Sisällysluettelo:
- Miten termi vaikuttaa kustannuksiin
- Korkojen erot
- Jos olet varma eläkkeelle
- Punnitsemiskoulutus ja eläkesäästämistavoitteet
- Best of Both-Worlds -vaihtoehto?
- Bottom Line
Häiritsevä erilaisia kiinnityksiä voi olla saatavilla, mutta useimmille kotiinkäyttäjille käytännössä on vain yksi.
30 vuoden kiinteä asuntolaina on käytännössä amerikkalainen arkkityyppi, rahoitusvälineiden omenapiirakka. Se on polku, jonka amerikkalaiset sukupolvet ovat ottaneet ensimmäistä kertaa kotiin. Mortgage Bankers Associationin mukaan suurin osa kiinnostuneista hakee 30 vuoden kiinnelainoja. Mutta monet näistä ostajista olisivat saaneet paremmin palvelemaan, jos he olisivat valinneet 15 vuoden kiinteäkorkoisen kiinnityksen; 30-vuotiaan nuorempi ja vähemmän suosittu sisarus. Lainat ovat rakenteeltaan samanlaisia - tärkein ero on termi. (Katso myös, Asunnon ostaminen U.:ssä )
Lyhyen aikavälin laina tarkoittaa korkeampaa kuukausimaksua, mikä tekee 15 vuoden asuntolainasta vähemmän edullisen. Lyhyempi aika kuitenkin tekee lainan edullisemmaksi useilla rintamilla - lainan koko elinaikanaan, 30 vuoden kiinnitys tulee maksamaan yli kaksinkertaiseksi 15 vuoden optiosta.
Miten termi vaikuttaa kustannuksiin
Korkeampien kustannusten ensisijainen kuljettaja on aika. Asuntolaina on vain eräänlainen pitkäaikaislaina - joka on kiinteän omaisuuden vakuutena - ja laina-ajankohtana lainanottaja maksaa vuosittain lasketun koron lainan jäljellä olevalle tasolle. Sekä korko että kuukausimaksu ovat kiinteät.
Koska kuukausimaksu on kiinteä, osa, joka maksaa korkoa ja osa, joka maksaa pääoman, muuttuu ajan myötä. Alussa, koska lainan tasapaino on niin korkea, suurin osa maksuista on korkoa. Mutta kun saldot pienenevät, maksuosuuden osuus laskee myös, ja pääoman korotus kasvaa. (Lisätietoja löytyy Investopedian opetusohjelmasta Asuntolainan perusteet .)
30-vuotisen lainassa tietenkin tämä tasapaino pienenee paljon hitaammin - tehokkaasti vuokraat saman määrän rahaa yli kaksi kertaa kauemmin. (Se on yli kaksinkertainen, eikä vain kaksinkertainen, koska 30 vuoden asuntolainan pääsalaki ei laske yhtä nopeasti kuin 15 vuoden laina.) Kun korko on 4% , lainanottaja maksaa lähes kaksi kertaa enemmän kiinnostusta lainata saman pääoman määrää 30 vuoden aikana verrattuna 15 vuoden lainaan.
Korkojen erot
Lisäksi koska 15 vuoden laina on vähemmän riskialtista pankkeille kuin 30 vuoden lainoja ja koska se maksaa pankit vähemmän lyhytaikaisille lainoille kuin pitempiaikaiset lainat, kuluttajat maksavat pienemmät 15 vuoden asuntolainan korko - missä tahansa neljänneksestä prosenttiin täyteen prosenttiin (tai pisteeseen). Ja useimpien kiinnelainojen rahoittama valtion tukema virasto määrää ylimääräisiä maksuja, joita kutsutaan lainan tason hintasäännöiksi, jotka tekevät 30 vuoden kiinnelainat kalliimmiksi.
Fannie Mae ja Freddie Mac veloittavat hinnanmuutoksia lainanottajille, joilla on alhaisemmat luottotiedot tai laskevat vähemmän rahaa.
"Jotkut 30 vuoden aikana voimassaolevista lainakannan hintasäännöksistä eivät ole 15-vuotiaita", kertoo Norcon Mortgage -yrityksen Avon-konsernin suurimman vähittäisluotonannon johtaja James Morin. Morinille, rullaa nämä maksut heidän kiinnitykseensä korkeampaan hintaan sen sijaan, että maksavat ne suoranaisesti.
Kuvittele sitten 300 000 dollarin laina, joka on käytettävissä 4% 30 vuotta tai 3, 25% 15 vuotta. Nopeamman kuoletuksen ja alhaisemman korkotavan yhdistelmä merkitsee sitä, että rahan ottaminen vain 15 vuoteen maksaisi 79, 441 dollaria, kun se oli 215, 609 yli 30 vuotta tai lähes kaksi kolmasosaa vähemmän.
Kumipalo on tietenkin kuukausimaksu. Hinta säästää niin paljon rahaa pitkällä aikavälillä on huomattavasti korkeampi kuukausittainen meno: Hypoteettisen 15 vuoden lainan maksaminen on $ 2, 108 tai lähes 50% enemmän kuin 30 vuoden lainan kuukausimaksu ($ 1, 432).
Jos olet varma eläkkeelle
Jos sinulla on varaa korkeampaan maksuun, on kiinnostuksenne mennä lyhyemmällä lainalle, varsinkin jos lähestyt eläkkeelle siirtymistä, kun olet riippuvainen kiinteistä tuloista.
Joillekin asiantuntijoille, joilla on varaa maksaa suurempi maksu, sisältää sateisen päivän rahasuorituksen - Quicken-lainojen pääekonomisti Bob Waltersin mukaan nestemäisten säästöjen pitäisi olla vähintään vuoden tuloja. Mitkä rahoitussuunnittelijat pitävät noin 15 vuoden asuntolainasta, on se, että se on tehokkaasti "pakotettu säästö", omaan pääomaan sellaisessa omaisuuserässä, joka normaalisti arvostaa.
Punnitsemiskoulutus ja eläkesäästämistavoitteet
Joissakin tapauksissa lainanottajalla voi olla kannustimia säästää ja sijoittaa rahat muualle, kuten 529-tilillä korkeakouluopetusta tai 401 (k) -eläkettä, jossa työnantaja vastaa lainanottajan maksuosuutta. Ja asuntolainakorolla niin alhainen, lainanottaja voisi teoriassa lainata 30 vuoden merkinnällä ja sijoittaa eron tämän pienemmän kuukausittaisen maksun ja korkeamman summan, jonka hän olisi maksanut joka kuukausi 15 vuoden kiinnitys.
Esimerkiksi edellisessä esimerkissä 15 vuoden lainan kuukausimaksu oli $ 2, 108 ja 30 vuoden lainan kuukausimaksu oli $ 1, 432. Lainanottaja voisi sijoittaa 676 dollarin eron muualla.
Kirjanpidon laskennassa on se, kuinka paljon (tai onko) ulkomaisen sijoituksen tuotto, vähennettynä siitä veloittamastasi myyntivoitosta, ylittää asuntolainan koron, kun kiinnityskorko on laskettu vähennys. (25%: n veroluokassa oleva henkilö voi vähentää tehokkaan asuntolainan korkoa 4 prosentista 3 prosenttiin).
Tämä kilpa vaatii kuitenkin riskialttiutta Shashin Shah: n sertifioitu rahoitussuunnittelija Dallasissa, koska lainanottajan on investoitava epävakaisiin varastoihin.
"Tällä hetkellä ei ole kiinteäkorkoisia sijoituksia, jotka tuottaisivat riittävän suuren tuoton tehdäkseen tämän työn", sanoo Shah.Se edellyttää myös kurinalaisuutta sijoittaa järjestelmällisesti kyseisten kuukausittaisten erojen vastaavuus ja aika keskittyä investointeihin, jotka useimmat ihmiset puhuvat Shah sanoo.
(Lisätietoja asuntolainan hankkimisesta eri elämänvaiheissa Asuntolainan hankkiminen 20-vuotiaissasi ja Asuntolainan hankkiminen 50-vuotiaana .)
Best of Both-Worlds -vaihtoehto?
Useimmat lainanottajat ilmeisesti myös puuttuvat - tai ainakin luulevat, ettei heillä ole tarvetta - 15 vuoden kiinnityksen edellyttämien korkeampien maksujen suorittaminen. Mutta on olemassa yksinkertainen ratkaisu 30 vuoden lainanottajille, jotta saataisiin paljon lyhyemmän asuntolainan säästöä: yksinkertaisesti tee 15 vuoden aikataulun suurempia maksuja 30 vuoden kiinnityksellesi, olettaen, että kiinnityksellä ei ole ennakkomaksua.
Sinulla on oikeus ohjata ylimääräiset maksut päämiehelle, ja maksatko johdonmukaisesti maksat asuntolainasta 15 vuoden kuluessa. Jos ajat ovat tiukkoja, voit aina palata normaaliin, alempaan 30 vuoden aikataulun maksuun.
(Katso myös Hyödyt ja haitat 15 vuoden kiinnelainasta ja Hyödyt ja haitat 30 vuoden kiinnityksestä.)
Bottom Line
olla hyvin järjestetty, jos he valitsivat 15 vuoden kiinteäkorkoisen kiinnityksen 30 vuoden kiinnityksen sijasta. Alhaisempi korko ja lyhyempi termi merkitsevät, että maksat huomattavasti vähemmän lainaasi. Tee itse matematiikka käyttämällä Investopedian kiinnityslaskin.
Ja kuten Shah sanoo: "Meillä ei ole yhtä asiakasta, joka on maksanut talostaan, joka on koskaan tuntenut huolta siitä. "Hieroja on korkeampi kuukausimaksu, ja on järkevää punnita edullisemman asuntolainan arvoa muihin säästämisprioriteetteihin, kuten kollegion, eläkkeelle siirtymisen ja sadepäivän rahastoon.
(Saatat myös olla kiinnostunut lukemaan 6 vinkkejä saada hyvitystä ja Kiinnitykset: Kuinka paljon voit varautua?
Lukeminen MBA-asuntolainan ostohinta
Seuraamalla MBA-ostohakemuksessa esitettyä suuntausta sijoittajat voivat tunnistaa investointimahdollisuuksia yrityksissä, jotka ovat valmiita hyötymään, ja etsimään varoitussignaaleja toimialojen ja yritysten välillä, jotka todennäköisesti kärsivät.
Ennustaminen Asuntolainan korot: Osta, myy tai palauta?
Jos maksat asuntolainan tai suunnittelet kodin ostoa, on mahdollista kiinnittää huomiota siihen, missä asuntolainan korot ovat menossa. Harkitse näitä skenaarioita.
Asuntolainan korot nousta, mutta milloin ja kuinka paljon?
Asuntolainojen korot ovat olleet historiallisesti alhaisemmat vuodesta 2008 finanssikriisin jälkeen. Heidän odotetaan nousevan, mutta milloin ja kuinka paljon?