Kotijäsenyhdistykset (HOA) ovat yhä yleisempiä. Julkisen politiikan professori Robert H. Nelsonin mukaan asunto-osakeyhtiöt, asunto-osakeyhdistykset ja osuuskunnat "ovat vasta 1970-luvulla edustaneet vain noin 1% Yhdysvaltain asuntoista. Vuoteen 2010 mennessä oli kuitenkin yli 300 000 yhteisötasolla, jotka asuivat yli 60 miljoonalla Amerikkalaiset, 20% Yhdysvaltojen väestöstä. " Hän jatkaa: "Vuosina 1980-2000 puolet Yhdysvaltojen uusista asuntoista rakennettiin ja järjestettiin yhteisön yhdistyksen yksityisen hallinnon alaisuudessa." (Lisätietoja asunnonomistajayhdistyksistä, tarkista 9 asioita, jotka sinun tulee tietää asunnonomistajayhdistyksistä .)

Investopedia Markets: Tutustu parhaaseen lähdekoodiin talousuutisia, lainauksia ja oivalluksia varten.

HOA: t hallitsevat koko yhteisössä vaikuttavia asioita, kuten turvallisuutta, kiinteistöjen ylläpidon puutetta, paikallisia haittoja tai palvelujen tarjoamista, joita paikallishallinto ei huolehtinut. HOA: t voivat myös olla suuri ristiriitojen aiheuttaja, koska ne käyttävät valtaansa kodin omistajien keskuudessa.

HOA: t muodostuvat yleensä kehittäjistä, kun uusi yhteisö on rakennettu. Koska edellytetään omaisuuden hankkimista monissa yhteisöissä, ostajien tulee liittyä HOA: han. Tämän seurauksena monet ihmiset päättivät liittyä HOA: iin ilman, että he todella ymmärtäisivät mitä HOA: t ovat tai miten he työskentelevät vain siksi, että he rakastavat tietyn kodin.

Jotta homebuyers ja homeowners ymmärtäisivät HOA: n monimutkaisuuden, tässä artikkelissa kuvataan, miten ne muodostuvat ja toimivat.

Muodostusvaiheet

1. Tutustu paikallisiin lakeihin ja toimituksiin, jotka koskevat HOA-muodostusta.
Valtion omaisuuskoodit antavat lailliset ohjeet asunnon omistajien järjestämisestä. Esimerkiksi Teksasissa omaisuuden koodin luku 204 kertoo, että kolmen henkilön komitean on muodostettava vetoomus kiinteistön omistajien yhdistyksen (POA) muodostamiseksi. Valiokunnan on tehtävä virallinen kirjallinen ilmoitus siitä, että se aikoo luoda POA: n pakollisella jäsenyydellä. Kaikista osa-alueen omistajista on ilmoitettava, ja vähintään 60% omistajista tulee allekirjoittaa ja hyväksyä vetoomus vuoden kuluessa. Kun POA on olemassa, se voi luoda rajoituksia erillisellä vetoomusprosessilla, joka vaatii omistajien hyväksynnän vähintään 75 prosentilla.

2. Seuraa HOA: n perustamiseen liittyviä oikeudellisia menettelytapoja.
HOA: n perustamisprosessi riippuu siitä, missä HOA sijaitsee, mutta seuraavia vaiheita tarvitaan todennäköisesti.

• Yrityssektorin perustaminen muodostamalla LLC: n tai voittoa tavoittelemattoman yrityksen
• Luodaan liittoja, ehtoja ja rajoituksia (CC & Rs), jotka kuvaavat HOA: n toimintaperiaatetta ja mitä sääntöjä asuvien omistajien on noudatettava
• CC & Rs
• Kirjoittautumissäännöt ja määräykset, jotka asettavat CC & R: n helposti ymmärrettäväksi kieleksi yhteisön asukkaille
• Hallituksen asiakirjojen laatiminen, kuten yhtiöjärjestykset ja ohjesäännöt (joissa kuvataan kokoustaajuus, äänestysohjeet, HOA: n valinta johtajat ja muut toimintatavat)
• Valinneet pätevät virkailijat / hallituksen jäsenet (rahastonhoitaja itse asiassa tarvitsee ymmärtää, miten pitää kirjaa ja hallita rahaa)

Jos HOA: n perustamiset eivät ole kiinteistöoikeuden asiantuntijoita, Asianajajan palkkaaminen HOA-asiantuntemuksella olisi hyvä vaihe tässä vaiheessa.HOA ei voi noudattaa sääntöjään, jos ne haastetaan ja todetaan olevan laillista. Hyvä asianajaja voi myös korostaa avainkysymyksiä, joita HOA: n johtajien on kiinnitettävä huomiota (kuten oikeudenmukaisen asuntolain), jotta vältetään oikeudelliset ongelmat, kun yhdistys on käynnissä. Liittovaltion, valtion ja paikallishallinnon säännöillä on etusija HOA-sääntöjen suhteen. (Avustajan valitsemisesta on lisätietoja luvussa Miten valita oikea asianajaja .)

3. Suojaa HOA.
Hallituksen jäsenet ja hallitus vastaavat HOA: n johtamisesta ja valvonnasta. Tämän korkean tason vastuulla on suuri riski. HOA tarvitsee tapaa suojata itsensä, jos asunnonomistaja päättää haastaa.

Miksi kotiomistaja saattaa haastaa? Elk Grove, Kalifornia, asukas haastoi HOAansa ehdotetuista muutoksista naapuruston pysäköintisääntöihin. Houston, Texas mies haastatteli HOAansa, koska hän halusi hänen poistavan varkaudenestopalkit kotonaan huolimatta alueen korkeasta rikollisuuden tasosta. Reilu asunto-organisaatio haastoi Floridassa condominium-yhdistyksen kieltäytymällä sallimasta lasten asumista rakennuksessa. Hallituksen jäsen voi hakea loukkausta hänen luottamusvelvollisuutensa HOA: n asukkaiden kohdalla, ja häntä voitaisiin pitää henkilökohtaisesti vastuussa.

Johtajat ja päällystön vakuutukset tarjoavat taloudellista suojelua HOA: n hoitajille. Se kattaa sekä oikeudelliset puolustuskustannukset että vahingonkorvaukset. Se ei kuitenkaan kata tarkoituksellista väärinkäyttöä. Työntekijöiden varkausvakuutus voi suojata yhdistystä, jos johtajan, päällystön tai kiinteistönhoitajan kaventuu HOA-varoja.

4. Kerää ja hallinnoi maksuja ja erityisiä arviointeja ja pidä taloudellinen kirjanpito.
HOA tarvitsee rahaa toimimaan, ja raha tulee yhteisön asukkailta. Jotkut rahat rahoittavat HOA: n hallintoa (esim. Lailliset, kirjanpito- ja hallinnointipalvelut), mutta suurin osa rahoista suuntautuu kohti yhteisten alueiden ylläpitoa. Se saattaa maksaa maisemointipalveluista, altaiden ylläpidosta ja jopa roskakorin keräämisestä. Osa rahaa käytetään kuukausittain, ja loput varataan vararahastoon. Joskus syntyy suuria kustannuksia, joita ei voida maksaa HOA: n vararahastosta, ja siinä tapauksessa HOA vaatii asukkailta lisämaksua, jota kutsutaan erityisarvoksi.

Uusi HOA: n on suoritettava rahoitusanalyysi ja rakennettava budjetti sen määrittämiseksi, kuinka paljon kerätään kuukausimaksuista kunkin kiinteistön omistajilta. Analyysi perustuu siihen, millaisia ​​kustannuksia yhteisön jäsenet maksavat, kuinka paljon ne maksavat. kuinka paljon varoja käytetään vararahastoon ja kunkin asukkaan omistaman yhteisön omaisuuden prosenttiosuus. Vararahastoa on myös hallinnoitava ja sijoitettava HOA: n taloudellisen kannattavuuden säilyttämiseksi (esimerkiksi rahaston arvo on säilytettävä inflaatiota vastaan).

5. Pidä asunnon omistajille tietoa.
Yhteisön jäseninä, jotka maksavat maksuja ja jotka HOA: n päätökset vaikuttavat, asukkaille on ilmoitettava HOA: n toiminnasta ja kaikista yhteisöön vaikuttavista asioista.HOA: n on pidettävä säännöllisiä kokouksia ja ilmoitettava asukkaille tarpeeksi etukäteen, jotta kaikilla on mahdollisuus osallistua. Heidän on myös pidettävä vaaleja johtajille ja virkamiehille ja varmistettava, että kaikilla on mahdollisuus äänestää. Yhteisön uutiskirje, sähköposti ja / tai verkkosivusto voivat auttaa myös kodin omistajien pitämisessä silmukassa.

HOA: n virkamiehet ja johtajat pitävät yksityiskohtaista kirjaa toiminnastaan, kuten pöytäkirjat yhteisön kokouksista. Yhdistysten on julkistettava säännöllisesti tärkeitä taloudellisia tietoja yhteisön jäsenille. Jäsenen tulee olla tietoinen oikeuksistaan ​​katsella HOA-tietueita ja saada heille tilaus pyynnöstä. (Lisätietoja HOA- tai condo-alustojen käsittelystä on kohdassa Toimintasi kanssa .

6. Vaadi sääntöjä ja käsittelee valituksia.
HOA: t ovat sääntöihin perustuvia yhteisöjä, joten aika ajoin niiden on noudatettava sääntöjä, jotka yhteisön jäsenet rikkovat. HOA: n on myös käsiteltävä asukkaiden valituksia olemassa olevista säännöistä, joita asukkaat eivät pidä tai säännöt asukkaiden tuntemus olisi lisättävä ongelman ratkaisemiseksi.

HOA: n on noudatettava sääntöjä nopeasti ja johdonmukaisesti. Lakimiesten, jotka kieltäytyvät noudattamasta, olisi tuomittava sakot. Jos asunnonomistaja kieltäytyy noudattamasta, HOA: n täytyy ehkä lähettää tilille kokoelmille tai haastaa omistaja. HOA: n pitäisi välttää selektiivinen täytäntöönpano - toisin sanoen niiden ei pitäisi olla suosikkeja HOA: n johtajien tai yhteisön asukkaiden kanssa, joiden kanssa he ovat ystäviä. Epätoivoinen käyttäytyminen voi johtaa oikeusjuttuun.

Ammattimaisen rahastoyhtiön palkkaaminen voi vähentää HOA: n virkamiesten ja johtajien taakkaa, mikä poistaa mahdollisen ristiriidan lähteen HOA: n johtajien ja muiden yhteisön jäsenten välillä. Rahastoyhtiö voi ottaa paljon hallintotyötä ja käsitellä epämiellyttäviä asioita, kuten sääntöjen noudattamista ja maksujen perimistä. Se voi myös käyttää asiantuntemustaan ​​kiinteistöjohtamiseen varmistaakseen yhteisön moitteettoman toiminnan ja välttää virheitä, joita kokemattomia virkailijoita ja johtajia saattaa tehdä. Ammattimaisen hallinnan kustannukset ovat kuitenkin rahat, mikä tarkoittaa, että asunnon omistajien kuukausittaiset HOA-palkkiot ovat korkeammat.

Sääntövalvonnan pahin tapaus merkitsee, että asuntovakuuttajan kiinteistöön suljettaisiin maksuvelvollisten tai erityisten arvioiden suorittamatta jättäminen. Tämä äärimmäinen toimenpide voi aiheuttaa kiistanalaisen tilanteen omistajan ja HOA: n välillä. Myös sulkemiset tuovat esiin omaisuuden arvoja, jotka eivät ole hyviä muille naapurimaiden asukkaille.

7. Isäntäyhteisön kokoukset.
HOA: t voivat olla tiukasti liiketoimintaa, mutta niiden ei tarvitse olla. Satunnaisen hauskatoiminnan avulla HOA-jäsenet voivat tutustua toisiinsa ystävällisellä ja sosiaalisella pohjalla eikä vain HOA-kokouksen potentiaalisesti kontradiktorisessa tilanteessa. Jos naapurit tuntevat toisensa henkilökohtaisesti, yhteisö voi olla miellyttävämpi paikka elää ja konflikteja voidaan helpommin ratkaista.

Bottom Line
Asunnonomistajien muodostaminen ja hallinta on valtava tehtävä, jolla on merkittäviä vastuita ja merkittäviä vaikutuksia.Jos harkitset ostavan omaisuutta HOA: ssa, tiedä, että jäsenyydelläsi on myös merkittäviä vastuita ja merkittäviä seurauksia. Varmista, että ymmärrät, mitä olet tekemässä ennen kuin ostat. (Lisätietoja Condo Complications: Ownership .