Yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI) on yksityisten vakuutusyhtiöiden tarjoama erityinen vakuutusturva, joka suojaa lainanantajaa tappiolta, jos lainanottaja on laiminlyönyt. Useimmat lainanantajat vaativat PMI: tä, kun kotivakuutus maksaa alle 20 prosenttia kotitalouksien ostohinnasta - tai asuntoluottomarkkinoilla asuntolainan laina-arvo (LTV) -suhde on yli 80 prosenttia (sitä korkeampi LTV-suhde , sitä korkeampi on kiinnityksen riskiprofiili). PMI: n avulla lainanottajat voivat saada rahoitusta, jos heillä on varaa (tai mieluummin) laskea vain 5%: sta 19. 99% asumiskustannuksista, mutta se sisältää kuukausittaiset lisäkustannukset. Lainanottajat maksavat PMI: n kuukausittain, kunnes he ovat keränneet riittävästi pääomaa kotona, jonka lainanantaja ei enää pidä niitä suurena riskinä.

PMI-kustannukset voivat vaihdella 0-25%: sta 2%: iin (mutta tyypillisesti noin 0,5-5%) lainan taseesta vuodessa riippuen maksun ja kiinnityksen koosta, laina-aika ja luottotietosi. Mitä suurempi riskitekijät, sitä korkeampi maksaa. Lisäksi, koska PMI on prosenttiosuus lainan määrästä, sitä enemmän mitä lainat, sitä enemmän PMI maksat. Yhdysvalloissa on kuusi suurta PMI-yritystä. He veloittavat samanlaisia ​​maksuja, joita tarkistetaan vuosittain.

Kuinka kauan kuljetat PMI: tä?

Kun asuntolainan LTV putoaa 78 prosenttiin - eli käteesi ja maksetun lainan pääoman osuus on 22% kodin ostohinnasta - lainanantajan tulee automaattisesti perua PMI: n liittovaltion omistusoikeuslain , vaikka kotisi markkina-arvo on laskenut (niin kauan kuin olet nykyinen asuntolasi).

Muussa tapauksessa PMI: n kuljettamiseen tarvittava aika riippuu valitsemastasi PMI-tyypistä.

PMI: n tyypit

Yksityisen kiinnitysvakuutuksen tyyppejä on kolme:

• Lainanottaja maksetut PMI (BPMI): Maksat palkkion kuukausittain, kunnes PMI on joko (kun LTV-saldon on tarkoitus saavuttaa 78% kodin alkuperäisestä arvosta) tai kun se peruutetaan pyynnöstäsi. Kun lainanottaja on saavuttanut kotona 20 prosentin oman pääoman, hän voi ilmoittaa lainanantajalle kirjallisesti, että on aika lopettaa PMI-palkkiot. Lainanantajat ovat velvollisia antamaan ostajalle kirjallisen lausunnon sulkematta ilmoittamalla heille, kuinka monta vuotta ja kuukausia heidän on maksettava 20 prosenttia kiinnityspalkkioista, mutta se voi tapahtua aikaisemminkin kotimaan hinnan arvostuksen (arvioituna arvioinnilla) tai koska olet suorittanut lisää maksamattomia maksuja. Lainanantajan olisi noudatettava niin kauan kuin kotisi arvo ei ole laskenut, sinulla on aika ajoin suoritettavia maksuja, ja sinä todistat, ettei sinulla ole toista kiinnitystä tai alaisen panttioikeutta kiinteistöön.Voit myös pyytää peruuttamista tai kun saavutat keskipisteen kuoletusaikasta (esimerkiksi 30 vuoden laina nousisi keskipisteeseen 15 vuoden kuluttua).
• Single Premium PMI : Maksat kiinnitysvakuutusmaksun ennakkoon yhdellä kertakorvauksella, jolloin kuukausittaista PMI-maksua ei tarvita. Yksittäispalkkio voidaan maksaa kokonaisuudessaan sulkemalla tai rahoittamalla kiinnitys. Vaikka se vaatii enempää etukäteismaksua, tämä vaihtoehto säästää rahaa pitkäaikaisille omistajille.
• Lainaa maksettu PMI (LPMI) : Lainanantaja maksaa yksityisen kiinnitysvakuutuksen lainanottajan puolesta. Tämä voi johtaa alemman kuukausittaisen kiinnitysmaksun suorittamiseen, mutta saatat päätyä maksamaan enemmän kiinnostusta lainan kestoon etenkin, koska hinnat ovat yleensä korkeampia tällaiselle PMI: lle (koska sen kustannukset sisältyvät asuntolainojen korkoihin lainan elämä). Toisin kuin BPMI, et voi peruuttaa LPMI: tä, koska se on pysyvä osa lainaa.

PMI: n peruuttaminen

BPMI: n avulla on tärkeää seurata kiinnitysmaksuja ja oman pääomasi kertymistä. Automaattisen irtisanomisen 78 prosentin kynnys perustuu siihen päivämäärään, jolloin LTV on ajoitettu saavuttaa 78%, ellei sinun aikataulusi mukaan ole tehty todellisia maksuja. Tämä tarkoittaa sitä, että jos olet tehnyt ylimääräisiä maksuja ja saavuttanut 78 prosentin kynnyksen ennen aikataulua, lainanantajan ei tarvitse irtisanoa PMI: tä alunperin suunniteltuun päivämäärään saakka, mikä saattaa jättää sinulle kuukausia tai jopa vuosia tarpeettomia PMI-maksuja. (Lain mukaan lainanantajan on ilmoitettava sinulle yleisestä oikeudestaan ​​perua PMI, mutta ei silloin, kun et voi.)

Sinun ei myöskään pitäisi luottaa lainanantajalle, että hän on tietoinen siitä, että oma pääoma on saavuttanut 20% alkuperäisestä hankintahinnasta tai nykyisestä arvostetusta arvosta. Jos se on, niin sinun on pyydettävä peruuttamista. Jotta voit pyytää peruutuksen, sinun on oltava voimassa asuntolainojenne ja sinulla on oltava hyvät maksutiedot; että

• ei ole tehnyt maksua, joka oli 60 päivän tai sitä vanhempia erääntyneiden kahden viimeisen kahdentoista kuukauden aikana viimeisen kahden viimeisen vuoden aikana ennen irtisanomispäivää (tai päivämäärää, jolta peruutuspyyntö vaatii, kumpi näistä on myöhäisempi) ; tai
• ei ole suorittanut maksua, joka oli 30 päivää tai sitä vanhempia erääntyneiden 12 kuukauden aikana peruutuspäivämäärää (tai päivämäärää, jolta peruutuspyyntö vaatii, kumpi näistä on myöhäisempi).

Asuntolainan maksaminen ei ole ainoa tapa rakentaa pääomaa, joka sallii sinun pyytää peruuttamista. Parannukset, jotka lisäävät tarpeitasi kotiisi, voivat myös tuoda sinulle vaaditun vähimmäistason. Jos teet suurta remonttia - esimerkiksi merkittävä keittiön remodeling - tarkista numerot nähdäksesi, onko nyt oikeutettu kirjalliseen PMI-peruutuspyyntöön.

Kun PMI on peruutettu, lainanantaja ei voi vaatia muita PMI-maksuja yli 30 päivän kuluttua kirjallisen pyynnön vastaanottamisesta tai päivästä, jona olet tyytyväinen todisteisiin ja todistusvaatimuksiin, riippuen siitä kumpi on myöhäisempi.

PMI vs. MIP: yksityisen kiinnelainavakuutuksen ja kiinnitysvakuutuksen välinen ero

Teknisesti PMI koskee vain tavanomaisia ​​lainoja.Federal Housing Administration -lainoilla on oma kiinnitysvakuutus, jolla on erilaisia ​​vaatimuksia.

FHA-lainat ovat samankaltaisia ​​kuin PMI-lainoja, koska ne vaativat lainanottajan maksaman kiinnitysvakuutuksen tavanomaisten kiinnitysmaksujen lisäksi. Mutta tämä vakuutus, joka tunnetaan asuntovakuutusmaksuina (MIP), vaatii sulkemispäivän maksuaikataulun sekä kuukausittaisen palkkion määrätyn määrän vuosia. se maksetaan suoraan U.S. Housing and Urban Development -yksikölle (HUD). FHA-lainoilla on myös eroja siinä, että ne ovat lainanottajille, joilla on vähemmän kuin täydellinen luoton, antavat alaspäin vain 3,5 prosenttia kotitalouden ostohinnasta, eikä niitä voi käyttää investointeihin tai toissijaisiin asuntoihin.

Pikaviestiprotokollat ​​keskeytetään usein samoissa olosuhteissa kuin PMI: t. Lainanantajalla voi kuitenkin olla laillisesti oikeus vaatia sitä edelleen FHA-lainaasi useissa olosuhteissa:

• Kun maksat yli 30 päivää etukäteen edellisenä vuonna ja yli 60 päivää myöhässä viimeisten kahden vuoden aikana, lainanantaja voi jatkaa harkitsemaan sinua korkean riskin lainanottajalle. Lainanantaja voi päätyä samaan johtopäätökseen, kun nykyinen luottotietosi on hyvin alhainen.
• Jos sinulla on toinen asuntolaina, kuten asuntolaina, omaasi. Ajattelutapa on, jos sinulla on suurempi velka-laina-suhde, olet todennäköisesti oletuksena velvoitteesi.
• Kotisi arvo on laskenut dramaattisesti siitä hetkestä lähtien, kun FHA-laina myönnettiin ensimmäisen kerran, joten sinun LTV: n pitää olla vähintään 80 prosenttia nykyisen markkina-arvon mukaan.

Mikä vaikuttaa PMI-hintoihin?

Korko riippuu useista tekijöistä, kuten:

• Ennakkomaksun koko. PMI maksaa vähemmän, jos sinulla on suurempi ennakkomaksu (ja päinvastoin).
• Luottotietosi. Mitä korkeampi luottotietosi on, sitä alhaisempi on PMI-palkkio.
• Mahdollisuus omaisuuden arvostukseen. Jos asut markkinoilla, joiden kiinteistöarvot ovat laskussa, PMI-palkkio saattaa olla suurempi.
• Lainatyyppi. Säädettävät korot (ARM) vaativat suurempia PMI-maksuja kuin kiinteäkorkoiset kiinnitykset.
• Lainanottajan käyttöaste. Jos rahoitettu omaisuus on omistuksessa (sinä asut siellä), PMI-palkkio on pienempi kuin jos se on vuokra- tai sijoituskiinteistö.

Oletetaan, että sinulla on 30-vuotinen 4. 5% kiinteäkorkoinen kiinnitys 200 000 dollariin. Kuukausittainen kiinnitysmaksu (pääoma ja korot) olisi $ 1, 013. Jos PMI maksaa 0, 5%, maksat lisää 1 000 dollaria vuodessa, tai 83 dollaria. 33 joka kuukausi, jolloin kuukausittainen talomaksu on jopa 1, 096. 70.

Monissa tapauksissa yhden palkkion PMI on edullisempi vaihtoehto niin kauan kuin aiot asua kotona vähintään kolme vuotta. Samaa 200 000 dollarin lainaa saatat maksaa noin 1, 4% etukäteen tai 2 800 dollaria (verrattuna noin 3 000 dollariin kolmen vuoden jälkeen kuukausittaisten PMI-maksujen kanssa).

Miten välttää yksityinen kiinnitysvakuutus

Mikä tahansa tyyppi valitset, PMI ei ole halpa. (Ja älä sekoittaa sitä asuntolainahakuutuksella, joka menee sinulle tai perillisillesi maksamaan kiinnitysasi, jos sinusta tulee vammaisia ​​tai kuole.Lainanantaja on PMI: n ainoa edunsaaja.) Mutta keinoja sen välttämiseksi ovat olemassa.

Vaihtoehto PMI: n maksamiseen on käyttää toista kiinnitys- tai takavarikointilainaa. Tällöin lainanottaja ottaa ensimmäisen kiinnityksen, jonka määrä on 80% kotitalouksien arvosta ja välttää siten PMI: n, ja ottaa sitten toisen asuntolainan, joka on yhtä suuri kuin kotimyyntihinta, josta on vähennetty ennakkomaksu ja ensimmäisen kiinnityksen määrä. Esimerkiksi "80-10-10" -korvauslipukkeella, esimerkiksi 80% ostohinnasta kuuluu ensimmäisen kiinnityksen piiriin, 10% kuuluu toisen lainan piiriin, ja lopullinen 10% kuuluu ennakkomaksun piiriin. Tämä alentaa ensimmäisen kiinnityksen laina-arvoa (LTV) alle 80 prosenttiin, mikä poistaa PMI: n tarpeen. Esimerkiksi jos uusi koti maksaa 180 000 dollaria, ensimmäinen kiinnitys olisi 144 000 dollaria, toinen kiinnitys olisi 18 000 dollaria, ja käsiraha olisi 18 000 dollaria.

Tietenkin on haittapuolena : Toisella kiinnityksellä useimmissa tapauksissa korko on korkeampi kuin ensimmäinen kiinnitys.

PMI-strategiat

Miten päättää näiden kahden perusasetuksen välillä - käyttää "erillistä" ensimmäistä kiinnitystä ja maksaa PMI: n tai käyttää toista kiinnitystä? Tässä päätöksessä voi olla useita muuttujia, mukaan lukien:

• Kuukausiluvut: Onko ensimmäisen ja toisen kiinnityksen yhdistetyt maksut pienempi kuin ensimmäisen kiinnityksen ja PMI: n maksut?
• PMI: n maksamiseen liittyvät verosäästöt viittaavat verosäästöihin, jotka liittyvät kiinnityskorkoihin toisessa kiinnityksessä. Yhdysvaltojen verolainsäädäntö mahdollistaa PMI: n vähentämisen vain tietyille tulotasoille, kuten perheille, jotka ansaitsevat vähemmän kuin 100 000 dollaria. Sitä vastoin yleensä ei ole rajoituksia säännöllisen asuntolainan koron vähentämiseen.
• Näiden kahden vaihtoehdon pääasiallinen vähennys.
• Rahan aika-arvo.

Päätöksessä tärkein muuttuja on kuitenkin se, että:

• Kotitalouksien hinnankorotuksen ennustettu taso

Esimerkiksi jos lainanottaja päättää käyttää erillistä ensimmäistä kiinnitystä ja maksaa PMI: n verrattuna toisen kiinnityksen PMI: n poistamiseksi, kuinka nopeasti koti voi arvostaa sitä arvoa, jossa LTV on 78 prosenttia ja PMI voidaan poistaa? Tämä on ratkaiseva tekijä.

Arvostaminen: Päätöksenteko

Päätöksenä on, että kun PMI poistuu erillisestä ensimmäisestä kiinnityksestä, kuukausimaksu on pienempi kuin ensimmäisen ja toisen kiinnityksen yhdistetyt maksut. Joten kysytään kysymyksiä: "Kuinka kauan ennen PMI: n poistamista?" ja "Mitkä ovat kunkin vaihtoehdon säästöt?"

Alla on kaksi esimerkkiä, jotka perustuvat erilaisiin arvioihin asuntojen hintojen arvonnoususta.

Esimerkki 1: Hinnan hitaus kotimarkkinahinnasta
Alla olevissa taulukoissa on verrattu erillisen 30 vuoden kiinteäkorkoisen kiinnityksen kuukausimaksuihin PMI: n kanssa 30 vuoden kiinteän koron ensimmäisen kiinnityksen yhdistämisen 30-vuotisella / 15-vuotisella toisen asuntolainan ansiosta.

Asuntoluotot ovat seuraavat:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Kuva 1

Kuvassa 2 arvioidaan asuntojen hintojen arvonnousun vuositasot.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Kuva 2

Huomaa, että $ 120 PMI -maksu lasketaan erillisen ensimmäisen kiinnityksen kuukausittaisesta kuukaudesta 60 kuukaudessa, kuten kuvassa 3 on esitetty, kun LTV saavuttaa 78% alennus ja kotimarkkinahinnat.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Kuva 3

Kuvassa 4 on esitetty ensimmäisen ja toisen kiinnityksen kuukausimaksut. Huomaa, että kuukausimaksu on vakio. Korko on painotettu keskiarvo. LTV on vain ensimmäinen kiinnitys.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Kuva 4

Ensimmäisen ja toisen kiinnityksen käyttäminen voi säästää kuukausittain 85 dollaria kuukaudessa ensimmäisten 60 kuukauden aikana. Tämä on yhteensä säästöjä 5, 100 dollaria. Alkaen kuukauden 61, erillinen ensimmäinen kiinnitys saa etuna 35 dollaria kuukaudessa jäljellä olevat ehdot kiinnitykset. Jos jaamme 5, 100 ja 35 dollaria, saamme 145. Toisin sanoen tässä vaiheessa hitaaseen asuntohintojen arvonnousuun, joka alkaa 61 kuukaudessa, se kestää vielä 145 kuukautta ennen erillisen ensimmäisen kiinnityksen maksuominaisuutta ilman PMI: tä voisi saada takaisin yhdistetyn ensimmäisen ja toisen kiinnityksen alkuperäisen edun. (Tätä ajanjaksoa pidennetään, jos rahan aika-arvoa tarkastellaan.)

Esimerkki 2: Kotimaan hinnan nopea hinnoittelu Arvostus
Alla oleva esimerkki perustuu samoihin kiinnityksiin kuin edellä on osoitettu. Seuraavia kotihinnan arvostusta koskevia arvioita käytetään kuitenkin.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Kuva 5

Tässä esimerkissä näytämme vain yhden taulukon kuukausimaksuista kahdelle vaihtoehdolle (ks. kuva 6). Huomaa, että PMI pudotetaan tässä tapauksessa 13. kuukautena nopean hinnoittelun takia, mikä laskee LTV: n nopeasti 78 prosenttiin.

Kuva 6

Nopeiden asuntohintojen vahvistumisen myötä PMI voidaan poistaa suhteellisen nopeasti. Yhdistetyillä kiinnityksillä on vain 85 euron maksutakuu 12 kuukauden ajaksi. Tämä on yhteensä säästöä, joka on $ 1, 020. Alkaen kuudelta kuukaudelta itsenäisen asuntolainan maksuetu on 35 dollaria. Jos jaamme 1, 020 dollaria 35: llä, voimme päätellä, että yhdistetyn ensimmäisen ja toisen kiinnityksen alkuperäiset säästöt kestävät 29 kuukautta. Toisin sanoen, alkaen 41 kuukaudesta, lainanottaja olisi taloudellisesti parempaa valitsemalla itsenäinen ensimmäinen kiinnitys PMI: n kanssa.

Yksi vaihtoehto: Jälleenrahoitus

Muutaman vuoden kuluttua asunnonomilla voi olla toinen mahdollisuus päästä eroon PMI: sta: jälleenrahoitusta. Jos luulet kotisi arvon olevan arvokas, uuden lainan osuus voi olla alle 80 prosenttia kodin arvosta, joten sinun ei tarvitse maksaa PMI: tä. Vaikka tämä voi auttaa asumismuotoja, on tärkeää tehdä ennalta määrättyjä numeroita varmistaakseen, että jälleenrahoitus on järkevää. Korot voivat olla nousseet huomattavasti esimerkiksi ostoksesi jälkeen.Yleensä, jos voit jälleenrahoittaa edullisen alhaisemman koron ja päästä eroon PMI: sta samanaikaisesti, se voi olla hyvä liikkua.