Kvantitatiivisesta näkökulmasta kiinteistösijoittaminen on jonkin verran kuin varastojen investointi. Kiinteistöinvestointien ansaitsemiseksi sijoittajien on määritettävä ostamaansa kiinteistöjen arvo ja tehtävä koulutettuja arvauksia siitä, kuinka paljon voittoa nämä sijoitukset tuottavat, joko kiinteistöjen arvonnousun, vuokratulojen tai molempien yhdistelmän avulla.

Osakkeiden arvostus toteutetaan tyypillisesti kahden perusmenetelmän avulla: absoluuttinen arvo ja suhteellinen arvo. Sama pätee omaisuuden arviointiin. Kiinteistöjen asianmukaisen diskonttokoron diskonttaaminen tulevasta nettotuotosta (NOI) on samankaltainen kuin diskontattujen kassavirtojen (DCF) arvostus varastossa, kun taas bruttotulojen kertoimen malli integroidaan kiinteistöön, ja se on verrattavissa kantojen suhteellisiin arvoihin. Seuraavassa tarkastellaan, kuinka kiinteistöä voidaan arvostella näiden menetelmien avulla.

TUTORIAL: Ensimmäisen kodin hankkiminen

Vertailukelpoiset omien osakkeiden arvostukset

Absoluuttiset arvostusmallit määrittävät tulevien tulevien rahavirtojen nykyarvon saadakseen osuuden itseisarvoon; Yleisimpiä menetelmiä ovat osingotallennusmallit ja diskontatut kassavirtamenetelmät. Toisaalta suhteellisiin arvoihin liittyvät menetelmät viittaavat siihen, että kahden vertailukelpoisen arvopaperin pitäisi olla samalla tavoin hinnoiteltu tulojensa mukaan. Arvioita, kuten hinta-voittoa ja myyntihintaa, verrataan muihin toimialaryhmiin kuuluviin yrityksiin sen selvittämiseksi, onko osakekanta vai ei yliarvostettu. Kuten oman pääoman arvostuksessa, kiinteistöjen arvostusanalyysin tulisi toteuttaa molemmat menettelyt mahdollisten arvojen määrittämiseksi.

Kiinteistöomaisuuden nettotuotot

Missä:

NOI - liiketulos

r- Kiinteistöomaisuuden vaadittu tuottoaste

g- Kasvuvauhti NOI

R - Pääomansiirtonopeus (rg)

Liiketoiminnan nettotuotot heijastavat tuloja, jotka kiinteistö tuottaa, kun ne on otettu huomioon liiketoiminnan kuluissa, mutta ennen verojen ja korkojen vähentämistä. Ennen kustannusten vähentämistä on arvioitava investoinnista saatu kokonaistuotto. Arvioidut vuokratulot voidaan ennustaa aluetta vastaavien kiinteistöjen perusteella. Asianmukaisen markkinatutkimuksen avulla sijoittaja voi selvittää, millä hinnoilla vuokralaiset ovat veloitettu alueella ja olettaa, että samanlaisia ​​neliömetrin jalkoja voidaan soveltaa tähän kiinteistöön. Ennustetut vuokrat kasvatetaan kaavan mukaisella kasvuvauhdilla.

Koska korkeat vajaakäyttöasteet ovat potentiaalinen uhka kiinteistösijoitusten tuotolle, olisi käytettävä herkkyysanalyysiä tai realistisia konservatiivisia arvioita, jotta määritettäisiin unohdetuista tuloista, jos omaisuuserää ei käytetä täydellä kapasiteetilla.

Liikekulut sisältävät ne, jotka aiheutuvat suoraan rakennuksen päivittäisistä toiminnoista, kuten kiinteistövakuutuksista, hallinnointipalkkioista, ylläpitomaksuista ja hyödyllisistä kuluista.Huomaa, että poistoja ei ole sisällytetty kokonaiskustannuslaskelmaan. Kiinteistöjen liiketulos on samanlainen kuin yrityksen käyttökate.

Sopivan diskonttokoron määrittäminen on hieman monimutkaisempaa kuin yrityksen WACC: n laskeminen. Vaikka pääomansiirtonopeuden saaminen on eri tapoja, yhteinen lähestymistapa on kertymismenetelmä. Korkokannasta alkaen lisätään sopiva likviditeettipalkkio, takaisinperintäpalkkio ja riskipreemio. Likviditeettipalkkio syntyy kiinteistöjen epälikvidisen luonteen takia, kun taas takaisinperintäpalkkio on nettomyynnin arvonnousu, kun taas riskipreemio paljastaa kiinteistömarkkinoiden kokonaisriskialttiuden.

Kiinteän omaisuuden sijoitetun pääoman nettotuottojen diskonttaus markkina-arvon mukaan on sama kuin tulevan osingon virtauksen diskonttaus asianmukaisella vaaditulla tuotto-osuudella, joka on oikaistu osinkojen kasvuksi. Osingonjakoon perustuvien osakepääomasijoittajien tulisi välittömästi nähdä samankaltaisuus. (DDM on yksi taloudellisen teorian perustavista tekijöistä, mutta se on vain yhtä hyvä kuin sen olettamukset.) Katso Kaivaminen osinkotulon alennusmalliin .)

Kiinteistön tulojen tuottavan kapasiteetin löytäminen > Bruttotulojen kertoimen lähestymistapa on suhteellinen arvostusmenetelmä, joka perustuu oletukseen, että saman alueen ominaisuudet arvostetaan suhteessa bruttotuloihin, joita ne auttavat luomaan. Kuten nimestä käy ilmi, bruttotulot ovat kokonaistulot ennen minkään liikekulujen vähentämistä. Kuitenkin ennusteisiin on varauduttava ennusteisiin bruttotulojen estimointiin.

Esimerkiksi jos kiinteistösijoittaja ostaa 100 000 neliön jalkaisen rakennuksen vertailukelpoisten kiinteistötietojen perusteella, hän voi määrittää, että keskimääräinen kuukausittainen kuukausittainen tulo neliömetreittäin on 10 dollaria. Vaikka sijoittaja voi aluksi olettaa, että bruttovoitto on 12 miljoonaa dollaria (10 * 12 kuukautta * 100 000 neliömetriä), rakennuksessa on todennäköisesti vapaita yksiköitä milloin tahansa. Olettaen, että 10%: n vajaakäyttöaste on, bruttotulotulo olisi 10 dollaria. 8 miljoonaa (12 miljoonaa dollaria * 90%). Samanlaista lähestymistapaa sovelletaan myös nettotuloslaskennassa.

Seuraavassa vaiheessa kiinteän omaisuuden arvon arvioimisessa on määritellä bruttotulon kerroin. Tämä voidaan saavuttaa, jos jollakin on pääsy historiallisiin myyntitietoihin. Tarkasteltaessa vertailukelpoisten kiinteistöjen myyntihintaa ja jakamalla tämä arvo niiden tuottamien bruttotulojen perusteella tuottaa alueen keskimääräisen kerrannaisvaikutuksen.

Tämäntyyppinen arvostusmenetelmä on samanlainen kuin vertailukelpoisten liiketoimien tai moninkertaisten arvojen avulla. Monet analyytikot ennustavat yrityksen tulosta ja kerrovat EPS-lukua teollisuuden P / E-suhteesta. Kiinteistöjen arvostus voidaan suorittaa samanlaisilla toimenpiteillä. (Opi tekemään yksi parhaista osakekurssianalyysityökaluista toimimaan sinulle. Tarkista

vertaisvertailu paljastaa alikuntoiset varastot .) Tienrajoitukset kiinteistöjen arvostamiseen

Molemmat kiinteistöjen arvostusmenetelmät näyttävät suhteellisen yksinkertaisilta. Käytännössä tulojen tuottavan omaisuuden arvon määrittäminen käyttämällä näitä laskelmia on kuitenkin melko monimutkainen. Ensinnäkin vaadittavien tietojen saaminen kaikista kaavoista, kuten nettotuototuotot, pääomituskorkoihin sisältyvät palkkiot ja vertailukelpoiset myyntitiedot voivat osoittautua erittäin aikaa vieviksi ja haasteellisiksi. Toiseksi nämä arvostusmallit eivät kunnioita asianmukaisesti kiinteistömarkkinoiden mahdollisia merkittäviä muutoksia, kuten luottokriisi tai kiinteistökaupunki. Tämän seurauksena on tehtävä lisäanalyysi ennustamaan ja analysoimaan muuttuvien talousmuuttujien mahdollisia vaikutuksia.

Koska kiinteistömarkkinat ovat vähemmän likvidejä kuin osakemarkkinat, joskus on vaikea saada tarvittavat tiedot, jotta saadaan täysin tietoinen sijoituspäätös. Tämä sanottiin, koska suuret investoinnit, jotka tyypillisesti edellyttävät suuren kehityksen hankkimista, tämä monimutkainen analyysi voi tuottaa suuren tuoton, jos se johtaa alivalottuneen omaisuuden löytämiseen (samanlainen kuin osakeinvestointi). Niinpä aikaa tutkia tarvittavat panokset on hyvin aikaa ja energiaa.

Bottom Line

Kiinteistöjen arvostus perustuu usein samanlaisiin strategioihin pääoman analysoimiseksi. Käytetään usein myös muita menetelmiä diskontatun nettotuototuoton ja bruttotulojen kertoimen lisäksi. Joillakin alan asiantuntijoilla on esimerkiksi aktiivinen osaaminen kaupungin muuttoliikkeestä ja kehityskäytännöistä. Tämän seurauksena he voivat määrittää, mitkä paikalliset alueet todennäköisimmin kokevat nopeimman arvostuksen. Kumpi näistä lähestymistavoista päättää käyttää, menestyksen tärkein indikaattori on kuinka hyvin se on tutkittu. (Opi löytämään vahva tapa määrittää yrityksen arvo, täällä:

Osakearvon määrittäminen hyvissä ajoin ja huono .)