Kodin ostaminen voi olla elämäsi tärkein ja tärkein taloudellinen päätös, ja se todennäköisesti edellyttää asuntolaina rahoittaa osto. Kotivakuutusteknologian edetessä parhain kiinnitysluvut löytyvät verkosta - kätevillä välineillä, kuten kiinnityslaskentatyökaluilla alla. Tällainen laskin on hyvä tapa tutustua asuntolainamarkkinoihin alueellasi - tyypit, ehdot ja hinnat saatavilla.

Ah, mutta numeroiden tunteminen on vain ensimmäinen vaihe. Sinun on myös ymmärrettävä, mikä vaikuttaa heihin ja he edustavat sinua paljon tai eivät. Joten laskettuasi, lue ymmärtääksesi erilaiset kiinnelainat sekä ostokset vinkkejä siitä, miten laadukasta lainaa saatetaan hankkimaan.

Parhaiden kiinnelainojen löytäminen laskimella

Laskimessa on useita tekijöitä, jotka auttavat sinua kaventamaan juuri sinun tarpeisiisi parhaiten sopivia vaihtoehtoja. Voit verrata maksuja lyhyiden ja pitkien sopimusten välillä, arvioida alhaisempaa korkoa säädettävästä koronmaksusta ("ARM") tai perinteisemmästä kiinteäkorkoisesta vaihtoehdosta tai onko kiinnostuksen kohteena oleva ("IO") asuntolaina järkevintä sinulle.

Seuraavassa on luettelo ehdoista, joita todennäköisesti kohtaat, kun käytät kiinnityslaskin:

Luottopistemäärä : Luottopiste on henkilön luottokelpoisuuden numeerinen ilmaus.

Sijainti : Sinun on valittava tilanne, jossa asuntolaina otetaan ulos ja kavenna sitten sijainti joko lähimpään kaupunkiin tai postinumeroon.

Lainan määrä : Tämä vastaa kotisi arvioitua arvoa tai vakiintuneesta asuntolainasi jäljellä olevaa saldoa, jota haluat jälleenrahoittaa.

Kiinnityspisteet : Kiinnityspiste on yhden prosentin osuus kiinnityksen kokonaismäärästä. Pisteitä on kaksi: alennuspisteitä, jotka edustavat ennakkomaksua kiinnityksestä; ja alkupisteitä, jotka ovat maksu, jonka asuntolainanantaja voi veloittaa lainanottajalta.

Prosentti alhaisin : Tunnetaan myös ennakkomaksuna tai alkuerästä, kun jotain ostetaan luottokortilla.

Tuotteet : kiinnostuksen tyyppi, josta olet kiinnostunut, kuten perinteinen kiinteäkorkoinen asuntolaina, ARM tai I-O-kiinnitys. ARM-vaihtoehdossa näkyy esimerkiksi "7/1", joka edustaa vuosien lukumäärää, jolloin kiinnityksellä on kiinteä korko. Ennalta määrätyn vuosien (tässä tapauksessa 7) jälkeen korko säätyy kerran (1) lainan jäljellä olevaksi ajaksi kolmen tekijän mukaan: indeksin taso, johon kiinnitys sidotaan, kuten LIBOR, lainan alkaessa syntynyt ARM-marginaali ja Mortgage Cap .

Hankinta tai rahoitus: Hankintakiintiöitä käytetään kodin oston rahoittamiseen.Rahoja käytetään korvaamaan vanha laina uudella lainalla, joka tarjoaa parempia ehtoja maksua vastaan.

Asuntolajit: saatko parhaan hinnan?

Riippuen tekijöistä, kuten luottotietosi, työhistoria ja velan / tuoton suhde, laskin on tullut esiin - ja lainanantaja voi tarjota sinulle - prime rate asuntolainan, subprime kiinnitys tai jotain välillä, kutsutaan "Alt-A" asuntolainaksi. Katsotaanpa nopeasti eri kiinnitysluokkia ja katso, mikä vaikuttaa siihen, mihin olet oikeutettu.

Prime Mortgages

Pääasialliset kiinnitykset täyttävät Fannie Maen (Federal National Mortgage Association) ja Freddie Macin (Federal Home Loan Mortgage Corporation), jotka ovat kaksi valtion sponsoroimaa yritystä, jotka tarjoavat jälkimarkkinoita asuntolainoja ostamalla lainoja luotonantajilta. Yhdysvaltain keskuspankin mukaan ensisijainen asuntolaina on "lainanottajan kiinnitys, jonka luottokelpoisuusluvut ovat 740 tai enemmän, joiden velka-voitto-suhdeluku on keskimääräistä alhaisempi ja jonka kiinnitysluvut sisältävät kiinteän koron yhteiset vakiohyvityssuunnitelmat tai säädettävissä oleva korko. "

Päähankkijoiden ehdokkaat joutuvat myös tekemään huomattavan ennakkomaksun - tyypillisesti 10-20 prosenttia - asuinpaikasta, sillä ajatus on, että jos sinulla on iho peliin, josta olet todennäköisesti vähäisempi. Koska lainanottajat, joilla on paremmat luottotiedot ja velka-voitto -suhteet, ovat yleensä pienempiä, heille tarjotaan alhaisimmat korot - tällä hetkellä noin 4 prosenttia 30 vuoden kiinteäkorkoiselle kiinnitykselle - mikä voi säästää kymmeniä tuhansia dollareita laina-aika.

Subprime-kiinnitykset

Subprime-kiinnityksiä tarjotaan lainanottajille, joilla on alhaisemmat luottoluokitukset ja FICO-luottotietokannat alle noin 640, vaikka tarkka raja riippuu lainanantajasta. Lainanantajien riskin lisääntyessä näiden lainojen korot ovat korkeammat - esimerkiksi 8-10 prosenttia.

Subprime-kiinnitysrakenteita on useita. Yleisin on säädettävä korko-asuntolaina (ARM), joka perii aluksi kiinteän koron "hinnankorotusnopeuden", sitten vaihtaa vaihtuvakorkoisen koron ja marginaalin loppuosan lainaan. Esimerkki ARM: stä on 2/28-laina, joka on 30 vuoden asuntolaina, jonka kiinteä korko on kaksi ensimmäistä vuotta ennen kuin se tarkistetaan. Vaikka nämä lainat alkavat usein kohtuullisella korolla, kun ne siirtyvät suuremmalle vaihtuvakorkoiselle tasolle, asuntolainojen korot kasvavat merkittävästi.

Alt-A Asuntolainat

Alt-Asuntolainat kuuluvat jonkin verran prime- tai subprime-luokkien välillä. Yksi Alt-A -kiinnityksen ominaispiirteistä on, että se on tyypillisesti matala-doc- tai ei-doc-laina, joten lainanantaja ei vaadi paljon (joskaan) asiakirjoja, jotka osoittavat lainanottajan tuloja, varoja tai kuluja. Tämä avaa oven petollisille asuntoluottokäytännöille, koska sekä lainanantaja että lainanottaja saattavat liioittaa numeroita suuremman kiinnityksen takaamiseksi (mikä tarkoittaa enemmän rahaa lainanantajalle ja lisää lainanottajalle taloa).Itse asiassa, kun subprime-asuntoluottokriisi oli 2007-08, ne tunnettiin nimellä "valehtelainat", koska lainanottajat ja lainanantajat pystyivät liioittelemaan tuloja ja / tai varoja lainanottajan luokittelemiseksi suuremmalle kiinnitykselle.

Vaikka Alt-A-lainanottajilla on tyypillisesti vähintään 700 luottotulokset - huomattavasti subprime-lainojen raja-arvojen yläpuolella - nämä lainat sallivat suhteellisen alhaiset alamaksut, suuremmat laina-arvo-suhteet ja joustavuuden lainanottajan velka-voitto-suhde. Nämä myönnytykset mahdollistavat tiettyjen lainanottajien ostaa enemmän taloa kuin mitä heillä on kohtuullisesti varaa, mikä lisää todennäköisyysedellytyksiä. Tästä huolimatta pienet ja ei-doc-lainat voivat olla hyödyllisiä, jos sinulla on todella hyviä tuloja, mutta et voi todistaa sitä, koska ansaitset sitä satunnaisesti (esimerkiksi jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja).

Koska Alt-As katsotaan jonkin verran riskialttiiksi (jotka putoavat jonnekin prime ja subprime välillä), korot ovat yleensä korkeammat kuin prime-kiinnelainat, mutta alhaisemmat kuin subprime-arvot - noin 5-5%: sta 8% riippuen lainanantajan ja lainanottajan tilanteesta. Katso Alt-A Kiinnitykset: Kuinka he työskentelevät .

Parhaan mahdollisen asuntolainan saaminen

Tietenkin, mitä korkeampi korko on, sitä enemmän maksat kuukausittain, ja mitä enemmän maksat lopulta kotisi. Vertaa, katsotaanpa 30-vuotisen kiinteäkorkoisen asuntolainan 200 000 dollaria.

Koronopeudella - tässä esimerkissä 4% - kuukausittainen maksuasi on 955 dollaria. Lainan elinaikana maksat 143, 739 dollaria - joten maksat takaisin yhteensä 343, 739 dollaria.

Oletetaan nyt, että saat saman 30 vuoden kiinteän koron kiinnityksen 200 000 dollaria, mutta tällä kertaa sinulle tarjotaan subprime-kurssi 6%. Kuukausittainen maksuasi on 1 199 dollaria, ja maksat yhteensä 231, 677 korkoa, mikä tuo takaisin maksamasi summan 431 dollariin 677 dollariin. Sinun näennäisesti pieni koronmuutos maksaa 87, 938 dollaria.

Tärkeää on ymmärtää tämä: vain, koska lainanantaja tarjoaa sinulle kiinnityksen Alt-tai subprime korko ei tarkoita, et olisi oikeutettu prime rate kiinnitys toisen luotonantajan. Luotonantajat ja asuntolainojen välittäjät voivat olla kilpailukykyisiä, mutta heillä ei yleensä ole velvollisuutta tarjota sinulle parasta mahdollista kauppaa. Se kannattaa ponnistella ostoksille: Kun etsit aikaa paremman koron löytämiseen, voit säästää kymmeniä tuhansia dollareita lainan aikana.

Vinkkejä parhaiden kiinnityskorujen löytämiseksi

Tämä ei ole aika antaa joku muu tehdä ostoksia puolestasi. Kuten näimme juuri nyt, saamasi ehdot saattavat tehdä huomattavan eron siinä, mitä maksat lainata samaa rahaa.

Miten vältät maksaa enemmän kuin tarvitset kiinnityksellesi? Varmista, vertaa tarjottuja tarjouksia suorittamalla ne online-asuntolainan avulla, jotta näet, millaisia ​​maksuja ja korkoja on. Ja kuten sinäkin - tai jopa ennen kuin teet - noudata alla olevia ohjeita.

1. Aloita Varhainen valmistaminen

Jos etsit kotia juuri nyt, saat rahoituksen suuressa kunnossa voi olla kova.Joten yritä ajatella eteenpäin; ehkä jopa lykätä talonmetsästystä, kunnes voit puhdistaa taloudellisen talon.

Yleensä tarvitset luoton. (Katso Mikä on hyvä luottopiste? ) Ennen kuin olet kiinnostunut asuntolainasta, tavanomaiset lainanantajat etsivät luottopistettä vähintään 700 ja, kuten edellä mainittiin, yksi 740: stä prime rate asuntolaina. FHA-lainat ovat rentoja standardeja, mutta tiukempia ehtoja. Joten mitä voit saada, että pisteet ylös maksamalla pois luottokortti saldot ja muut henkilökohtaiset velat, niin paljon kuin voit.

Jopa 20 pisteen pistemäärä saattaa siirtää nopeutta ylös tai alas yli 0. 25%. 250 000 dollarin kotona neljäsosa pisteestä voisi merkitä ylimääräistä 12 000 dollaria tai enemmän kiinnitettyä laina-aikaa.

Toiseksi, säästä! Mitä enemmän voit laskea, sitä alhaisempi on kiinnitysmaksu ja sitä vähemmän korkoa, jonka maksat ajan myötä. Korkeampi ennakkomaksu voisi jopa merkitä alhaisempaa korkoa. Esimerkiksi 30%: n ennakkomaksu (verrattuna perinteiseen 20%: iin) saattaa laskea korkoasi yli 0,5%.

2. Älä katso korkoa yksin

Korko on tärkeä, mutta vertailua on enemmän. Onko etukäteen määrättävää rangaistusta, jos päätät jälleenrahoittaa jossakin vaiheessa? Mitkä ovat sulkemisen kokonaiskustannukset? Sulkemiskustannukset ovat yleensä 2-5% kodin hinnasta. Jos kotisi maksaa 150 000 dollaria, hän odottaa maksavan 3 000 dollaria 7 500 euron kustannuksiin. Se on suuri valikoima, joten sinun täytyy nähdä, mitä lainanantaja yleensä veloittaa.

3. Ymmärrä PMI

Vaikka he laskevat kiinnostuksensa kokonaiskustannuksiin, sulkemiskustannukset ovat kertaluonteinen hitti. Mutta on toinen purenta, joka pitää purevan. Jos ennakkomaksu on alle 20%, pidätte suurempana riskinä ja vaadit PMI: n tai yksityisen kiinnitysvakuutuksen. Tämä tekee sinulle turvallisemman panoksen lainanantajalle; Ongelmana on, että maksat sen 0, 5-1% koko lainaa vuosittain. Tämä voi lisätä tuhansia dollareita siihen, mihin se maksaa lainan siirtämiseen. Jos päätät maksaa PMI: n, varmista, että se pysähtyy heti, kun olet saanut riittävän osuuden talossasi kiinnitysmaksujensa kautta (ks. Miten päästä eroon yksityisistä kiinnelainoista ).

4. Lukitse ja lataa

Sanotaan, että saat hämmästyttävän kiinnelainasopimuksen. Onnittelut, mutta liikkuvat nopeasti. Korko - ja mahdollisesti muut ehdot - ovat lukittuna määrätyn ajan. Sinun on suljettava lukituskauden aikana tai riski menettää kauppa. Älä lykkää.

Bottom Line

Suurin osa alimman kiinnityskoron saamisesta on paljon ennen kuin olet valmis hakemaan. Ylellinen luottopisteet ja huomattava ennakkomaksu ovat parhaita tapoja laskea korkoasi.

Mutta älä sokeasti luota pankkiisi, välittäjiisi tai asuntolainojen välittäjiisi saadaksesi sinulle parhaat ehdot. Heillä voi olla taloudellinen kannustin ohjata sinua tiettyyn suuntaan. Tee omat ostokset, asuntolainat lasketaan ja verrataan. Muista myös, että vain koska olet oikeutettu X-asuntolainan määrään, ei ole mitään, joka sanoo, että sinulla on lainata paljon.