Kiinteistössä lyhyt myynti tarkoittaa talon myyntiä, joka on pienempi kuin sen jäljellä oleva kiinnitys.

Sano, että herra ja rouva Smith lainasivat 400 000 dollaria ostaa kotiin seitsemän vuotta sitten. Kotona arvioitiin 400 000 dollaria hankintahetkellä. Mr. Smith menettää työnsä ja pari on jäämässä heidän kiinnitysmaksuistaan. Kun tarkastellaan vertailevaa markkina-analyysiä, Smiths oppii, että kodin arvo on laskenut, ja sen arvo on nyt vain 310 000 dollaria. Kun heidän luotonsa jääneet 385 000 dollaria, Smithit mieluummin myyvät kotiaan kuin etsivät valtion jälleenrahoitusoperaatioita, kuten liittovaltion kotiin edullista rahoitusohjelmaa, ja pyytää lainanantajaa luvan myydä se 310 000 dollariin. Kun koti myy, pankki palaa alle koko summan, jonka Smiths lainasi; useimmissa tapauksissa kuitenkin lainanantaja harkitsee niiden kiinnitys maksetaan kokonaisuudessaan.

Kauppa hyödyttää pankkia antamalla sille mahdollisuuden välttää kotiin palauttamista suljettaessa, mikä on kallista ja aikaa vievää, ja se hyödyttää myyjää antamalla hänelle mahdollisuuden estää markkinoiden sulkemisen negatiiviset luottoriskit (ja konkurssi, joka joskus mukana).

Lyhyt myynti ja sulkemiset ovat lyhytaikaisia ​​myynti- ja sulkemismahdollisuuksia sekä rahoitusvaihtoehtoja, jotka ovat ahdistuneiden lainanottajien omaisuutta: asuntolainojen takana on koti, joka on vedenalainen (toisin sanoen vähemmän kuin asuntolainan jäljellä oleva saldo) tai molemmat. Omistaja joutuu osittamaan kotiin molemmissa tapauksissa, mutta aikataulu ja muut seuraukset ovat erilaiset kussakin tilanteessa.

Miksi homeowner valitsisi lyhyen myynnin ja sulkemisen välillä on erilaisia ​​syitä.

Lyhyt myynti

Lyhytmyynti aloittaa yleensä kodinomistaja, usein kun kodin arvo laskee 20% tai enemmän. Ennen kuin prosessi voi alkaa, lainanantajan, joka pitää asuntolainaa, on allekirjoitettava päätös lyhyestä myynnistä. Lisäksi lainanantaja, tyypillisesti pankki, tarvitsee asiakirjoja, jotka selittävät, miksi lyhyt myynti on järkevää; loppujen lopuksi lainanantaja voi menettää paljon rahaa prosessiin.

Jos lyhytmyynti on hyväksytty, ostaja neuvottelee ensin asunnon kanssa ja sitten hakee ostopäätöksen hyväksymistä pankin toisesta. On tärkeää huomata, että lyhytaikaista myyntiä ei voi tapahtua ilman lainanantajan hyväksyntää.

Lyhyt myynti on yleensä pitkä ja paperityötä vaativaa kauppaa, joskus jopa koko vuoden käsittely. Lyhyt myynti ei kuitenkaan ole niin haitallista kuin homeownerin luottoluokitus, koska sulkeminen on. Lyhyt myynti näyttää paremmalta tuleville lainanantajille ja velkojille: se osoittaa, että olet ryhtynyt toimiin, ennen kuin pankki joutui palauttamaan kotiisi.Kotiomistaja, joka on käynyt läpi lyhyen myynnin, voi edes tietyin rajoituksin hankkia toisen kodin heti.

Sulkeminen

Sulkeminen on lainanantajan teko, joka takaa kotiin, kun lainanottaja ei suorita maksuja. Tämä on viimeinen vaihtoehto lainanantajalle, koska kotona käytetään vakuutta noteerauksessa. Toisin kuin lyhyt myynti, foreclosures aloitetaan vain lainanantajat. Lainanantaja liikkuu vahingonkorvaavan lainanottajan kanssa pakottamalla kotiin myyntiä, toivoen saavuttavan hyvityksen alkuinvestoinneessa asuntolainasta. Lisäksi, toisin kuin useimmat lyhyet myynnit, monet foreclosures tapahtuvat, kun asunnonomistaja on luopunut kotona. Jos matkustajat eivät ole vielä poistuneet, lainanantaja häätää heidät sulkemisprosessissa.

Kun lainanantaja pääsee kotiin, hän tilaa oman arvionsa ja jatkaa yrittäessään myydä kotiin. Sulkemiset eivät yleensä kestää yhtä kauan kuin lyhyt myynti, koska lainanantaja on huolissaan varojen likvidaatiosta nopeasti. Suljetuissa asunnoissa voidaan myös huutokaupata "omaisuudenhoitajan myynti", jossa ostajat tarjoavat asuntoja julkisessa prosessissa.

Useimmissa tapauksissa, jotka kokevat markkinoiden sulkemisen, on odotettava vähintään viisi vuotta ostaa toinen koti tai kolme vuotta FHA-laina. Sulkeminen pidetään henkilön luottoraportissa seitsemän vuotta. FICO-pistemäärä laskee yli 100 pistettä Foreclosureista johtuen, Fair Isaacin kuluttajaoperaattori Barry Papernon mukaan (se laskee myös lyhyen myyntitilanteen jälkeen, luultavasti, koska sinulla on oletuksena asuntolainoja). Tämä voi tuntua suhteellisen pieneltä summasta tärkeän omaisuuden osalta, mutta riittää, että luottokorttiyhtiöt harkitsevat koronnousua ja luottorajan pienenemistä sekä vakuutusyhtiöiden korottaa palkkioita.

Lyhytmyyntihinnan ostaminen

Lyhyt myyntiprosessi vaihtelee valtiosta toiseen, mutta vaiheet sisältävät yleensä

Lyhyt myyntipaketti -

Myyjä toimittaa rahoituspaketin lainanantajalle. Tämä sisältää tilinpäätöksen, kirjeen, jossa kuvataan myyjän vaikeudet ja jäljennökset taloudellisista tiedoista.

• Lyhyt myynti tarjous - Jos myyjä hyväksyy tarjouksen kiinnostuneelta ostajalta, listaaja lähettää luotonantajalle listaussopimuksen, toteutetun ostotarjouksen, ostajan ennakkohyväksyntätodistuksen ja jäljennöksen tosissaan olevasta rahan tarkastamisesta ja myyjän lyhyt myyntipaketti.
• Pankkikäsittely - Pankki tarkistaa tarjouksen ja joko hyväksyy tai kieltää lyhyen myynnin. Tämä voi kestää useita viikkoja kuukausia.
• Joitakin tapoja ostaa lyhyt myynti omaisuus on kuin perinteinen osto. On kuitenkin olemassa muutamia tapoja, joilla ostosopimus, jonka sinä ja kiinteistönvälittäjäsi laatii, ovat erilaisia. Sopimuksessa täsmennetään, että ehdoissa sovelletaan kiinnitysluotonottajan suostumusta. Tavallisessa kaupassa ainoa osapuoli, joka tarvitsee hyväksyä myynnin, on myyjä. Sopimuksessa on myös mainittava, että kiinteistöä ostetaan "as-is"."Vaikka on hyväksyttävää sisällyttää kieli, jonka avulla voit peruuttaa sopimuksen, jos tarkastus paljastaa merkittäviä ongelmia, sinun ei pitäisi odottaa voivansa neuvotella halvemmalla hinnalla, koska pankki ei myöskään tee mitään korjauksia, ja myyjä, joka on rahaa käteisellä, on todennäköisesti vähemmän todennäköisesti auttamassa. Tilanteen takia sinun on todennäköisesti myös oltava tarpeeksi rahaa sulkemiskustannusten kattamiseen. (Pidä lukemista sulkemisprosessista kohdassa

Undercanding The Escrow Prosessi

.) Toisin kuin sulkemisessa, lainanantaja ei omista kiinteää omaisuutta lyhyellä myynnillä, mutta koska se on hyväksynyt myynnin (koska se on lainanantaja, ei myyjä, kuka menettää Odottava peli

Lyhytaikaiset myyntitapahtumat voivat olla paljon aikaa vieviä ja kärsivällisyyttä testaavat kuin tavalliset reaalimahdollisuudet. -Tallenna tapahtumia. (Pidä tätä lukemassa

Sh ort Myy kotiisi välttää sulkemista

.) Jos teet tarjouksen lyhyen myyntiin, ole valmis odottamaan. Pankit ovat tunnettuja siitä, että useiden kuukausien ajan vastaamaan lyhyisiin myyntitarjouksiin. Jotkut asiantuntijat suosittelevat, että annat lainanantajalle määräajan lyhentää odotusaikaa. vaikka on vaikea sanoa, aikooko tämä strategia todella kannustaa pankkia toimimaan. Jos pankki ei kuitenkaan ole vielä hyväksynyt lyhyen myyntitarjousta tarjouksensa aikana, määräajan täytäntöönpano on hyödytöntä, koska se voi kestää useita kuukausia vain, jos myyjä saa lyhyen myyntisopimuksen lainanantajan kanssa. Myyjän on oltava virallinen oletusarvo Tästä syystä varmista, että lyhyt myynti on jo lainanantajan hyväksymä. Jos myyjä ei ole tosiasiallisesti mennyt vakiintuneeseen asemaansa, pankki ei ehkä ole kiinnostunut lyhyestä myynnistä. Se vie huomattavan paljon aikaa ja on vakuuttava saada pankki sopia lyhyestä myynnistä, joten jos se ei ole vielä sopinut, älä tuhlaa aikaa. Monet asunnot on listattu lyhyeksi myynneiksi, mutta ei ole mitään takeita siitä, että liiketoimi koskaan toteutuu sellaisenaan.

Pankki saattaa myös olla kiinnostunut lyhyestä myynnistä, jos se katsoo, että se voi saada enemmän rahaa menemällä sulkemiseen. Ja jos etsit rahoitusta ostoksille, varmista, että asuntolainanantajallesi ei ole ongelmia lyhyen myydä omaisuutta.

Asiantuntijat

Tämäntyyppisen tapahtuman monimutkaisuuden vuoksi varmista, että agentti tai välittäjäsi on kokenut lyhyellä myynnillä ja on valmis työskentelemään kanssasi yhdellä. Tietyt kiinteistövälittäjät ovat erikoistuneet lyhytaikaiseen myyntiin ja niillä voi olla lyhyt myynti- ja sulkemisresurssi (SFR) -sertifikaatti, joka on National Realtoren liitto. Tämän sertifikaatin haltijat ovat saaneet erityiskoulutusta.

Ei vain lyhytaikaista myyntiä enemmän työtä edustajille, mutta ne tarjoavat joskus vähemmän korvausta: pankki ei ehkä ole halukas maksamaan listaamistoimistoa tavanomaisesta 5-6 prosentin palkkiosta, koska se on jo menettänyt tappionsa ja koska ostajan edustaja saa prosenttiosuuden tästä prosentista, hän näkee vielä vähemmän rahaa.

Lisäksi yritä selvittää, onko myyjän listautumisagentilla kokemusta lyhyestä myynnistä. Vaikka pankki on viime kädessä hallinnassa, listayhtiö, joka tuntee köydet, voi helpottaa tai nopeuttaa liiketointa.

Haggling Over Prices

Ole valmis nostamaan tarjoushintaa. Jos myyjä kasvattaa pankin todennäköisyyttä lyhyellä myynnillä, hän voi yrittää vakuuttaa teidät ostamaan ostohintaa. Viime kädessä myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta hyväksyä myyntihintaa, vaan vain pankki, ja he voivat myös torjua.

Toisaalta pankki vain hylkää tarjouksen suoraan, varsinkin jos olet kirjoittanut huomattavasti edullisemman hintatarjouksen. Tai, pahimmassa tapauksessa, he eivät ehkä vastaa ollenkaan. Koskaan.

Pidä Hae Going

Kun otetaan huomioon, kuinka kauan se todennäköisesti vie pankin vastaamaan tarjoukseen, kannattaa todennäköisesti katsoa muita taloja odottaessasi vastausta, ja sinun pitäisi todennäköisesti jatkaa toisen jos löydät helpomman ostoksen. Pyydä agentasi kirjoittamaan lyhyt myyntiä koskeva sopimus niin, että säilytät tämän joustavuuden. Jos sinulla on määräaika uudelleensijoittamiseen, älä edes vaivaudu lyhyellä myynnillä.

Toinen syy jatkaa etsimistä: Vaikka olet tallettanut sinut, pankki voi edelleen kerätä tarjouksia. Useimmat ihmiset pitävät tätä epäeettisenä, koska potentiaalinen ostaja todennäköisesti on tuhonnut muutamia tuhansia dollareita tarkastuksia, nimikyselytöjä ja vastaavia varten tässä vaiheessa. Muista kuitenkin, että pankki joutuu menettämään liiketoimen, joten se haluaa minimoida tappionsa ja myydä kiinteistön mahdollisimman lähellä markkina-arvoa. Putoaminen kaupasta niin myöhään peliin on valtava ajanhukkaa ja rahaa ostajalle, puhumattakaan äärimmäisen turhauttavasta. Kaikista näistä syistä lyhyen myynnin listautumishinta on otettava terveellisellä skeptisyydellä.

Lyhyt myynti: Hyödyt ja haitat

Asiantuntijat ovat eri mieltä siitä, ovatko lyhyet myynnit hyviä kauppiaita ostajille. Tuensaajat sanovat, että lyhyet myyntiominaisuudet ovat hinnoiteltuja markkina-arvon alapuolella, mikä luo tilaisuuden ostajille paljon tai ensimmäistä kertaa asunnon ostosta päästäkseen kotiin, jota muuten ei ehkä ole varaa.

Vastaväittäjät sanovat, että pankilla ei ole kiinnostusta tehdä palomyyntiä ja tehdä vertailukelpoinen markkina-analyysi ennen kiinteistön hinnan asettamista tai hyväksymistä. Lyhytaikaisen myynnin listautumishinta voi lisäksi olla summa, jonka myyjän asiamies katsoo pankin hyväksyvän - sen sijaan, että pankki olisi todella hyväksynyt. Pankki saattaa löytää hinnan liian alhaiseksi, tai myyjä saattaa listata kiinteistön alla markkinat aikomuksestaan ​​tuottaa hintasotaa. Joissakin osavaltioissa myyjällä on puutteellinen tuomio, joka velvoittaa hänet maksamaan pankille takaisin asuntolainan määrän ja kotimaan myyntihinnan välisen eron, joten myyjän etu on saada mahdollisimman paljon rahaa .

Yksi etu pankin ja ostajan kannalta on se, että toisin kuin pankkiomistuksessa oleva omaisuus, lyhyt myyntihinta on vähemmän todennäköistä, että se hajoaa tai kaatuu. Vaikka kiinteistö saattaa kärsiä omistajan taloudellisesta tilanteesta johtuen myöhästyneestä kunnossapidosta, myyjä ei todennäköisesti tuhoa paikkaa, kun hän asuu siellä. Sen sijaan kodinomistajat, jotka menettävät omaisuutensa markkinoiden sulkemiseen, usein poistavat turhautumisensa taloon keinona saada takaisin pankkiin.

Samat linjat, koska lyhyet myyntiominaisuudet ovat edelleen käytössä, he eivät ole kärsineet häikäilemättömien ihmisten käsistä, jotka ovat päättäneet kyykistyä tai vahingoittaa omaisuutta. Vandalismi voi olla yleinen ongelma sulkemisominaisuuksissa, erityisesti alhaisen tulotason lähialueilla.

Lyhytmyyntiehtojen löytäminen

Useimmat lyhyemmät myynnissä olevat kiinteistöt luetellaan kiinteistövälittäjillä, ja tämä on usein paras paikka aloittaa, varsinkin jos kyseessä on erikoistunut kiinteistönvälittäjä. Ilman agenttia voit etsiä Multiple Listing Service -palvelua (MLS) omalta tietokoneeltasi (tai mobiililaitteelta) mukavasti, mutta käytettävissäsi olevat tiedot voivat olla rajoitettuja, vanhentuneita tai jopa epätarkkoja.

Vaikka löydät joitain lyhytaikaisia ​​kiinteistöjä suosituilla kiinteistöjen sivustoilla kuten Zillow ja Trulia, muut sivustot, jotka ovat erikoistuneet foreclosures ja alennettuun kiinteistöihin tarjoavat kattavamman näkymän alueen lyhyen myyntiä markkinoilla. Yksi tällainen verkkosivusto on www. realtystore. com, jolla on yli miljoona listautumista huutokauppoja, pankkiomisteisia kiinteistöjä, valtion palauttamia asuntoja, verovelvollisia kiinteistöjä ja lyhyt myynti.

Bottom Line

Lyhyt myynti voi hyödyttää kaikkia osapuolia: Rahoittajat välttävät pitemmän ja kalliin sulkemisprosessin; lainanottajat pitävät sulkemisia luottotietojensa ulkopuolelle; ja ostajat voivat ostaa kiinteistöjä alennetuin hinnoin. Ostajan ei pitäisi olettaa, että kiinteistö on paljon vain siksi, että se on lyhyt myynti kuitenkin. Tee oma vertailukelpoinen markkina-analyysi. Jos teet sen kiinni, älä jätä perusteellista kotitarkastusta.