Monet asunnonomistajat odottavat ostamasta toisen kodin, jota voidaan käyttää lomat, vuokratulot, investointitarkoituksiin tai ensisijainen asuinpaikka eläkkeelle siirtymisen aikana. Nykyiset verolainsäädännöt tarjoavat useita verohelpotuksia, jotka auttavat tekemään toisen kodin omistajuuden edullisemmiksi. Jos sinulla on jo oma omaisuuttasi tai harkitset toisen kodin hankkimista, sinun on parasta ymmärtää verohelpotukset ja miten he työskentelevät. Eri verosäännöksiä sovelletaan riippuen siitä, miten käytät kiinteistöä joko henkilökohtaiseen tai vuokrauskäyttöön tai näiden kahden yhdistelmään.

Henkilökohtainen käyttö

Niin kauan kuin käytät kiinteistöä toisena kotona - eikä vuokrauksena - voit vähentää asuntolainojen korot samalla tavalla kuin ensisijainen kotiisi. Voit vähentää enintään 100% maksamasta korosta, joka on enintään $ 1. 1 miljoonan velan, joka on varmistettu ensimmäisellä ja toisella kodeillasi (tämä on kokonaissumma - se ei ole 1.000 dollaria jokaiselle kotikunnalle). Kun ostat toista kiinteistöäsi, käytä työkalua kuten kiinnityslaskin tutkimaan korkoja ennen kuin teet suuren ostoksesi.

Huomaa: Voit myös vähentää kiinteistöveroja toisessa omakotitalossasi ja niin paljon ominaisuuksia kuin omistat. Kuten ensisijainen asuinpaikka, et kuitenkaan yleensä voi mitätöidä mitään kustannuksia, jotka liittyvät apuohjelmia, ylläpitoa tai vakuutus (on poikkeuksia tähän, esimerkiksi saatat pystyä vaatimaan kotitoimiston vähennys, jos osa kotisi käytetään kaupallisiin tarkoituksiin).

Vuokraus - 14 päivän tai 10%: n sääntö

Verosäännöt ovat melko monimutkaisempia, jos vuokraat kiinteistön. Eri sääntöjä sovelletaan, riippuen siitä, kuinka monta päivää vuodessa käytät kotia henkilökohtaiseen käyttöön verrattuna vuokra-käyttöön. Kolme luokkaa voi laskea:

1. Voit vuokrata kiinteistön 14 päivää tai vähemmän.

Toinen koti voi vuokrata toiselle osapuolelle enintään kaksi viikkoa (14 yötä) vuosittain ilman, että tulot alkavat raportoida IRS: lle. Vaikka vuokraatkin 10 000 dollaria yöksi, sinun ei tarvitse ilmoittaa vuokramenoista niin kauan kuin kotiin ei ole vuokrattu yli 14 päivää. Taloa pidetään edelleen henkilökohtaisena asuinpaikkana, joten voit vähentää asuntolainojen korot ja kiinteistöverot standardin toisen kodin sääntöjen mukaan.

2. Voit vuokrata kiinteistön 15 päivää tai pidempään, ja käytä sitä alle 14 päivää tai 10% päivää, jolloin Home vuokrasi.

Tätä kiinteistöä pidetään vuokra-asuntoina ja vuokraustoimintaa pidetään liiketoiminnana. Jos toinen koti on vuokrannut yli 14 päivää, kaikki vuokraustulot on ilmoitettava IRS: lle. Voit vähentää vuokrakulut (mukaan lukien kiinnityskorot, kiinteistöverot, vakuutusmaksut, kiinteistönhoitajille, apuohjelmille maksettavat palkkiot ja 50% poistoista), mutta sinun on otettava huomioon, kuinka kauan kiinteistöä käytetään henkilökohtaiseen käyttöön vuokraa vastaan käyttää.Ja vuokralaisina, jopa 25 000 dollaria tappiot saattavat olla vähennyskelpoisia vuosittain. Korjauspäiviä ei lasketa henkilökohtaiseksi, joten voit käyttää yli 14 päivää kiinteistöön niin kauan kuin se on ylläpitoa varten. Sinun pitäisi pystyä kirjaamaan ylläpitotoimet kuititodistuksella, jotta voit todistaa, ettet käytä kiinteistöä vapaa-aikanaan näinä päivinä.

3. Käytät kiinteistöä enemmän kuin 14 päivää tai 10% Total Days of Home vuokrasi.

Jos käytät kiinteää yli 14 päivää tai enemmän kuin 10% vuokraamiesi päivien määrästä (kumpi on suurempi), kiinteistöä pidetään henkilökohtaisena asuinpaikkana eikä vuokravakuutusta voida vähentää. Jos perheesi jäsen käyttää omaisuutta (mukaan lukien puolisosi, sisarukset, vanhemmat, isovanhemmat, lapset ja lapsenlapset), nämä päivät lasketaan henkilökohtaisina päivinä, ellei kohtuullinen vuokra-hinta ole kerätty.

Toinen kotiasi myydä

Verolakeja antamalla voit saada 500 000 dollarin voiton (250 000 dollaria, jos olet naimaton) verottomana ensisijaisen asunnon myynnissä. Tämä ensisijaisen kodin myynnin poissulkeminen ei ole voimassa, jos myydät toisen kodin: Jos myy taloa, joka ei ole ensisijainen asuinpaikka, saatat joutua maksamaan tavanomaiset myyntivoiton verot. Jos teet toisen kodin ensisijaiseksi asunnossasi ainakin kaksi vuotta ennen kuin myyt sen, saatat ehkä saada joitain veroetuuksia, mutta se ei ole yhtä helppoa kuin se aikaisemmin.

Ennen 1.1.2009 voit siirtyä toiseen kotiin, tehdä se ensisijaiseksi asunnoksi kahdeksi vuodeksi, myydä sen ja hyödyntää ensisijaisen kodin myynnin poissulkemista. Nyt asuntosi ja talouden elvytysoikeuteen liittyvien uusien lakien seurauksena 2008 voit edelleen tehdä toisen kodin ensisijaisen kodin ennen kuin voit myydä sen, mutta sinä veloitat verot siitä ajanjaksosta, että kiinteistö oli toinen koti 1. tammikuuta 2009 jälkeen. IRS: ssä käytetään nyt vuosia, jolloin olet asunut kotona ensisijaisena asunnossa verrattuna vuoteen, jolloin asuntoa oli käytetty vuokrauksena (tai muuna kuin ensisijaisena asuinpaikkana) joka suljetaan pois myynnistä.

Esimerkiksi Smiths osti toisen kodin vuonna 2004. He jatkoivat sitä vuokra-asuntona vuosina 2009 ja 2010 ja käyttivät sitten kodin ensisijaisena asuinpaikkana vuosina 2011 ja 2012. Vain 50 prosenttia myyntivoitoista kotitalouden myynti on verovapaata (enintään 500 000 dollaria), koska koti oli ensisijainen asuinpaikka vain 50% ajasta 1.1.2009 jälkeen.

1031 vaihtoa

A 1031 vaihto, joka tunnetaan myös samankaltaisena vaihto- tai verovähennyskelpoisena vaihtoehtona, on liiketoimi, jossa myyjä vaihtaa vuokra- tai sijoituskiinteistöä toiseen vuokraus- tai sijoituskiinteistöön, jonka arvo on yhtä suuri tai suurempi, veroveloin. Etuna on se, että myyjä voi välttyä maksamasta myyntivoittoa verotuksesta. Omaisuus on katsottava vuokra-asunnoksi (eikä henkilökohtaiseksi asuinpaikaksi), jotta hän voi saada 1031-vaihtoa. Tämä tarkoittaa, että sinun täytyy vuokrata omaisuutta 15 päivää tai pidempään ja käyttää sitä alle 14 päivää tai 10% päivistä, jolloin asuntoa vuokrataan.

Bottom Line

Jos se on taloudellisesti toteutettavissa, toisen kodin omistaminen voi olla erinomainen sijoitus loma- tai vuokraustarkoituksiin tai käyttää ensisijaisena kotieläkkeelle. Koska kodin omistaminen on merkittävä taloudellinen taakka - asuntolainasta ja verotuksesta huolto- ja korjaustöihin - on parasta kiinnostaa, kun ymmärrät toisen kodin omistajuuden verovaikutukset. Koska verolainsäädäntö on monimutkainen ja muuttuu, omistajien ja potentiaalisten ostajien on neuvoteltava pätevän kiinteistöveron asiantuntijan kanssa saadakseen täydellisen ymmärryksen verotusta koskevista vaikutuksista ja lainsäädännöistä ja määrittämään edullisimman omistusstrategian.