Kun ajattelet kiinteistöjen ostoa, ensimmäinen asia, joka todennäköisesti tulee mieleen, on kotisi. Mutta fyysinen omaisuus voi olla osa myös salkkua, etenkin suojaus osakemarkkinoilta. Kuitenkin, kun kiinteistö on tullut suosittu sijoitusväline viimeisten 50 vuoden aikana, osto ja omistaminen tiili ja laasti on paljon monimutkaisempi kuin sijoittaminen osakkeisiin ja obligaatioihin. Tässä artikkelissa tarkastelemme yksittäisten sijoittajien johtavia vaihtoehtoja, jotka on lueteltu likimain suuressa järjestyksessä kiinteistöinvestointien suhteen ja syyt investoimaan.

Perusvuokrausominaisuudet

Tämä on vanhan investointi kuin maanomistus. Henkilö ostaa kiinteistön ja vuokrata sen vuokralaiselle. Omistaja, vuokranantaja, vastaa kiinteistön kiinnityksen, verojen ja huollon maksamisesta.

Ihanteellisessa tapauksessa vuokranantaja veloittaa tarpeeksi vuokran kattamaan kaikki edellä mainitut kustannukset. Vuokranantaja voi myös veloittaa enemmän kuukausittaisen voiton tuottamiseksi, mutta yleisin strategia on olla kärsivällinen ja veloittaa vain tarpeeksi vuokraa, joka kattaa kulut, kunnes kiinnitys on maksettu, jolloin suurin osa vuokrasta tulee voitosta. Lisäksi omaisuus voi myös olla arvokas arvo kiinnityksen aikana jättäen vuokranantajalle arvokkaamman omaisuuden. U.S. Census Bureaun mukaan tämän maan kiinteistöt ovat kasvaneet jatkuvasti vuodesta 1940 vuoteen 2006. Vaikka subprime-asuntolainojen sulkemisvaiheessa tapahtui vuoden 2008 ja 2010 välillä, se on nyt elpynyt ja kasvanut yleisesti.

Sijoittajan on tunnettava markkinat, joissa hän etsii omaisuutta tai palkkaa asiantuntijan apua. Sijoittajille, jotka etsivät vuokratulojen tulovirtaa, tärkeimmät näkökohdat ovat kiinteistön sijainti ja markkinahinnat. Mitä paikkaan on, monet onnistuneet asunnot sijaitsevat lähellä suuria kouluja. Jos esimerkiksi ostat kiinteistön lähellä valtionyliopistoa, opiskelijat todennäköisesti haluavat vuokrata sen vuosittain. On myös monia muita ominaisuuksia kannattava vuokra omaisuutta, ja jotkut vie aikaa oppia. Lisätietoja on kohdassa Kannattavan vuokra-ominaisuuden 10 parasta ominaisuutta.

On luonnollisesti virheitä, jotka näyttävät ihanteellisilta investoinneilta. Voit päätyä huonoon vuokralainen, joka vahingoittaa kiinteistöä tai, vielä pahempaa, päätyy ilman vuokralaisia ​​lainkaan. Tämä jättää sinulle negatiivisen kuukausittaisen kassavirran, mikä tarkoittaa, että sinun täytyy joutua turvaamaan asuntomaksut. On myös kysymys oikean omaisuuden löytämisestä. Haluat valita alueen, jossa tyhjyys on alhainen ja valitse paikka, jonka ihmiset haluavat vuokrata.

Ehkä suurimman eron vuokra-asuntojen ja muiden investointien välillä on aikaa ja työtä, jota sinun on kiinnitettävä huolehtimaan siitä.Jos et halua, voit vuokrata ammattimaisen kiinteistönhoitajan. Mutta hänen palkkansa muuttuu kustannukseksi, joka vaikuttaa investointisi kannattavuuteen.

Flip Side: Real Estate Trading

Tämä on villi osa kiinteistösijoituksia. Kuten päivittäiset kauppiaat, jotka ovat liigoja pois ostohyvitystä sijoittajalta, kiinteistökauppiaat ovat täysin erilainen rotu buy-and-rent-vuokranantajilta. Kiinteistöliikkeet ostavat kiinteistöjä, joiden tarkoituksena on pitää ne lyhyen ajan, usein enintään kolmen tai neljän kuukauden ajan, jolloin he haluavat myydä ne voittoa varten. Tätä tekniikkaa kutsutaan myös flippingiksi ja se perustuu ostajien ominaisuuksiin, jotka ovat joko huomattavasti aliarvostettuja tai ovat erittäin kuumalla alueella.

Tyypilliset omistussuhteet eivät lisää rahaa kiinteistöön parannuksiin; investoinnilla on oltava itsenäinen arvo voiton muuttamiseksi ilman muutosta tai he eivät ota sitä huomioon. Tällainen kääntäminen on lyhytaikainen käteissuoritus.

Jos kiinteistönpäällikkö joutuu tilanteeseen, jossa hän ei voi purkaa omaisuutta, se voi olla tuhoisa, koska nämä sijoittajat eivät yleensä pidä tarpeeksi valmiita käteismaksuja maksaakseen asuntolainan kiinteistöstä pitkällä aikavälillä. Tämä voi johtaa jatkuvaan menetykseen sellaiselle kiinteistökauppiaalle, joka ei pysty purkamaan kiinteistöä huonoilla markkinoilla.

Toinen luokka flipper on myös olemassa. Nämä sijoittajat tekevät rahansa ostamalla halpoja tai kohtuuhintaisia ​​kiinteistöjä ja lisäämällä arvoa kunnostamalla niitä. hei sitten myydä omaisuuden kunnostustöiden jälkeen korkeammalle hinnalle. Tämä voi olla pidemmän aikavälin investointi, riippuen parannusten laajuudesta. Tämän investoinnin rajoittava ominaisuus on se, että se on aikaintensiivistä ja usein vain antaa sijoittajille mahdollisuuden ottaa yhteen kiinteistö kerrallaan.

Kiinteistöjen investointiryhmät

Kiinteistösijoitusryhmät ovat eräänlaisia ​​pieniä sijoitusrahastoja vuokra-asuntoihin. Jos haluat omistaa vuokra-asunnon, mutta et halua, että on vaikeaa olla vuokranantaja, kiinteistösijoitusryhmä voi olla ratkaisu sinulle.

Yritys ostaa tai rakentaa joukon rakennuksia, usein asuntoja, ja sitten antaa sijoittajille mahdollisuuden ostaa niitä yrityksen kautta ja liittyä näin ryhmään. Yksittäinen sijoittaja voi omistaa yhden tai useamman itsenäisen asuintaloyksikön, mutta sijoitusryh- mäyritys hoitaa yhdessä kaikki yksiköt, huolehtii kunnossapidosta, mainostaa vapaita yksiköitä ja haastatella vuokralaisia. Tämän johdon vastineeksi yhtiö ottaa osuuden kuukausimaksuista.

Sijoitusryhmiä on useita versioita, mutta tavallisessa versiossa vuokrasopimus on sijoittajan nimeä ja kaikki yksiköt yhdistävät osan vuokrauksesta satunnaisten avointen työpaikkojen varalta, mikä tarkoittaa, että saat tarpeeksi maksamaan asuntolaina, vaikka yksikkösi olisi tyhjä. Sijoitusryhmän laatu riippuu kokonaan sen tarjoavasta yrityksestä. Teoriassa se on turvallinen tapa päästä kiinteistöinvestointeihin, mutta ryhmät ovat alttiita samoille maksuille, jotka kummittelevat sijoitusrahastoalaa.Tutkimus on jälleen kerran avain.

Real Estate Limited Partnerships

Kiinteistötekninen kommandiittiyhtiö (RELP) on samanlainen kuin kiinteistösijoitusryhmä: Se on yhteisö, joka on muodostunut ostamaan kiinteistöjä tai joskus vain yhtä kiinteistöä - vain se on joka on olemassa äärellisen määrän vuosia. Kokeneena kiinteistöjohtajaa tai kiinteistökehitysyritystä toimii yleisenä kumppanina. Ulkopuolisille sijoittajille pyritään sitten hankkimaan rahoitusta kiinteistöprojektiin vastineeksi osakeomistuksen osakeomistuksesta. He saavat periä jaksotuksia RELP: n kiinteistöjen tuottamasta tulosta, mutta todellinen tuotto tulee silloin, kun kiinteistöt myydään - toivottavasti huomattavaan voittoon - ja RELP liukuu tielle.

RELP: n avulla sijoittajat voivat rahoittaa rakennusten rakentamista tai remontointia ilman, että he tarvitsisivat suoraan osallistumista hallintoon tai hankkia kiinteistökokemusta. Ne ovat kuitenkin yleensä epälikvidisiä sijoituksia, koska sijoittajat voivat vain lunastaa tietyin väliajoin - tai usein ollenkaan, kunnes RELP liukenee.

REITs

Kiinteistöt ovat olleet ympäriinsä, koska luola-asumistamme esi-isät alkoivat etsiä vieraita avaruuteensa, joten ei ole yllättävää, että Wall Street on löytänyt keinon arvopaperistamiseen, mikä kääntää kiinteistöt julkisesti kaupalliseksi välineeksi .

Kiinteistösijoitusten luottamus (REIT) luodaan, kun yhtiö (tai luottamus) muodostetaan sijoittajien rahojen käyttämiseksi tulojen tuottavien kiinteistöjen ostoon, toimintaan ja myyntiin. REIT: itä ostetaan ja myydään suurimmilla pörsseillä, aivan kuten mikä tahansa muu varasto. Jotta se pysyisi REIT-tilana, sen on maksettava 90 prosenttia verotettavasta voitostaan ​​osinkojen muodossa. Näin tehdessään REIT välttää yhtiöveron maksamisen, kun taas säännöllinen yhtiö verotetaan sen voitoista ja syödä sen tuotot, jotka se voisi jakaa osakkeenomistajilleen.

Kuten säännölliset osingot maksavat, REIT: t soveltuvat sijoittajille, jotka haluavat säännöllisiä tuloja, vaikka ne tarjoavat myös mahdollisuuden arvostukseen. REIT: n avulla sijoittajat voivat sijoittaa muihin kuin asuinkiinteistöihin, kuten kauppakeskuksiin (noin neljäsosa kaikista näistä erikoistuneista REIT-palveluista), terveydenhoitolaitoksista, kiinnelainoista tai toimistorakennuksista. Verrattuna edellä mainittuihin kiinteistöinvestointien tyyppeihin REITS on myös erittäin likainen. Lisätietoja on kohdassa REIT-tapa .

Kiinteistöt Sijoitusrahastot

Kiinteistörahastot sijoittavat ensisijaisesti REIT- ja kiinteistöyhtiöihin. Ne tarjoavat mahdollisuuden saada monipuolista altistumista kiinteistöille suhteellisen pienellä pääomalla. Strategiastaan ​​ja monipuolistamiskohteistaan ​​riippuen sijoittajilla on paljon laajempi varallisuusvalikoima kuin yksittäisten REIT-varastojen hankinnassa, sekä mahdollisuuden vähentää transaktiokustannuksia ja palkkioita.

Kuten REITs, nämä varat ovat melko nestemäisiä. Toinen merkittävä etu yksityisille sijoittajille on rahaston tarjoama analyysi- ja tutkimustieto hankituista varoista ja johdon näkökulmasta kiinteistösijoitusten elinkelpoisuuteen ja tulokseen sekä omaisuusluokkaan.Lisää spekulatiivisia sijoittajia voi sijoittaa kiinteistösijoitusrahastojen perheeseen, mikä taktisesti ylipainottaa tiettyjä kiinteistöjä tai alueita maksimoimaan tuoton.

Miksi sijoittaa kiinteistöihin?

Kiinteistöt voivat parantaa sijoittajan salkun riskiä ja tuottoa, mikä tarjoaa kilpailukykyisiä riskisopeutettuja tuottoja. Jopa subprime-asuntoluottokriisin ostaminen, yksityismarkkinoiden kaupalliset kiinteistöt palasivat keskimäärin 8,4 prosentilla 10 vuoden jaksolla vuosina 2000-2010, joka perustui kiinteistösijoitusneuvonantajaryhmän (NCREIF) kansallisen neuvoston tietoihin. Ja yleensä kiinteistömarkkinat ovat alhaisin volatiliteetti, erityisesti osakkeisiin ja obligaatioihin nähden.

Kiinteistö on myös houkutteleva perinteisiin tulonlähteisiin verrattuna. Tämä omaisuusluokka liikkuu tyypillisesti tuotto-palkkiolla U.S. Treasuries -rahastoihin, ja se on erityisen houkutteleva ympäristössä, jossa valtiovarainministeriö on matala.

Diversification and Protection

Toinen hyöty kiinteistösijoittamiseen on sen monipuolistaminen. Kiinteistöillä on alhainen ja joissakin tapauksissa negatiivinen korrelaatio muiden merkittävien omaisuusluokkien kanssa eli kun varastot ovat alhaalla, kiinteistö on usein noussut (ks. Diversification Beyond Stocks ). Itse asiassa 14 edellisestä karhumarkkinoista, jotka menivät takaisin vuoteen 1956, asuntojen kiinteistöjen hinnat nousivat, Yale Universityn Robert Shillerin, Case-Shillerin Home-Price -indeksiin perustuvan tuottajan mukaan. Tietenkin on olemassa poikkeuksia: kiinteistöt tankkailivat yhdessä osakkeiden kanssa suuren laman aikana (vaikka tämä oli poikkeama, Schiller väittää, mikä heijastaa subprime-asuntolainojen roolia kriisin käynnistämisessä).

Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistöjen lisääminen salkkuun voi heikentää volatiliteettia ja tarjota suurempaa tuottoa riskiyksikköä kohden. Mitä kiinteämpiä kiinteistöinvestointeja, sitä parempi suojaus: Epäsuorat, julkiset kaupat, ajoneuvot, kuten REIT-palvelut, ilmentävät ilmeisesti koko osakemarkkinoiden suorituskykyä (ja jotkut analyytikot ajattelevat, että nämä kaksi tulevat yhä korreloituneemmiksi, kun REIT varastot ovat edustettuina S & P 500: ssa). Mielenkiintoista on kuitenkin, että tämä on muuttunut myös myöhään. Listattujen REIT: n ja laajan osakemarkkinoiden välinen korrelaatio laski 12 vuoden alhaalla vuonna 2015, kun National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) tutkii, "mikä viittaa siihen, että kaikki tekijät johtavat ei-REIT-osaan markkinat eivät välttämättä pääse vaikuttamaan REIT-markkinoille ", artikkeli Reit. com, yhdistyksen verkkosivusto, päättynyt.

Koska se on taustalla tiilestä ja laastista, kiinteistöillä on myös vähemmän päämiesrikoksia tai missä määrin sijoittajan etu on riippuvainen johtajien ja velallisten eheydestä ja pätevyydestä. Myös epäsuorat investointimuodot tarjoavat jonkin verran suojelua: esimerkiksi REIT: t, velvoittaa, että vähimmäisprosentti voitosta maksetaan osinkona.

Inflaatiosuojaus

Kiinteistöjen inflaation suojauskyky johtuu BKT: n kasvun ja kiinteistöjen kysynnän positiivisesta suhteesta.Talouden kasvun myötä kiinteistöjen kysyntä kasvattaa vuokraa ja tämä vuorostaan ​​johtaa suurempien pääomien arvoihin. Siksi kiinteistö pyrkii säilyttämään pääoman ostovoiman siirtämällä joitakin inflaatiopaineita vuokralaisille ja sisällyttämällä joitakin inflaatiopaineita pääoman arvonnousun muodossa.

Power of Leverage

REIT: tä lukuun ottamatta kiinteistösijoittaminen antaa sijoittajalle yhden työkalun, jota ei ole saatavilla osakemarkkinoiden sijoittajille. Jos haluat ostaa varastosta, sinun on maksettava varaston koko arvo ostositoumuksen antamishetkellä - ellet ostanut marginaalia. Ja jopa silloin, lainanottoprosentti on edelleen paljon pienempi kuin kiinteistöillä, koska tämä maaginen rahoitusmalli, kiinnitys.

Useimmat tavanomaiset kiinnitykset vaativat 20% ennakkomaksun. Kuitenkin, riippuen siitä, missä asut, saatat löytää kiinnityksen, joka vaatii vain 5%. Tämä tarkoittaa sitä, että voit hallita koko omaisuutta ja sen hallussa olevaa pääomaa vain maksamalla murto-osuuden kokonaisarvosta. Asuntolainasi suuruus vaikuttaa tietenkin siihen omistusosuuden määrään, jota sinulla on todella omaisuutta, mutta hallitset sitä heti, kun papereita allekirjoitetaan.

Tämä on rohkeita kiinteistöjen ompeluksia ja vuokranantajia. He voivat ottaa toisen asuntolainan kotiinsa ja laskea maksut kahdelle tai kolmelle muulle kiinteistölle. Olipa ne vuokranneet nämä ulos, jotta vuokralaiset maksavat kiinnityksen tai odottavat mahdollisuuden myydä voittoa, he hallitsevat näitä varoja huolimatta siitä, että he maksoivat vain pienen osan kokonaisarvosta.

Kiinteistöinvestointien epäkohdat: Illiquidity

Kiinteistösijoittamisen tärkein haittapuoli on epälikviditeetti tai suhteellinen vaikeus omaisuuserän muuntamiseksi käteiseksi ja rahaksi hyödykkeeksi. Toisin kuin osake- tai joukkovelkakirjalaina, joka voidaan suorittaa sekunneissa, kiinteistökauppa voi kestää kuukausia sulkeakseen. Jopa välittäjän avulla yksinkertainen vastapuolen löytäminen voi olla muutaman viikon työtä. REIT- ja kiinteistösijoitusrahastoilla on parempaa likviditeettiä ja markkinahinnoittelua, mutta ne ovat suuremman volatiliteetin ja alhaisempien hajauttamisetujen hinnalla, koska niillä on paljon suurempi korrelaatio kuin osakemarkkinoilla kuin suorat kiinteistösijoitukset.

Bottom Line

Salkun sijoittamisen yhteydessä kiinteistöä pidetään perinteisesti "vaihtoehtoisena" sijoitusluokana. Tämä merkitsee sitä, että se on lisäinvestointi, jota käytetään ensisijaisten varastojen, joukkovelkakirjojen ja muiden arvopapereiden rakentamiseen. Se voi kuitenkin olla merkittävä vastapaino muille välineille, tulonlähteeksi ja lopulta arvostukseksi.