Asuntojen hankkiminen nykyisiin tuloihin ja pitkäaikaiseen pääoman arvonnousuun ei ole suotuisampaa sukupolvea tai enemmän kuin ne ovat tällä hetkellä, ellei olisit tarpeeksi älykäs tai tarpeeksi vastainen ostaa vuoden 2008 suuren laman pohjalle.

Ja verokoodi on pinottu kiinteistön omistajuuden parantamiseksi jopa kodin omistuksen ulkopuolella.

Harkitse ammattilaiset

• Asuntolainojen korot vaihtelevat välillä 3. 75% - 4. 25%, voit lukita kustannuspiirin suurimman kiilan näillä alhaisilla hinnoilla 30 vuoden ajan.

• Jopa vaatimaton inflaatio tarkoittaa, että maksat nykyisestä velasta tulevaisuudessa halvempia dollareita. Vähäinen kiinteäkorkoinen velka, joka on kiinteä omaisuus, on paras mahdollinen suojaus inflaatiota vastaan, koska omaisuuden markkina-arvo ja maksu, jonka voit veloittaa, voivat kasvaa yhdessä muiden hintojen kanssa vuokrasopimuksen uusimisaikana, kun taas suuret kulut voivat pysyä ennallaan.

• Asuntolainojen korot, vakuutukset ja kaikki muut vuokrausomistuksen ylläpitokulut ovat vähennyskelpoisia sen tuloihin. (Katso myös: Verojen vähennykset Vuokra-asuntojen omistajille.)

• Jos se on kausiluonteista vuokraa, voit käyttää sitä itsellesi kahden viikon ajan vaarantamatta kulujen vähennyskelpoisuutta.

• Poistot, kulutuksen vähennys (3. 64% rakennuksen hankintahinnasta 27,5 vuodessa vuodessa) voivat jopa aiheuttaa nimellisen tappion, jota voit vähentää muihin tuloihin verrattuna. Toisin sanoen saatat saavuttaa nettotuottoinen kassavirta vuokratuotoista vähennettynä kuluilla ja verotuksellisella nettotappiolla. Huomaa kuitenkin, että poistot alentavat kustannusperustaa pääomavoittojen laskemiseksi, kun lopulta myyvät sitä. Voit mallintaa kaiken tämän valmistelemalla ennakoivan veroilmoituksen verovähennysohjelmistopaketilla, kuten TurboTaxilla, aivan kuten jos sinulla on jo omistuksessa. Jos haet tämän, aloita viimeisestä veroilmoituksesta ja anna mahdollisen investoinnin tiedot sekä tulot ja kustannusarviot.

• Voit myös käsitellä yksikköä omassa kodissasi tai omalla omaisuudellasi - esimerkiksi autotallissa tai avopuolisakaan - vuokralle ja luovuttaa osuuden asuntolainojen korot ja muut kulut sen tuloja vastaan ​​vähentäen siten kokonaiskustannustasi.

• Ns. 1031-vaihtoehdossa voit myydä vuokra-asuntoja ja sijoittaa toiseen "samanlaiseen" luottoon maksamatta myyntivoittoja.

Nyt harkita haittoja

• Suurin huomata, että kiinteistö ei ole nestemäinen. Jopa kuuma myyjän markkinoilla, kuten New York City tai San Francisco, voi helposti kestää useita kuukausia loppuun myyntiin ja jos ajoituksenne ajaa odottamaton tarve tai muut odotukset, et ehkä saa parasta hintaa, kuten kotelossa markkinoiden epämiellyttävyyttä vuosien 2006-2008 aikana, kun uusien asuntojen hintojen mediaani laskivat noin 30%.

• Asuntolainasi korot ja pääosat saattavat olla kiinteitä, mutta ei ole takeita siitä, että verot eivät nouse nopeammin kuin voit lisätä vuokria tai että vakuutusmaksut eivät näy, kuten heillä on 2012 Hurrikaani Sandy tulvat, jotka tulvivat toivottavaa rantaviivaa New Yorkissa ja New Jerseyssä, tai että vakuutuskorvaukset tällaisissa tapauksissa ovat melko tarkkoja.

• Huolimatta huolellisesta huolellisuudesta mahdollisten vuokralaisten valinnassa, jos olet päätynyt helvetin vuokralaisen kanssa, joka on tarpeellinen ja vaativa, maksaa myöhässä, ei sammuta vettä, ei voi muuttaa hehkulamppua ja joiden ystävät, seuraajat, lapset ja lemmikit jättävät jälkeensä tuhon jälkeensä, sitten verokoodissa 3. 64% vuodessa poistoavustusta näyttäisi olevan kohtuuton riittämätön. (Voit lisätä vuokrasopimuksen tavalliseen vuokra-lomakkeeseen, jossa kuvataan käyttö-, lemmikki-, tupakointi-, vuokrasopimusvakuutusvaatimuksia jne. Koskevat säännöt, mutta silti ….)

• Naapurustot voivat muuttua kolmen vuosikymmenen aikana. Hyvää tutkimusta ja muutama onnea, sijoituskiinteistösi kukoistaa muiden hyvin hoidettujen talojen ja huoneistojen keskellä, ja paikalliset palvelut todella parantavat siten, että kassavirta kasvaa tasaisesti samalla kun kustannukset pysyvät vakaina. Mutta asiat tapahtuvat. Esimerkiksi kunnat voivat olla oikukkaita tai korruptoituneita ja saatat löytää joitain epätoivottavaa kehitystä, joka haittaa naapurustasi. Sinun on kiinnitettävä huomiota paikalliseen politiikkaan, jossa sijoitat, kuten sinä missä asut.

• Verokoodi voi muuttua pienentämällä tai poistamalla joitain tai kaikkia verotuksellisia etuja kodin omistuksessa.

• Vuokralainen ei ole kaikille. Saatat tuntea olevansa tylsää lisäämään vuokria. Vasemmat ystäväsi voivat hylätä sen periaatteessa, vaikka olet hyvä ja järkevä omistaja. (On hyvä olla ystäväsi vuokralaisten kanssa, mutta ystävyys voi helposti vetää rahaa, jolla voit nostaa vuokria. Yksi Manhattan Brownstonein omistaja vuokrasi asunnon vanhoille ystäville Länsi-rannikolta ja purettiin 20 vuotta myöhemmin. vuokra, joka oli puolet kohtuullisesta markkina-asumisesta - erityisen korkean inflaation jälkeen 1970-luvulla. Ystävät olivat parempia neuvottelijoita kuin hän oli.)

• Pienet korjaukset ovat taloudellisimmat, jos voit tehdä ne itse, mutta sinulla ei ehkä ole aikaa, työkaluja tai taitoja. Olipa kätevä, etsi paikallinen käsityöläinen (tai nainen) ja olla heille erittäin hyvä, jotta he voisivat vastata hätätilanteessa.

Bottom Line

Vuokra-asuntojen omistusta koskeva taloudellinen tilanne voi olla pakottava, mutta saavutettavan tuoton on oltava huomattavasti korkeampi kuin voit säästää konservatiivisissa sijoituksissa, kuten joukkovelkakirjojen ja osinkotulojen maksamisesta. riskejä, joista vähäisin on oma kapasiteetti hallita omaisuutta ja vuokralaisia. (Katso myös: Toisen kodin vuokraus: Dos and Don'ts )