Keväällä 2015 McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170. 07 + 0. 84% Created with Highstock 4. 2. 6 ) joka on viimeisin vähittäiskauppayhtiö, joka tutkii kiinteistöjen spinoffin kolmannen osapuolen omistaman kiinteistösijoitusrahastoon (REIT). Kuten monet muut REIT: n spinoffit, aktivistinvastaja esitti ajatuksen keinona saada osakkeenomistajan arvoa avaamaan ja parantamaan osakekurssia heikentävillä perusteilla.

Yhtiön hallitus lopulta hylkäsi idean, mieluummin pysyäkseen kurssilla omalla pitkäjänteisellä suunnitelmallaan yrityksen kääntämiseksi. McDonald'sin osakkeet ovat kasvaneet yli 10 prosenttia, koska se päätti luovuttaa REITin marraskuussa, mikä viittaa siihen, että toteuttamissuunnitelma saattaa tuottaa hedelmää.

Miten REIT-idea tuli

Vuoden 2015 käyttöönottoon, McDonald's oli kokenut useita neljäsosaa myynnistä. Se hävisi pikaruokarotuissa, kun Burger King, Wendyn ja trendikkäiden rento ravintolat asettuivat onnistuneisiin kampanjoihin voidakseen saada lisää markkinaosuutta. Toukokuussa yhtiö ilmoitti suuresta yritysjärjestelystä, johon kuului 4 000 myymälää. Se myös esitti kustannussäästötoimenpiteitä ja valikon muutoksia, mukaan lukien koko päivän aamiainen. McDonald'sin osakekannat olivat pysähtyneet lähes kaksi vuotta, kaupankäynnin välillä 90 ja 100 dollaria, ilman merkkejä kasvavasta myynnistä tulevina kuukausina.

Glenview Capital Managementin hedge-rahaston johtaja Larry Robbins omisti suuren osuuden McDonald'ssa. Vuoden 2015 aikana Robbins ehdotti REIT: lle spinoffia osakkeenomistajille ja ilmoitti, että se voisi nostaa osakekurssia jopa 170 dollariin. Robbins arvioi, että yhtiön kiinteistöomaisuus oli arvoltaan 20 miljardia dollaria, mutta niiden arvoa ei otettu asianmukaisesti huomioon yhtiön arvostamisessa. Kun kiinteistöt siirrettiin REIT: lle, yritys välittömästi ymmärtäisi täyden arvonsa, mikä lisäisi osakekurssia.

Mikä REIT on?

REIT on rahasto, joka sijoittaa kiinteistöominaisuuksiin. Sitä käydään julkisesti pörssissä. REIT: iin vaaditaan jakamaan vähintään 90% heidän tuloistaan, mukaan lukien vuokran kassavirta ja myyntivoitot, osakkeenomistajilleen, mutta he eivät ole maksaneet veroja tuloistaan. Tämä mahdollistaa REIT: iden maksavan suuremmat osingot omistajilleen.

Viime vuosina REIT-järjestelmistä on tullut valitsema työkalu aktivistisille sijoittajille, jotka etsivät investointinsa nopeaa tuottoa. Kun yritys myy kiinteistöomaisuutensa REIT: lle, se voi vapauttaa valtavia rahasummia, joita se voi käyttää velan maksamiseen. Se voi kääntää tehtävän hallita ominaisuuksia yli REIT. Joissakin tapauksissa yritykset voivat ansaita suuremmat tuotot kiinteistöomaisuuksistaan, kun ne eivät ole osa liiketoimintaansa.

McDonald's REIT

McDonald's omistaa noin 70% ravintola-rakennuksistaan ​​ja noin 45% maan alla olevista maista. Joitakin arvioita sijoittaa rakennusten, kiinteistöjen ja laitteiden kokonaisarvo 40 miljardiin dollariin. On selvää, että jos McDonald's siirsi omistusoikeutensa REIT: ään, se vapauttaa merkittävän osan kyseisestä arvosta, mikä lisäisi osakekurssia vastaamaan sen suurempaa markkina-arvoa. REIT tuottaa myös suurempaa tuottoa kiinteistöomaisuuksista, mikä voi lisätä osakkeenomistajien arvoa entisestään.

Case Against McDonald's REIT

Sijoittajat, kuten Robbins, joka omisti 2,9 miljoonaa McDonald's-osaketta, hyötyisivät välittömästi ja kauniisti REIT spinoffista. Yhtiön johto kuitenkin päätti, että spinoffin lyhyen aikavälin edut eivät ylitä pitkän aikavälin riskejä ja kustannuksia. Tällaisen uudelleenjärjestelyn satunnaiset kustannukset ja komplikaatiot jätetään huomiotta, mutta monet analyytikot ovat yhtä mieltä siitä, että REIT voisi päätyä siihen, että yritys maksaa enemmän pitkällä aikavälillä.

Vuokrat siirtyvät positiivisesta kassavirrasta yrityksen vastuuseen

Lähes neljäsosa McDonald'sin tuloista tulee vuokraajalta, joka kerätään franchising-yhtiöiltä. Vuosina 2009 ja 2014 vuokramaksut, jotka perustuvat prosenttiosuuteen myynnistä jokaisessa franchise-toimessa, kasvoivat 26 prosenttia yli 6 miljardiin dollariin vuosittain. Tämä tulotekomponentti tarjoaa yritykselle elintärkeän rahoitusvakauden lähteen. REIT-siirron jälkeen McDonald'sista tulee vuokralleottaja, joka joutuu maksamaan vuokran 1 500: lle ravintolalle, jonka se omistaa Yhdysvalloissa. Vuokravastuu tulee pitkäaikaiseksi velaksi kirjoista, joita yhtiöllä ei ole varaa, kun se pyrkii myyntiin.

Se ei ole pelkästään rahaa

Nykyisessä rakenteessa McDonald's hallitsee kiinteistöään ja tekee yrityspäätökset perustuen siihen, mikä on parasta ravintoloilleen ja kiinteistöalalle. Kun REIT ottaa haltuunsa kiinteistön, se valvoo jokaisen kiinteistönhoidon osa-aluetta, johon voi kuulua strategiset päätökset sivuston valinnasta ja myytävät kiinteistöt. McDonald's menettää hallinnan sivuston valintaan ja franchising-suorituskykyyn, ja se muuttaisi aina yrityksen ja franchise-operaattoreiden välistä suhdetta.

REIT ei ratkaise taustalla olevaa ongelmaa

REIT: n käteisransitolla olisi vain tilapäinen vaikutus yhtiön taloudellisiin riskeihin, jotka ovat joutuneet järjestelmällisempään ongelmaan. McDonald'sin on ratkaistava liikenteen ja myynnin alijäämät paitsi sen suorien kilpailijoiden kuten Burger Kingin ja Wendyn, mutta myös sit-down hampurilaisten ketjujen, kuten Shake Shack ja Habit Grill. Viimeisen toukokuun rakenneuudistuksen jälkeen hallinto on keskittynyt nuorentamaan ikonista brändiä, jossa on menu-makeoverit, ruoanvalmistusratkaisut ja pakkausten uudelleensuunnittelu. Sen ponnistelut saattavat jo maksaa; yhtiö ilmoitti toisesta suorasta neljänneksestä korkeamman saman myymälän myynnin, jonka ensimmäinen kasvoi yli kaksi vuotta.

McDonald's yhä kasvattaa osakkeenomistajan arvoa

Viimeaikaiset myyntitulokset ja paremman kuluttajalähtöisyyden kohti brändiä ovat tehostaneet McDonald'sin osakekannan uusiksi.16.2.2015 lähtien sen varastossa oli kaupankäyntiä 119 dollaria, vain lyhyen aikaa sen 124 dollarin korkeimmasta korosta. Lisäksi se hiljattain kasvatti osinkoa 5 prosenttia 89 senttiin osakkeelta. Vuoden 2016 loppuun mennessä se on palauttanut 30 miljardin dollarin käteistä osakkeenomistajille kolmen vuoden aikana.

McDonald's on päättänyt mennä velka reitti nostaa pääomaa se tarvitsee rakentaa ja laajentaa. Hallinnolle nykyinen velkakustannus on niin halpa, että se ei ole lähes sama taloudellinen riski kuin kustannukset, jotka menettävät sen ominaisuuksien hallinnan. Jos nykyinen trendi kasvattaa myymälämyyntiä, voi olla viisas päätös.