Omistajat, jotka haluavat vähentää oman pääoman sijoittamiseen liittyviä riskejä ja / tai niillä, joilla on muita sijoitusmahdollisuuksia, joilla on korkeampi tuotto kuin kotivaltiossaan, tulisi harkita REX-sopimuksen käyttöä. Tämä sopimus on koti-osakeriski / palautusjärjestely, joka sallii asunnon omistaman tehokkaasti myydä koti-osuuksia (ei myydä taloa) ja sijoittaa rahat uudelleen. Tässä artikkelissa analysoidaan REX & Companyn sopimus, verotuksen jälkeiset taloudelliset vaikutukset ja tarkastellaan muutamia esimerkkejä, jotka auttavat potentiaalisia käyttäjiä arvioimaan, ovatko he todennäköisesti hyötyneet heistä vai eivät. (Taustan lukemista varten, katso REX-sopimukset Kiipeä Asuintalot alenevat .)

Verotukselliset vaikutukset
REX-sopimus on samanlainen kuin takuupäästökauppasopimus (paitsi että sillä ei ole eräpäivää), koska se on toteuttamaton sopimus ennen irtisanomista.

Verotuksen käsittelyä käytetään samalla tavalla kuin vaihtoehto. Kun sopimus päättyy talon myyntiin, ennakkomaksua pidetään osana myynnistä saatua tuottoa, ja kotitalouden REX & Co: lle maksama lopullinen maksupalkkio korvaa saadut myyntitulot. Niin kauan kuin myyntivoitto on suljettu summa pääasiallisessa asuinpaikassa, suojausvoittoa ei veroteta.

Nykyisessä verosäännöksessä ei ole lopullista kohtelua, kun kodinomistaja irtisanoo REX-sopimuksen ennen myyntiä. REX & Co: n nettomaksu asunnon omistajalle (eli viiden vuoden rangaistusjakson jälkeen) olisi kuitenkin verotettava tavanomaisina tuloina. Homeownerilta saatua maksua REX & Co: lle irtisanomisessa olisi todennäköisesti käsitelty pääoman menetykseksi, samoin kuin optiosopimuksen sulkeminen.

Breakeven-analyysi
Koska asunnonomistaja ei pysty keräämään talon hintojen poistoja, jos sopimus päättyy viiden ensimmäisen vuoden aikana, sopimus on hyödyllinen ainoastaan ​​pitkäaikaisen suojauksen kannalta. Silti jopa kaksi- tai kolmivuotinen sopimus voi olla kannattavaa, jos etukäteen saatu raha ansaitsee hyvän tuoton. Sinun tarvitsee vain kumulatiiviset veroilmoitetut rahamääräiset voitot ylittää rangaistus, jotta ne tulevat eteenpäin. Alla olevassa kuvassa 1 on esitetty enimmäisarvonopeus, jolla asunnon omistajan voitto on täsmälleen nolla kunkin kuuden ensimmäisen vuoden aikana - olettaen, että REX-sopimus ja 50% REX-sopimus ja 6% verovelvolliset palauttavat kodinomistajan vastaanottamat ennakkomaksut. Huomautus : Nämä laskelmat edellyttävät, että REX & Co: lle suoritettavat maksut eivät ole verovähennyskelpoisia.)

Kuva 1: Kaikki summat ilmaistuna prosentteina talon arvosta

Investopedia. com © 2008

Tällä tuottoprosentilla taulukossa näkyy, että sinun ei pitäisi päästä REX-sopimukseen, ellei aiot pitää taloa yli kaksi vuotta. Kahden vuoden kuluttua tulet ulos, vaikka maksat rangaistuksen ennenaikaisesta irtisanomisesta niin kauan kuin talon arvostus laskee alle tason.Koska viiden seuraavan vuoden aikana hintojen lasku on suuri, asunnon, joka ei aio myydä, pitäisi hyötyä REX-sopimuksesta.

Numeerinen esimerkki
Vaikka REX-sopimuksen käyttäminen riskienhallinnan eduissa onkin selvää, asunnon on ymmärrettävä kaikki mahdolliset taloudelliset tulokset. Tätä varten meidän on analysoitava tuloksia kassavarojen tuoton erilaisista yhdistelmistä ja talouteen mahdollisesti liittyvistä muutoksista. Jos oletetaan, että REX-sopimus on voimassa viisi vuotta ja yksi päivä, asunnonomistaja välttää irtisanomiskorvauksen ja maksetaan hinnanalennuksista.

Alla olevassa kuvassa 2 esitetään viiden vuoden ajanjaksot - olettaen, että 50 prosentin jakosopimus on maksimissaan. Tätä taulukkoa voidaan ekstrapoloida jakamaan sopimukset pienemmillä jakamisosuuksilla laskemalla tulokset vastaavasti (toisin sanoen 20 prosentin osuus on 2/5 taulukon tuloksesta). Todellisten dollareiden suhteen kerrotte nämä prosenttiosuudet talon alkuperäisellä arvolla REX-sopimuksen alussa.

Kuva 2

Investopedia. com © 2008

Jokainen palkkataulukon sarake kertoo, kuinka paljon saat (tai menettää) viiden vuoden aikana REX-sopimuksella, olettaen, että saadut ennakkomaksut palautuvat sarakkeen yläosassa näkyvään korkoon. Rivit vastaavat oletuksia kumulatiivisista viiden vuoden talo-hinnan muutoksista, kuten vasemmassa sarakkeessa on esitetty. Oletetaan esimerkiksi, että olet antanut 50%: n jakosopimuksen, kun talosi oli arvoltaan miljoona dollaria, ja sijoitit uudelleen maksun, jonka määrä on 6. 80% verojen jälkeen. Jos talo laski viiden vuoden lopussa arvoksi $ 900 000 (alaspäin 10%), REX-sopimuksesi voitto olisi 106 000 dollaria (10,6% 1 miljoonasta dollarista).

REX: n näkökulma
Tässä vaiheessa pitäisi ihmetellä, miksi REX & Co. aikoo tarjota tämän sopimuksen. Koska tällaisten rahoitustuotteiden kehittäminen on pitkä, on todennäköistä, että tämä on suunniteltu ja suunniteltu ja rahoitussitoumukset saatu ennen asuntomarkkinoiden jäähdyttämistä vuonna 2007. Tuotteesta voidaan lopettaa, jos rahoituslähteet ovat riittävän pessimistisiä asuntojen hinnat. . Institutionaalisten sijoittajien edut

Periaatteessa konseptilla on paljon vetoomusta institutionaalisille sijoittajille, koska nämä sijoittajat näkevät REX-sopimusten investoinnit tarjoavat heille monipuolistamismahdollisuuden. Tämä sopii heidän luottamustehtäviinsä, koska heitä ohjaa modernin salkun teoria, joka sanoo, että monipuolistaminen on erittäin tärkeää riskin minimoimiseksi tietyn tuoton tasolle. (Lue lisää
Moderni salkun teoria: yleiskatsaus .) Kun investoinnit ovat erittäin pitkiä, pääomaosuus sijoitukset tarjoavat uuden mahdollisuuden monipuolistaa omaisuusluokkaan, jota he eivät voineet käyttää aikaisemmin. He odottavat, että tuottojen korrelaatio muiden investointien kanssa on hyvin alhainen.Teoriassa sen pitäisi siis vähentää salkun kokonaisriskiä. Se, että tämä on huono markkinoiden ajoittaminen, ei tiedetä niille vasta sen jälkeen. Institutionaaliset sijoittajat usein antavat tällaisille asioille aiempaa vähemmän huomiota kuin salkun teorian soveltamisen parantaminen. (Lue lisää monipuolistamisesta

Johdatus monimuotoisuuteen ja Diversifikaation merkitys .) Toinen tärkeä asia on se, että REX-sopimus tarjoaa heille tehokkaan sijoituksen asuntoihin: he saavat oikeudet suurempaan prosenttiin talon arvonmuutoksesta kuin heidän on maksettava käteistä edestä. Sopimus osoittautuu omistajan vastineeksi, joka lainaa osan osuudestaan ​​REX & Co: lle korvauksena ilmaiseksi REX: n ja Co: n osuudesta talosta. Tämä suhteellisen halpa vipu tarjoaisi erittäin hyvät tuotot, jos talot arvostaisivat historiallisia pitkän aikavälin hintojaan.

Johtopäätös

Asunnon omistajan näkökulmasta REX-sopimus voi olla tehokas tapa suojautua asuntojen hintojen laskusta. Tämä työkalu tarjoaa mahdollisuuden säilyttää pääomaa ja vähentää omistusoikeuden riskiä myymästä talosi. Jotta voit hyödyntää, sinun on kuitenkin pidettävä talosi vähintään kaksi vuotta ja sijoitettava etukäteen rahaa viisaasti.