Ulkomaiset sijoittajat ovat parantaneet viime aikoina U. S: n kiinteistöjen havaitulle turvalliselle turvapaikalle, ja viimeaikaiset lainsäädäntömuutokset ovat todennäköisesti korostaneet suuntausta. Joulukuussa 2015 toteutetut veromuutokset, joilla poistetaan verotukselliset esteet ulkomaisten sijoittajien ns. Kiinteistölain tai FIRPTA: n yhteydessä, investoivat U. S: n kiinteistöihin sijoittaakseen enemmän sijoituksia U. S real ulkomaalaisista.

Real Capital Analyticsin arvioiden mukaan ulkomaalaiset investoivat noin 80 miljardia dollaria U. S: n kiinteistöihin vuonna 2015, mikä on noin 16 prosenttia kokonaisinvestoinnista. U. S: n talouden ollessa paremmassa asemassa kuin muut taloudet maailmassa, sijoittajat todennäköisesti jatkavat U. S: n kiinteistöjen investoimista monien perheiden kiinteistöihin, toimistorakennuksiin, varastoihin ja vähittäiskauppaan. . Tämä ylimääräinen tulva todennäköisesti hyödyttää U. S: n kiinteistösijoitusrahastoja (REIT).

Veropetokset poistettu

U. S: n hallitus alun perin määräsi FIRPTA: n vuonna 1980, kun ulkomaalaiset alkoivat ostaa lisää U. S: n viljelymaata. Tämä oli myös ajanjakso, jolloin japanilaiset ostavat korkean profiilin U. S -ominaisuuksia, mutta hallitus on väittänyt, että FIRPTA kohdistui viljelymaan ostamiseen eikä kaupunkien trophy-kiinteistöhankintoihin. FIRPTA-sääntöjen mukaan ulkomaalaisten oli maksettava 10 prosentin lähdevero U. S: n kiinteistöjen myynnistä realisoiduista rahoista sekä liittovaltion, valtion ja paikallisten verojen, jotka U.S.-sijoittajat maksavat. Uuden FIRPTA-muutoksen myötä hallitus suosii verotuksellisesti U. S-kiinteistöihin sijoittavia ulkomaalaisia. (Katso myös: REIT-sääntö 101.)

Sijoittaa ulkomaiset eläkerahastot tasa-arvoiseen asemaan

Uudet lait määräävät, että ulkomaiset eläkerahastot, jotka sijoittavat U. S: n kiinteistöön, eivät kuulu FIRPTA: n ennakonpidätykseen, kun ne myyvät kiinteistöomaisuutensa. Tämä asettaa heidät tasavertaiseen asemaan niiden U. S-vastapuolten kanssa. Ulkomaisten eläkesäätiöiden on täytettävä tietyt vaatimukset, jotta niitä voidaan pitää "pätevinä" eläkerahastoina, joihin ei sovelleta FIRPTA-verosääntöjä.

Yhden tapauksessa eläkekassan tarkoituksena on tarjota eläke- tai eläke-etuuksia rahaston osallistujille. Lisäksi sen olisi katsottava olevan oikeutettu tiettyihin veroetuuksiin, jotka koskevat maksuja tai tuloja kotimaassaan. FIRPTA-vapautukset koskevat U. S: n kiinteistösijoituksiin tehtäviä suoria eläkerahastoja sekä investointeja, jotka ne tekevät kumppanuuden tai pääomasijoitusrahastojen kautta.

Kiinteistösijoitusrahasto Sijoitusrajoitukset kevennetty

Toinen FIRPTA-muutoksen käyttöönotto on se, että ulkomaisten sijoittajien kynnys U: ssa.S REIT: t FIRPTA: n lähdeveron syntymiseen on noussut ylös. Aikaisemmin ulkomaalaiset, joilla oli yli 5 prosentin osuus U.S. REIT -yrityksestä, olivat FIRPTA-veron alaisia ​​varaston myynnistä tai jos REIT maksoi myyntivoittoja osinkona. Muutoksen myötä hallitus on nostanut FIRPTA-verokannan kynnyksen 10 prosenttiin. Hallitus on myös myöntänyt FIRPTA-vapautuksen REIT-sijoituksille tietyille julkisille yksiköille, jotka eivät aiemmin ole oikeutettuja vapautukseen, mukaan lukien julkisen kaupankäynnin kohteena olevat australialaiset kiinteistörahastoja.

REIT: n toisessa myönteisessä asemassa heidän ei enää tarvitse kantaa todistustaakkaa siitä, että heitä valvotaan kotimaassa, mikä tarkoittaa, että U.S S-henkilöllä on vähintään 50 prosenttia varastosta, jotta vältetään FIRPTA: n pidättäminen varaston myynti. Aikaisemmin REIT: n oli vaikea vahvistaa tätä, koska ne eivät usein voineet selvittää, olisiko osakkeenomistajilla, joilla oli alle 5 prosentin korko, ulkomaalaisia ​​tai kotimaisia. Tulevaisuudessa REIT: t voivat olettaa, että nämä pienet sidosryhmät ovat U.S.-henkilöitä, ellei REIT ole toisin.

Kiinan hidastuminen voisi hyötyä US Real Estate -yrityksestä

Ulkomaalaiset jatkavat parhaillaan U. S-kiinteistöjen parissa, ja viimeaikainen kiinalainen hidastuminen merkitsee sitä, että tämän kapean alueen turvapaikka-asema voitaisiin monistaa. Kiinan sijoittajat investoivat yli 8 miljardia dollaria U. S: n kaupallisessa kiinteistöalalla CBRE: n mukaan. Viimeaikainen markkinavaihtelu Kiinassa saattaa kiinnostaa kiinnostusta U. S: n kiinteistöihin kyseisestä maasta. Kiinan hallitus voi kuitenkin myös toimia sääntöjen avulla, joilla hallitaan tätä ulosvirtausta.

Sijoittajat muualta maailmasta pitävät myös U. S: n kiinteistöjen turvallisuudesta ja vakaudesta, kun otetaan huomioon, että vaihtoehtoiset myyntipisteet kuten Eurooppa ja Japani ovat edelleen mukana deflaatiota torjuvissa politiikoissa ja kasvun edistämisessä. Toisaalta U.S. on hitaassa kasvumallissa. Eläkesäätiöillä on pitkäjänteinen sijoitushorisontti maailmassa ja elinehdot parantavat maailmanlaajuisesti, sillä niillä todennäköisesti on enemmän rahaa sijoittamiseen. Useimmat niistä todennäköisesti kanavoidaan U. S: n kiinteistöihin.

Tämä sopii hyvin U. S: n kaupalliselle kiinteistöalalle, mukaan lukien monitoimi-, teollisuus-, hotelli-, toimisto- ja puuteollisuusyritykset. Kiinalainen sijoittaja kiinnostaa erityisesti teollisuutta. Jos enemmän ulkomaisia ​​sijoittajia kannustetaan sijoittamaan U. S REIT -yhtiöihin, se voi lisätä varastojen kysyntää ja hyötyä kotimaisille osakkeenomistajille.

Bottom Line

U. S: n hallitus on muuttanut FIRPTA-asetuksiaan helpottaen tiettyjä verovaatimuksia, jotka merkitsivät sitä, että ulkomaalaiset joutuivat suurempaan verovelvollisuuteen investoinneissa U. S: n kiinteistöihin. Kuitenkin, vaikka FIRPTA-lähdeveron kynnys on noussut, lähdevero on siinä määrin kuin se laukaistaan, nyt 15 prosenttia. Muutokset asettavat ulkomaiset eläkerahastot tasa-arvoiseen verotukseen U. S: n vastapuolten kanssa ja kannustavat myös enemmän ulkomaisia ​​sijoituksia REIT-yhtiöihin.Tämä todennäköisesti lisää REIT: ien ja muiden U. S: n kiinteistösijoitusmahdollisuuksia.