Kiinteistösijoitusrahasto (REIT) on suhteellisen pieni sijoitusluokka; FTSE NAREIT -indeksissä oli vain 123 osakepääomaa, joka kattaa kaikki NYSE-, NASDAQ- ja AMEX-pörsseissä vaihdetut REIT-palvelut vuoden 2011 neljännellä neljänneksellä. Vaikka REIT-investointi-universumi on pieni, se sisältää kuitenkin monia alaluokkia ja näiden alaluokkien sisällä jokainen REIT on ainutlaatuinen.

OPINNÄYTETYÖ: Kiinteistösijoitusten tutkiminen

"REIT: t näyttävät usein yksinkertaisilta, mutta ovat erittäin monimutkaisia ​​investointeja", kertoo Mike Maynes, Boca Raton, Fla.-Pohjainen Certified Financial Planner. Heillä voi olla merkityksellinen rooli sijoitussalkussa tarjoamalla epäluotettavia varoja, tuloja ja mahdollisesti pääoman arvonnousua ", Maynes lisää. Hän sanoo, että useimmat varojen allokointimallit edellyttävät sijoittajilta 1-7% varoistaan ​​REIT: issä.

Jos haluat lisätä REIT: iä portteihisi, lue lisää. Tässä artikkelissa kuvataan kolmen alaryhmän pääomaosuus REIT: t: teolliset REIT: t, monikulttuuriset REIT: t ja hotellien REIT: t. (Lue lisää REIT-vaihtoehdoista 5 REIT: n tyypit ja miten sijoittaa niihin .)

Teolliset REITs Industrial REITs, jotka katsotaan teollisuus- ja toimistoryhmän alasektoriksi, edustavat noin 7% FTSE NAREIT -indeksiin sisältyvistä REIT: ista. Teolliset REIT-yritykset hankkivat, omistavat ja hallinnoivat teollisia kiinteistöjä, kuten varastoja, jakelukeskuksia, valmistuskeskuksia, flex / toimistorakennuksia, kehittymättömät maa-alueet, yrityspuistot ja korkean teknologian tila.

Teolliset REIT-palvelut kuvataan omistamien kiinteistöjen lukumäärän, niiden asiakkaiden / asukkaiden lukumäärän mukaan, niiden toimipaikkojen lukumäärän mukaan ja niiden omistamien vuokraavien neliöjalojen lukumäärän mukaan. Monimuotoisuuden saavuttamiseksi teollisella REIT: llä on usein omistuksia, jotka käsittävät erilaisia ​​maantieteellisiä paikkoja, teollisuudenaloja ja vuokralaisia.

Teolliset REIT: t valitsevat usein maantieteellisiä paikkoja, jotka sijaitsevat strategisesti jakelussa. Rautatiet, lentokentät, merisatamat ja suuret moottoritieyhteydet ovat strategisen sijainnin elementtejä, koska ne helpottavat tavaroiden liikkumista. REIT: t myös sijoittavat taloutensa maantieteellisillä alueilla, jotka toimivat hyvin taloudellisesti. REIT-johtajat tarkastelevat sitä, mikä ajaa taloutta kohdemaissaan ja arvioi, onko teollisuusominaisuuksien kysyntä todennäköisesti kasvava, pysyvän vakaana tai laskevan tulevina vuosina. Ne voivat keskittyä edelleen markkinoihin, jotka täyttävät väestökynnyksen vähimmäiskynnys tai joilla on tietty määrä teollisia kiinteistöjä. Alueet, joilla on rajoitettu teollisuusmaa, mikä tarkoittaa rajoitettua tarjontaa ja rajoitettua kilpailua, ovat myös plus.

Teollisten REIT-kiinteistöjen vuokralaiset ovat laaja-alaisia, mutta ne voivat olla rakennus-, insinööri-, elintarvike-, juoma- tai tietotekniikan alalla.Muita mahdollisia vuokralaisia ​​ovat valmistajat, kuljetusyritykset, logistiikkayritykset ja vähittäismyyjät. Kansalliset ja kansainväliset yritykset pyrkivät tekemään toivottavia vuokralaisia, koska he ovat vakiintuneita, todistettuja yrityksiä, jotka todennäköisesti maksavat vuokran.

Omistamalla monipuolisia ominaisuuksia monipuolisten vuokralaisten kanssa, teollinen REIT voi suojautua vuokra-tulojen heilahteluilta, jotka johtuvat tietyn alueen tai toimialan vähenemisestä. Salkun ominaisuuksien vuokrasopimusten irtisanominen suojaa myös REITä äkilliseltä tulonmenetykseltä, jos joukko kiinteistöjä vapautuu kaikki kerralla. Ominaisuudet, jotka ovat joustavia ja joita voidaan kääntää yhdestä käyttötarkoituksesta toiseen, voivat auttaa teollista REIT-järjestelmää ylläpitämään tulojaksojaan tekemällä avoimia kiinteistöjä myytäväksi laajemmalle mahdolliselle mahdolliselle vuokralaiselle. REITs .

Usean perheen REITs Useimmat asuinalueet REIT ovat monikulttuurisia REITs, joita kutsutaan myös asunnon REITsiksi. Vuoden 2011 neljännestä neljänneksestä 15: stä 123: stä REIT: stä, eli 12%: stä, oli REIT-yksiköitä. Asunto REIT: t ovat ominaisia ​​omien kiinteistöjen määrän ja niiden yksiköiden lukumäärän mukaan, jotka nämä ominaisuudet sisältävät.

Asunto REIT omistaa salkun vuokra-asuntojen ominaisuuksista. Nämä ovat yleisesti suuria asuinkiinteistöjä, kuten keskikorkea ja korkeita rakennuksia, opiskelijoiden asuntoja ja vanhempia asuntoja. Useamman perheen kiinteistöillä on usein satoja asunto-asuntoja yhdellä kiinteistöllä. Jotkut monimuotoista kehitystä ovat jopa tuhansia yksiköitä. Jotkut huoneistot ovat "täysin integroituneita", mikä tarkoittaa, että ne eivät ainoastaan ​​omista ominaisuuksia vaan myös kehittävät, kehittävät ja hallinnoivat niitä.

Multifamily REITs johtaa niiden suorituskykyä vuokrahinnoista ja käyttöasteesta. Monien perheiden REIT-yritykset pyrkivät investoimaan markkinoihin, joilla on vahva talouskasvu ja suuret markkinoille pääsyn esteet, ja jotka ovat valmiita hyötymään väestönsiirroista, kuten ikääntyvä ikääntyvä sukupolvi, joka siirtyy vanhemmille asuntoille ja sukupolvi Y siirtyy vanhemmistaan "asuntoja ja asuntoja. Uusi kotitalouksien muodostuminen lisää myös asuntojen kysyntää.

Työllisyys on toinen perusta multi-perheen REIT suorituskykyä. Jos tietyssä kaupungissa ei ole työpaikkoja, asuntojen kysyntä vähenee. Toisaalta tiukemmat tulot voivat parantaa vuokra-asuntojen kysyntää verrattuna omistukseen asumiseen ja auttaa monikulttuurisia REIT-palveluja, jos vuokraus on edullisempaa kuin omistaa. Sanotaan, että joillakin markkinoilla, kuten Washington, D. C., ihmiset vuokraavat valinnanvaraisesti, vaikka omistaminen on edullisempaa, koska vuokraus tarjoaa joustavuutta. Manhattanilla Washington, D.C on yksi Yhdysvaltojen suurimmista monikulttuurisista asuntomarkkinoista, joka perustuu monikulttuuristen yksiköiden kokonaismyyntimääräyn. Asuntomarkkinat ovat yleensä vahvin itä- ja länsirannikolla, joten jotkut monikansalliset REIT-keskukset keskittävät omistuksiaan näillä alueilla.

Monet monikulttuuriset REIT-järjestelmät keskittyvät korkeamman tason ja ylellisyysominaisuuksiin, jotka houkuttelevat korkealaatuisempia vuokralaisia ​​ja tukevat kalliimpia vuokria. Tällaisten ominaisuuksien omistaminen yleensä tarkoittaa, että REIT: n on hallittava mukavuuksia, kuten klubirakennuksia, uima-altaita, kuntosaleja, pelihuoneita ja liikekeskuksia, jotka ovat osa huippuluokan ominaisuuksia. Korkeatasoiset mukavuudet voivat kuitenkin auttaa vuokraajien pitämisessä myös ostosten ollessa edullisempia. Saman kuukausittaisen maksun vuoksi voi olla mahdollista vuokrata paljon mukavampaa paikkaa kuin voisi ostaa.

Useamman perheen REIT: n riski on tulonmenetys, jos se ei voi säilyttää nykyisiä asukkaita ja houkutella uusia. Tämä voi tapahtua, jos asuntomarkkinoiden kilpailu tekee erilainen asunto tai kilpaileva omaisuus houkuttelevampi. Alhaisemmat asuntojen hinnat voivat myös vaikuttaa negatiivisesti monikulttuuriseen REIT-järjestelmään, kun vuokralaiset päättävät tulla asunnon omistajiksi. Tämä muutos voi vähentää vuokria ja käyttöasteita monikulttuurisille ominaisuuksille. Litteät tai laskevat palkat voivat myös aiheuttaa ongelmia, koska se rajoittaa kiinteistönomistajien kykyä nostaa vuokria.

Usean perheen REIT-järjestelmiä pidetään hyvänä keinona monipuolistaa kiinteistösijoituksia, sillä kun asuin omistus heikkenee, vuokraus kasvaa ja asunnon REIT-palvelut toimivat suhteellisen hyvin. Itse asiassa jotkut asunto-analyytikot ajattelivat multi-perheen REIT ovat hyötyneet asuntojen kupla puhkesi kuin sulkeminen, alentunut hinnat ja tiukka rahoitus teki vuokraamisesta houkuttelevampi kuin ostaa. Kiinteistösijoitusyhtiöiden (NAREIT) kansallisten yhdistysten mukaan vuokrien kasvaessa ylimääräiset tulot siirretään suoraan osakkeenomistajille, koska lain mukaan REIT: n on maksettava 90 prosenttia verotettavasta tulosta osinkona.

Sen sijaan, että omistat asuntorakennuksen, panostaminen asuntoon REIT tarjoaa paljon suurempaa monipuolistamista eri kiinteistöjen ja maantieteellisten alueiden sekä aikaa säästäen ja ammatillisen omaisuuden hallintaan.

Hotel REITs Hotel REITs, ei ole yllättävää, oma hotellimajoitus ja tunnetaan myös nimellä majoitus tai lomakeskus REITs. Vuoden 2011 neljännestä neljänneksestä 14 näistä REIT-yhtiöistä julkistettiin FTSE NAREIT -indeksillä. Kuten monikulttuuriset REITit, hotellien REIT: t kuvataan ominaisuuksien määrällä ja omien huoneiden lukumäärän mukaan.

Hotellien REIT-hotellien ominaisuudet ovat monenlaisia, kuten rajoitettu palvelu, täyden palvelun palvelu, lomakeskus, konferenssikeskus, sviitti- ja lentokenttäominaisuudet. Saatat yllättyä oppimaan, että jotkut hotellin hotellit toimivat suosittujen Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood ja Fairmont -merkkien alla. REIT-yhtiöillä voi olla myös yhteisyritys kiinnostusta hotelleista eikä täydellistä omistusta.

Hotel REIT: t tuottavat arvon REIT: n hotellien kiinteistöjen taustalla olevasta arvosta ja näiden kiinteistöjen tuloista. Hotellien tuloihin vaikuttavat matkailu- ja majoituspalvelujen kuluttajien ja yritysten kysyntä, huonehinnat, käyttöaste ja eri kiinteistöjen ja huonetilojen kysyntä (esim. Korkeamman asteen, alemman tason). Hotel REIT voi myös ansaita tuloja lisenssillä hotellimerkin avulla.Tämä voi auttaa hotelli REIT monipuolistaa tulovirtaansa ja vähentää sen sijoitusriskiä. Hotellien hankkiminen kansallisella tuotemerkin tunnuksella voi olla hotelli REIT -investointistrategia.

Sijoittajat käyttävät tavallisesti toimintarahastoja (FFO) ja oikaistu varoja toiminnasta (AFFO) arvioimaan REIT-tuloja. Hotellien REIT-rahoitusanalyysissä käytetty ainutlaatuinen rahoitusmittaus yksittäisten hotellimäärien suorituskyvyn arvioimiseksi ja eri kiinteistöjen tehokkuuden vertailemiseksi on tulo käytettävissä olevan huoneen mukaan, mikä kertoo hotellien käyttöasteen keskimääräisen päivittäisen huonehinnan mukaan.

Seuraavat vaiheet
REIT-luokkien tai alaluokkien määrittäminen investoimaan on vain ensimmäinen askel.

"Sijoittajien tulisi painaa erilaisia ​​tekijöitä valittaessa REIT-järjestelmää, joka sopii sijoitussuunnitelmaan, mukaan lukien luottamuksen kokemus ja menestykselliset liiketoiminta-ajat, menestystulokset, talletukset, velka, yleinen maine ja verotus REIT: ssä", sanoo David B Valkoinen, JD, CPA, CLU, ChFC ja Davidin presidentti. B. White Financial Detroitissa, Mich.

Hän myös ehdottaa, että sijoittajat tarkastelevat varoja toiminnasta varmistaakseen, että REIT kattaa täysimääräisesti osingonmaksun ja on vielä enemmän tekijöitä.

"Sijoittajien tulisi pitää mielessä useita mahdollisia riskejä, kun he investoivat REIT-järjestelmiin, mukaan lukien roiskeita materiaaleja, myyntiprosessin puutetta, likviditeetin puutetta ja pitkän aikavälin sijoitustilaa. leikataan etenkin, jos FFO ei kattaisi osinkoa ", White lisää.

Bottom Line REIT tarjoaa sijoittajille kätevän ja edullisen tavan saada altistuminen erilaiselle kiinteistöomistukselle. Koska ainutlaatuinen omaisuusluokka, joka liikkuu eri tavoin kuin osakkeet ja joukkovelkakirjat, ne tekevät loogisen lisän salkkuun. (Lue lisää REIT-tapa ja REIT-verotuksen perusteet .)