Vain harvoja taloudellisia tilaisuuksia keräävät yhtä paljon huomiota kuin Federal Reservein poliittiset kokoukset. Jokainen haluaa tietää, jos ja milloin Fed tulee lopulta nostamaan korkoja - ennennäkemättömän nollatulkemisen jälkeen - ja mitä mahdollinen lasku voisi olla. Asuntomarkkinat ovat erityisen mielenkiintoisia, osittain siksi, että kotimyynti on niin riippuvainen korkotasosta ja osittain siitä syystä, että asuntomarkkinoiden romahtaminen herätti viimeistä suurta lamaa.

Suoraan tai välillisesti koronnousu vaikuttaa kenelle tahansa, jolla on asuntolaina. Tämä on ilmeisintä niille, joilla on säädettävissä olevat korot (ARM), koska niiden kuukausittaiset korot kasvavat välittömästi.

Liittovaltion varat ovat olleet vuoden 2008 tuntumassa tai lähes 0, mikä on kääntänyt ennätyksellisen alhaisille asuntolainakorkoille Yhdysvalloissa. Vuoden 2014 puolivälistä vuoden 2015 puoliväliin keskimääräinen 30 vuoden kiinteä laina oli alle 4 prosenttia. Kotona ostajat eivät ole koskaan nähneet tätä halpaa tämän pitkäksi aikaa, ja monet nykyiset asunnon omistajat pystyivät houkuttelemaan houkuttelevia uusia hintoja.

Korot nousevat vaarantaisivat alhaiset asuntolainamarkkinat, jotka vaikuttavat ostajiin ja myyjiin, vaikka eri tavoin. Ostajilla on pääsääntöisesti mahdollisuus ostaa kalliimpia koteja, kun korkotaso on alhainen, koska kuukausittaiset korkomaksut vähenevät. Kun hinnat nousevat, ostajia työnnetään pois kalliilta markkinoilta ainakin aluksi; jos liian monet ostajat hinnoitellaan markkinoilta, kysyvät hinnat laskevat todennäköisesti.

Kuinka koron nousut tapahtuvat

Nykyaikaiset keskuspankit, mukaan lukien keskuspankki, vaikuttavat korkotasoon muuttamalla taloudessa kiertävää rahamäärää. Tämä tapahtuu yleensä U. S. Treasurysin oston tai myynnin kautta, jotka muodostavat perustason kurssin pääomamarkkinoilla.

Oletetaan, että Fed haluaa korottaa taloutta. Valtiovarainministeriön avulla Federal Reserve myy Treasurysia markkinoilla. Sijoittajat (enimmäkseen pankit, hallitukset ja muut suuret laitokset) ostavat nämä Treasurysin käteisellä ja raha vain istuu Fedin taseessa.

Fed-taseen käteisvaroja ei enää kierrä talouteen, mikä vähentää rahan määrää tehokkaasti. Lisää Treasurys on markkinoilla, jotka kilpailevat myyjien kanssa, ja on vähemmän rahaa käymässä tarjota hinnalla näiden Treasurys. Molemmat tekijät tukahduttavat valtiovarainhinnat, mikä lisää niiden tuottoastetta. (Muista, että Treasurysilla ja muilla velkakirjoilla on korkeampi tuotto alhaisemmilla hinnoilla, koska ostohinnan ja lunastushinnan välinen erotus on suurempi.)

Valtion velkasitoumukset ovat turvallisin tapa ansaita tuotto markkinoilla, joten kaikki muut tuotteet - mukaan lukien kiinnitykset - täytyy lisätä ylimääräistä tuottoa houkuttelemaan sijoittajia ja lainanantajia pois Treasurysilta.Kun Treasurysin tuotot nousevat, niin myös muutkin talouksien hinnat.

Korottomat korot ja lainamaksut

Koronnousut tekevät rahan hinnasta kalliimpaa, ja kotivakuutukset käyttävät asuntolainoja lähes kaikkiin kodinostoksiin. Kiinnitykset ovat yleensä monitahoisia näkymiä, joten lainanantajat todennäköisesti alkavat nostaa korkoja ennen Fedin tekemää; loppujen lopuksi lainanantajat tietävät, että kurssikehitys on tulossa lopulta.

Jopa puolet prosenttiyksiköstä tekee suuren eron ajan mittaan. Oletetaan, että ostaja ottaa $ 30,000 lainaa yli 30 vuoden ajan 3,92%: lla (noin keskimääräinen markkinakorko syyskuussa 2015); hänen kuukausimaksunsa pitäisi nousta noin 1 182 dollariin ja asuntolainojen kokonaiskustannusten odotetaan olevan noin 425 000 dollaria.

Korko korotetaan kuitenkin 4,42 prosenttiin ja kuukausimaksun määrä siirtyy $ 1, 255. Tämä ei ehkä näytä kovin paljon, mutta asuntolainan kokonaiskustannukset ylittävät nyt 451 000 dollaria - 26 000 dollarin lisäys.

Korkojen nousu ja koti- hinnat

On selvää, että Fed-kurssikehitys tekee rahoituksesta kalliimpaa, mutta ei ole selvää, millainen vaikutus asuntohintoihin.

Kodin hintojen ja koronnousujen välillä ei ole tiukkaa historiallista korrelaatiota. Kotihintojen ja bruttokansantuotteen (BKT) kasvun välillä on paljon parempi korrelaatio; uusien asuntojen kysyntä kasvaa, kun talous humisee.

Nouseva korko voi rikkoa molempiin suuntiin. Monet ennustajat ovat huolissaan siitä, että nouseva korko heilahtelee epävakaan talouden, mikä vähentäisi kotitalouksien kysyntää. Yhdistä tämä tiukempien rahoitusehtojen kanssa, ja on helppo olettaa, että asuntojen hintojen pitäisi laskea.

Kuitenkin 1980-luvun puolivälistä lähtien nouseva korko on yleensä ollut samansuuntainen terveellisemmän talouden kanssa. Tämä merkitsee enemmän ostajia markkinoilla, lisää asuntoja ja korkeampia hintoja.

Aspiring homebuyers ei pidä upseerata suhteessa Fed politiikka. Vaikka hinnat nousisivat vaatimattomasti - eniten odottaa neljänneksen kasvua vuoden 2015 loppupuolella tai vuoden 2016 alkupuolella - lainojen kustannukset ovat lähellä historiallisia alamääriä. Tietenkin on monia muita tärkeitä näkökohtia, kuten ostajan tulot tai onko koti hyvällä alueella. Loppujen lopuksi pienen koron nousun pitäisi olla vain vähäinen vaikutus ostopäätöksiin.

Johtopäätös

Keskimääräinen 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina elokuussa 2015 oli 3. 91%, Freddie Macin mukaan. Tämä on ennätyksellisen alhaisimmillaan vuoden 2012 lopulla 3,35%, mutta silti paljon alle historiallisen tason. Oletetaan, että keskimääräinen korko oli 4. 69% vuonna 2010, 5. 87% vuonna 2005, 8. 05% vuonna 2000 ja 13. 74% vuonna 1980.

Jos kotivoittaja etsii kalliita, , kuten San Diegossa, Denverissä, Dallasissa tai San Franciscossa, voi olla sysäys lukittavaksi alemmalla kurssilla, ennen kuin Fed tavoittelee korkeampaa korkoa.

Nousuasemat vaikuttavat suurempaan eroon pitkällä aikavälillä (25 ja 30 vuotta), mutta niillä on vain vähäinen kuukausittainen vaikutus. Jos haluava ostaja ei todennäköisesti ole kotona pitkään, korot saavat paljon vähemmän merkitystä.

Korkotason nousu heikentää toisen asuntokuplan puhkeamisen todennäköisyyttä, kuten vuonna 2007. Pitkällä aikavälillä on turvallisempaa, että asunnon omistajat saavat tasaisen, nousevan tilanteen. Fed-vaelluksen taloudellisia vaikutuksia on vaikea ennustaa, mutta historia osoittaa, että omaisuuskuplia muodostuu, kun hinnat ovat alhaiset eikä päinvastoin.