"Myynnin omistaja" (FSBO) -menetelmä näyttää hieno tapa säästää tuhansia dollareita, kun myyt kotisi.

Afterall, vakio kiinteistönvälittäjän palkkio on 6% - eli 15 000 dollaria 250 000 dollarin kotona. Kun otetaan huomioon tämän maksun suuruus, saatat ajatella, että oman myyjän edustajan toimiminen varmasti säästää. Tässä on kahdeksan syytä, joiden pitäisi ajatella uudelleen. (Katso myös: Asunnon ostaminen U.S. )

1. Ostajien edustajat eivät välttämättä halua näyttää omaisuuttasi asiakkailleen.

Myyjälle -myyntisopimuksella ostajan edustaja tietää, että kaupan toisella puolella ei ole ammattia. Vaikka asiakas haluaa nähdä kotisi, agentti saattaa estää tarjousta mainitsemalla hätätilan ja riskin yrittää sulkea sopimus ilman ammattia edustavaa myyjää.

"On olemassa vain kaksi syytä, miksi esitän FSBO: n. Ei ole muuta varastokokonaisuutta tai hinta on naurettavan alhainen", kertoo RE / MAX Greater Atlanta: n kiinteistönvälittäjä Bruce Ailion. Jokainen kokenut välittäjä on polttanut FSBO-liiketoimen, jossa myyjä ei maksa koko palkkiota tai mitään palkkiota asiamiehelle, joka toi ostajan, hän sanoo. "FSBO-myyjiä pidetään epärealistisina, kohtuuttomina ja vaikeina myyjinä, joita ammatillinen jälleenmyyjä on hylännyt", hän sanoo.

Mutta on ostajien edustajia, jotka näyttävät omaisuuttasi oikeissa olosuhteissa. Philadelphian toimittaja Denise Baron Berkshirestä Hathaway HomeServices Fox & Roach sanoo, että niin kauan kuin hänellä on allekirjoittanut ostajan sopimus, jossa hän vakuuttaa, että kun hän näyttää FSBO: n kotona, että hänen toimistonsa maksetaan, hän on luottavainen.

"Olen myös allekirjoittanut sopimuksen, jonka omistajan, joka myy omaisuuttaan tai kotiinsä", hän sanoo. Sopimuksessa ilmoitetaan, mitä prosenttiosuusmaksua myyjä maksaa asiamiehelle. Sopimuksessa selvennetään myös, että edustaja toimii vain ostajan puolesta ja että ostajan edustajana hänellä on velvollisuus paljastaa asiakkaalleen kaikki tiedot, jotka myyjä antaa hänelle, kuten tarve myydä tiettyyn päivämäärään mennessä .

2. On vaikeampaa pitää tunteet pois myynnistä.

Kotisi myynti on tyypillisesti tunneprosessi. Ottaa agentti pitää sinut yhden askeleen poistamisen ja tekee vähemmän todennäköisesti tehdä tyhmät virheet, kuten ylihinnoittelua kotiin, kieltäytymällä vastaamaan alhainen tarjous, koska olet loukkaantunut tai antaa liian helposti, kun sinulla on määräaikaa myydä kotiisi. . "Kiinteistönvälittäjä voi seurata ilman, että hän ilmaisee tunne innokkuutta tai epätoivoa; seuraaminen on heidän tehtävänsä ", Ailion sanoo." Kun myyjä toistuvasti tarkistaa, se ilmoittaa oikeutetusti tai väärin halukkuuden hyväksyä alhaisempi hinta."

Jos hylkäät agentin, sinun on myös käsiteltävä suoraan hylkäämistä aina kun ostajan agentti kertoo, että hänen asiakkaitaan eivät ole kiinnostuneita. "Koska asunnonomistaja, se voi olla melko järkyttävää kuulla joitakin kommentteja, jotka ovat tehneet ostajien ja usein niiden edustajien", sanoo David Kean, kiinteistönvälittäjä Teles Properties Beverly Hills, Kalifornia

Asiamies voi ottaa sting pois hylkäämisestä ja anna positiivisen spin tahansa negatiivista palautetta. "Heidän on vaikeampi säilyttää tunteitaan pois myynnistä, koska ei ole kolmas osapuoli, joka on lähtenyt liikkeelle", kertoo Archer Realtyn kiinteistönvälittäjä Jesse Gonzalez, Santa Rosa, Kalifornia. omaisuus istuu markkinoilla, asunnonomistaja ei tiedä syytä koti ei myy.

Tunteet tulevat aina olemaan myyjälle, mutta rakentava kritiikki voi olla helpompi sulattaa myyjälle, kun tulee välittäjältä, joka on heidän puolellaan, yrittäen saada heille parhaan. ”

3. Se ei ole kokoaikaista työtäsi.

Voisitko kiirehtiä töistä joka kerta, kun joku haluaa nähdä kotisi? Voitko anteeksi itsesi kokouksesta aina, kun puhelin soi potentiaalisella ostajalle? Pitkän työpäivän päättyessä sinulla on energiaa hyödyntää kaikki mahdolliset mahdollisuudet markkinoida kotiasi? Oletko asiantuntija kotien myynnissä?

Onko sinulla kokemusta niin? Vastauksesi kaikkiin näihin kysymyksiin on luultavasti "ei". Asiamiehen vastaus näihin kysymyksiin on "kyllä". Lisäksi läpi agentti, saat kodin lukituslaukun, jonka avulla asiamiehet voivat näyttää kodin myös silloin, kun et ole käytettävissä.

4. Agentuilla on suurempi verkko kuin sinä.

Kyllä, voit listata kotiasi itsellesi Zillow, Redfin, Craigslist ja jopa agenttien käyttöön tarkoitetulla Multiple Listing Service (MLS) -palvelulla. Mutta että se riittää? Vaikka sinulla on suuri henkilökohtainen tai ammatillinen verkko, niillä ihmisillä ei todennäköisesti ole lainkaan kiinnostusta levittää sanaa, jonka talo on myytävänä. Sinulla ei ole suhteita asiakkaisiin, muihin edustajiin tai kiinteistönvälitystoimistoon, joka tuo suurimman potentiaalisten ostajien joukkoon kotiisi. Pienempi potentiaalisten ostajien joukko merkitsee vähemmän omaisuuden kysyntää, mikä voi kestää kauemmin kotiinmyynnin odottamista ja mahdollisesti ei saada yhtä paljon rahaa kuin talosi on.

"Hyvä kiinteistövälittäjällä pitäisi olla nimiä ja yhteystietoja Rolodexista, jotta hän voi nopeasti levittää sanaa juuri mainitsemastaan ​​kiinteistöstä", sanoo kiinteistönvälittäjä Pej Barlavi, Barlavi Realtyn toimitusjohtaja New York City. "Minulla on jakeluluettelo yli 3 500 kontaktista, jotka saavat sähköpostiviestin minulta 48 tunnin kuluessa, kun luetimme kiinteistön. Sitten aloitan kiinteistöjen markkinoinnin kaikilla käytettävissä olevilla verkkosivuilla, MLS: llä ja kiinteistöalan markkinointisivustolla pitämään vauhtia ja [näyttämään] jatkuvasti. ”

5. Sinä altistat tarpeettomille esityksille.

Asiamies voi selvittää, onko joku, joka haluaa nähdä talosi, todella pätevä ostaja tai vain uneksija tai utelias naapuri.Se on paljon työtä ja suurta keskeytystä joka kerta, kun sinun täytyy laittaa elämäsi pidossa, tehdä talosi näyttävät täydellisiltä ja näytä kotisi. Haluat rajoittaa näitä haasteita esityksiin, jotka todennäköisimmin johtavat myyntiin.

"Realtorit ovat koulutettuja hakemaan kelpoisuuskysymyksiä määrittämään mahdollisuuden vakavuus, pätevyys ja motivaatio", Ailion sanoo. Realtoreita koulutetaan myös kyselemään kysymyksiä siitä, kuinka kauan ostajat ovat etsineet, ovatko he nähneet muita koteja, jotka toimisivat heidän tarpeidensa mukaan, jos he maksavat käteistä tai ovat saaneet valmiiksi koulutusta, mitä kouluja he etsivät ja niin edelleen . He voivat siirtää pätevän ja motivoituneen henkilön ostopaikkaan. FSBO-myyjillä ei ole tätä koulutusta ja taitoa, hän sanoo.

Ostajille on myös hankalaa, että myyjä on läsnä eikä myyjän edustaja, kun he matkustavat kotiin.

"Kun näytät talon, omistajan ei pitäisi koskaan olla läsnä", Kean sanoo. "Mikään ei saa potentiaalista ostajaa epämukavaksi kuin nykyinen omistaja on talossa. Kun myyjä on läsnä, useimmat ostajat kiiruvat talon läpi, eivätkä huomaa tai muistakaan paljon siitä, mitä he näkivät. ”

6. Myynnin neuvotteleminen on hankalaa ja hankalaa.

Vaikka sinulla on myyntikokemusta, sinulla ei ole erikoistumiskokemusta, joka neuvottelee kotimyynnistä. Ostajan agentti tekee, joten hän todennäköisemmin voittaa neuvottelut, mikä merkitsee vähemmän rahaa taskussa.

"Kokenut myyntiagentti on voinut neuvotella satoja kodinostoksia", Kean sanoo. "Tunnemme kaikki pelit, hermostuneen tai halventavan ostajan varoitusmerkit. "

Et vain ole kokematonta, mutta olet myös todennäköisesti tunteikas prosessista ja ilman oma edustajaasi huomauttaisi, kun olet irrationaalinen, olet todennäköisemmin tekemässä huonoja päätöksiä. Kean sanoo, että agentti voi muuttaa tunnepohjaisen, sopimattoman vastauksen loukkaantuneelta myyjältä ostajaan, "myyjä on hylännyt alkuperäisen pyyntönsä, mutta on tehnyt seuraavan vastatoimittajan. "

Myyjät, jotka menevät yksinään, eivät yleensä tunne paikallisia tulli- tai markkinatilanteita.

"Asiamiehet tuntevat markkinoiden pulssin ja mikä ajoi kysyntää, mikä antaa heille edun tietämättä, mitkä ehdot kannattaa neuvotella ja jotka kannattaa antaa toinen osapuoli voittamaan", kertoo perustaja Rob McGarty ja nimetty välittäjä Surefieldin kanssa, Seattlessa sijaitsevan asuinkiinteistöliiketoiminnan päätoimipaikka.

Ja toimihenkilöt tuntevat paikalliset tavat myydä koti, kuten ostajan tai myyjän yleensä maksaa palkkioita, kuten siirtoveroja ja sulkemiskustannuksia, Gonzalez sanoo.

7. Et voi nähdä, mikä on vialla kodin kanssa.

Asiamiehet ovat asiantuntijoita siitä, mitä myyvät koteja. He voivat käydä läpi oman kodin ja huomauttaa muutoksista, joita sinun on tehtävä houkutella ostajia ja saada parhaat tarjoukset. He näkevät virheitä, joita et ole tietoisia, koska näet niitä joka päivä - tai koska et yksinkertaisesti näe niitä puutteina. Ne voivat myös auttaa sinua määrittämään, minkä palautteen potentiaalisista ostajista sinun pitäisi toimia sen jälkeen, kun laitat kotiisi markkinoille parantaaksesi sen mahdollisuuksia myydä.

"Jokainen, joka on päättänyt myydä oman kodin, pitäisi palkata sisustussuunnittelija tai omaisuudenhoitaja arvioida tämänhetkistä tilannetta ja markkinoiden houkuttelevuutta kotiin", Kean sanoo. "Kaikkien myyjien on palkattava ammattitaitoinen siivouspalvelu, joka antaa kotiin syvän puhdistuksen ennen sen markkinoille saattamista. Hyvä puhdistus auttaa poistamaan kaikki herkut, kuten lemmikit, joita asukkaat eivät voi haistaa, koska he elävät sen kanssa joka päivä. ”

8. Sinä asetat itsesi vaaraksi haastettavaksi.

Kotitalouksissa on mukana paljon lakisääteisiä asiakirjoja, ja asiantuntijan on täytettävä ne oikein. Yksi tärkeimmistä kohteista on myyjän ilmoitukset. "Kiinteistön myyjillä on myönteinen velvollisuus paljastaa kaikki tosiasiat, jotka vaikuttavat merkittävästi kiinteistön arvoon tai toivottavuuteen", LawAdvicein lakimies Matthew Reischer sanoo. com. Myyjä voidaan pitää vastuussa petoksista, laiminlyönneistä tai sopimusrikkomuksesta, jos hän ei paljasta asianmukaisesti. "Kysymys siitä, onko tosiasia merkittävä vai ei, on yleensä vahvistettu sen valtion oikeuskäytännössä, jossa asutte", hän sanoo.

Ellei ole kiinteistönvälittäjä, agentti tietävät todennäköisesti enemmän julkistamislaista kuin sinä. Jos et ilmoita vaaraa, haittaa tai vikaa ja ostaja tulee takaisin sinuun, kun he ovat muuttaneet ja löytäneet ongelman, he voivat riitauttaa sinut. Asiamiehet voivat myös tehdä virheitä, mutta heillä on ammattimaisia ​​virheitä ja laiminlyöntejä koskevia vakuutuksia, jotka suojaavat itseään ja antavat ostajalle turvautumisen, joten ostaja ei välttämättä tarvitse jatkaa myyjää vahingonkorvaukseen.

Bottom Line

Kotisi myynti on todennäköisesti yksi elämänne suurimmista liiketoimista. Voit yrittää tehdä sen yksin säästää rahaa, mutta edustajan palkkaamisesta on monia etuja. Asiamiehet voivat saada laajempaa altistumista omaisuudestasi, auttaa sinua neuvottelemaan parempaa kauppaa, antamaan enemmän aikaa myyntiin ja auttamaan pitämään tunteet hajottamasta myyntiä. Asiamies tuo asiantuntemusta, jota vain harvoilla myyjillä on, monimutkaiseen liiketoimeen, johon liittyy monia taloudellisia ja oikeudellisia vitsauksia. (Katso myös:

Miten löytää paras kiinteistövälittäjä ).