa 2014 asettamaa "pätevien kiinnelainojen" ohjeita.

Karsinnat: Perinteiset vs. Jumbo-kiinnitykset

Koska jumbo-lainat eivät ole liittovaltion virastojen tukemia tavanomaisina asuntolainoina, lainanantajat ovat riskialttiimpia, kun he tarjoavat heille. Tämä tarkoittaa sitä, että kohtaat tiukemmat luottotarpeet, jos yrität turvautua. Useimmat luotonantajat haluavat nähdä seuraavia asioita:

Todistusta tuloista:

• Valmistaudu kahden vuoden verotusasiakirjojen tai vastaavan paperityön avulla, joka osoittaa, että sinulla on luotettava, johdonmukainen tulonlähde. Lainanottajat haluavat myös, että sinulla on tarpeeksi likvidit varat käsi kädessä kattamaan kuuden kuukauden asuntolainojen tai enemmän. Sterling luotto pisteet ja historia:

• Yleensä tarvitset luottopisteen vähintään 620 (pidetään "oikeudenmukainen") ennen lainanantaja hyväksyy sinulle perinteisen kiinnityksen. Kuitenkin on olemassa pieni todennäköisyys lainanantajat hyväksyvät sinulle jumbo kiinnitys, jos luottotietosi laskee alle 700-720 alue, vaikka on joitakin todisteita, että tämä alkaa muuttua. Velka / voitto -suhde (DTI):

• Koska useimmat tavanomaiset kiinnitykset ovat myös päteviä kiinnityksiä, velka-voitto -suhteen (kuukausittaisten velkojen velvoitteiden verrattuna kuukausittaisiin tuloihisi) on oltava 43 prosenttia tai vähemmän . Samaa sääntöä sovelletaan myös jumbo-kiinnityksiin, jotka ovat myös päteviä kiinnityksiä, mutta usein lainanantajat haluavat, että sinulla on alhaisempi DTI, koska laina on niin suuri. ) Ennakkomaksut: Pari vuotta sitten jumbo-asuntolainanantajat olisivat vaatineet (ks.

• Miten velkaantumisestani vaikuttaa? korkeammat alamaksut - noin 30 prosenttia tai enemmän - verrattuna perinteisiin kiinnityksiin, jotka ovat tyypillisesti 20 prosenttia. Hyvitysten suhde luottoluokituksen arvoon on kuitenkin rentoutunut molemmille luokille, ja suurimmat lainanantajat, kuten PNC Financial Services Group ja Wells Fargo, tarjoavat äskettäin jumbo-asuntolainoja vain 15 prosentilla ja vastaavasti 10,1 prosenttia. Vertailuaste

Viime kuukausina jumbo-kiinnityksen keskimääräinen vuotuinen prosenttiosuus (APR) on enemmän tai vähemmän verrattu tavanomaisiin kiinnityksiin. Itse asiassa ei ole harvinaista nähdä

alempaa APR: tä jumbo-kiinnitykselle. Vertailla jumbo-asuntolainan korkoja on hyödyllistä käyttää allaolevaa kiinnityslaskin.

Tax Bill

Jos olet jo asunnonomistaja, olet varmaankin tietoinen siitä, että voit vähentää veroista korko, jonka olet maksanut kiinnityksellesi tietyn vuoden aikana. Mutta et luultavasti koskaan joutunut huolehtimaan siitä, että IRS: n paikat kohdistuvat tähän vähennykseen.

Kyllä, voit vähentää asuntolainojen korot - niin kauan kuin asuntolaina itsessään on miljoona dollaria tai vähemmän. Jos asuntolainasi on suurempi, et saa täyden vähennyksen. Jos otit esimerkiksi 2 miljoonan dollarin jumbo-asuntolainan, joka kertyy 60 000 kruunua korkoa kohden vuodessa, voit vähentää vain 30 000 dollaria - kiinnityksen korot ensimmäiseen miljoonaan. Joten saat vain verohelpotuksen puoleen asuntolainojen korosta.

Bottom Line

Asuntolainan saaminen edellyttää tiukkoja näinä päivinä. Koska jumbo-kiinnitykset ovat paljon arvokkaampia eikä hallitus tue niitä, lainanottajilla on oltava huomattava omaisuus ja vahva luottotieto. Silti on merkkejä siitä, että jumbot ovat yhä helpommat hankkia; varmasti niiden korot ovat tavanomaisten kiinnelainojen mukaisia.

Voisit osallistua näihin alhaisiin hintoihin siihen, että jumbo-asuntolainojen luotonottajilla on todennäköisesti hyvää luottoa ja huomattavaa omaisuutta. Myös pankkiirit haluavat houkutella korkean nettotuloksen omaavien henkilöiden liiketoimintaa pitkäaikaiseen tuotteeseen, kuten kiinnitykseen, koska nämä lainanottajat voivat myös tulla asiakkaiksi muille tuotteille ja varallisuudenhoitopalveluille, joita pankki voi tarjota.