Kiinteistö on merkittävä osa hyvin monipuolista salkkua. Sijoittajille, jotka harkitsevat kiinteistöä, yksi tärkeimmistä päätöksistä on, mihin sijoittaa sijoitusrahat. Suuret kuusi kaupunkia - Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco ja Washington, D. C - ovat ilmeisiä valintoja, toissijaisilla markkinoilla on paljon vetoomusta. On useita syitä, joiden vuoksi sijoittajien pitäisi harkita hyppäämällä 18 tunnin kaupungin kaistalla. (Lisätietoja on kohdassa Kiinteistösijoitusten tutkiminen . )

Mikä on 18 tunnin kaupunki?

'18 -hour city 'on toissijainen kaupunki, jolle on tyypillistä yli keskimääräinen kaupunkien väestönkasvu, kukoistava talous ja elinkustannukset alhaisemmat kuin muut suuret metropysäkit. Nämä kaupungit eivät säilytä lähiöstöön liittyvää normaalia 9-5 tuntia, mutta ne eivät myöskään toimi 24/7. Denver, Nashville ja Raleigh-Durham ovat esimerkkejä 18 tunnin kaupungeista.

Liiketoiminnan kustannukset 18 tunnin kaupungissa ovat usein pienemmät verrattuna suurempien markkinoiden kaupunkeihin, mikä tekee niistä houkuttelevaksi työnantajille. Tämän seurauksena nämä kaupungeista on tullut tavoitteita vuosituhannen työnhakijoille, jotka arvostavat kaupunkien asumiseen liittyviä etuja. He ovat myös suosittuja eläkeläisten keskuudessa, jotka haluavat saada laadukasta terveydenhuoltoa ja muita isoja kaupunkeja ilman suurkaupun hintalappua. (Katso lisätietoja kohdasta U. S: n 10 parasta kaupunkia.)

Miksi 18-tuntiset kaupungit saisivat olla sijoittajien tutka

Investointien näkökulmasta 18 tunnin kaupunki tarjoaa useita etuja suuremmissa yhdyskäytäväkaupungeissa alkaen kustannuksista. Koska nämä ovat pienempiä markkinoita, kaupallisten ja asuinkiinteistöjen hinnoittelu on yleensä pienempi. Esimerkiksi tammikuusta 2016 lähtien toimistotila Seattlessa (24 tunnin kaupunki) myi 227 dollaria. 18 neliöjalkaa kohden. Aivan tiellä Portlandissa, 18 tunnin kaupunki, toimistotila myydään 184 dollaria. 19. Sijoittajalle tai kiinteistökehittäjälle edullisempi hintapaikka tekee 18 tunnin kaupungista houkuttelevammaksi.

18-tuntisella kaupungilla on myös mahdollisuus tuottaa parempaa tuottoa verrattuna kiinteistösijoituksiin suuremmilla markkinoilla, koska siellä on tapana olla alempi painotus pääomakannasta tai cap, rate. Kapasiteetti on kiinteistön liiketuloksen suhde markkina-arvoon; sitä käytetään indikaattorina ennakoimaan, kuinka tietyn omaisuuden arvo on kannattava.

Kun kapasiteetit alkavat purkaa, se on merkki siitä, että kiinteistöarvot ovat kuumentumassa, koska toimitukset ovat vähentyneet, joten sijoittajat maksavat enemmän kiinteistöjen hankkimisesta. Arvojen kasvaessa, mutta liiketulos pysyy ennallaan, se nostaa korkoprosentin alaspäin ja johtaa sijoittajien tuottoihin.Tämä on jotain, mitä sijoittajat näkivät New Yorkissa vuoden 2015 alkupuoliskolla, jolloin kapasiteetti laski lähes historiallisiin alamäkiin. (Katso lisää 10 ylikapasiteettia kiinteistömarkkinoita U.S. )

Koska 18-tuntiset kaupungit ovat kehittyviä markkinoita, on vielä tilaa kaupunkikehitykselle ja laajentumiselle. Kysyntä ei aiheuta kohtuuttomia paineita toimitusvarmuudelle, mikä mahdollistaa kapasiteetin pysyvän vakaina. Tämän seurauksena nämä toissijaiset kaupungit edustavat pääoman ylivuotoa, jota 24 tunnin kaupungit eivät kykene käsittelemään. 18-tuntiset kaupungit eivät ole riskittömiä sijoituksia

Kuten kaikki investoinnit, kiinteistöt edellyttävät tietyn määrän investointeja, kuten kiinteistömarkkinoiden kysyntä ja kysyntä. riski ja 18-tuntiset kaupungit saattavat altistaa sijoittajille suuremman volatiliteetin kuin suuremmat markkinat. Historiallisesti nämä kaupungit ovat olleet herkempiä suurempien kaupallisten ja asuntomarkkinoiden vaihteluille.

Sijoittajille on tärkeää tasoittaa riskejä, jotka liittyvät sijoitusten sijoittamiseen 18 tunnin kaupunkiin. Talouden laskusuhdanteessa nämä kaupungit ovat todennäköisesti vähemmän eristettyjä tilanteisiin, kuten laajaan työpaikkojen menetykseen tai alentuneeseen kiinteistöarvoon. Jos toinen taantuma tapahtuisi, sijoittajat voisivat nähdä, että heidän salkkunsa pienenivät merkittävästi, jos heidän kiinteistöomistustaan ​​keskittyivät lähinnä näihin pieniin markkinoihin.

Bottom Line

Kiinteistö muuttuu jatkuvasti, ja 18 tunnin kaupunki nousu on osoitus uusimmasta muutoksesta. Kun yhä useammat sijoittajat siirtävät huomionsa näihin kaupunkeihin, on epäselvää, miten tai millä tavoin suuret markkinat vaikuttavat. Niin kauan kuin talous pysyy vakaalla pohjalla, näyttää siltä, ​​että 18 tunnin kaupunki ei vähene milloin pian.