Korot, erityisesti pankkien välisistä pörsseistä ja valtion velkasitoumuksista, vaikuttavat syvällisesti tuloeräisten kiinteistöjen arvoon, kuten missä tahansa sijoitusajoneuvoissa. Koska korkotason vaikutus yksityisen kykyyn ostaa asuinkiinteistöjä (lisäämällä tai vähentämällä asuntopääomakustannuksia) on niin syvä, että monet ihmiset virheellisesti olettavat, että kiinteistöarvioinnin ainoa ratkaiseva tekijä on kiinnitysaste. Asuntolainojen korot ovat kuitenkin vain yksi kiinteä arvoihin vaikuttava tekijä. Koska korot vaikuttavat myös pääomavirtoihin, pääoman tarjonnasta ja kysynnästä sekä sijoittajien vaadittavista sijoitetun pääoman tuottoasteista, korot vaikuttavat kiinteistöhintoihin useilla eri tavoilla.

Arviointiperusteet

Jotta ymmärtäisit, miten valtion vaikutukset korkotasoihin, pääomavirtoihin ja rahoitusnäkymiin vaikuttavat kiinteistöarvoihin, sinulla on oltava perustiedot kiinteistöarvojen tuloista. Vaikka kiinteistöjen arvot vaikuttavat kiinteistöjen tarjontaan ja kysyntään tietyllä alueella ja uusien kiinteistöjen kehittämisen korvauskustannuksilla, tulo-lähestymistapa on yleisimpi sijoittajien arvostustekniikka. Kiinteistöomaisuuden arvioijien ja kiinteistösijoittavien sijoitusten tekijöiden ja sijoittajien tarjoama tulo-lähestymistapa on hyvin samankaltainen kuin oman pääoman ehtoisten ja joukkovelkakirjojen investointien diskontattu kassavirta-analyysi.

Yksinkertaisesti arvostaminen alkaa ennakoimalla kiinteistöomaisuutta, joka on odotettavissa olevien vuokrasopimusten muodossa tai hotellien osalta oletettu hotellien käyttöaste kerrottuna keskimääräisellä huoneiden kustannuksella. Sitten, ottamalla kaikki kiinteistötason kustannukset, mukaan lukien rahoituskulut, analyytikko saapuu verkon liiketulokseen (NOI) tai jäljelle jäävään kassavirtaan kaikkien toimintakulujen jälkeen.

Vähentämällä kaikki pääomakustannukset sekä kaikki investointipääomat kiinteistön ylläpitämiseksi tai korjaamiseksi ja muista ei-kiinteistöihin liittyvistä kustannuksista NOI: n tuloksena on nettokassavirta (NCF). Koska kiinteistöillä ei yleensä ole käteisvaroja tai niillä on määritelty osinkopolitiikka, NCF on sijoittajien käytettävissä oleva raha ja sama kuin käteisosingosta, jota käytetään oman pääoman tai kiinteäkorkoisten sijoitusten arvostuksessa. Hyödyntäminen osingoilla tai diskonttaamalla rahavirta (mukaan lukien mahdollinen jäännösarvo) tietylle sijoitusajalle, määritetään omaisuuden arvo.

Pääomavirta

Korot voivat vaikuttaa merkittävästi rahoitus- ja asuntolainojen hintaan, mikä puolestaan ​​vaikuttaa kiinteistöjen kustannuksiin ja vaikuttaa siten arvoihin. Pääoman ja kilpailevien investointien tarjonta ja kysyntä vaikuttavat kuitenkin suurimmin vaadittuihin tuottoihin (RROR) ja sijoitusarvoihin.Koska keskuspankki on siirtänyt huomiota rahapolitiikasta ja etenkin korkojen hallinnasta keinona edistää taloutta tai estää inflaatiota, sen politiikalla on ollut suora vaikutus kaikkien sijoitusten arvoon.

Koska pankkien väliset vaihtokurssit pienenevät, varojen kulut pienenevät ja varat vievät järjestelmään; päinvastoin, kun korot nousevat, varojen saatavuus heikkenee. Kiinteistöjen osalta pankkienvälisten lainojen korotukset joko lisäävät tai pienentävät sijoituksen käytettävissä olevaa pääomaa. Pääoman määrä ja pääomakustannukset vaikuttavat kysyntään, mutta myös tarjonta, kiinteistöjen hankintaan ja kehittämiseen käytettävissä oleva pääoma. Esimerkiksi kun pääoman saatavuus on tiukka, pääoman tuottajat yleensä antavat vähemmän prosenttiosaa luontaisesta arvosta, eivätkä ne ole niin pitkälle kuin "pääomapino". Tämä tarkoittaa sitä, että lainoja tehdään alhaisemmilla lainoilla arvo-osuuksilla, mikä vähentää vipuvaikutteisia rahavirtoja ja kiinteistöarvoa.

Nämä pääomavirtojen muutokset voivat myös vaikuttaa suoraan kiinteistöjen kysyntä- ja kysyntätilanteeseen. Pääomakustannukset ja pääoman saatavuus vaikuttavat tarjontaan antamalla ylimääräistä pääomaa kiinteistökehitykselle ja vaikuttamaan myös mahdollisten hankkijoiden väestöön. Nämä kaksi tekijää toimivat yhdessä kiinteistöarvojen määrittämiseksi.

Alennushinnat

Korkojen selvin vaikutus kiinteistöarvoihin on nähtävissä alennuksen tai pääomituksen laskemisessa. Aktivointikurssia voidaan pitää sijoittajan vaadittavana osinkona, kun taas diskonttokorko vastaa sijoittajan kokonaistuottovaatimuksia. K tarkoittaa yleensä RROR: ää, kun taas pääomituskorko on (K-g), jossa g on odotettavissa oleva tulojen kasvu tai pääoman arvonnousun kasvu.

Kukin näistä koroista vaikuttaa vallitseviin korkoihin, koska ne ovat yhtä suuret kuin riskittömät korot ja riskipreemion . Useimmille sijoittajille riskittömät korot ovat U. S. Treasuries -korko; ne ovat Yhdysvaltojen valtion takaamia, joten niitä pidetään riskittöminä, koska maksukyvyttömyyden todennäköisyys on niin alhainen. Koska korkeamman riskin sijoitukset saavat aikaan huomattavasti suuremman tuoton kompensoimaan ylimääräistä riskiä, ​​kun sijoittajat lisäävät diskonttokorkoja ja pääomituskorkoja riskimaksun määrittämiseksi riskipainotettujen riskien määrittämiseksi kullekin sijoituskelpoiselle sijoitukselle .

Koska K (diskonttokorko) on yhtä suuri kuin riskittömän koron ja riskipreemion, pääomakorvaus on yhtä suuri kuin riskittömät korot ja riskipreemio, vähemmän kuin odotettu kasvu (g) ​​tuloissa. Vaikka riskipreemit vaihtelevat kysynnän ja tarjonnan sekä muiden markkinoiden riskitekijöiden vuoksi, diskonttokorot vaihtelevat niiden koron muutosten vuoksi. Kun kilpailevien tai korvaavien investointien vaaditut tuotot nousevat, kiinteistöarvot laskevat; päinvastoin kun korot laskevat, kiinteistöjen hinnat nousevat.

Bottom Line

On tärkeää kiinnittää huomiota asuntolainojen korkoihin, koska niillä on suora vaikutus kiinteistöhintoihin.Jos olet tuleva talonmyyjä tai kiinteistösijoittaja, helppo tapa tutkia nykyisiä korkoja on käyttää kiinnityslaskin.

Se sanoi, että on tärkeää huomata, että korkojen muutos vaikuttaa lukuisiin kiinteistöihin. Uuden kodin hinnan lisäksi korot vaikuttavat myös pääoman saatavuuteen ja investointien kysyntään. Nämä pääomavirrat vaikuttavat omaisuuden tarjontaan ja kysyntään, minkä seurauksena ne vaikuttavat kiinteistöhintoihin. Korkotaso vaikuttaa myös korvaavien sijoitusten tuottoihin ja hinnat muuttuvat pysyäkseen kiinteistöinvestointien luontaisen riskin kanssa. Nämä muutokset vaadituissa kiinteistöjen tuottoasteissa vaihtelevat myös luottomarkkinoiden epävakauden aikana. Sijoittajat ennustavat tulevien korkoarvojen lisääntyvän vaihtelun tai riskin kasvaessa, riskipreemit laajenevat ja lisäävät alenevaa paineita kiinteistöhinnoissa.